房地产评估-市场比较法案例分析
市场比较法不动产估价原理及案例
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
房地产评估案例市场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
房地产评估师行业的市场价值评估方法与案例分析
房地产评估师行业的市场价值评估方法与案例分析随着房地产市场的不断发展，房地产评估师行业也逐渐崭露头角。
房地产评估师是根据一系列的评估方法来确定不动产（包括住宅、商业楼宇、土地等）的市场价值的专业人士。
本文将介绍房地产评估师行业常用的市场价值评估方法，并通过案例分析来进一步了解这些方法的应用。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估师行业中最常用的一种评估方法。
它基于市场上与待评估不动产具有相似特征的其他物业的成交价格，通过比较这些物业的价格来确定待评估不动产的市场价值。
在进行市场比较法评估时，评估师需要考虑各种因素，例如物业的位置、面积、交通、环境等，以确保选取的比较物业与待评估物业具有足够的相似性。
二、收益法收益法是另一种常用的评估方法，尤其适用于商业不动产的评估。
该方法基于不动产所能产生的经济效益（例如租金收入），通过对其未来收益进行现值估算，来确定不动产的市场价值。
在进行收益法评估时，评估师需要考虑多种因素，如租金水平、租赁周期、市场变动等。
三、成本法成本法是一种通过计算重建或复制不动产的成本来评估其市场价值的方法。
对于新建不动产来说，成本法是一种较为准确的评估方法。
但对于存在一定年限的不动产来说，成本法需要结合折旧等因素进行修正，以获得更为可靠的市场价值评估结果。
案例分析：我们以某商业楼宇为例，通过以上三种市场价值评估方法来进行分析。
首先，我们采用市场比较法。
评估师选取了几个与待评估商业楼宇位置相近、面积相似的物业作为对照对象，并比较了它们的成交价格。
通过对这些物业价格的综合分析，评估师确定了待评估商业楼宇的市场价值。
其次，我们采用了收益法。
评估师调研了当地商业楼宇的租金水平，并结合楼宇的出租率、租赁周期等因素，对其未来收益进行了现值估算。
通过计算得出的现值，评估师确定了商业楼宇的市场价值。
最后，我们使用了成本法。
评估师考虑了商业楼宇的建筑材料、施工工艺、建筑面积等因素，计算出了重建该楼宇所需的成本，并结合折旧等因素对其进行了修正。
房地产评估师的市场价值评估案例分析
房地产评估师的市场价值评估案例分析【正文】随着经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产市场的繁荣与稳定成为当今社会的热点话题。
而在这个充满竞争的市场中，房地产评估师的市场价值愈发凸显。
本文将通过分析一个房地产评估师的市场价值评估案例，探讨其在房地产行业中的重要性和未来发展趋势。
案例背景：某城市近期大规模发展房地产项目，众多开发商对于土地的评估需求迅速增加。
在该市场环境下，一位经验丰富的房地产评估师被开发商聘请来进行土地评估，以确保合理的投资回报和项目的可行性。
市场价值评估的重要性：1. 保障投资利益：房地产评估师通过对房地产项目进行评估，可以为投资者提供决策依据。
合理的市场价值评估能够确保投资者不会出现过高的投资风险，降低项目失败的可能性。
2. 市场透明度：房地产评估师的存在可以提高市场的透明度。
通过对房地产项目的定量评估，从而将市场信息公开化，解决信息不对称的问题，减少市场操纵现象的发生。
3. 法律合规：在购买或出售不动产时，房地产评估师的参与可以确保交易的合法性和合规性。
评估师的专业知识和经验可以在法律层面上提供有力的支持，保障交易各方的权益。
市场价值评估的方法与技术：1. 市场比较法：根据市场上类似物业的交易价格和特征，通过对比分析得出评估物业的市场价值。
这种方法通常适用于市场活跃、资料齐全的区域，并且具备较高的准确性。
2. 收益法：通过评估物业的预期收益并进行现值计算，得出评估结果。
这种方法通常适用于商业地产和租赁物业，能够评估长期收益潜力和未来投资回报。
3. 成本法：评估物业时，考虑其重建成本和磨损程度，并结合折旧的影响得出评估结果。
这种方法适用于建筑物和土地成本的评估，但在市场价值评估中应该与其他方法结合使用。
市场价值评估师的发展前景：1. 专业技能需求：随着房地产市场的不断发展，对于高素质、专业技能娴熟的评估师的需求也越来越大。
评估师需要具备扎实的地产、金融和法律知识，不断提升自己的专业水平。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产估值-市场比较法运用案例
面积大小
0.05 100 70 90 80 100 60
规划设计要求 0.15 100 100 90 100 100 100
周围环境
0.15 100 95 90 85 90 90
交通条件
0.04 100 95 90 100 100 95
供给设施通达 0.10 100 100 100 100 100 100
市场比较法运用案例
一、估价对象概况
该评估对象为市区内住宅用地，土地 面积为500m2。 二、估价要求
评估该块土地2000年6月的价格。 三、评估过程
1、选择估价方法。因这类土地有较多的 交易实例，故选用市场比较法进行评估。
2、收集有关资料
(1)估价对象的基本资料（略）。
(2)交易实例资料。共收集了A、B、C、 D、E五宗土地交易实例，均可作为比较 案例，实例A、E为正常交易，实例B、C、 D均较正常交易偏低，其基本情况见下表：
A 所处地区 相同 用地性质 住宅 单价元/m2 1200 交易日期 1999.
12
面积 m2 166
B 类似 住宅 1020 1999.
11 374
C 类似 住宅
D 类似 住宅
E 类似 住宅
980 940 1250
1999. 1999.0 1999.
03
4 11
300 457 76
形状 地势
长方形 长方形 平坦 平坦
利用现状
0.10 100 100 100 100 90 90
地块特征
0.10 100 95 90 115 110 110
土地权利状态 0.10 100 100 100 100 100 100
其他
0.05 100 100 100 100 95 100
房地产评估市场比较法案例分析
价格差异调整
交易情况调整
考虑比较案例和待估房地产的交易情况，如是否为急售、是否为特殊交易方式等，对比较案例的交易 价格进行调整。
区域因素调整
根据比较案例和待估房地产所在区域的差异，如交通便捷度、基础设施完善程度等，对比较案例的交 易价格进行调整。
04
评估结果分析
评估结果的确定
选取可比实例
根据评估对象的特性，选择在交 易时间、交易情况等方面与评估 对象相似的可比实例。
加强数据积累和更新
加强房地产市场数据的积累和更新，以提高评估的准确性和可靠性 。
THANKS
感谢观看
季节性调整
考虑房地产市场的季节性波动，对比 较案例的交易价格进行调整。
房地产状况调整
物理状况调整
根据比较案例和待估房地产的物理状况差异，如新旧程度、装修程度等，对比较案例的交易价格进行调整。
权益状况调整
根据比较案例和待估房地产的权益状况差异，如土地使用权年限、是否抵押等，对比较案例的交易价格进行调整 。
评估目的：确定该住宅小区的市场价值，为业主出售或抵押 提供参考。
市场比较法的介绍
01
市场比较法的适用 范围
适用于同地区、同类型的房地产 评估，且市场上有足够的成交案 例可供比较。
02
市场比较法的优点
03
市场比较法的缺点
简单易行、可操作性强、评估结 果客观。
对市场数据的依赖程度较高，需 要收集大量类似房地产的成交数 据。
03
市场比较法的实施
比较案例的选择
相似性评估
选择与待估房地产在用途、规模、地段、建筑结构、装修档次等方 面相似的比较案例。
近期交易案例
优先选择近期内成交的案例，以减少市场波动对评估结果的影响。
市场比较法案例
市场比较法案例市场比较法是一种常用的评估方法，用于确定资产的公允市场价值。
该方法通过比较类似资产在市场上的交易价格，来确定目标资产的价值。
下面将通过一个案例来说明市场比较法的具体应用。
假设某地区有一处房产，需要进行评估以确定其公允市场价值。
评估师首先收集了该地区近期类似房产的交易数据，包括售价、面积、房龄、装修情况等。
然后，评估师对这些数据进行分析，找出与目标房产最相似的几处房产，作为市场比较的对象。
首先，评估师发现一处与目标房产相邻的房屋，在同一小区内，面积和房龄与目标房产相近，售价为100万元。
其次，评估师找到了一处距离目标房产较远但面积更大的房产，售价为120万元。
最后，评估师还发现了一处与目标房产同样面积和房龄的房产，但装修情况更好，售价为130万元。
通过对这些数据的比较，评估师可以初步确定目标房产的公允市场价值。
首先，可以看到与目标房产相邻的房屋售价为100万元，但由于地理位置更优越，因此可以认为目标房产的价值应该略高于这一价格。
其次，虽然面积更大的房产售价为120万元，但由于距离较远，因此并不适合作为市场比较的对象。
最后，装修更好的房产售价为130万元，可以作为目标房产价值的上限参考。
综合以上分析，评估师可以初步确定目标房产的公允市场价值应该在100万元至130万元之间。
当然，这只是初步估算，评估师还需要考虑其他因素，如房产的具体位置、周边配套设施等，来进一步确定其公允市场价值。
通过以上案例可以看出，市场比较法是一种简单而有效的评估方法，通过与类似资产的市场交易数据进行比较，可以快速且准确地确定资产的公允市场价值。
当然，在实际应用中，评估师还需要综合考虑其他因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
总之，市场比较法在资产评估中具有重要的应用价值，对于确定资产的公允市场价值具有重要意义。
希望以上案例能够帮助大家更好地理解市场比较法的具体应用，为资产评估提供参考。
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由以上得，待估房地产的评估价格为：
（ 8722.36+8912.02+8327.04)/3 =8653.81㎡/元
项目 单价(㎡ 元 单价 ㎡/元) 交易情况修正 系数 交易日期修正 区域因素 剩余使用年期 修正 个别因素 比准价格 待估宗地价格
可比实例1 可比实例
可比实例2 可比实例
可比实例3 可比实例
7835.05
100/100 112/100 100/97 99.57% 97.8/101 8722.36
7333.33
100/100 111/100 100/102 98.2% 97.8/86 8912.02
6517.86
100/100 117/100 100/98 99.57% 97.8/91 8327.04
交易实例： 交易实例：
项目 地址 交易情况 交易日期 建筑结构 建筑总层数 所占层数 装修状况 面积（㎡） 面积（㎡） 交易价格（万元） 交易价格（万元） 可比实例1 可比实例 海港区滨河里小 区 正常交易 2010-09-30 混合 6 4 精装修 97 76万 万 可比实例2 可比实例 海港区秦皇小区 正常交易 2010-10-20 混合 6 1 一般 105 77万 万 可比实例3 可比实例 海港区滨河里小 区 正常交易 2010-3-12 混合 6 3 一般 112 73万 万
个别因素(秦皇岛还原利率为7%)
可比实例1: 使用年期修正 1-1/(1+7%)39次方 K=----------------=99.57% 1-1/(1+7%)40次方 可比实例2: 1-1/(1+7%)39次方 K=----------------=98.2% 1-1/(1+7%)43次方 可比实例3: 1-1/(1+7%)39次方 K=----------------=99.57% 1-1/(1+7%)40次方
临街道路类 城市主干道 型 周边设施 房屋功能 区域环境 齐全 住宅 一般
影响因素 朝向 土地平整度 装修程度 层高 个 别 因 素 设施设备 所在楼层 有无下房 建筑结构 面积㎡ 面积㎡ 成新率
估价对象 南 四通一平 一般 6 齐全 3 有 混合 117 78%
可比实例1 可比实例 南 四通一平 高档 6 齐全 4 有 混合 97 80%
交易日期修正:(平均每月上涨1%) 交易日期修正:(平均每月上涨1%) :(平均每月上涨 可比实例1 可比实例1：1+(3+9)1%=112/100 可比实例2: 可比实例2: 1+(2+9)1%=111/100 可比实例3: 可比实例3: 1+(8+9)1%=117/100 区域因素修正（打分法） 区域因素修正（打分法）
影响因素 交易情况 交易日期 繁华程度 交通条件 公共设施配 套完备程度 景观
估价对象 正常交易 2011-10-1 一般
6、9、34、31 、 、 、 路等
可比实例1 可比实例 正常交易 2010-09-30 一般
6、9、34、31 、 、 、 路等
可比实例2 可比实例 正常交易 2010-10-20 一般
可比实例2 可比实例 东 四通一平 中档 6 齐全 1 无 混合 105 86%
可比实例3 可比实例 南 四通一平 中档 6 齐全 3 无 混合 112 80%
影响因素 朝向 土地平整度 装修程度 层高 个 别 因 素 设施设备 所在楼层 有无下房 建筑结构 面积㎡ 面积㎡ 成新率 综合打分
估价对象
可比实例3 可比实例 正常交易 2010-3-12 一般
1、8、34、23、 6、9、34、31路 、 、 、 、 、 、 、 路 25、30路等 、 路等 等
区 域 因 素
一般 很好
一般 很好 城市主干道 齐全 住宅 一般
一般 一般 城市主干道 齐全 住宅 良好
一般 很好 城市主干道 齐全 住宅 一般
760000/97=7835.05平方米/ 760000/97=7835.05平方米/元 平方米 770000/105=7333.33平方米/元 770000/105=7333.33平方米/ 平方米 730000/112=6517.86平方米/ 730000/112=6517.86平方米/元 平方米
房地产评估-房地产评估 市场比较法应用
侯梦宇、刘雪松
评估对象
A：滨河里小区 ：
6+1户型 户型 位于第三层 建筑面积117平方米 平方米 建筑面积 三室两厅 下房一间 容积率<6 容积率 产权50年 产权 年 已使用11年 已使用 年 一般装修
• 评估对象：秦皇岛市海港区滨河里 评估对象： 小区 • 评估时点：2011年10月1日 评估时点： 年 月 日 • 评估方法：市场比较法 评估方法：
成新率: 成新率: 可比实例1 可比实例1：1-10/50=80% 可比实例2:1 2:1可比实例2:1-7/50=86% 可比实例3:1 3:1可比实例3:1-10/50=80% 待估实例:1-11/50=78% 待估实例:1:1 单价: 单价: 可比实例1: 可比实例1: 可比实例2: 可比实例2: 可比实例3: 可比实例3:
8653.81
可比实例1 可比实例
可比实例2 可比实例
可比实例3 可比实例
10 10 10 10 10 10 10 10 10 7.8 97.8
10 10 15 10 10 10 10 10 8 8.0 101
6 10 13 10 10 9 0 10 9.4 8.6 86
10 10 13 10 10 10 0 10 10 8.0 91