最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定
试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法
试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法张则武/文内容摘要:对已存在抵押、查封和租赁关系的房屋进行拆迁补偿时，应该如何处理,本文从理论和实践相结合的角度，分别进行论述。
抵押权及于产权调换房屋;查封房屋拆迁补偿金应当由法院保全;承租人应无选择产权置换补偿的权利;承租人因添附丧失装修物的所有权，其补偿按与所有人的债权处理;经营损失应包括取得营业执照前的直接损失。
关键词:征收拆迁补偿抵押查封租赁—————————————————————————————在城市房屋拆迁补偿工作中，常常遇到拆迁范围内的房屋在拆迁公告之前，已存在租赁关系，或者已设定有抵押和被法院查封甚至轮候查封的问题。
如果不厘清其中的法律关系及相关规定，则有可能会造成被拆迁人及相关权利人的权益得不到充分保障，造成纠纷，影响拆迁工作的顺利推进。
本文拟从它们之间的法律关系和政策规定角度，结合工作实践，对以上问题进行分析、探讨，旨在抛砖引玉，与从事拆迁补偿工作的同仁共勉，同时，欢迎从事征收理论和工作研究的爱好者批评指正，也希望为被拆迁户了解拆迁补偿相关理论和规定提供参考。
随着社会的发展，房屋所有权人与其所有物之间的关系日渐复杂，所有权人有时只是所有物在法律上的归属主体，对于所有物的占有、使用甚至收益权越来越普遍地由所有权人以外的其他人享有，存在于所有物尤其是房屋之上的其他权利日渐增多，主要包括债权(如承租人的权利)、用益物权(如建设土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权)和担保物权(如抵押权)。
在被拆迁的房屋上存在所有权人以外的其他民事主体的民事权利的情况下，如果不考虑其他民主体的民事权利的保护，而仅仅只保护所有权人的利益，就显得不尽合理。
在现实工作中，也常存在其他权利人的权益被忽视的情况。
为此，有必要厘清它们之间的法律关系，以免在拆迁补偿工作中走入误区。
一、已设定抵押房屋的拆迁补偿抵押是指债务人或者第三人不移转对特定财产的占有而将该财〔〕1产供为债权担保。
房地产抵押中存在的风险及控制
浅谈房地产抵押中存在的风险及控制【提要】房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。
它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时在新的领域拓展了金融业务。
但是在房地产抵押过程中存在不少问题。
【关键词】房地产；抵押；风险；控制一、房地产抵押中存在的风险1、抵押物风险抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等。
从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要是指在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。
由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。
一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。
此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。
目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。
而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款，只有不足10%的贷款采用保证担保方法。
于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。
《规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】2000.12.08•【文号】法释〔2000〕44号•【施行日期】2000.12.13•【效力等级】司法解释•【时效性】失效•【主题分类】民事诉讼综合规定正文中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》已于2000年9月29日由最高人民法院审判委员会第1133次会议通过，现予公布，自2000年12月13日起施行。
2000年12月8日最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（2000年9月29日最高人民法院审判委员会第1133次会议通过）法释〔2000〕44号为了正确适用《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法），结合审判实践经验，对人民法院审理担保纠纷案件适用法律问题作出如下解释。
一、关于总则部分的解释第一条当事人对由民事关系产生的债权，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，以担保法规定的方式设定担保的，可以认定为有效。
第二条反担保人可以是债务人，也可以是债务人之外的其他人。
反担保方式可以是债务人提供的抵押或者质押，也可以是其他人提供的保证、抵押或者质押。
第三条国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的，担保合同无效。
因此给债权人造成损失的，应当根据担保法第五条第二款的规定处理。
第四条董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。
除债权人知道或者应当知道的外，债务人、担保人应当对债权人的损失承担连带赔偿责任。
第五条以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。
以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理。
第六条有下列情形之一的，对外担保合同无效：（一）未经国家有关主管部门批准或者登记对外担保的；（二）未经国家有关主管部门批准或者登记，为境外机构向境内债权人提供担保的；（三）为外商投资企业注册资本、外商投资企业中的外方投资部分的对外债务提供担保的；（四）无权经营外汇担保业务的金融机构、无外汇收入的非金融性质的企业法人提供外汇担保的；（五）主合同变更或者债权人将对外担保合同项下的权利转让，未经担保人同意和国家有关主管部门批准的，担保人不再承担担保责任。
民事强制执行中当事人权利的冲突与平衡——从执行中对债务人唯一房产的处置说起
一
（ 一） 债 务人 权 利 的界定
从人 权理 论看 ， 人 权可 作基 本人 权与 一切 人权 的划分 。“ 基
是 最 高院 于 ２ ０ ０ ４ 年 出 台的 《 关 于人 民法 院 民事 执行 中 查
封、 扣押 、 冻结 财产 的规 定》 ， 其第 六 条规 定 ： “ 对被 执行 人及 其所 本人权 ， 就 是能使 一个 人成为人 ， 不被 视为异 类 ， 有 尊严 的存在于
民事强制执行中当事人权利的冲突与平衡
从执 行 中对债务人 唯一房产的处置说起
吴有锋
摘 要 民事强制执行是指 国家机关运用国家强制力， 强制债务人履行 义务 ， 以帮助权利人 实现 生效法律文书中确定的民 事实体权利的活动。 但在执行实践 中， 公权 力对私权领域的介入时经常遇到当事人需保护的权利发生冲突的尴尬局面。 本 文以人权理论为视 角， 论述了实现债权人权利时， 如何界定债务人权利保障的范围和程度， 当事人权利冲突时应遵从何种
一
、
仁” “ 欠债人是爷爷 ， 要债人是孙子” 的怪象地发生， 破除执行中权
人 民法 院在 民事 执行过 程 中， 对债 务人 唯一住 房的处 置往往 利保 护 的尴 尬 ， 有 效维 护司法 的权威和 公信 力 ？破 局 的突 破 口关 会产 生债 务人基 本居 住权与 债权人 债权 之 间的冲突 ， 如何 平衡债 健是 对债务 人权利 保障 的范 围作 出理性 的界定 。 合 理权衡 双方 当 务人 基本居 住权 与债权 人债 权这 一对矛 盾关 系方面 ， 我 国现 有 制 事人 的权 利保 护 。
二是法院外部监督关健是健全以法律监督主体即检察机关为主导其他监督主体包括中国共产党各民主党派人大政府群众及新闻媒体等为补充的监督机制并明确各监督主体间的法律关系以便形成监督合力加强对债务人基本人权保护的力度从根本上保证监督的效果真正使债务人的人权从法定权利成为实有权利
关于民事执行中轮候查封
关于民事执行中轮候查封、扣押、冻结次序与优先分配权的解读最近被问到一个有关民事诉讼中轮候查封次序在先的执行申请人是否就享有优先分配权的问题，检索相关法规，会发现最高院相关的司法解释和规定存在一定程度的矛盾之处。
实务中，律师对这一问题的把握亦意见不一，司法实践中不少法院的实际操作也都差别较大。
我对这个问题的理解是轮候查封次序与优先分配权是无关的，也就是说查封次序在前的，并不就享有优先的分配权。
鉴于对这一问题，最高院的相关规定（如《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》）存在矛盾之处，仅从法规层面难以把握其正确的处理方式，故从诉讼法和民法的法理基础来分析这个问题，或将比较容易得出清晰的结论。
（一）对于查封、扣押、冻结措施的理解不少当事人对于查封、扣押、冻结制度（以下简称“查封制度”），尤其是轮候查封的理解存在一定的误区。
查封从诉讼的本质而言是锁定财产，锁定财产的目的是防止债务人擅自处分或处置该财产，法院在受理某一执行申请人的强制执行申请后依职权查封了债务人的可供执行财产，并非是为了保障该执行申请人的债权得到优先实现。
简单来说，查封相当于法院给债务人的可供执行财产上了一把锁，故只要有一位执行申请人提出强制执行，法院进行查封后，上锁行为既已完成，后续执行申请人或财产保全申请人无再要求查封的必要，故轮候查封的概念从这个层面上而言，是存在逻辑困境的。
轮候查封的必要意义在于成为可供执行财产登记的利害关系人，简言之，就是获得登记为被查封财产的有权分配人。
（二）关于被执行财产查封后实际执行拍卖、变卖过程中的分配次序债权人的债权经法院审批判决生效后申请执行的，除非存在担保物权或者法定优先权，否则在实体法的层面都是属于平等的债权。
在先申请查封的，不应因此获得优先分配权。
因为如上所述，查封行为的本质仅仅是针对被执行财产的处置而设置的，是为了防止被执行财产被债务人擅自处置或恶意转移。
从法理上而言，轮候查封制度本身就有其不合理的地方，民事诉讼法亦未有任何轮候查封的规定。
法律法规各级法院审理房地产纠纷案件规范性文件汇编
【法律法规】各级法院审理房地产纠纷案件规范性文件汇编前言最高人民法院颁布的几个与房地产相关的司法解释均已经有十来年时间,随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整，实践中的新问题、新情况层出不穷，而新的司法解释又迟迟未见出台,各地人民法院针对同一问题，又常常做法各异，同案不同判的现象极为突出.在这样的大背景下，为了让从事和热爱房地产法律工作的朋友们更好地了解各地人民法院关于房地产纠纷案件的指导意见，本团队收集整理了全国各级法院发布的关于房地产纠纷案件的规范性文件,整理汇编成册，供大家参考。
由于部分法院的规范性文件未正式向社会公布，本团队在收集过程中只能借助网络，因此，错误和遗漏在所难免，望朋友们在使用过程中慎重。
欢迎大家向我们提出汇编中的错误与不足，以便于我们在下一期的汇编中改正。
受篇幅限制,将在此公众号发布目录，欲下载正文请点击文章左下角“阅读原文”。
一、最高人民法院1。
第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分）纪要（节选）2. 最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知3。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释4. 最高人民法院关于审理涉及农村土地承包经营纠纷调解仲裁案件适用法律若干问题的解释5. 最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定6。
最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定7. 最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定8. 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释9. 最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知10. 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释11。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》12. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）（节选）13. 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释14。
新法实施后个人住房贷款风险的防范
、
ｔ ．优 选 客 户 ，把 握 好 对 借 款 人
的贷前调查、 贷时审查 关。银行要重 点核实借款人其 身份及资信情况 、 职
业性质 、 收入的稳定性 ， 审查借款人
身 份 证 、户 口簿 和 结 婚 证 的 一 致 性
房并重新办理 贷款 ， 或通 过开办以高 （ 价格） 换低 （ 价格 ） 以买 变租等业务 、 保证抵押物的可执行性 ， 最大 限度降 低银行损失。 为了减少 个人 住房贷款
大型按揭中介客源充足 ， 更能满 足银行发展信贷业务的需要 。 但由于 些按揭机构由于不规范操作 ， 诚信 度不高 ， 给客户 带来无穷 的后患。据
一
机构的合作 。开展以高 （ 价格Ｊ换低 （ 价格Ｊ 以大 《 、 面积 Ｊ 换小 （ 面积 Ｊ 以 、 买变租等业务
有关部 门统计 ， ０ ４年 以来 ， ２０ 消费者
维普资讯
新法实施后个人住房贷款风险的防范
尹瑞 红
（ 黑龙江省农业银行 宏博支行 ）
２０ ０ ５年 １ 月 １ １ ４日 ， 高人 民法 最
购买小户型 （ 借款人 家庭人均购房面 积小于 、 等于或稍大 于当地人均住房 面积 ） 房作为第一套住房 。
由于银行属商业机 构 ， 回避市场 风险很正常 ， 次高法新规 的实施给 这
总价较低的住 房并重新 办理 贷款 ， 对 还款 确实 困难的 被执行 人寻 找并租
赁 能 够 满 足 其 最 低 生 活 标 准 需 要 的
银行提了个醒 ， 说明住房 贷款监控机 制存在问题。 针对住 房贷 款单纯强调 抵押是下策 ， 应对贷 款人进行更为详 细 的分类 ，正是 因为粗 放的监管 方 式， 才使得银行面对 高法新规定时没 有更好的应对方法。
唯一住房强制执行的可行性研究
唯一住房强制执行的可行性研究摘要：强制执行生效法律文书的过程中，通常遇到被执行人仅有唯一住房可供执行的情形。
究竟是保障被执行人的生存居住权，还是保障申请执行人的债权，是司法实践中通常会遇到的问题。
如何平衡债权人的权益和被执行人的权益，对被执行人的唯一住房进行处置是司法实践中亟待解决的问题。
关键词：唯一住房强制执行可行性一、唯一住房的概念唯一住房即登记在被执行人名下，可供被执行人生活的唯一居住房屋。
但是该如何定义“唯一”和“住房”，我国现行法律尚未有明确的规定。
这也就造成了在执行过程中，法官适用自由裁量权界定“唯一”和“住房”的标准时存在差异。
在实践中，大多数法院不单以不动产登记部门出具的唯一房产证明即认定被执行房产是唯一房产，当被执行人有宅基地、小产权房，或因客观原因不能办理房屋产权登记证明但是实际可以居住的房屋时，法院不会认定争议的房屋是“唯一”的。
同时，在认定“住房”性质时，也不仅仅以房产登记信息中房屋产权性质认定是否为住房。
二、唯一住房在执行程序中遇到的困境2.1法律规定的困境2004年，最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，第六条规定[1]法院不得拍卖保障被执行人及所抚养家属生活所必须的房屋。
此规定一出，即引发了轩然大波。
被执行人以该规定作为规避执行的依据对抗强制执行，导致债权人的债权无法得到清偿。
为了保障抵押权人实现抵押权，最高人民法院于2005年针对设定抵押权的房产执行作出规定，确认设定抵押的房产可以强制执行拍卖，但需给予被执行人一定的宽限期，必要时可以给被执行人提供临时住房[2]。
随着2012年《民事诉讼法》的修订，又一次规定了要保留被执行人和其扶养人的生活必需品[3]。
在执行程序中，被执行人往往误解该法律规定，以唯一住房为由提起执行异议，要求停止强制执行。
2.2法律理解适用的不一致现行法律对生活所必需的房屋并无明确规定，但是可以确定的是，唯一住房不等于生活所必需的房屋。
法院唯一住房拍卖租金申请书模板
法院唯一住房拍卖租金申请书模板：尊敬的法院：您好！我是被执行人的债权人，我在此向您提交一份关于申请法院从被执行人唯一住房拍卖款中按本地租房标准予以扣除5-8年租金给付申请人的申请书。
一、申请事项根据我国相关法律法规，申请法院依法从被执行人唯一住房拍卖款中按本地租房标准予以扣除5-8年租金给付申请人，以维持申请人及其家属的基本住房需求。
二、事实与理由1.被执行人与申请人之间存在债务纠纷，经法院审理并作出生效判决，被执行人应承担相应的还款责任。
2.被执行人名下的唯一住房已被法院依法查封并拟进行拍卖，拍卖所得款项将用于偿还被执行人的债务。
3.考虑到被执行人及其家属的基本住房需求，以及本地租房市场的实际情况，申请人请求法院从拍卖款中扣除5-8年租金给付申请人，以确保被执行人及其家属在拍卖后能够继续享有合适的居住条件。
4.申请人承诺在扣除租金后，剩余款项将用于偿还被执行人的债务，以维护法院判决的权威性和执行效果。
三、法律依据1.《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，法院在执行过程中应当保障被执行人的基本生活需要。
2.《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第三条，法院在拍卖被执行人唯一住房时，应当充分考虑被执行人及家属的居住需求，并根据本地租房市场情况，合理确定拍卖保留价。
3.《住房公积金管理条例》第十三条，住房公积金管理中心应当在受委托银行设立住房公积金专户，为单位职工办理住房公积金账户设立手续。
四、申请人与被执行人的关系申请人是被执行人的债权人，双方因债务纠纷诉至法院，法院已作出生效判决，被执行人应按照判决承担还款责任。
五、申请人的承诺申请人承诺在扣除租金后，剩余款项将用于偿还被执行人的债务，确保法院判决的执行力度。
同时，申请人将积极配合法院的执行工作，共同维护司法公正和社会稳定。
六、申请时间申请人于____年__月__日向法院提交本申请书。
七、落款申请人：（签名/盖章）联系电话：_____附件：相关证据材料特此申请！申请人：（盖章）____年__月__日以上仅为法院唯一住房拍卖租金申请书模板，具体内容需根据实际情况进行调整和补充。
关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答
一、执行程序中“一处住房”的含义？本解答所谓“一处住房”，是指被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房屋。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条之规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋人民法院可予以执行。
一般情况下，被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其唯一居住房屋采取处分性执行措施。
“一处住房”的执行仅限于城镇房屋，农村房屋涉及农村集体土地，小产权房涉及国家政策，应按相关规定执行，不属本解答范畴。
二、执行程序中不能被认定为“一处住房”的情形有哪些？人民法院在执行程序中查明有下列情形之一的，不能认定被执行人仅有“一处住房”，应当予以执行：1、一审诉讼、仲裁案件立案受理后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；2、被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地（县级的市、县、区）农村有宅基地并自建住房的；3、被执行人的一处住房用于出租、出借的；4、被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的；5、—处住房系执行案件债务所指向的标的物的；6、其他不宜认定为“一处住房”的情形。
三、如何认定“一处住房”是否“超过生活所必需”？下列情形虽属于“一处住房”，但应认为超出“生活所必需”，人民法院可以执行：1、住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米，但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需（按当地廉租住房保障相关规定）的住房面积50％以上的；2、被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50％以上的。
四、执行“一处住房”时，如何解决临时住房？为使房屋拍卖后顺利交付给买受人，拍卖前宜先解决好临时住房，面积不低于当地廉租住房保障规定所确定的人均标准。
地段选择上可尽量满足被执行人根据其生活、工作需要提出的合理要求。
解决临时住房可选择采用下列方式：1、申请执行人自愿提供临时住房，使用期不低于六个月；2、由被执行人自行租房，申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用。