营改增后物业公司各类收费税率一览表(20200621162714)
营改增后物业公司各类收费税率一览表
营改增后物业公司各类收费税率一览表3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用16%税率。
物业公司需调整价格。
4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。
根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
物业公司代收水电费可以满足上述条件：∙（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。
∙（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。
这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。
∙（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。
但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。
5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。
6、上述“10%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择10%还是5%。
如果小区在5月1日后交付，则全部按照10%。
但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。
7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。
小规模纳税人则很简单，上述不为0%的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%的征收率。
对于不动产经营租赁服务，一律按照5%征收率，无论什么时候取得不动产。
营改增前后税目、税率对照表
原营业税“娱乐业”转到增值税“生活服务-旅游 娱乐服务”，原营业税服务业下的“旅游业”转 到增值税“生活服务-旅游娱乐服务”。
原营业税“服务业”税目下的“旅店业、饮食业 ”转到增值税“生活服务-餐饮住宿服务” 增值税“居民日常服务”包括市容市政管理、家 政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济 、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、 洗染、摄影扩印等服务。
营改增前后税目、税率对照表 原营业税税目税率 一级 二级税目 三级税目 税目 陆路运输 一、 水路运输 交通 航空运输 运输 管道运输 业 装卸搬运 建筑 二、 安装 建筑 修缮 业 装饰 其他工程作 业 营改增后税目税率 税 率 征税范围 税率
陆路运输服务 交通 水路运输服务 运输 11% 航空运输服务 3% 服务 管道运输服务 现代 物流辅助服务-装卸搬运 6% 服务 服务 工程服务 安装服务 建筑 修缮服务 3% 11% 服务 装饰服务ห้องสมุดไป่ตู้其他建筑服务
文化体育服务 3%
教育医疗服务
体育业 歌厅、舞厅 、卡拉OK歌 六、 舞厅、音乐 娱乐 茶座、台球 业 、高尔夫球 、保龄球场 旅游业 旅店业 饮食业
520%
生活 服务 旅游娱乐服务
6%
餐饮住宿服务
居民日常服务 其他服务业 其他生活服务 其他现代服务 商务辅助服务（含企业 管理、经纪代理、人力 资源、安全保护服务） 文化创意服务（含设计 、知识产权、广告、会 议展览服务） 物流辅助服务（含航空 、港口码头、货运客运 场站、打捞救助、装卸 搬运、仓储、收派服 租赁服务（有形动产融 现代 资租赁、有形动产经营 服务 租赁） 租赁服务（不动产融资 租赁、不动产经营租 赁） 鉴证咨询服务（含认证 、咨询、鉴证服务） 信息技术服务 6%
物业公司各类业务税率
收入类型 管理费收入 车位管理费 车位租金 车位临停收入 棋牌室收入 泳池收入 办证费 提供服务
税目
一般纳税人 6% 5%、11% 5%、11% 5%、11% 6% 6% 6% 5%、11% 17% 6% 5%、11% 13% 17% 适用税率
小规模纳税人 3% 5% 5% 5% 3% 3% 3% 5% 3% 3% 5% 3% 3% 适用税率 2%
不动产所在地机构所 在地不在同一地区 的，在不动产所在地 按3%预征，在机构所 在地申报
门票收入可用国税监 制的定额发票
合同约定的收款时间，提前 收款或提前开具发票的，孰 先原则
收款时 收款时 收款时 收款时 收款时
不动产租赁 不动产租赁 不动产租赁 提供服务 提供服务 提供服务 场地出租的，属于不动产 租赁 有形资产出租的，属于有 形动产租赁 代业主出租房屋，收取佣 金的，属于代理服务 不动产租赁（墙体广告位 出租的） 销售货物（不垫付资金、 由收款方直接开具发票 的，属代收代付）
租金收入
广告收入 水费收入 电费收入 违约金、罚款
废品收入
销售自己使用过固定资产 （未抵扣进项） 销售自己使用过固定资产 （已抵扣进项） 边角料、其他废旧物品
2% 17% 适用税率 17%
3% 3%
维修收入
修理修配
税率表
纳税义务发生时间 合同约定的收款时间，提前 收款或提前开具发票的，孰 先原则
备注Байду номын сангаас
收款时 收款时 收款时 收款时 合同约定的收款时间，提前 收款或提前开具发票的，孰 先原则 收款时
物业公司取得的各项收入适用税率，请收藏！
物业公司取得的各项收入适用税率，请收藏！
物业公司由于业务繁多，具体的业务适用什么税率呢？
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1、物业管理费用适用税率6%；
2、将小区的墙面、电梯作为广告位出租用于广告发布，应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用10%税率；一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税；
3、停车费按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用10%的税率；
4、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；
5、提供物业管理费服务的一般纳税人，向服务接受方收取的电费，按16%的税率计算增值税，其相应的进项税额可以抵扣；物业管理费小规模纳税人，向服务接受方收取的电费，按3%的征收率计算缴纳增值税；
同时：
提供物业管理费服务的一般纳税人向服务接受方收取的自来水水费，按照简易计税方法依3%的征收率，对收取的自来水水费可全额开具增值税专用发票；小规模纳税人按照简易计税方法依3%的征收率计税的，对收取的自来水水费向主管国税机关申请全额开具增值税专用发票。
若物业公司承接其他单位或政府机关的保洁、保安等服务，可以按照劳务派遣服务来计算缴纳增值税。
(精)全面营改增后税率一览表(附：不能抵扣的六大情形)
服务业-租赁业
5%
13%
3%
以前 4%减按2%
4%
3%
6%
自2016年5月1日起，全面实行营改增后增值税纳税人以下进项税额不得抵扣：（不能抵扣的项目，可以取得普通增值税发票，不需强制要求取得专用发票） 一、纳税人身份不得抵扣进项税额 1.增值税小规模纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。 2.一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。 3.增值税一般纳税人在以小规模人身份经营期（新开业申请增值税一般纳税人认定受理审批期间除外）购进的货物或应税劳务取得的增值税发票，其进项税额不允许抵扣。 4.增值税一般纳税人从小规模纳税人购进货物或者应税劳务取得普通发票（购进农产品除外）不允许抵扣进项税额。 5.增值税纳税人在认定批准的月份（新开业批准为增值税一般纳税人的除外）取得的增值税发票不允许抵扣进行税额 6.应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。 二、扣税凭证问题不得抵扣进项税额 1.纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。 纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 2.增值税专用发票无法认证、纳税人识别号不符以及发票代码、号码不符等情况之一的其进项税额不允许抵扣。 3. 开具错误的增值税发票不允许抵扣 4.增值税专用发票开出之日起，超过180天未认证的（因客观原因导致除外），不能抵扣。（国家税务总局公告2011年第78号） 5.虚开的增值税专用发票不得抵扣。 6.票款不一致的增值税专用发票不得抵扣 纳税人购进货物、应税劳务或服务、无形资产、不动产的，支付运费，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务或服务等的单位一致，才能抵扣进项税 额，否则不予抵扣。 7.汇总开具增值税发票，没有销售清单不能抵扣。 8.对开增值税专用发票不允许抵扣 三、非正常损失不得抵扣 非正常损失是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。 1.非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 2.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 3.非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 4.非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 四、用于最终消费（负税人）不得抵扣 1.用于集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。 2.纳税人的交际应酬消费属于个人消费，进项税额不得抵扣。 3.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务，进项税额不得抵扣。 4.纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 上述不得抵扣的计算方法： 1.已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生上述情形的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应 扣减的进项税额。 不得抵扣的进项税额=实际成本×适用税率 2.已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生上述规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率 固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。 五、用于简易计征办法和免税项目，不得抵扣 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。 一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。 六、采用差额征税的，允许扣减的款项中的进项税额不得扣除。 差额征收： 1.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。 2.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。 3.融资租赁和融资性售后回租业务差额计征。 4.航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。 5.试点纳税人中的一般纳税人提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。 6.试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支 付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。 7.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地 价款后的余额为销售额。
营改增税率及营改增后税率表
营改增税率及营改增后税率表营业税改增值税后的税率变化：1.税率：在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。
\租赁有形动产等适用11%税率，其他部门现代服务业适用6%税率。
2.计税方式：交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。
金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。
3.计税依据：纳税人计税依据原则上发生应税交易取得的全部收入。
对一些存在大量代收转付或代垫资金的行业，其代收代垫金额可予以合理扣除。
4.服务贸易进出口：服务贸易进出口在国内环节征收增值税，出口实行税率或免税制度。
应税服务范围：1.交通运输业：改为11%（包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务-湿租业务、管道运输服务）2.部分现代服务业：改为6%（包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、验证咨询服务）营改增之前营业税税率表营改增后税率变化表快速登录:科普营改增概述2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。
从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。
至此，货物劳务税收制度的改革拉开序幕。
自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至10省市，2013年起"营改增"范围已推广到全国试行，自2014年6月1日起，将电信业纳入营业税改征增值税试点范围。
营改增是什么意思营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。
简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税。
物业公司各类收费税率一览表
物业公司各类收费税率一览表特别说明：1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。
装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。
2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用16%税率。
物业公司需调整价格。
3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用16%税率。
物业公司需调整价格。
4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。
根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
物业公司代收水电费可以满足上述条件：∙（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。
∙（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。
这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。
∙（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。
5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。
6、上述“10%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择10%还是5%。
如果小区在5月1日后交付，则全部按照10%。
但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。
7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。
小规模纳税人则很简单，，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%的征收率。
物业公司税率是多少
物业公司税率是多少很多的⼩区都是有物业的，这个物业是属于的服务性质的，⼀般情况下交纳的税费也是营业税这些，那么物业公司涉及到的税有哪些？下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有帮助。
物业公司税率是多少物业公司属于服务性质的企业，其主营业务应缴纳营业税，由地⽅税务负责管理和征收，具体税种税率如下：1、营业税：按营业额征收营业税，适⽤的税率为5%。
2、城市维护建设税，按交纳的营业税税额的7%交纳。
3、教育费附加，按交纳的营业税税额的3%交纳。
4、地⽅教育附加，按交纳的营业税税额的2%交纳。
(3和4视地⽅情况略有不同)5、企业所得税，按税法调整后的利润⾦额缴纳，税率25%，⼩微企业20%。
6、个⼈所得税，公司向职⼯⽀付⼯资薪⾦时，按照个税表代扣代缴个⼈所得税。
7、房产税：⾃有房产每年按：房产原值×(1-扣除率)×1.2%，扣除率由省级地⽅规定，⼀般在30%以内;租赁房产按租⾦的12%缴纳。
8、⼟地使⽤税：使⽤⼟地的⾯积×定额缴纳。
定额由地⽅主管机关划定。
9、印花税：对帐簿、执照等权利凭证、合同协议等需交纳印花税，税率视情况不等。
10、车船使⽤税：⽬前多在缴纳强险时由保险公司代收。
还有其它地⽅性收费，各地情况不同，如防洪费、堤围费、残疾⼈保障⾦等。
商业物业有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业⼜可⼤致分为商服物业和办公物业。
商服物业是指各种供商业、服务业使⽤的建筑场所，包括购物⼴场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。
办公物业是从事⽣产、经营、咨询、服务等⾏业的管理⼈员(⽩领)办公的场所，它属于⽣产经营资料的范畴。
这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，按照办公楼物业档次⼜可划分为甲级写字楼、⼄级写字楼和丙级写字楼。
商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与⼯商贸易、⾦融保险、顾问咨询、旅游等⾏业的发展密切相关。
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营改增后物业公司各类收费税率一览表
营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。
所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。
下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，
供大家参考
特别说明：
1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。
装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。
2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。
物业公司需调整价格。
3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。
物业公司需调整价格。
4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。
根据财税〔2016〕36号附件一《营
业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行
为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
物业公司代收水电费可以满足上述条件：
（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。
（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电
公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。
这条满足上述以委托方名义开
具发票”只是委托方不愿意开发票而已。
（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的代委托方收取的款项”
但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。
5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。
6、上述“11戦5%，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。
如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。
但对于全
体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。
7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，
小规模纳税人适用3%税率。
小规模纳税人则很简单，上述不为0% 的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3% 的征收率。
对于不动产经营租赁服务，一律按照5% 征收率，无论什么时候取得不动产。