日本的近现代土地所有权理论
世界各国土地产权制度
世界各国土地产权制度土地作为人类生存和发展的重要资源，其产权制度在各国都有着不同的规定和特点。
了解世界各国的土地产权制度，对于理解各国的经济、社会和政治结构具有重要意义。
在欧洲，许多国家的土地产权制度有着悠久的历史和复杂的法律体系。
以英国为例，土地产权分为自由保有地产权和租赁地产权。
自由保有地产权又可细分为绝对自由保有地产权和限定继承地产权等。
这种复杂的产权划分反映了英国历史上土地所有权的演变和社会阶层的差异。
法国的土地产权制度则强调土地的公共利益和规划。
国家对土地的使用有着严格的规划和管理，以确保土地的合理利用和城乡发展的协调。
同时，法国的土地所有权相对集中，私人拥有土地的比例相对较低。
德国的土地产权制度注重土地的稳定性和可持续性。
土地的所有权和使用权受到法律的严格保护，土地交易也需要遵循一系列的法律法规。
此外，德国在土地利用方面强调生态保护和可持续发展，对于土地的开发和建设有着严格的环境评估和审批程序。
在北美洲，美国的土地产权制度具有独特的特点。
大部分土地为私人所有，但联邦政府和州政府也拥有相当数量的土地。
私人土地所有者在符合法律法规的前提下，可以自由处置其土地，包括买卖、租赁和开发等。
然而，政府对于土地的用途和开发也有着一定的监管权力，以保障公共利益和环境保护。
加拿大的土地产权制度与美国有相似之处，但也存在一些差异。
在加拿大，土地的所有权分为皇家土地、私人土地和原住民土地。
皇家土地由政府管理和控制，用于公共服务和资源保护等目的。
私人土地所有者在一定程度上享有土地的处置权，但同样需要遵守相关法律法规。
亚洲国家的土地产权制度也各具特色。
日本的土地所有权分为国有、公共所有和私人所有三种形式。
在城市地区，土地的利用受到严格的规划和管理，以应对城市化进程中的土地需求和环境问题。
中国实行的是土地公有制，分为国家所有和集体所有两种形式。
国家对土地的用途进行严格的规划和管理，以保障粮食安全、城市发展和生态保护等公共利益。
日本土地制度
日本土地制度
日本的土地制度在历史上经历了多次的变迁和改革，目前的土地制度主要有以下几个特点。
首先，土地所有权分为私有制和公有制。
私有制即土地所有权归个人或组织，可以通过买卖或继承等方式转移。
公有制即土地所有权归国家或地方政府，通常用于公共设施建设或保护自然环境。
私有土地占据了绝大部分，公有土地主要用于道路、桥梁、公园等公共设施。
其次，土地使用权分为所有使用权和一部分使用权。
所有使用权即土地的所有人拥有该土地的使用权，可以依法使用、出租、销售等。
一部分使用权即土地的所有人将部分使用权转让给他人，如建筑租赁或合作开发等。
再次，土地使用规划和管理有着严格的监管制度。
日本有专门的土地管理机构，负责对土地的使用规划、用途管制、大规模土地转让等进行管理和监督。
此外，土地管理机构还负责土地登记、评估、征收、赋税等工作。
另外，日本土地制度还注重土地的保护和合理利用。
日本的土地资源相对有限，因此在土地利用上非常注重效益和可持续性。
政府在土地规划和管理上采取了一系列措施，如限制农田转为非农用地、推广节能环保建筑等。
此外，为了促进土地的合理利用，政府还实行了土地增值税等政策，鼓励土地所有者进行开发或合作。
总体来说，日本的土地制度在保护私有产权的同时，也注重公共利益和生态环境的保护。
由于日本土地有限，土地利用紧张，因此政府对土地的规划和管理非常严格，目的是为了最大限度地保护土地资源和环境，并促进土地的合理利用。
日本农村土地管理制度对中国乡村振兴的启示
日本农村土地管理制度对中国乡村振兴的启示1. 引言1.1 日本农村土地管理制度的背景日本农村土地管理制度的背景可以追溯到日本的战国时代。
在那个时期，日本的土地所有权非常分散，土地被分割成很小的单位，导致农业生产效率低下。
为了解决这个问题，日本开始实行土地整理制度，将分散的土地整合成较大的块状土地，提高了土地的利用效率和农业生产水平。
随着经济的发展和城市化进程的加快，日本的农村土地管理制度也不断完善和改进，以适应不断变化的社会和经济需求。
日本农村土地管理制度的背景还包括日本传统的农村社会结构和文化，以及政府对农村发展的政策支持。
在日本，农村社会一直扮演着重要的角色，农业是日本经济的重要组成部分。
政府一直致力于保护和发展农村经济，通过推动土地整理和农业技术创新，提升农民的生产水平和生活质量。
日本农村土地管理制度的背景是一个结合了历史、社会和政策因素的综合体。
通过深入研究日本的农村土地管理制度的背景，可以更好地借鉴其成功经验，推动中国乡村振兴。
1.2 中国乡村振兴的重要性中国乡村振兴是当前中国经济发展的重要战略之一。
乡村振兴的重要性体现在多个方面。
中国乡村是中国农业发展的重要基础和来源。
中国农村人口众多，乡村是农业生产的主要场所，乡村振兴对于农业发展至关重要。
乡村是中国文化传承和传统价值观念的重要承载地。
乡村振兴不仅是为了发展经济，更是为了传承和弘扬中华优秀传统文化。
乡村是中国生态环境的重要组成部分，乡村振兴与生态环境的保护和修复密切相关。
乡村振兴也是实现全面建设社会主义现代化国家的重要组成部分，乡村的繁荣发展将有效带动整体国家的经济社会发展。
推动中国乡村振兴不仅是为了农村的繁荣发展，更是为了实现中国经济和社会的全面进步。
2. 正文2.1 日本农村土地管理制度的特点1. 土地集约利用：日本农村土地管理制度注重土地资源的集约利用，通过合理规划和管理土地资源，实现土地的最大化利用，提高农业产出和农民收入。
日本农村土地管理制度对中国乡村振兴的启示
日本农村土地管理制度对中国乡村振兴的启示乡村振兴是中国国家战略，旨在促进农村经济发展、改善农民生活水平、实现城乡一体化发展。
而日本农村土地管理制度可以为中国乡村振兴提供一定的启示。
日本农村土地管理制度有以下几个值得借鉴的方面。
日本农村土地管理制度重视土地统筹规划。
日本农村的土地利用往往是通过村落计划或者农村土地利用规划进行统筹管理的。
这种统筹规划能够保护农村土地资源，合理安排农田、建设用地和生态用地的比例，防止农田过度开发和资源浪费，保证良好的农业生产环境和生态环境。
在中国，也应该加强乡村土地的统筹规划，制定相应政策，确保农村土地的合理利用。
日本农村土地管理制度注重农村土地集约利用。
日本土地资源有限，人口众多，所以农村土地的集约利用就变得尤为重要。
日本通过建立农村土地市场化机制，鼓励农业产业化，提高农产品的附加值。
日本还改革了土地制度，实现了土地所有权的明确和流转，增加了土地流动性，促进了农村土地的集约利用。
在中国，也应该鼓励农业产业化，加强农村土地流转，提高土地的利用效率，实现农村土地集约利用。
日本农村土地管理制度强调生态保护。
日本农村土地管理制度倡导“生态一米线”，即农田和建设用地之间要保留一米宽的绿化带，这样可以有效地阻止农田受到城市化和工业化的影响，保护农村土地资源和生态环境。
在中国，也应该积极加强乡村的生态保护，制定相应政策，规划农田和建设用地的合理布局，保护好农田和生态用地之间的绿化带，实现城乡生态环境的协调发展。
日本农村土地管理制度注重农民的参与和自治。
日本农村的土地管理和决策往往由村落和农民自治机构来负责，农民可以参与到土地管理规划、资源配置、决策等方面，积极参与乡村建设和发展，实现了农民的利益最大化。
在中国，也应该加强农民的参与和自治，推动农村居民委员会和农民合作社等组织的发展，为农民提供更多的参与空间，使农民真正成为乡村振兴的主体。
日本农村土地管理制度对于中国乡村振兴具有一定的启示。
日本的土地制度与农地流转
日本的土地制度与农地流转日本人多地少，在自然资源极度缺乏的状况下实现农业现代化发展，很大程度上归因于日本政府大力推动农地流转，提高土地利用效率和农业增长率。
一、日本土地制度的演变谈日本农地流转之前，有必要先对日本土地制度做一番简要考察。
日本先行土地制度是以私有制为主体的多元土地所有制，全国65％的土地私有，其余35％为国家和公共所有。
在这之前，依据不同的历史阶段，日本土地制度经历了五次调整。
1、奴隶社会时期（大和国时代，2世纪至6世纪末）：领主姓氏土地制度，农村公社土地私有制度。
农村公社由具有共同血缘关系的人群合组成。
2、封建社会前期（飞鸟时代，593—710年）：班田制，即“公地公民”的土地国有制。
它规定土地属于国家，国家每六年分给人民土地，“有位、有职、有功者，按位的高低，功的大小，班给相应的位田、职分田、功田等”。
禁止土地买卖，受田人死后归还土地。
3、封建社会中期（奈良时代至战国时代末，710—1603年）：封建领主庄园制。
日本政府为增加耕地，鼓励民间垦田并承认垦田私有，于是有势力的贵族、寺社积极垦田，设置庄园。
4、封建社会后期（江户时代，1603—1868年）：地主制。
从皇帝、贵族、官僚到一般地主等封建统治阶级占有绝大部分土地，而占人口绝大多数的农民则很少或者没有土地，农民租种地主的土地须缴纳高额的地租。
5、近代（明治时代，1868—1912年）：资本主义个人土地私有制。
1868年，明治维新以后，颁布了一系列法令，废除封建领主土地所有制，快速向资本主义土地所有制转化。
这个土地私有“是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。
”1872年，明治政府废除德川幕府自1643年实施的《禁止田地永久买卖法令》，日本农民可以买卖土地。
1873年，明治政府又公布《地租改正条例》，着手进行“地租改正”。
改正的内容包括：第一，改以地价为课税标准（此价以收获产量高低为标准）；第二，规定税率为地价的3%，原则上按收成丰歉增减；第三，规定地税一律用货币交纳；第四，规定地租由土地所有者负担。
日本、美国、台湾土地制度
一、日本〔1〕现行土地所有制日本现行的土地制度是土地私有制。
所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。
在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。
〔2〕现行土地使用制日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占土地总资源的比例很小，因而国有土地使用权制度并不很发达，且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。
日本的非土地所有人利用土地主要表达在其民法的地上权和永佃权中。
〔3)土地管理机构日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。
国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。
其主要职责是：制定土地管理政策，编制和实施全国土地利用计划，限制土地交易，管理全国休闲土地，管理地价，组织地籍调查，以及编制国土利用形态分布图表。
优点：第一，土地立法统一完善，执法严明；第二，规划体系完善、分工明确、依法实施；第三，二、美国〔1)现行土地所有制美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。
美国全国的土地中，有59％为私人所有；39％为公有，其中联邦政府所有的为32％，州及地方政府所有的为7％；另有2％为印第安人保留地，即专门辟给原来美洲的土著居民的。
公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地以及政府用地等。
土地所有制状况在各州之间有所不同，如在阿拉斯加州，联邦政府拥有或控制着该州96％的土地。
在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。
惟一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。
〔2)现行土地使用制美国所有土地都实行有偿使用。
美国法律规定土地可以买卖和出租。
联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。
国外土地制度
国外土地制度国外的土地制度因国家和地区的不同而有所不同。
下面将对几个国家的土地制度进行介绍。
首先是英国的土地制度。
英国的土地制度可以追溯到中世纪的封建制度。
过去，英国的土地大部分由贵族和教会拥有，称为庄园地主。
他们租借土地给佃农种植农作物。
但随着时间的推移，庄园地主逐渐流失土地，土地的拥有者变得更加多样化。
英国现在有很多的农民、私人地主和企业拥有土地。
然而，英国的土地制度依然存在着一些问题，例如土地价格的上涨使得年轻人难以购买房屋。
其次是美国的土地制度。
美国的土地制度在殖民时期开始形成，最早是以个体农场为基础。
后来，随着西部拓荒运动的兴起，政府开始通过土地分配法将大量土地拨给拓荒者。
这一政策促进了西部的快速发展和农田的开垦。
现在，美国的土地所有权多样化，有私人土地拥有者、农场主、企业等。
此外，美国的公共土地也占有一定比例，用于公园、保护区等公共用途。
再次是日本的土地制度。
日本的土地制度在历史上受到了中国的影响。
过去，日本的封建制度下，土地所有权集中在贵族和寺庙等大地主手中。
但在明治维新以后，土地改革成为日本政府的重要政策之一。
政府通过实施土地法律，将大量土地分配给农民，激发了农民的生产热情。
现在，日本的土地所有权更为多元化，除了农田和私人住宅，还有工业用地、商业用地等。
最后是中国的土地制度。
中国的土地制度经历了农村土地改革和城市土地制度改革两个重要阶段。
农村土地改革在上世纪五十年代开始实施，通过实行家庭联产承包责任制，农民获得了土地的经营权，并得到了相应的土地承包合同。
而城市土地制度改革则在上世纪九十年代开始，通过引入市场机制，使得土地可以买卖和租赁，有利于促进城市的发展。
此外，中国的土地制度还存在着一些问题，如农村集体土地的退出机制不够完善，导致农民对土地使用权的流转受到限制。
综上所述，不同国家的土地制度各有特点。
英国的土地制度以私人土地拥有为主，美国的土地制度体现了一定的公共土地和私人土地的平衡，日本的土地制度在明治维新后经历了土地改革，中国的土地制度则在家庭联产承包责任制和市场化改革的双重作用下逐步形成。
谈谈日本土地制度
北京房地产与中国大多数地方一样，日本人多地少，自然环境极为严酷。
学习日本的土地政策及管理经验，对城市化建设快的中国来说具有相当重要的意义。
■日本土地市场管理土地供应与总量控制日本的城市用地供应总量主要通过土地规划进行控制，日本土地规划体系由国土综合开发规划、国土利用规划、土地利用基本规划和城市规划等构成。
日本土地规划按层次分为全国规划，都、道、府、县规划和市、镇、村规划三级，每级规划都是对各自区域内国土利用合理组织所应采取的措施和设想。
到目前为止，日本已完成了五次国土综合开发规划，根据各项公共事业的性质、建设地点以及计划的实施程度，对国土利用进行综合调整。
为确保公共事业建设所需的土地，日本还制定整备计划，确保土地开发的顺利进行。
为了缓和土地供需矛盾，日本鼓励建设高层公共住宅。
同时，为充分利用土地资源，合理开发地下空间，有效扩展城市容量，提高土地利用率，日本大力开发地下交通，发展地铁体系，努力扩展土地经济供给能力。
土地交易管理日本政府从２０世纪７０年代开始建立了一整套的以限制土地交易为主要目的的土地交易管理制度。
在该制度体系中，最重要的是土地交易审批制度，用以直接控制某些地区的地价水平及土地使用目的。
日本的都、道、府、县各地方政府在自己的行政区范围内确定“限制区域”。
限制区域一经确定，其时效一般为５年，过了５年后，或者重新确定该地区仍然为“限制区域”，或者自动取消。
限制区域确定后，在这个区域内的土地交易如果面积超过一定的标准，就必须得到地方政府的批准。
土地交易双方正式签订交易合同以前，必须向地方政府提出申请，政府对土地交易主要是从土地交易价格和土地使用目的两个方面进行审查。
交易价格审查以交易土地附近的地价水平及政府确定的限制价格为依据，使用目的审查以城市规划要求为依据。
■日本土地征用制度土地征用，简单讲就是国家为公共目的强制取得原土地权利人的土地权利并给予合理补偿的一种行政行为。
综观世界各国（地区）土地制度，土地征用都是其中不可或缺的重要组成部分。
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日本的近现代土地所有权理论我国与日本一样都是世界上极少的采用土地所有权与建筑物所有权分离制度的国家，关于这一点，我国是采用土地公有制，土地的利用是行使土地使用权的结果。
而在日本，虽然实行土地私有，但其在土地利用过程中采取的是“租赁土地主义”（借地主义），而不象欧洲实行“租赁建筑物主义”（借家主义）（1）。
也就是说，在日本，建筑物与土地的关系中，建筑物的所有人要租借土地所有人的土地，有关建筑物的负担由租借人承担。
而在欧洲则相反，土地所有人向建筑物使用者一并提供建筑物，有关建筑物的负担由土地所有人承担，租赁标的物只是建筑物，这一理论，有些学者已提出修正意见，但就社会识而论仍未改变。
而这一点又构成了日本土地所有权理论民开的基石。
综观各家各派之说，虽各执其辞，但归根结底无非是论证及处理由此产生的土地所有权与利用权的关系问题。
我国虽与日本实行的土地制度不同，可在这一点上的共性相信会让我们从对其理论的探讨中就如何使中国的土地尽其用问题而有所启发。
同时，值得一提的是，土地所有权的研究不仅仅是土地所有权本身，而土地要进入社会领域不可避免地要涉及到利用，因此对土地所有权的研究实际上是对其界限的研究，也即其在多大的范围内得以存在和扩张。
因此，在日本，所谓土地所有权理论包括土地所有权，利用权及其相互关系以及伴随两种权利行使而产生的各种权利、义务及责任的一系列理论。
日本学者中最早比较系统地提出关于近代的土地所有权的理论的是川岛武宜。
他是一位深受马克思主义影响的学者。
因此，他的所有权理论与马克思对资本主义社会私有制、法律形态的描述如出一辙，其中最基本的理论出发点则是土地所有权的绝对主义，私的占有的绝对性。
这一理论为土地成为商品，土地商品化提供了依据。
但是，这一阶段的研究与其说是将土地所有权作为一个独立的形态来研究，勿宁说是将其与政治、经济上的所有概念模糊念化，而一并进行阐示。
这是土地商品化生成期理论的特点之一。
川岛武宜理论的后继有藤田勇则鲜明地提出，如果不半近代所有权放入近代所有的体系整体中研究则并非是科学的方法，从而应该将近代的所有权这一课放入马克思经济学说关于酱家的私的所有的批判体系中展开和发展。
这一时期由于理论研究的着眼点在于开拓资本主义私有制的基础，尚未明确土地所有与利用的关系。
到资本主义土地所有发展到土地资本化时期，随着土地商品化的确立，资本在形式上包容了土地，从而出现了土地所有与土地利用的分离，也便从此拉开了以土地所有权与利用权关系调整为核心的近现代土地所有权研究与论争的序幕。
土地作为资本主义社会乃至任何社会经济发展的恒久的基盘有它自己的特征。
按照资本主义的经济法则，能够获得收益的应该是资本和劳动。
资本家靠资本获得剩余价值，工人靠劳动取得工资。
而土地则不同，土地是一种自然的东西，土地本身是不存在任何价值的，因为其本身不能产生任何实益。
所以，从原理上讲，法律没有理由保护单纯的土地所有。
那么为什么法律保护了土地所有权呢？日本的学者渡边洋三认为之所以保护不过是“资本主义社会保护一般所有权而投射到土地之上”而已。
（2）因此，它无非是所有权绝对主义彻底贯彻的结果，而这之所以重要是因为所有制是资本主义社会的根基。
而在理论上应如何看待这束所有权绝对主义的折射之光呢？他认为，按资本主义的经济理论，靠偶然地拥有土地就受到对其收益的保护是于社会不容的，多于的东西。
土地之所以发挥出了它的价值不是土地本身，而是人类的行为—资本的投入与劳动的投入，而这才是法律真正的保护所在。
所以，就土地，法律应该保护的对象不是所有者，而是真正对土地作出了投入使其产生出实益的利用者—用益权人。
在所有与利用的关系中，利用优于所有；在所有权与用益权的关系中，用益权又应该优于所有权。
在二者的对抗关系中，土地所有权应处于从属地位。
这一点被其归为近代土地所有权的特色所在。
提出相类似主张的还有另一位学者—水本浩。
他通过对英国近代土地制度的研究，抓住了资本制的地租这一契机，分析其产生，来源以及在土地利用中充当的角色，尤其是资本投入对土地的介入从而产生的地主与资本家的利润分配关系得出了自己的结论。
他认为“土地所有不是其持有使用价值而是价值，所以它当然应具有充当利用者资本利润一部分的性质。
正缘于此，法律上，土地所有权不得不出现涵盖受租赁权限制的意义，所以说罗马法的所有权绝对的理论构成以至其折射出一我们的意识形成都应该说是对近代法的倒行逆驶”。
（3）渡边理论强调用益权优土地所有权，水本理论主要以租赁权的突破口强调对土地所有权的限制。
二者实为一说。
因此，在日本理论界将二者合一称为水本一渡边理论。
而这一理论又被称为近代的土地所有权理论。
同时，由于其强调用益权，使基于契约关系产生的债权物权化又被称为“物权化论”。
关于水本一渡边理论提出的背景有着于土地利用关系本身的发展与明朗化的影响，同时还应看到整个法律体系理念的变化。
特别是从保护财产的静的安全到动的安全的转变以及所有权绝对主义向相对主义的转变。
而由于供求关系的影响，处于弱者地位的承租人加强保护的要求对此也产生了影响。
近现代所有权制度向用益权倾斜的大帷幕下，土地所有权制度势必会发生同一趋势的变化。
水本一渡边理论的提出反映了时代的要求和实践的需要，也即土地使用权人自由充分利用土地的需要。
但水本浩以英国的资本制地租为突破口从而抽象出的近代土地所有权理论不可避免地婪带有其局限性。
首先，从方法论上讲，正如后来的学者们所批判的一样，他采取的是典型（国）理论。
也即以英国法为法的近代化的典型，没有注意或充分注意到土地所有的成立在英国存在的特殊历史条件。
尤其是土地所有的样态本身的特殊性以及直接或间接的各种伴生的契机。
而这些特殊性才是促使所有权顺利展开的要因。
所以根本上，不能把英国作为典型，尤其是土地这种与历史传统，风土人情充分的生产要素在法律上的调整。
关于这点，日本学者稻本洋之助做了精辟的分析，“从地价演绎出来的近代土地所有权理论，只是一般意义上的私人土地所有的土地独占问题，而没有考虑到先前的历史条件、各个国家资本投入与雇佣劳动关系的发展对资本制的地租制的确立的促进和阻碍作用”。
他认为“作为总和的土地所有权与资本的关系，近代所有权理论无疑是正确的，但考虑到主体与客体的个别关系，为保障地租的平均水准而对契约内容以限制时，不是依赖于私法自治，而是发挥国家法的作用，使国家法律又不可能毫无受租地实现对资本投入的保护，其中地租的不断上涨就说明了这一点。
其次，作为一种土地所有权理论，它淡化了本应坚持的土地的私的占有的基本要素，仅将土地所有权看作是从属于资本而单纯成为收取地租的权源而使之地租收取权源化。
但纵观资本积累的始终，私的独占在以国家干预为媒介下渐趋强化，而其本身又是近代土地所有权的“历史的规定”所在，并使近代土地所有权赖以存在，若舍其而论土地所有权，无异于去求无源之水，而本末倒置了。
对水本一渡边理论展开激烈批判的主要学者是戒能通厚与原田纯孝。
两位学者在批判的过程中又发展了物权化论。
其中这一时期伯主要贡献在于提出了改良施行权以及改良费偿还请求权。
所谓“改良费偿还请求权”是指在租赁期间，承租人在得到出租人的同意或未取得其同意而进行改良投资。
其效果于租赁终了时与土地合一而残存其中。
而投入的资本，尚未被偿还完毕的情况下，在未偿还额的范围内对残存效果的金钱补偿的请求权。
这一权利的提出，正如原田纯孝自己所言实现了物权论从外在到实质的深化。
因为他认为近代土地所有权的物权化论是以租赁权的物权化为表象的租赁权的对抗效力，转让，转租的自由以及权利存续时间的延长为依托建立的。
这些被其称作“外的构造”的物权化，而真正具有革命意义的应是“内的构造”的物权化—改良施行权以及改良费偿还请示权，这是以佃农的资本投入活动为媒介的，是物权化的中心环节。
而水本一渡边理论将其置于物权化的框架之外，这样，即使承认租赁权的对抗效力期间保障甚至转让、转租的自由，也不过是非保障资本投入终局回收的物权的从属。
因此，只有资本投入的自由及资本回收的保障才是对于土地所有权保护的核心，仅仅“外的构造”的物权化并不是近代土地所有权成立的真正标志。
由此可以看出，原田理论是水本一渡边理论的深化和发展，是彻底的物权化论，而意图使租赁权成为独立于所有权之外而截然分立的权属。
但是，改良费偿还请示权的成立需要两个前提要件：一是租赁关系终了时，改良效果存在；二是投入的资本尚未偿还完毕。
若其中之一不成立则请示权不成立，结果只能是土地所有者受益。
而由于土地的改良与增值不可能从土地中分离出来而独立存在成为可支配的物，所以，改良费偿还请示权只是一种资本投入者对地主行使的债权。
对之土地所有者的强烈抵制，这种请示权还停留在衡平法的范围内而芙难在实定法上确立。
而继原田理论之后，在日本学术界提出了极为有影响力的系统理论学说的集大成者为稻本洋之助。
稻本洋之助将土地所有权的理论及与其相对应的权利发展状态分为两个阶段—资本主义成立期（近代法时期）与现代法时期（5〕。
在资本主义成立时期，土地所有权的近代化应按“过程论”理解。
也即这一过程发展的三个步骤。
首先是土地所有权近代化的出发点—土地商品化时期。
其次是土地所有权从属于用益权时期。
最后是对未偿还的投入资本进行保护的时期，也即改良费偿还请求权的确立。
后来，土地所有权理论进入现代法时期时，土地所有权与利用权的冲突已成为不证自明的东西。
法律的任务无非是在促进土地最大限度地利用以及要求土地正当合理地利用中寻求平衡的支点与杠杆。
原田勇及其之前的学者们都是为利用人权利的无限扩张寻找诸多的依据。
因为土地可以带来地租，这是它与货币资本的最基本的相同点，缘于此土地可以成为资本而导致了土地所有权与利用权的分离。
在日本，土地保有者为了能以对自己最有利的价格来进行土地交易，往往将其土地休闲不用，造成土地资源的浪费。
这种投机的土地所有逐渐地流行起来破坏了原来土地的资产保有的所的性质，使地价不断上升，与此波及到土地租赁费用的不断上升。
而这种现象的扼制又是近代所有权理论，彻底的物权化论也不能解决的。
因此，单纯靠扩大利用者的权利已难圆满解决问题。
而这一时期土地利用的发展已超出了地主—租借人的范畴。
“公的介入”理论开始渗透到土地问题领域。
稻本理论已开始立足于一个公正人的角度，同时从两个方向入手力图土地于所有人、利用人有利，而于公于社会又有益的利用结果的实现。
其中的一个方向为对所有者行使所有权的限制，并超出了用益权限制的范围；另一个方向为对利用者的合理利用加以规范。
从而相对应地出现了理论上并行的两大分支，一为利用权作为私权的强化，一为利用权集团的适当正确化）集团的正化）。
而不论哪一方向，哪一分支，化的介入色彩都极为浓厚。
就利用权作为私权的强化，稻本洋之助及后来的学者理论提出的主要观点是供用义务论，土地国有化论以及有选择地赋予所有权理论。