房地产市场报告-2019年全国土地市场回顾与展望
2019年中国房地产总结与展望——行业篇
2019年中国房地产总结与展望| 行业篇1/ 72019年楼市在下行压力中韧性前行，虽部分城市购房需求尚未充实，但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下，整体行业规模仍较2018年微增；在土地购置面积增速持续回升下，房企开发投资额增速维持两位数高增速，并具有一定韧性。
然而新开工面积增速保持低位，办公类库存不降反升，这一系列现象都表示着楼市依旧处于下行阶段。
预判2020年，我们认为，“房住不炒，稳字当头”的主基调还将延续，一方面居民购房行为将逐步趋于理性，全年销售面积有望小幅微降，基于房价上涨，预期销售金额有增无减；另一方面房地产开发投资额保持稳中微降的趋势，施工、竣工加速将为其提供稳固支撑。
此外，新开工面积累计增速逐步回落，受资金面趋紧和基数较低的影响，土地购置面积增速或将持续回升，但增幅相对有限。
01三四线强韧性支撑行业销售面积增速转正，料全年销售规模将再创新高2019年商品房销售面积、金额的体量与增速自年初以来经历了先升后降的趋势变化。
具体而言，“金三银四”中基于部分二线城市及少数环核心三四线城市尚存轮动需求，各能级城市均出现了短暂的小阳春行情，新房销售面积及金额均出现了同比小增。
但随后需求的空缺使得整体新房销售体量增速自年中起持续下降，至11月单月销售面积同比仅增1.1%。
分区域来看，各区域销售也表现出一定乏力感。
中西部维持新房销售主战场地位，至11月中西部销售面积占比扩大至56%，但中部地区和西部地区1-11月销售面积累计同比分别下跌0.3%和上升3.8%，较2018年已略显无力。
此外东部、东北地区销售面积增速降幅依旧处于负区间。
目前来看，核心一二线城市依旧维持较高销售水平。
一二线城市中部分城市销售表现较2018年确有一定回调，在各个销售节点零散出现了打折促销、精装改毛坯、特价房等以价换量的营销模式。
但从一二线城市销售体量来看，6月、9月、10月等销售节点均有新高表现，可见整体一二线城市需广大三四线城市市场确有降温，前11月累计销售增速均低于2018年同期。
2019年中国房地产市场总结及2019年展望20190304
（2）继续坚持房地产调控方向，抑制投资投机等不合理需求 ➢ 中央：反复强调坚持调控不动摇，派督察组监察政策落实 ➢ 地方：触及限购红线政策被叫停或辟谣，表态坚决贯彻落实调控政策 ➢ 货币政策：严格执行差别化信贷政策，抑制投资投机需求
60% 40%
20%
0%
16
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun
目录 一．2019年中国房地产市场总结
1. 市场：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大 2. 企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健
二．未来中国房地产市场趋势展望
17
开发企业：业绩总体好于过去两年，万科继续第一， 中海、保利逼近千亿，绿城、世茂增长快
比2019年11月高点（197万平方米）仍低5%。
2019年，青岛成交量与供应量持平，供需均衡，扭转了2019年供过于求的态势。
图：2019年至今青岛月度成交量和供应量走势
销售面积
年度月均销售面积
批准上市面积
年度月均新批上市面积
200
160
万
平 120 方 米
80
95
72 82
78
70
78
40
30
0
从出清周期来看，由于成交回升显著，出清周期持续下行，去库存压力明显减小。截至12月 底，代表城市出清周期降至9.2个月，比年初缩短7.7个月，为2019年二季度以来较低水平。
7000
6000
5000
万 平
4000
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析（一）2019年全国房地产行业发展回顾一、房地产开发投资完成情况2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。
其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。
2019年，东部地区房地产开发投资69313亿元，比上年增长7.7%，增速比1—11月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9.6%，增速回落0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16.1%，增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%，增速回落0.7个百分点。
2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%，增速与1—11月份持平，比上年加快3.5个百分点。
其中，住宅施工面积627673万平方米，增长10.1%。
房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1—11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。
其中，住宅新开工面积167463万平方米，增长9.2%。
房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%，1—11月份为下降4.5%，上年为下降7.8%。
其中，住宅竣工面积68011万平方米，增长3.0%。
2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。
二、商品房销售和待售情况《2020-2026年中国写字楼行业市场现状调研及市场发展前景报告》数据显示：2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长 1.3%。
房地产市场报告-中国300城市土地市场交易情报(2019年11月)
1. 总体情况：各线城市供应量环比走高，整体成交量较上月降近两成指标推出面积(万平方米)成交面积(万平方米)出让金(亿元)楼面均价(元/平方米)溢价率绝对量114006964364126788%环比8%-17%8%25%下降0.3个百分点同比-7%-19%11%29%上升1个百分点数据来源：CREIS中指数据，供应情况：整体供应环比小幅上涨，较去年同期下滑，各线城市供应均有增加。
2019年11月，全国300个城市共推出土地2994宗，环比增加8%，同比减少2%；推出土地面积11400万平方米，环比增加8%，同比减少7%。
其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1076宗，环比增加3%，同比增加5%；推出土地面积5128万平方米，环比增加10%，同比增加13%。
成交情况：总体成交量同环比减少近两成，仅一线城市成交上涨，宅地成交总体微增。
2019年11月，全国300个城市共成交土地1908宗，环比减少14%，同比减少11%；成交土地面积6964万平方米，环比减少17%，同比减少19%。
其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）717宗，环比减少1%，同比增加10%；成交面积3221万平方米，环比增加2%，同比增加8%。
出让金：出让金总额同环比走高，一线城市收金增长近半，深圳揽金近237亿元领衔。
2019年11月，全国300个城市土地出让金总额为3641亿元，环比增加8%，同比增加11%。
其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为3049亿元，环比增加14%，同比增加21%。
楼面均价：成交均价上涨逾两成，除一线城市外其余各城均有走高，宅地均价环比上扬。
2019年11月，全国300个城市成交楼面均价为2678元/平方米，环比增加25%，同比增加29%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为4189元/平方米，环比增加13%，同比增加13%。
中国房地产市场2019年形势分析与2019年展望 2019-28页
240
180 万
162
平 120 方
米 60
图：近年来重点城市销售面积
124 93
171 102
北京 75
0
120
万 90
平 方
60
米 30
23
34
0
杭州
51
18
24
14
80
60 万
平 40 方
31
米 20
15
0
51 42
东莞 53
6
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun
二手房成交：今年整体成交低于去年，下半年持续下行
2019.9 -0.3% -1.2% -0.4% 0.3% -0.6% -0.3% -2.0% -1.2% -0.7% -1.6% 0.3% -0.7%
2019.10 -0.9% -1.9% -0.6% -0.8% -0.4% -0.8% -2.0% -0.4% -0.4% -0.5% -1.3% -0.9%
China Index Academy
中国房地产市场 2019年形势分析与2019年趋势展望
中国指数研究院 2019年12月
目录
一、2019年回顾：调控效果显现，量价初现调整 二、2019年展望：货币政策微调，市场无需悲观
1
新房价格：近三个月百城价格指数持续环比下降，调控效果逐渐 显现
自2019年9月以来百城平均价格连续3个月环比下降，11月 十大城市环比全线下降，调控效果正式显现。百城和 十大城市均价同比依然上涨，但是涨幅持续缩小。
0.9%
0.5% -0.2% -0.1%
0.4%
3.6%
2.6% 1.0%
0.7%
【房地产年报】分化与聚集-2019年全国土地市场回顾与展望
分化与聚集2019年土地市场回顾与展望中指研究院中国房地产指数系统微信公众号知识星球（前100名免费）在中央“房住不炒”的整体理念下，2019年中国土地市场进入新常态，房企拿地回归理性，市场进入精细化竞争阶段。
未来土地市场将如何发展？中指研究院基于2019年土地市场发展状况，使用科学的数据分析方法对2020年土地市场做出合理预判。
整体市场：稳中向好，土地流拍明显下降2019年土地市场供求齐升，稳中向好2019年的中国土地市场理性发展，2019年全国300城住宅用地推出和成交规划建筑面积分别为12.17亿平方米、9.39亿平方米，同比增长 4.56%、 2.7%；成交总金额41060亿元，同比增加19.53%；成交楼面均价4372.48元/平方米，同比上涨16.41%，整体土地市场稳中向好。
50010001500200025003000350040004500500002000040000600008000010000012000014000016000018000020102011201220132014201520162017201820192010-2019年推出成交规划建筑面积及成交楼面均价成交规划建筑面积(万㎡)推出规划建筑面积(万㎡)成交楼面均价(元/㎡)从2019年全国住宅用地流拍情况来看，流拍面积明显下降。
2019年住宅用地共流拍654宗，同比下降了32%，流拍规划建筑面积2295万平方米，同比下降73.6%。
随着房地产市场的理性回归，地方政府不理性推地明显减少，同时部分龙头开发商积极参与土地市场招拍挂，土地流拍减少，市场供求更加平衡。
土地市场流拍面积明显下降，市场供求更加平衡171627592343364290122298968654267%-6%-42%6%-20%-58%144%225%-32%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%0200400600800100012002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年流拍宗数增长率流拍宗数2010年以来全国流拍土地宗数从成交金额排行榜排行榜来看，杭州、苏州等长三角区域城市名列前茅，从成交规划建筑面积排行榜来看，昆明、武汉等中西部城市优势明显。
2019年中国房地产市场形势与2019年发展展望word精品文档8页
导读：一、2019年中国房地产市场整体情况1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大2、2008年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长尤其强劲3、供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌4、国家和地方政府的“保增长”政策稳定了交易量，“这个冬天不太冷”二、2019年中国房地产市场热点问题1、销售额低于投资额7000多亿元，开发商资金链紧张，市场资金缺口大2、流拍、退地频现，地方政府“土地财政”模式出现危机3、保障性住房增长，但限价房处境尴尬4、退房、断供成为开发商和金融机构的隐患三、2009年中国房地产市场预测四、2008广州房地产市场年终回顾与2009年预测正文：一、2019年中国房地产市场整体情况2019年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。
2019年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2019年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2019年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。
在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
1、 2019年的投资过热，导致2019年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2019年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。
下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。
全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。
《2019年中国产业地产市场发展年报》
合作主体多元化，标杆企业加大行业布局。随着我国产业转型升级步伐加速推进以及区域规划 利好政策频出，产业地产迎来较大的发展机遇。为抢占产业发展红利以及提升项目发展质量，企业 在合作主体上更趋多元化，以借助双方优势资源，强强联合，不断增强项目发展水平。此外，随着 我国巨大的消费潜力逐渐释放，产业发展空间仍然较大，部分标杆企业不断加大项目布局，以抢占 行业发展先机。
图：国家级经开区分布情况
国家级经开区
资料来源：中指研究院综合整理
6
2019
2、关注点：产业用地更趋规范，物流地产迎布局良机
近年以来，随着我国经济逐步迈向高质量发展阶段，国家和地方政府出台多项政策以规范产业 用地，以促进产业地产实现高质量的发展。同时，在区域和城市规划层面利好频出，不断提升交通 便利度，物流产业迎发展良机。
2019 年是产业地产发展重要的一年，区域协调发展、园区高质量发展等政策关键词频现。 2019 年 3 月，全国两会强调推动区域优势互补、城乡融合发展，坚持以中心城市引领城市群发 展。同时，国家和地方政府纷纷出台政策以促进产业园区，尤其是开发区实现高质量的发展， 以激活区域经济活力。
区域：都市圈、城市群规划持续落地，区域协调发展再进一步
多地土地新政促用地规范，产业发展更应提质增效。2019 年，我国房地产市场运行的政策环境 整体偏紧，房地产行业资金监管从严从紧。国家和地方政府出台一系列产业用地政策，以保障产业 用地规划化运作。未来，随着国家和各地方政府相关产业用地政策的出台和落实情况不断推进，将 有助于提升区域产业用地管理和控制水平，不断提升区域产业发展质量，助力区域经济实现高质量 的发展。
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1200
300%
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267%
968 225%
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800 627 592
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150% 654
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171
343 -6%
364 6%
-42%
290
298
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122 -58%
50%
0% -32%
-50%
0
-100%
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
5
杭州成交金额名列首位，成交面积中西部城市占优
2019年住宅用地成交金额城市TOP10
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
城市
杭州市 苏州市 武汉市 上海市 北京市 南京市 广州市 天津市 宁波市 成都市
土地出让金（亿元）
2329.1 1699.6 1618.1 1572.7 1495.1 1425.7 1359.8 1228.5 1105.6 1084.9
经济强市吸聚资金能力强，三四线城市也有小而美
2019年各能级城市土地成交金额城市TOP10
一线城市排名
城市
土地出让金（亿元）
三四线城市排名
城市
土地出让金（亿元）
1
上海市
1572.7
1
佛山市
726.9
2
北京市
1495.1
2
绍兴市
678.7
3
广州市
1359.8
3
嘉兴市
627.2
4
深圳市
390.3
4
南通市
6409
4074
4705
7576
4893 5310 4904 5480
4000 2000
0
1864 852
1678 870
1710 906
2204 1036
2164 1029
2816 1159
1479
2466
2456
2776
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
535.7
5
常州市
478.2
二线城市排名 1 2 3 4
城市 杭州市 苏州市 武汉市 南京市
土地出让金（亿元） 2329.1 1699.6 1618.1 1425.7
6
金华市
459.2
7
徐州市
385.4
8
东莞市
373.7
9
珠海市
338.7
10
台州市
266.8
5
天津市
1228.5
6
宁波市
1105.6
7
推出规划建筑面积(万㎡) 推出规划建筑面积增长率
30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0%
18000 16000 14000 12000
不同能级城市土地成交楼面均价
13967 14688
11745 11533 16573 15159
10000 8000 6000
14
绿城中国
425
5
融创中国
893
15
旭辉集团
421
6
华润置地
759
16
中国恒大
410
7
龙湖集团
736
17
中国金茂
398
8
绿地控股
694
18
中南置地
394
9
金地集团
570
19
阳光城
380
10
新城控股
471
20
中骏集团
360
13
展望2020年：分化与聚集仍将是中国土地市场的关键词
14
2019年不同能级城市住宅用地成交金额情况
7445.1 4931.2
1150.3
10700.9 8048.5
2774.4
7616.2
5040.4 3438.2
7831.6 4461.3 3441.7
14960.5
17899.1 11116.1
5196.2 2473.6
4398.9
2012年
2013年
中指研究院
中国房地产指数系统
1
2
整体市场：稳中向好，土地流拍明显下降
3
2019年土地市场供求齐升，稳中向好
2010-2019年推出成交规划建筑面积及成交楼面均价
180000 160000 140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
2010
2011
成交规划建筑面积(万㎡)
成都市
1084.9
8
福州市
947.8
9
青岛市
842.1
12
10
重庆市
834.9
龙头房企拿地优势明显，土地市场集中度提升
2019年1-11月房企拿地排行榜
排名
企业
拿地金额
排名
企业
拿地金额
1
万科
1570
11
招商蛇口
467
2
碧桂园
1238
12
中梁控股集团
450
3
保利发展
965
13
华侨城
447
4
中海地产
928
一线土地出让金(亿元)
2014年
2015年
二线土地出让金(亿元)
2016年
Байду номын сангаас2017年
三四线土地出让金(亿元)
17416.8 13057.6
3877.6 2018年
22457.7 13785.4 4817.9 2019年
9
不同能级城市土地流拍宗数均下降，一线城市下降67%
流拍宗数
2500 2000 1500 1000
推出规划建筑面积(万㎡)
成交楼面均价(元/㎡)
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
4
土地市场流拍面积明显下降，市场供求更加平衡
流拍宗数 流拍宗数增长率
2010年以来全国流拍土地宗数
7
一二线城市供需两旺，三四线城市推地、成交均下降
80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
不同能级城市的土地成交面积和增长率
68589
49262 40982
49660
3280 3870
一线
二线
成交规划建筑面积(万㎡) 成交规划建筑面积增长率
三四线
一线城市成交楼面均价(元/㎡) 三四线城市成交楼面均价(元/㎡)
二线城市成交楼面均价(元/㎡)
8
二线城市土地成交金额增长最快，三、四线增幅最缓
25000
20000
15000 10000
5000
9604.8 5820.4 2379.1
0 2010年
7173.7 6049.2 1459.0 2011年
2019年住宅用地成交规划建筑面积城市TOP10
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
城市
昆明 武汉 杭州 西安 成都 天津 广州 青岛 郑州 南京
规划建筑面积(万平方米）
3736 3709 3438 3229 3179 3103 2982 2966 2909 2724
6
分化： 不同能级城市之间分化加剧，一二线市场保持稳定增长
500 0
229 175 13
2014年
2014年以来不同能级城市流拍情况
2010
961
221 6 201
2015年
458
88 0
2016年
147 5
2017年
413 15 2018年
一线城市
二线城市
三线城市
1321
303 5
2019年
10
聚集： 资金向经济强市聚集，优质土地资源向龙头房企聚集
11