智航（上海）投资咨询有限公司与上海恒成置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书裁决书

上海市静安区人民法院

民事判决书

*********** 原告（反诉被告）：智航（上海）投资咨询有限公司，住所

地上海市徐汇区陕西南路288号十二层1212-1214室。

法定代表人：梁文佳，执行董事。

委托诉讼代理人：路健，上海市龙华律师事务所律师。

被告（反诉原告）：上海恒成置业发展有限公司，住所地上

海市南京西路688号地块。

法定代表人：张方明，董事长。

委托诉讼代理人：李凯，上海瀛东律师事务所律师。

原告智航（上海）投资咨询有限公司（以下简称智航公司）

与被告上海恒成置业发展有限公司（以下简称恒成置业）房屋租

赁合同纠纷一案，本院于2021年9月9日立案后，依法适用普通程序独任审理。审理中，被告恒成置业提起反诉，本院依法受理后，与本诉依法进行合并审理，于2021年10月22日进行了庭前证据交换，于2022年2月10日、2022年8月25日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）智航公司的委托诉讼代理人路

健，被告（反诉原告）恒成置业的委托诉讼代理人李凯到庭参加

诉讼。本案现已审理终结。

原告智航公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告租赁保证金372,567.65元，包括租金押金310,017元、物业管理费押金42,550.65元，禁烟押金20,000元；2．判令被告赔偿原告

损失1,049,000元，包括搬迁损失18,000元，装修损失

1,031,000元。事实与理由：2018年3月6日原、被告双方订立

《上海市房屋租赁合同》一份。双方在上述合同中约定，被告将位于本市南京西路688号1707室（名义室号2007，以下简称系争房屋）房屋租赁给原告使用，租赁期限为2018年5月1日至2021年4月30日止。双方约定，房租租金为每月103,339元，同时原告向被告支付各项保证金合计为372,178.1元。合同订立后，被告按约定向原告交付了租赁房屋，原告接受租赁房屋后在合同约定的范围内对租赁房屋进行了装修、装饰。且原告装修、装饰完毕正式入住租赁房屋后，亦按合同约定向被告交付房屋及其他相应费用。至2020年9月，原告按合同约定及相关法规规定，向被告提出要求行使优先续租权，续租该租赁房屋。然而，被告却以种种理由搪塞、推议，拒绝原告行使该正当权利。至2021年4月30日，原告在多次与被告协商续租无果后，按约向被告归还了租赁房屋。后，原告多次要求被告退还保证金及偿付装修损失，但均无果。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。

被告恒成置业辩称，1．对于租金押金、物业管理费押金、禁烟押金均无异议。再依据合同12-5（7）、12-6（3）的约定，被告有权使用原告支付的相应款项，即便要退还，也要符合合同约定的条件，但原告并不符合，因此被告不需返还。即使需要返还，也应当优先抵扣原告未将房屋复原由被告自行复原的费用。2．续租是属于原、被告双方之间的关系，优先续租权是原、被告及第三方的关系。被告已经提前向原告发函告知不再续约，双方没有提前续约的合意，所以不存在优先续租权的问题。原告向被告发函询问优先续租权时，被告也并未将系争房屋承租给第三方，所以被告并未侵犯原告的优先承租权。被告已经提前告知原

告不再续租，原告就应当提前将系争房屋恢复原状，且其也应当知晓自己不复原所应承担的扩大的损失。被告认为续租和优先承租权是不一样的，原告只是发函向被告征询优先承租权的问题，并未就续约进行沟通，被告也提前发函向原告方表示了不再续租，且当时的租赁房屋也不具备明确的租赁条件。且因为原告在租赁期间存在多次迟延支付租金的情形，2020年6-9月及2021年长期延迟支付租金，这种情况依据合同已经属于根本违约，所以被告对原告的信用有疑问，影响了双方的合作。从租赁条件上来说，当时被告考虑不再单独出租系争房屋，需要与隔壁的房屋一并出租。现在同一层的房屋整体出租给了同一个租户，其中包括系争房屋，所以原告也不符合优先续租权的条件。恒成置业并提起反诉请求：1．请求判令被反诉人按照日租金的1.5倍向反诉人支付房屋空置期间的租金损失152,885.48元，自2021年5月1日至5月30日共计30日（329.85平方米×10.3元×1.5倍×30天）。2．请求判令被反诉人按照日租金的1.5倍向反诉人支付逾期迁出工商登记的占用费203,847.3元，自2021年5月31日至2021年7月9日，共计40天（329.85平方米×10.3元×1.5倍×40天）。3．请求判令反诉被告支付房屋复原费用308,063.87元。事实和理由：2018年3月6日，双方签订了房屋租赁合同，约定由反诉被告承租系争房屋，租期自2018年5月1日起至2021年4月30日止。租赁期届满前，反诉原告多次书面函告，系争房屋到期后不再单独出租，并要求反诉被告按照合同约定将系争房屋恢复原状后交还，以及按时迁出工商登记手续。但反诉被告退租时未恢复至合同约定的标准，反诉原告收房后代为恢复原状，严重影响后续的出租。且反诉被告直至2021年7月9日才将原先

以该房屋办理的工商登记手续迁出，严重违反合同约定，应承担违约责任。故请求法院支持反诉原告的全部反诉请求。

反诉被告智航公司辩称，不同意全部反诉请求。关于支付复原期间的租金没有合同和法律依据，应不予支持。工商登记迁出期间的占用费用，反诉被告已经于5月份向工商机关提起变更申请，由于跨区的原因，所以时间较长，退一万步来说，反诉原告也没有就反诉被告占用期间对其造成的损失进行举证，即使反诉被告应当支付占用费，该标准也过高，请求法院予以调整；房屋复原费用是反诉原告侵犯反诉被告优先承租权产生的，不应当由反诉被告承担，且该笔费用没有相应的合同及支付凭证、清单进行证明，且反诉原告将不属于复原的费用也列入其中。对于法院认定的合理的复原费用可以在未返还的保证金中予以一并结算。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年，恒成置业（出租方、甲方）与智航（上海）投资咨询有限公司（承租方、乙方）就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》载明，租赁起租日为交付日，租期为交付后的38个月；乙方须在本合同租赁期届满或提前终止前与甲方联系交回该房屋事宜。乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理。乙方应最迟在本合同租赁期届满或提前终止之日17：00时之前，把该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与甲方交付给乙方时的原状一致或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下（自然损耗除

外），交还甲方。合同附件二对于现有装修、附属设施及设备状况（甲方提供标准）进行了约定。2015年3月1日，双方就系争房屋签署了《房屋交接书》，房屋租期自2015年3月1日至2018年4月30日。

原告方承租系争房屋后，对房屋进行了装修，并将装修设计竣工图纸等报送被告。

2018年3月6日，恒成置业（出租方、甲方）与智航公司（承租方、乙方）就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》载明，系争房屋的交付日为2018年5月1日，租期自2018年5月1日起至2021年4月30日止；房屋的实测建筑面积为329.85平方米；租赁期内，该房屋的日租金为每日每平方米建筑面积10.30元（含增值税），该房屋的月租金为103,339元（含增值税）；本合同签署之日，物业管理费的标准为每月按建筑面积每平方米38元（含增值税），该房屋的物业管理费为每月12,534.30元（含增值税）。该房屋的物业管理费按公历月支付。在租赁期内，乙方须于每个公历月的第一日或之前向管理处支付该房屋当月的物业管理费。租赁保证金的金额为347,619.90元（含增值税）、电费押金3,958.20元（含增值税）。本合同项下乙方应支付的所有款项应以人民币汇至下列银行账号或甲方另行书面指定的其他银行账号，或者以甲方另行书面指定的其他方式支付，其中乙方应将租金及租赁保证金支付至恒成置业的银行账号，物业管理费、电费押金、水电费支付至案外人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司上海分公司的银行账号。甲乙双方同意附件（二）第一部分“甲方提供标准”作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止／提前终止时乙方向甲方返还该房屋之验收标准。鉴

于在本合同规定的交付日之前乙方已实际占用该房屋……甲乙双方不再另做验收交接如乙方希望在租赁期满后继续租赁该房屋，则乙方应在租赁期届满前6个月之前向甲方发出书面的续租申请，经甲方同意后方可续租该房屋。续租期内的租金由甲乙双方根据届时公开市场租金协商一致确定。如甲方同意乙方续租，乙方须于租赁期届满前3个月前与甲方签署关于该房屋的续租租赁合同，否则甲方有权将该房屋租予第三方。如乙方违反本合同之规定，甲方有权利扣除全部或部分租赁保证金用于支付乙方逾期未付的款项或者用于赔偿甲方及／或第三人的损失等。在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，在本合同终止，甲方需要返还租赁保证金的情形下，甲方须于下述全部条件均满足后45个工作日内将租赁保证金（以届时甲方实际持有的金额为准）无息退还给乙方：①乙方已按本合同规定将该房屋返还予甲方；②乙方已办妥以该房屋为注册地址的工商或其他登记主管机关的注销或变更之迁出手续；③乙方已全部履行本合同其他条款的规定，包括但不限于乙方已结清其在本合同项下的所有应付款项。乙方应于签署本合同的同时或之前向管理处支付该房屋的电费押金，……租赁关系终止时，管理处将在乙方按本合同规定交还该房屋后30日内将电费押金（以届时管理处实际持有的金额为准）无息退还给乙方。乙方须在本合同租赁期届满或提前终止前与甲方联系交回该房屋事宜。乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理。乙方应最迟在本合同租赁期届满或提前终止之日17：00时之前，把该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与甲方交付给乙方时的原状一致或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下

（自然损耗除外），交还甲方。同时，乙方须将该房屋所有钥匙及通向该大厦各部份的钥匙（如有）交还甲方。乙方须与甲方或管理处共同对该房屋进行验收。若乙方未按本条第（1）款约定的状态将该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物返还予甲方，甲方有权自行对该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物作出合适的修缮或代为恢复原状，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权从乙方所支付的租赁保证金中作相应扣除，如若租赁保证金不足以抵扣的，则甲方有权把该等开支及费用未获抵扣部分视作债权，向乙方追讨。若乙方未按本条第（1）款约定的时间将该房屋返还予甲方，则自本合同租赁期届满或提前终止次日起至乙方实际向甲方交还或甲方单方收回该房屋之日止的期间内（含起讫日期），乙方应按照租赁期内该房屋日租金的1.5倍向甲方支付每一天的占用费（该房屋日租金按本合同租赁期届满或提前终止时的相应租金计算），并应承担该占用期间的物业管理费及其他费用。此外，如因乙方逾期还房而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任，范围包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费、诉讼／仲裁费及律师费。如乙方在租赁期内使用该房屋作为住所或营业场所／驻在地址办理工商／其他登记主管机关注册登记手续的，则乙方须于本合同租赁期届满或提前终止（无论任何原因）之日起30日内自行向工商行政管理部门／其他登记主管机关办理完毕迁出该房屋的相关变更登记、备案手续。否则，每逾期一日，乙方须按租赁期内该房屋日租金1.5倍向甲方支付占用费（该房屋日租金按本合同租赁期届满或提前终止时的相应租金计算）。甲方有完全自主权决定是否在本合同规定的租赁期届

满后与乙方续租。合同附件二对于现有装修、附属设施及设备状况（甲方提供标准）进行了约定。

合同签订后，原告智航公司分别支付了租金押金310,017元、物业管理费押金42,550.65元，禁烟押金20,000元。

2020年9月21日，原告智航公司通过邮件询问被告恒成置业续租事宜。2020年10月23日，被告恒成置业回复邮件，表示不再和原告续租系争房屋，可以提供楼里同等大小面积的房屋。之后双方通过邮件进行了多次沟通，智航公司认为拥有优先续租权，如不能续租，恒成置业应赔偿相应损失。恒成置业则认为，其司对于续租拥有决定权。

2020年11月24日，被告恒成置业向原告智航公司发送了《租赁期届满后房屋收回通知书》，表示恒成置业有权决定是否与智航公司续租，现已决定不再续租，双方租赁合同将于2021年4月30日到期终止，届时需按合同约定标准状态交还房屋。

2020年12月1日，原告智航公司向被告恒成置业发送的《律师函》载明，智航公司享有优先承租权，为便于权利的行使，故询问恒成置业是否继续出租系争房屋，如向他人出租的，出租条件是什么？

2020年12月28日，恒成置业向智航公司的《回函》载明，双方就系争房屋签订的租赁合同将于2021年4月30日到期终止。前述租赁期届满后，该房屋将不再单独出租。就此，其司已于2020年11月23日向智航公司发出《租赁期届满后房屋收回通知书》。

2021年1月21日，恒成置业向智航公司的《回函》载明，已收到智航公司发来的2021年1月7日的律师函。首先，恒成置业

与智航公司所签订的系争房屋租赁合同对续租已有明确约定，应优先适用租赁合同的约定。租赁合同补充条款第12-4条约定，智航公司应在租赁期届满前六个月之前向恒成置业提交书面的续租申请，经恒成置业同意后方可续租。租赁合同补充条款约定，恒成置业有完全自主权决定是否在租赁期届满后与智航公司续租。智航公司未按合同约定提交书面续租申请，不符合续租要求。不仅如此，按上文引述之合同条款，恒成置业有权单方决定是否续租。其次，即使租户有优先承租权，其前提亦必须是在同等条件下。恒成置业于2020年12月28日回函中已说明，系争房屋在租赁期满后将不再单独出租。智航公司仅要求承租系争房屋，不符合优先承租权的前提条件。此前恒成置业已函告智航公司在租期届满时将收回租赁房屋。现再次提醒，请智航公司及时做好还房准备，在租赁期满时按合同约定交还租赁房屋，并按时完成营业执照迁出。

2021年2月19日，恒成置业向智航公司的《关于房屋续租的再次回函》载明，2021年2月1日的律师函已收悉。租赁合同对合同双方送达通知及文件有明确要求，智航公司未按合同约定在租赁期届满前6个月之前向恒成置业提交书面续租申请，不符合续租要求，且恒成置业有权按照租赁合同的规定单方决定是否与智航公司续租。智航公司要求恒成置业赔偿各项费用无法律依据……

2021年3月24日，恒成置业向智航公司发送《律师函》，表示智航公司未按合同约定提出书面续租申请，且恒成置业已书面通知智航公司租期届满后不再续租，故要求智航公司于租期届满之日（即2021年4月30日）前，按合同约定将系争房屋恢复原

状，交还恒成置业；如未能履行交房等义务的，恒成置业有权依据合同约定自行收回系争房屋并代为恢复原状，恒成置业还有权采取进一步的法律行动，包括但不限于逾期还房占用费、复原工程费等费用。

2021年4月30日，系争房屋所在楼宇的物业公司的工作人员王慧出具的《收据》载明，收到系争房屋电费押金收据以及门卡、钥匙等物品。

2021年5月11日，原告智航公司向有关部门申请迁出注册在系争房屋的工商登记信息。2021年7月9日，原告智航公司工商注册信息迁出系争房屋。

2021年10月9日，被告恒成置业向原告智航公司发送《押金扣款通知》，表示存在复原工程款308,063.87元、复原期间租金损失152,885.48元，保证金和押金将用于抵扣上述费用，差额部分其司将另行主张。

另查明，2021年4月14日，恒成置业就系争房屋的复原报价向智航公司发送的电子邮件载明，系争房屋复原工程合计235,090元。

案外人上海大华装饰工程有限公司盖章确认的复原工程报价单显示，系争房屋复原工程价格为308,063.87元；2021年9月24日，该公司向恒成置业开具了上述金额的发票；2021年10月20日、2021年12月30日，恒成置业分两笔支付了上述款项。

被告恒成置业提供的《工程竣工验收单》显示，系争房屋修复工程开工日期为2021年5月7日，竣工日期为2021年6月6日；工程内容概括为天花、隔墙、地毯及损坏架空地板拆除，开关插座点位拆除，新增架空地板、天花铝板、格栅灯。天花内风

机盘管拆除，新增部分静压箱，新增及移位部分喷淋烟感，原有墙面补刷白色乳胶漆。详见工程量清单及图纸等资料。

审理中，原告（反诉被告）表示，原告向被告方讨论续租时，被告明确告知系争房屋不再租赁给原告，不与原告讨论任何的续租细节，对原告强调的优先续租权也不回应。当时系争房屋隔壁的房间已经空置了大半年，被告可能考虑整体出租，但被告也一直未告知原告整体出租的事宜，原告也未向被告表达过可以整体承租的意愿。就优先续租要求整体承租的所谓同等条件，原告也不认可，该条件对原告并不公平。而且02-06单元的承租人在2020年9月就已经进场装修了，被告也无法进行整体承租，原告也无法与被告进行沟通，就算原告询问，被告也不可能给予原告任何回复。就被告主张的恢复原状，因被告对于施工单位有要求，原告担心自行复原达不到被告的要求，故当时的想法为由被告复原，原告支付相应的复原费用。被告第一次报价23万余元时，原告询问了相应的市场价，在20万元左右，因此对该报价也予以了认可，但被告之后报价35万余元，原告明确表示了不认可，不应该发生如此多的复原费用，新增的项目不属于恢复原状的工程量，双方的合同中对于恢复原状的状态也没有明确约定；被告也未能提供相应的施工合同，该公司与被告的关系较好，存在虚开发票的可能，原告也愿意承担合理的恢复原状费用。原告于最后一次庭审时表示，经原告仔细查阅租赁合同，双方租赁合同约定为交还房屋的状态和被告交付时的一致，本案中房屋交付时间为2018年5月1日，而原告在此之前已经租赁了系争房屋，装修时间为2015年，之后直到原告向被告归还房屋期间，原告再无改动过房屋，即状态与交付时一致。根据租赁合同约定，该份

合同已为新的合同，明确约定了合同履行期限、交付标准及归还标准，基于上述约定，新协议对于归还标准并非2015年的状态，而明确的是交付时的状态，原告确认归还房屋的状态和合同约定的被告交付房屋的状态一致，故原告不应当承担所谓修复的一切费用。

被告（反诉原告）表示，被告未侵犯原告的优先承租权。即使有履行瑕疵，也与原告所谓的装修及搬迁损失无任何关联关系。原告智航公司所称2020年底系争房屋同楼层其他房屋已有租户入驻，实际是2002-2006室有租户入驻，但尚有2001、2007及2008室是租期将届满的房屋，被告方在双方往来函件中提到的“不再单独出租”，其实是希望尽量将该几户房屋一并出租，该商业条件完全合理正当，原告仅要求承租系争房屋，不符合“同等条件”，也就不存在所谓的被告侵犯其优先承租权的问题。双方曾就续租问题线下开会，相应的条件应已告知原告，但原告在邮件中要求以更低的价格承租，就不符合同等条件了，被告系提前半年告知原告不再续租，当时系争房屋的具体租赁条件还未确定。系争房屋同层的02-06室于2020年10月16日出租给案外人威富服饰公司，即该公司希望能够整体租赁，被告与该公司于2021年4月13日就系争房屋签订了租赁合同，租期自2021年5月1日开始，因原告未按约定将房屋复原，实际交付日为2021年5月31日，该空置期因原告原因导致，应当按照合同约定赔偿被告的损失。对于复原工程的费用，2021年4月14日的报价仅是初步报价，当时原告尚未搬离，施工单位不可能仔细勘察，内容也较为宽泛。原告在第三次庭审中关于复原的辩称属于偷换概念，混淆事实，后一份租赁合同是对前一份租赁合同项下租赁状态的

延续，两份合同完全印证应复原至2015年最迟的交房标准，两份租赁合同实际都是原告公司租赁和实际使用，虽然两份合同名义上是两份文本，实际就是租赁关系的延续。如果是彼此独立，双方就应在上一份合同届满做一次完整清楚的交割，但实际上并没有。涉案18年签署的合同第12-2条约定“甲乙双方同意附件（二）第一部分“甲方提供标准”作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止／提前终止时乙方向甲方返还该房屋之验收标准”。12-3（1）条约定“鉴于在本合同规定的交付日之前乙方已实际占用该房屋……甲乙双方不再另做验收交接”。另，两份租赁合同的附件（二）现有装修、附属设施及设备状况的内容完全一样，意即双方在2018年签约时仍认可交付标准是2015年最初的交房状态（这与被告最后补充提交天花布置图、交接单等资料完全印证），而非重新界定交付标准。按照合同约定，合同终止，原告应当将房屋复原到2015年交房的状态和标准。至于本案2018年签署的租赁合同所载明的交付日期为2018年5月1日，实际仅是强调新的租赁期限起始日，双方就通过现实交付的方式完成交付，并非是对交付状态的说明。原被告双方在2018年所签租赁合同期限即将届满前，对于房屋复原及费用通过邮件往来沟通，原告也是一直认可要复原，只是对费用高低有异议，也印证了双方在签约和交付时的真实意思表示就是按照2015年的标准交付和复原。此外，原告主张退还的租赁保证金，实际都是2015年支付的，只有其中是2018年4月24日基于租金上涨3,000元／月而加收了9,000元保证金。可见双方于2018年的续签仍是基于2015年的事实并对其予以延续；如果按原告所主张的基于独立的2018年的合同，其无权要求返还此前合同项下的保证金，该项诉请应

予以驳回。原告在承租系争房屋后，自行进行了装修，对原房屋状况及附属设施设备拆除、移位工程进行了巨大改动，被告复原清单中拆除对应的是原告装修增加的内容，新增是恢复原告装修中拆除、毁损、移位的内容。被告的复原工程事项完全符合交付时的标准，也能对应原告拆除的内容。另外系争房屋地处南京西路甲A级写字楼，出租的交付标准本就高于其他地区，原告主张装修费用花费100万元，而被告实际复原仅用30万元，该金额比例也完全正当。施工单位的几次报价均邮件告知原告，但其仅认可第一次，却不认可后续，亦未提供证据证明复原费用的不合理之处，不应得到支持。

本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。智航公司与恒成置业签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。

本案的争议焦点为：1．被告恒成置业是否侵犯了原告智航公司的优先续租权？原告智航公司是否向恒成置业主张过以同等条件承租系争房屋？2．原告是否要承担恢复原状的费用？恢复原状的合理费用应当如何确定？原告智航公司是否还应当支付恢复原状期间的占有使用费？

对于争议焦点一：本院认为，根据《民法典》规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。此系法律赋予的房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利，根据合同约定，智航公司应在租赁期届满前6个月之前向恒成置业发出书面的续租申请。现智航公司确已在该期限之前询问了恒成置业的续租事宜，恒成置业表示不同意续租，经过双方的多次邮件和函件

往来后，恒成置业于2020年12月28日向智航公司的《回函》中明确表示系争房屋租赁期届满后，将不再单独出租。但根据在案证据及双方当事人的陈述，在智航公司提出续租申请之前，恒成置业实际已经在与案外人商谈包括系争房屋在内的整体租赁事宜，但恒成置业本应当优先征询包括原告在内的承租人的意见，故恒成置业确实存在履行瑕疵。但现有证据显示在恒成置业明确表示系争房屋不单独租赁后，原告也并未再次询问系争房屋的租赁条件。庭审中，本院也就此多次询问智航公司是否主张过以同等条件进行承租，智航公司认为整体承租的条件对于原告不公平，因案外人已在隔壁单元进场装修，被告事实上也无法对原告进行整体承租，但也确认从未向被告表达过可以整体承租的意愿。本院认为，法律虽然赋予了承租人在同等条件享有优先续租的权利，双方仍然要就续订租赁合同所涉的各项商务条件进行全面的磋商，而租赁物的范围、租金数额及支付方式等条件均应是可以商谈的租赁条款，原告智航公司如认为己方符合同等条件，应明确向被告恒成置业提出主张，故本院认为原告智航公司未能向被告恒成置业主张过以同等条件优先承租系争房屋，应视为智航公司已放弃承租系争房屋，故智航公司要求被告恒成置业承担装修、搬迁等损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现被告恒成置业对于原告主张的各项保证金的金额并无异议，本院予以确认，合同期限届满后，保证金应当在结清相应费用后予以返还。

对于争议焦点二：关于恢复原状的义务主体，原告在最后一次庭审的意见发生了变化，认为仅需恢复到第二份合同约定的交房状态。但该份合同明确约定双方同意以附件二中甲方提供标准

作为返还房屋时的验收标准，且双方在合同到期前的多次沟通中也明确提及了房屋返还时的状态问题，原告对此也从未提出过异议。本案审理中，原告也曾明确表示，认可由被告复原，原告支付相应的复原费用及被告第一次报价23万余元。因此本院认为，双方对于由恒成置业代为恢复原状，智航公司支付相应的费用的方式曾达成了一致，现智航公司认为不需要支付恢复原状费用的主张本院不能认同。关于恢复原状的费用及是否需要支付此期间的占有使用费，本院认为，被告恒成置业在智航公司搬离系争房屋前发送了恢复费用为235,090元的报价，根据智航公司的陈述，应视为已认可该价格。而恒成置业持有智航公司进场装修时的设计竣工图纸，也无证据显示现场勘查存在障碍，在智航公司搬离后，在未得到其司认可情况下，恒成置业反诉主张的恢复原状费用缺乏依据，本院难以支持，原告智航公司应向被告恒成置业支付恢复费用235,090元。同时，根据双方在搬离前的沟通，并未提及恢复原状期间的费用承担问题，因此应视为双方就此问题达成了一揽子的解决方案，现恒成置业再行要求智航公司承担恢复原状期间的占有使用费的反诉请求，本院不予支持。对于智航公司付逾期迁出工商登记的占用费，根据合同约定，智航公司应在本合同租赁期届满之日起30日内自行向工商行政管理部门办理完毕迁出该房屋的相关变更登记、备案手续，但智航公司工商登记的实际迁出时间为2021年7月9日，确已违约。智航公司主张合同约定的逾期迁出占用费过高，本院认为合同约定的逾期迁出工商登记的占用费确实过高，且恒成置业并未提供相应的证据证明相应的损失存在，因此本院酌情确定智航公司应向恒成置业支付逾期迁出工商登记的占用费5,000元。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百八十三条、第七百三十三条、第七百三十四条规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）上海恒成置业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）智航（上海）投资咨询有限公司租金押金310,017元、物业管理费押金42,550.65元，禁烟押金20,000元，共计372,567.65元；

二、原告（反诉被告）应于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）上海恒成置业发展有限公司支付房屋复原费用235,090元；

三、原告（反诉被告）应于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）上海恒成置业发展有限公司支付逾期迁出工商登记的占用费5,000元；

四、驳回原告智航（上海）投资咨询有限公司的其余诉讼请求；

五、驳回反诉原告上海恒成置业发展有限公司的其余反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费17,594.11元，由原告智航（上海）投资咨询有限公司负担12,983.01元，被告上海恒成置业发展有限公司负担4,611.10元。

反诉案件受理费5,223.98元，由反诉原告上海恒成置业发展有限公司负担3,337.35元，反诉被告智航（上海）投资咨询有限公司负担1,886.63元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员董锟

二〇二二年八月三十日

法官助理乔续宁

书记员黄璐附：相关法律条文