地产融资要素表[1]
融资租赁项目流程图
CONTENT
1 融资租赁简介及承租人的工作流程 2 融资租赁公司的工作流程
1
融资租赁概念简介及承租人的工作流程
融资租赁的概念及要点
4
融资租赁又称为设备租赁，是指实质上转移资产 所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资 产的所有权最终可以转移，也可以不转移。
定义：由第三方当事人参与，承租人选定租赁标 的物和供应商，出租人出资购买并出租给承租人使用， 承租人支付租金的租赁交易。
要点： 三方当事人：出租人、承租人、出卖人 两个合同：买卖合同、租赁合同 两出：出租人出资购买并出租 两负：承租人负责使用，负责支付租金
融资租赁项目关系结构图
5
项目公司 （承租人）
① ④
③
⑤
设备供应商
③
② ⑥
租赁公司 （出租人）
①选定设备型号及厂家 ②签订租赁合同 ③签订供货合同 ④交货、验收 ⑤售后服务 ⑥支付租金
融资租赁的业务模式
1.直接租赁
是指出租人根据承租人的选择 向设备供应商购买设备，并将 其出租给承租人使用，并将其 出租给承租人使用。租赁期满， 设备所有权归承租人所有。
6.委托租赁
指出租人接受委托人的资金或 租赁标的物，根据委托人的书 面委托，向委托人指定的承租 人办理融资租赁业务。在租赁 期间，租赁标的物的所有权归 委托人，出租人只收取手续费， 不承担风险。
额度 – – – – 5年 – – – –
– – – – – 常规财产一切险 申请免除
比率 100%
5% 75% 10%
2.50%
备注说明 设备含增值税购买金额
首付供应商金额 项目承做金额
租赁期末退还，可申请从拨付款中扣除不占用公司流动资金
信贷资产要素表.doc-银行业信贷资产登记流转中心
附件5信贷资产要素表提示：出让方填写本表时，应确保不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，且与贷款合同相关条款保持一致，并承诺对其真实性、准确性、完整性和有效性承担完全的法律责任。
因出让方填写的资料有误或发生变更时未及时通知有关各方，由此发生的风险和损失由出让方自行承担。
单位（签章）：年月日填表说明：1.“信贷资产全称”在单笔资产转让情形下按照“贷款人全称”对“借款人全称”的流动资金贷款（或固定资产贷款）填写，例如“中国银行股份有限公司对中国移动集团股份有限公司的流动资金贷款”；在资产包情形下按“原始的贷款发放机构全称”对“借款人全称”的流动资金贷款（或固定资产贷款）填写，例如“中国银行股份有限公司XX支行对中国移动集团股份有限公司的流动资金贷款。
2.“原始贷款合同编号”填写原始贷款合同在银行内部的编号。
3.“贷款人全称”填写贷款人在银登中心开立的信贷资产登记账户的全称。
4.借款人所属行业”按照国家统计局发布的GB/T 4754-2011《国民经济行业分类》填写，具体门类划分为：A农、林、牧、渔业；B采矿业；C制造业；D电力、热力、燃气及水生产和供应业；E建筑业；F批发和零售业；G交通运输、仓储和邮政业；H住宿和餐饮业；I信息传输、软件和信息技术服务业；J金融业；K房地产业；L租赁和商务服务业；M科学研究和技术服务业；N水利、环境和公共设施管理业；O居民服务、修理和其他服务业；P 教育；Q卫生和社会工作；R文化、体育和娱乐业；S公共管理、社会保障和社会组织；T国际组织。
5.“借款人所在地区”填写借款人所在省市（到地级市，如××省××市）。
6.“借款人企业类型”以借款人营业执照载明的类型为准。
7.“贷款类型”分为固定资产贷款、流动资金贷款、项目融资、并购贷款和其他。
8.“评级”包括内部评级、外部评级、借款人评级和贷款项目评级等情况，可自行简要描述。
9.“贷款余额（元）”根据原始贷款合同实际剩余债权金额填写。
资本金、注册资本
前言我们经常遇见项目资本金、注册资本金、自有资金、债务性资金、受托资金等概念，金融机构在做项目的时候也经常需要核查项目方的资金来源和性质，比如银行在给房地产开发企业发放贷款的前提条件就是其项目资本金到位，否则就无法发放贷款。
这些概念相互联系但又有区别，有的时候很容易混淆。
本文将对这些概念，尤其是常见的项目资本金、自有资金定义及适用情形等进行梳理和总结。
一、拥有所有权的资金都是“自有资金”？根据《物权法》的规定，货币资金属于种类物，具有所有权与占有权一致的属性，通常情形下，在企业或者个人银行账户的资金即视为归其所有。
例如，无论是股东实缴资本，还是银行的贷款，如果打入了企业或者个人的银行账户，账户持有人就享有账户内资金的所有权和使用权，从法律角度而言，这些账户内的资金都可以视为账户持有人的“自有资金”。
不过，在金融监管政策当中，通常提及的自有资金，往往还要看最终的资金来源，比如投资人投资资管产品的要求是“自有资金”，而且需要穿透看资金的来源方式，如果投资人账户内的资金来自于贷款，则会被认定为属于“债务性资金”而不是“自有资金”。
因此，我们在讨论这些概念的时候，有必要看具体的应用场景，在不同的情形下“自有资金”等概念的内涵和外延就可能会存在差异。
二、项目资本金与注册资本金项目资本金是我们最常见的概念，这个制度形成于上世纪90年代，本质上是政府控制投资规模和投资风险的一种行政手段。
1996年，国务院发布《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发［1996］35号），规定“投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。
”，并规定了各行业固定资产投资项目的最低资本金比例。
1、设置“项目资本金”的目的国发35号文一开始就指出项目资本金的主要目的是“建立投资风险约束机制，有效地控制投资规模，提高投资效益”。
房地产项目融资计划书范本
房地产项目融资计划书范本
目录
一、项目背景
二、市场分析
三、项目规划
四、资金需求
五、融资计划
六、资金用途
七、风险控制
一、项目背景
本项目是一个位于市中心的高端住宅楼盘，占地面积5000平方米，总建筑面积为20000平方米，共有200套房产。
项目周边配套设
施完善，交通便利，是一个理想的居住选择。
二、市场分析
目前市场上对高端住宅的需求较大，而供应量相对不足，因此该
项目有着广阔的发展前景。
同时，项目所处地段优越，周边环境优美，吸引力较大。
根据市场调研，对本项目的市场需求预估较为乐观。
三、项目规划
该项目规划建设一栋20层的高层住宅楼，设计独特、结构稳固。
楼盘内设施齐全，社区配套完善，生活便利。
四、资金需求
本项目总投资额为5000万元，其中包括土地购置费、建设费、
装修费等，预计融资额为4000万元。
五、融资计划
融资计划分为银行贷款和股权融资两部分。
预计通过银行贷款融
资3000万元，通过股权融资融资1000万元。
六、资金用途
融资资金将主要用于土地购置、建设、装修、市场推广等方面。
七、风险控制
在项目实施过程中，我们将加强项目管理，控制成本，提高效率，确保项目按计划顺利进行，降低项目风险。
房地产项目融资方案
项目融资方案一、公司及项目介绍1、公司名称：天华公司2、公司简要归纳：公司人员有敖忠良（ CEO）、彭潇（工程总监）、包广缀（财务总监）、刘锡兵（行政总监 ) 、设计总监（李媛媛）、会计主管 ( 江莎）。
3、项目介绍：本公司项目名叫《泰和盛世》，该项目位于昆明市北市里，处于穿金路、世博路和园博路的中心三角地带，交通便利、人口密集，是北市里的繁荣地段。
该项目总投资 10 亿，共占地 300 亩，此中商业用地 70 亩；办公用地 50 亩；文体用地 50 亩；娱乐场所用地50 亩；医疗卫生用地 40 亩；绿化用地 40 亩。
建设内容及土建工程方案:主要建设用地有商业用地、文体、住所、娱乐、绿化，总建筑面积 300 亩，此中商业楼盘的建筑面积 70 亩、住所 60 亩。
二、项目的市场剖析本公司项目位于北市里黄金地带，并且项目是集商业、医疗文体于一体的，能够知足不一样人群的住所和生活需求。
我们知道，北市里主假如有家庭的人员居多，所以我公司项目包含了教育的这一范围，也有供老年人娱乐的休闲区，所以增添了顾客的选择种类，更切合了大众的购置需求，让更多顾客满意。
该项目地点靠近地铁站和客运站，人流量大，交通便利，所以对商业的发展来说是至关重要的。
三、资本筹集的数额经过计算，『泰和盛世』项目总投资额 8.4 亿人民币，我公司将为该项目筹集资本 10 亿人民币。
四、融资方式与构造融资方式：我公司项目的融资方式有房地产开发类贷款、有限合伙、股权债权、众筹、刊行股票、信托等。
融资构造：以上是我公司此中两种融资方式的构造图。
投资者的财产最大化与财务杠杆系数息税前收益财务杠杆系数息税前收益利息五、融资成本估算融资成本是指开发项目为筹集和使用资本而支付的花费。
包含两部分： 1.资本筹集费：是指资本筹集过程中支付的一次性花费。
2.资本占用费：是指占用资本支付的花费，如股票的分成派息、银行借钱、刊行债券的利息等。
项目融资成本一般采纳资本成本率来表示：资本占用费资本成本率 =X100%筹集资本总数筹集资本花费1.金融机构贷款融资成本及剖析R1(1T )k d1F1式中， R1－为长久借钱利率F1－资本筹集花费率T—所得税税率2.债券融资成本及剖析I b (1T )K bF b )B(1式中， Kb －债券资本成本Ib－债券年利息T－所得税率B－债券融资额Fb－债券融资花费率3.综合融资成本nK W K j W jj 1Kw －综合资本成本Kj －第j 种个别资本成本Wj －第j 种个别资本占所有资本的比重（权数）六、融资风险析和管理任何融资行为都有可能带来风险，着名的太子奶因融资不妥，从融资开始到公司破产也可是只是 9 个月时间。
PPP项目投融资方案(共5个方案、投标用)
PPP项目投融资方案(共5个方案、投标用)PPP项目投融资方案（共5个方案，用于投标）目录一、投融资方案（方案一）。
31.项目合规性风险。
32.区域财政承受能力。
33.项目建设和运营风险。
34.项目信用风险。
45.投后（贷后）管理风险。
46.本工程投融资点评。
47.本项目的融资推广性。
5二、投融资方案（方案二）。
61.本PPP项目概述。
62.本项目融资要素表。
73.BOT+政府性财政补贴方式合作。
74.资金需求。
85.项目公司责任分工。
86.资金使用规划及进度。
97.投资者权利。
98.投资退出方式。
9投融资方案（方案一）1.项目合规性风险在本方案中，我们会对项目进行全面的合规性审查，确保项目符合相关法规和标准，降低合规性风险。
2.区域财政承受能力我们将会对项目所在地区的财政状况进行评估，确保项目不会给当地财政带来过大的压力，降低财政承受能力风险。
3.项目建设和运营风险我们将会制定详细的项目建设和运营计划，并严格按照计划执行，降低建设和运营风险。
4.项目信用风险我们将会对项目进行全面的信用评估，确保项目有足够的信用保障，降低信用风险。
5.投后（贷后）管理风险我们将会对项目进行全程跟踪管理，及时发现和解决问题，降低投后（贷后）管理风险。
6.本工程投融资点评本方案采用多种融资方式，包括商业银行贷款、债券发行等，确保项目融资充足。
7.本项目的融资推广性本方案将会通过多种途径推广项目融资，包括银行、基金等，确保项目融资顺利。
投融资方案（方案二）1.本PPP项目概述本项目是一项基础设施建设项目，旨在提高当地的交通和通信设施水平，促进区域经济发展。
2.本项目融资要素表本项目的融资要素包括项目建设和运营费用、政府性财政补贴等，我们将会通过多种方式融资，确保项目资金充足。
3.BOT+政府性财政补贴方式合作本方案采用BOT+政府性财政补贴方式合作，政府将会提供一定的财政补贴，降低项目建设和运营成本。
4.资金需求本项目的资金需求将会通过商业银行贷款、债券发行等方式融资，确保项目资金充足。
2024版房地产企业融资渠道课件
融资优势
加速企业资金周转，提高资金使用效率；降低企业坏账风险。
适用对象
适用于有应收账款的企业，特别是贸易型企业。
31
资产证券化融资
证券化资产类型
包括信贷资产、企业应收款、租赁债权等。
融资流程
将证券化资产出售给特殊目的载体（SPV），由SPV发行资产支持 证券募集资金。
完善业务流程等。
法律风险
法律法规变化可能导致信托产品无 法正常运行。应对措施包括密切关 注法律法规变化、及时调整产品策
略、寻求法律支持等。
27
06
其他融资渠道
2024/1/30
28
租赁融资
租赁形式
包括直接租赁、售后回租、 杠杆租赁等。
2024/1/30
融资优势
降低企业资产负债率，实 现表外融资；拓宽资金来 源，增强资金流动性。
融资条件。
谈判技巧
掌握谈判技巧，如倾听、表达、 观察等，以便更好地与投资者沟
通，达成共识。
2024/1/30
22
股权变更与退出机制
01
股权变更
在股权融资过程中，企业股权结构将发生变化。为确保企业稳定经营，
应制定合理的股权变更计划，确保管理层和核心团队的持股比例。
02
投资者权益保护
明确投资者权益，如分红权、决策权等，确保投资者利益得到保障。
按照监管要求使用募集资金， 确保资金用途合法合规。
2024/1/30
18
债券评级与风险防范
债券评级
由专业评级机构对债券进行信用评级，评级 结果影响债券发行利率和投资者信心。
信息披露
定期披露企业经营和财务状况，增强投资者 信心。
运用超效率DEA模型评价房地产公司投资效率
沪深两市上市房地产公司一共164家，样本选取标准为： ①剔除主营业务不是房地产开发与经营的公司，保持样本的 统一性与可比性。②剔除当年上市公司，因为当年上市公司的 数据不能完全反映出公司上市后的投资经营活动；③剔除数
下旬65决策单元规模技术效率纯技术效率规模效率规模效益超效率dea超效率计算结果排序决策单元规模技术效率纯技术效率规模效率规模效益超效率dea超效率计算深物业074307710964irs074337100010001000111513深深房072607620954irs072640长春经开082610000826irs082628中粮地产079107940996drs079133云南投诚100010001000深鸿基065506810962irs065544万通地产078207840998drs078235深长城073407360996drs073438北京城建096109940968drs096117中航地产072907320996drs072939天房发展078708020982irs078734金融街086909360929drs086925首开股份072907440980drs072939089110000891drs089121空港股份096510000965irs096516招商地产100010001000栖霞建设091409180996drs091419银基发展100010001000天宸股份058110000581irs058145渝开发100010001000102115新黄浦088810000888irs088822莱茵置业100010001000100010001000粤宏远076210000762irs076236万业企业094410000944irs094418阳光股份100010001000118511外高桥084608790962drs084627亿城股份089310000893drs089320陆家嘴100010001000名流置业100010001000127110天地源080408070997drs080430阳光城100010001000中华企业087409240946drs087424津滨发展080208030998drs080231069007580910irs069043保利地产100010001000珠江实业087810000878irs087823浙江东日079510000795irs079532苏州高新081408500958drs081429东湖高新084610000846irs084627京能置业070010000700irs070042中体产业071207
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项目楼盘
楼盘均价
项目预估价值
融资需求
融资金额
融资期限
期望年利率
期望融资方式
资金用途（详细）
还款来源（详细）
保证方式
抵/质押物说明
抵/质押物名称
抵/质押物位置
抵/质押物现状
抵/质押物评估值
（详细说明，最好有评估报告）
担保公司说明
项目优势
优势
关联产业，
或其它产业的
经营状况与
资产、收入、利润情况，
荣2年12月
2011年
2010年
资产合计
负债合计
其中：流动负债
所有者权益合计
营业收入
净利润
经营活动现金流量净额
项目位置
占地面积
政府批文
项目简介
及现状
（要点、亮点、
卖点、优点，
要重点突出，
挖深挖透）
项目进度
已获得证件
《国有土地使用证》
有□暂无
《建设用地规划许可证》
有暂无□
《建设工程规划许可证》
有暂无□
《建筑工程施工许可证》
有暂无□
《预售许可证》
有暂无□
资金投入
项目总投资额
万元
其中：自有资金
万元
项目已投资金
（请列出已投入大项）
其中：自有资金
其他资金来源
建筑商垫资
已有抵押、贷款
已有商户年租金
无
已完成销售情况
项目周边楼盘
项目名称
项目要素与单一资金申请表
借款公司概况
公司名称
海南定安亚设房地产开发有限公司
注册地点
定安县南海农场老塑料厂
注册资金
2000万
注册日期
2012、04、18
企业类型
股东形式
经营范围
开发资质
（或母公司及大股东最高资质）
股东情况
出资人（前十大股东）
实际出资
股份比例
合计
母公司及
下属公司
（重点说明：
以往关联业绩，