XX房地产项目投资分析excel模型
EXCEL在房地产投资分析的应用
Excel所支持的算术运算符的优先级从高到低依次为：%（百分 比）、^（乘幂）、*（乘）和/（除）、＋（加）和-（减）。
2. 文本运算符
Excel的文本运算符只有一个用于连接文字的符号 &。 例如：公式 ="Computer "&"Center" 结果：Computer
Center
2. 公式中引用的单元格地址是绝对地址
不管把公式复制到哪儿，引用地址被锁定，这种寻址称作绝对寻址。如A3 中的公式=$A$1＋$A$2复制到B3中，仍然是 =$A$1＋$A$2。
3. 公式中的单元格地址是ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ合地址
在复制过程中，如果地址的一部分固定（行或列），其他部分（列或行） 是变化的，则这种寻址称为混合寻址。如：A3中的公式=$A1＋$A2复制到 B4中，则变为：=$A2＋$A3， 其中，列固定，行变化（变换规则和相对 寻址相同）。
（二）Excel 的基本操作
1. 选择工作表
要对某一个工作表进行操作，必须先选中（或称激活）它，使之成为当 前工作表。操作方法是：用鼠标单击工作簿底部的工作表标签，选中的 工作表以高亮度显示，则该工作表就是当前工作表。
如果要选择多个工作表，可在按<Ctrl>键的同时，用鼠标逐一单击所要 选择的工作表标签。若要取消选择，可松开<Ctrl>键后，单击其他任何未 被选中的工作表标签即可。
也可以用鼠标右键单击工作表标签，然后从快捷菜单中 选择“插入”项插入工作表。
4. 删除工作表
要删除一个工作表，先选中该表，然后选菜单【编辑】 →【删除工作表】项（见图13-3），此时弹出对话框要 求用户确认，经确认后才删除。同样也可以单击鼠标右 键，在快捷菜单中选择“删除”项。
房地产项目成本测算、投资分析表(实用表格,含分析数据)
0.00 0.00 0.00 0.00
1300 1300 1300 1300
1300
1300 1300
20.66 1.50 13.69 12.15
80.5
23.00 7.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
21.08 16.71 6.24 2.69 0.20 1.78 1.58 0.00 0.00 10.47
82.91 32.50 8.45 3.90
可售单方
1999.83 153.08 137.70 15.38
982.75 637.75 Leabharlann 50.00 65.00 30.00
单元数 户数 户数 建筑面积 0.4 1300 650
单元数
电梯厅数
单元数
楼梯间面积
建筑面积
1300 500
建筑面积 1.3 1300 80
总包给排水 钢塑管 PPR管材 UPVC管材 ◆ 室内采暖 ◆ 室内燃气 ◆ 室内电气工程 ◆ 2 设备及安装费 ◆ 通风空调系统 ◆ 电梯供货及安装 ◆ 发电机供货及安装 ◆ 消防系统 水消防系统 电消防系统 气体灭火系统
楼梯间数量 户数 底层户数 户数
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积
33.80 0.00 0.00 0.00 33.80
78.52 0.00 0.00 0.00 0.00 65.00 13.52 0.00 0.00
260.00
260.00 604.00
500.00 104.00
楼梯栏杆 阳台栏杆 私家花园栏杆 空调板装饰
◆ 5 室内装修 ◆ 厨房装修 ◆ 卫生间装修 ◆ 厅房装修 ◆ 阳台露台地面 ◆ 四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 ◆ 室内给排水
房地产项目成本测算、投资分析(超级详细、Excel各个联接表自动生成)-(1)
162.16 150.00 290.15 536.94 0.00
室内水暖气12电8.50
128.50 150.00 156.67 257.00 0.00
设备及安装11费7.00
30.00
111.69 234.00 0.00
弱电系统 22.97
3.66
21.79 45.94 0.00
社区管网工77程.6费8
围墙建造费12.39
12.39
12.39 24.79 0.00
室外照明 5.07
5.07
5.07 10.14 0.00
室外零星工4.程69
4.69
4.69 9.39 0.00
其他 0.00
0.00
0.00 0.00 0.00
配套设施费112.68
112.68
112.68 225.35 0.00
游泳池 0.00
77.68
77.68 155.37 0.00
室外给排水13系.4统4
13.44
13.44 26.87 0.00
室外采暖系0.统00
0.00
0.00 0.00 0.00
室外燃气系0.统00
0.00
0.00 0.00 0.00
室外高低压56线.9路8
56.98
56.98 113.97 0.00
室外智能化7.系26统
测绘 文物古迹勘探 初勘 详勘 施工放线 竣工测量费 ◆ 规划设计费 概念设计 规划设计 施工图设计 环境设计 其它（立面设计等） ◆ 建筑研究用房 2 报批报建费 ◆ 报批报建费 政府综合报建费 人防易地建设费 白蚁防治费 图纸审查费 消防审查费 教育基金 新墙体材料保证金 散装水泥保证金 卫生防疫审查费 工程招投标管理费 招投标代理服务费 合同鉴证管理费 项目环境影响评测费 标底编制审查费 规划执照费 劳保统筹费 城市生活垃圾服务费 污水处理费 …… ◆ 增容费 供电贴费 水增容费 煤气增容费 ◆ 3 三通一平费 ◆ 临时道路 ◆ 临时用电 ◆ 临时用水 ◆ 场地平整 4 临时设施费 ◆ 临时围墙 ◆ 临时办公室 ◆ 临时场地占用费 ◆ 临时围板 五 社区管网工程费 1 室外给排水系统 ◆ 室外给水系统 变频给水设备 PE管材 室外给水施工 ◆ 雨污水系统 2 室外采暖系统 ◆ 管道系统 ◆ 热交换站 ◆ 锅炉房 3 室外燃气系统 ◆ 管道系统 ◆ 调压站 4 室外电气及高低压设备 ◆ 高低压配电设备及安装 ◆ 室外强电管道及电缆敷设 ◆ 室外弱电管道埋设 ◆ 开闭站及电缆专线工程 ◆ 总平高压线路工程 5 室外智能化系统 ◆ 停车管理系统 ◆ 小区闭路监控系统 ◆ 周界红外防越 ◆ 小区门禁系统 ◆ 电子巡更系统 ◆ 电子公告屏 6 六 园林环境费 1 绿化建设费 ◆ 公共绿化 ◆ 组团绿化 ◆ 私家花园绿化 ◆ 待征地绿化 2 建筑小品 ◆ 雕塑 ◆ 水景 ◆ 小品 ◆ 3 道路广场建造费 ◆ 普通车行道 ◆ 硬质铺装车行道 ◆ 硬质铺装广场及人行道 4 围墙建造费 5 室外照明 6 室外零星设施 7 七 配套设施费 1 游泳池 2 会所 3 幼儿园 4 学校 5 球场 6 地下停车场 7 车站建造费 8 社区居委会 八 开发间接费 1 工程管理费 ◆ 工程监理费 ◆ 预结算编审费 ◆ 行政费用 ◆ 施工合同外奖金 ◆ 工程质量监督费 ◆ 安全监督费 ◆ 工程保险费 ◆ 2 资本化利息 3 营销设施建造费 ◆ 广告设施及发布费 ◆ 现场包装费 ◆ 接待厅装修装饰费 ◆ 样板间费用 ◆ 销售模型费 ◆ …… 4 物业完善费 5 不可预见费 九 期间费用 1 管理费用 ◆ 人工费用 ◆ 行政费用 ◆ 财产费用 ◆ 其他 2 销售费用 ◆ 媒介广告费 ◆ 营销活动费 ◆ 促销活动费 ◆ 宣传资料及礼品费 ◆ 现场销售器具费 ◆ 销售人工费 ◆ 看楼交通费 ◆ 销售代理费及佣金 ◆ 中介策划及咨询费 ◆ ◆ 总产权登记费 ◆ 分户产权转移登记费 ◆ 房屋交易费 ◆ ……
Excel公式在房地产投资中的应用
Excel公式在房地产投资中的应用房地产投资是一项复杂而重要的决策过程，需要考虑众多变量和因素。
在这个过程中，使用Excel公式成为了一种高效和准确的方法。
本文将介绍一些常见的Excel公式在房地产投资中的应用，帮助投资者更好地进行决策和分析。
1. 利润率计算公式房地产投资的核心目标是获取盈利。
利润率是衡量投资项目盈利能力的重要指标之一。
在Excel中，可以使用公式“净利润/投资成本*100%”来计算利润率。
这个公式将投资项目的净利润与投资成本进行比较，以百分比的形式展示出来，方便投资者进行参考和比较。
2. 折现率计算公式投资房地产项目需要考虑现金流量的时间价值。
折现率是衡量现金流量未来价值的指标。
在Excel中，可以使用公式“=NPV(折现率，现金流量范围)”来计算项目的净现值。
通过设定适当的折现率，可以衡量投资项目未来现金流量的价值，并作出决策。
3. 租金收益率计算公式对于出租型房地产投资，租金收益率是一个重要的指标。
在Excel 中，可以使用公式“=租金收入/投资成本*100%”来计算租金收益率。
这个公式将租金收入与投资成本进行比较，以百分比的形式展示出来，帮助投资者评估投资的可行性和回报率。
4. 贷款计算公式很多房地产投资需要依靠贷款来实现。
在Excel中，可以使用多个公式来计算贷款相关指标。
例如，使用“=PMT(年利率/12, 贷款期数, 贷款金额)”可以计算每月还款金额；使用“=IPMT(年利率/12, 还款期数, 贷款期数, 贷款金额)”可以计算每期利息；使用“=PPMT(年利率/12, 还款期数, 贷款期数, 贷款金额)”可以计算每期本金等。
5. ROI计算公式投资房地产需要评估投资回报率（ROI）。
在Excel中，可以使用公式“=（当前价值-投资成本）/投资成本*100%”来计算ROI。
这个公式将当前价值与投资成本进行比较，以百分比的形式展示出来，帮助投资者评估投资回报的潜力。
万科房地产项目投资分析excel模型
说明：
2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；
3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。
年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；
4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；
5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况
6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；
7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；
8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。
9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%；。
房地产项目成本测算、投资分析(超级详细、excel各个联接表自动生成).xls
162.16 128.50 48.00 20.66 1.50 13.69 12.15
80.50
30.00
30.00 23.00 7.00
防排烟工程
◆ 人防设备及安装 ◆ 3 弱电系统 ◆ 居家防盗系统 ◆ 对讲系统 ◆ 三表远传费用 ◆ 有线电视 ◆ 电话 ◆ 宽带网 ◆
建筑面积 建筑面积
0.00 0.00 0.00 0.00
1300 1300 1300 1300
1300
1300 1300
20.66 1.50 13.69 12.15
80.5
23.00 7.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
21.08 16.71 6.24 2.69 0.20 1.78 1.58 0.00 0.00 10.47
商业主体建安工程费
序 号
成本项目
三 商业主体建筑工程费
1 基础工程费
◆ 土方工程
◆ 护壁护坡 ◆ 桩基础 ◆ 桩基检测费 ◆ 降水 2 结构及粗装修
◆ 混凝土框架 ◆ 砌体 ◆ 找平及抹灰 ◆ 防水 ◆ ◆ 3 门窗工程
◆ 单元门 ◆ 入户门 ◆ 户内门 ◆ 窗、阳台门 4 公共部位装修 ◆ 大堂精装修 ◆ 电梯厅装修 ◆ 单元入口装修 ◆ 楼梯间 ◆ 外立面装修 ◆ 外墙外保温 ◆ 屋面 ◆ 栏杆
0.00 0.00
0.48
3.66
Байду номын сангаас
0.00
0.00
0.00
28
170
0.48
3.66
0.00
0.00
工程量及单价说明
房地产项目投资分析-一些表格-模板参考
--
( 二) 前期工程费估算表
序号 1
1.1 1.2 1.3
2 2.1 2.2
3
项目 规划、设计、可研费
规划费 设计费 可研费 水文、地质勘察费 测绘费 勘探费 策划费
合计
（三）建安工程费
表 3-3
金额（万元）
表 4-4
序号 1 2 3 4 5 6
建安项目 沿街商业建筑土建
民用建筑 地下车库 水电设备 内部装修
投资计划与资金筹措
表 4-10
序号 1 2
2.1 2.2 2.3
项目 开发投资 资金筹措 自有资金 借贷资金 预售资金再投入
合计 ( 万元 )
前
中
后
四、项目销收入的测算 本项目以 ** 市同类 ** 房可比案例，参照 ** 市房地产物业平均价格
水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑 1-3 层 商铺连卖， 其中 1-2 层，建议售价 **** 元 /m2, 三层建议售价 **** 元 /m2, （均价 **** 元/m2）。地下停车场，建议售价 * 万元 / 车位。
--
（四）基础设施费
表 4-5
序号
项目
单方造价 ( 元 /m2)
基础设施 ( 含道路、绿化、 配电房、化粪池、室外管网 )
130
总造价 ( 万元 )
（五）开发期税费估算表
表 4-6
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
项目 固定资产投资方向调节税
配套费 质检费 建筑管理费 卫评费 环评费 墙改基金 绿化费 白蚁防治费 土地使用费 再就业基金 教育专项基金 编标费 招标费 规划许可工本费 土地证工本费 施工许可证 合计
用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一)
用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一)Excel是微软公司出品的office系列办公软件的一个组件，确切的说它是一个电子表格软件，可以用它来制作电子表格，完成许多复杂的运算，进行数据的分析和预测等。
Excel 快捷的制表功能、强大的函数运算功能和简便的操作方法是各级各类办公室管理人员日常工作的好帮手。
本文主要介绍运用EXCEL进行房地产投资项目的敏感性分析。
敏感性分析是投资决策中一种常用的重要的分析方法，它是用来衡量当投资方案中某个因素发生了变动时对该方案预期结果的影响程度。
通过敏感性分析，可以研究各种不确定因素变动对项目经济效果的影响程度，了解投资项目的风险根源和风险大小，还可以筛选出若干最为敏感的因素，有利于集中力量对他们进行研究，重点调查和搜集资料，尽量降低因素的不确定性，进而减少方案风险。
因此，敏感性分析可以帮助决策者了解不确定因素对评价指标的影响，从而提高决策的准确性。
房地产投资项目的敏感性分析房地产投资项目的敏感性分析是通过分析、预测房地产项目不确定性因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响；通过确定这些因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。
房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：第一，确定用于敏感性分析的经济评价指标。
通常采用的指标有：项目利润总额、税后利润、净现值、内部收益率、投资利润率、最低房地产产品售价、最低房地产产品租金等。
在具体选定时，应考虑分析的目的、显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。
第二，确定不确定性因素可能的变动范围，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。
第三，通过评价指标的变动情况，找出最为敏感的变动因素，作进一步分析。
根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析又可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
(一)单因素敏感性分析单因素敏感性分析就是每次只考虑一个不确定性因素变动，对方案经济效果评价指标影响程度的分析方法。