XX公司商业房地产发展战略研究.pptx
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金地集团商业房地产战略定位_2
•
——国家标准《房地产估价规范5.1.5 》 规定： 收益
性房地产的估价，应选用收益资本化法作为其中的一种估价
方法。
•
——收益资本化法 （income capitalization approach）
预计估价对象未来的正常净营运收益，选用适当的贴
现率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观
合理价格或价值的方法。
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•永久年限
金地集团商业房地产战略定位_2
g%： •每年净营运收益增长率
•第一年净营运
收益CF1
•1 •2 •3 •4 •5 •6 •7 •8 •9 •10 •。。
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？ •该物业价值多少
r •贴现率要求为
金地集团商业房地产战略定位_2
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•有限经营期。
•永久年限
资收益率（IRR）；长期持有稳定性收益不是现在的
战略定位；
•
• 金地的商业房地产战略定位为：适当开发+中短期
销售。
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金地集团商业房地产战略定位_2
• 3. 集团新投资项目策略
•
•
纯商业房地产项目税后IRR大于等于15%；
•
•
在2006年6月份之前一律不考虑该类项目投资；
•
•
住宅项目的配套商业，应保证住宅+商业的整体税
•
商业房地产的本质是追求较高、稳定的净营运收
益，这是其价值的基础，也是项目获得较高IRR的基
础；
•
选择在不同时点出售商业房地产，对项目IRR的影
响不一样；
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金地集团商业房地产战略定位_2
【商业地产-PPT】金地集团战略及管理提升研究
2021/6/30
PaPgaege5 5
总结：（1）XX进行异地化发展，应详细规划如何布局，在进入相关城市和相应的项目时进行详 细的评价，即通过建立相关评价模型完善公司投资决策体系；（2）异地化布局要有节奏有重点地 安排，保证连续性和安全性。
金地管理提升过程
年度 2001
主题
核心能 力培养
主要管理提升活动 制定中长期战略规划；提升项目操作水平；确定集团经营管理模式
三大核心区域（长三角、
— 快速开发建设
环渤海和珠三角）和三个
—快速销售回款
重要城市（沈阳、武汉和
— 快速再投资
西安）共14个城市的全国
化战略布局
发展战略
➢以高档住宅为主调整为以 中档为主、高档住宅和优质 商业项目相结合的产品模式
多层次、多元化运作 资本 ➢股权融资
➢“新产品主义” =整合、 价值、成本=金地DNA
客户关系管理能力 组织效率
财务管理能力
研发能力 标准化能力
战略采 购能力
投资管理能力 战略管理能力
快速滚动开发能力 标准化能力
金地上市 前确立的 核心竞争 优势或能 力在规划 设计与市 场营销方 面，经过 一系列的 战略、管 理、业务 能力提升， 2006确定 资本运作、 开发管理、 行业整合 为核心竞 争能力。
金地的集团管控模式——实现方式
金地在建立企业的组织结构时，明确全
国统一的组织结构标准，借以形成集团统
一的企业文化、产品标准、制度和流程， 并预设企业的“玻璃墙”、“四条线”、 “四个组织”，即：
1.玻璃墙-----基于战略、 人力资源、财务管控建 立基础运作平台。通过 信息管理与报告体系建 立信息流。通过流程管管 理建立管理控制点。通理 过信息日报建立信息对线 称。 2.四条线----总裁议事规
房地产企业发展战略与商业模式创新PPT课件( 106页)
关爱 融和 优裕
从水的升华到项目的开发概念，中间的桥梁就是核心概念
与竞争对手相比，有哪一点是与众不同又可 以成为卖点（selling point）的？
水——产品的核心
园林
蜿蜒漫长的 无极泳池
自然风格 的人工湖
会所
白云山上流下 的一股小溪
幼儿园
亲水设施
太极广场
水（景）
住
二期、三
宅
瀑布（叠水）
期人工湖
儿童乐园 的贯通
项目首期以水景为园林的主体
水的升华
载体
生命之源 柔和，温馨 洁净，清新 富足、繁荣
房地产企业发展过程中存在的问题
企业是自己的老婆——缺乏合作意识，无
法整合资源。不开放，就不能依靠合作来 整合发展过程中所稀缺的各种资源
愚公移山或“拆东墙、补西墙”——发展
速度受到限制或发展风险极大。
房地产企业成功的关键
星级饭店原理：牢牢把握价值的认同度，用 市场需求来判断项目的商业价值
托福原理：用最低的相对成本，最小的风险 选择经营环节
知识经济 电子、信息、生物革命
知识 知识产业
柔性化 知识生产率 无形资产为主 知 识 流、信 息 流
知识阶层 业绩付酬制
持续性
世界经济发展阶段表
工业发展阶段 人均GDP
工业特征
经济起步阶段
300$
劳动密集型,轻纺工业为主
经 济 起 飞 阶 段 3 0 0 $~1 5 0 0 $ 资 金 密 集 型 , 重 化 工 业 为 主
信息技术、自动化技术以及互联网技术极大地改 变着企业存在及活动的方式
计算机集成制造技术（CIM）的发展导致了规模化 定制生产方式（Mass-customization）的出现， 使得规模经济的要求与多样化的要求得以同时实 现
某公司商业房地产发展战略研究课程.ppt
当众多的业务都委托和外包之后企业还剩什么？
需求管理能力构筑
扫描环境以拓展空间 多赢联盟以集成资源 规范管理以兑现承诺
产业运作能力构筑
资本和体制—资源汇聚平台 组织和机制—学习创新平台 制度和流程—知识管理平台
2019/4/8
上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询 Copyright©2002 By SINOTRUST Management Consulting
持续进行有效的环境扫描，拓展公司的战略空间
需 求
从文化基础研究、应用研究着手，确定商业房 需 地产满足的主导需求类型，准确把握的需求类 求 型数量越多，越有助于战略空间的扩展！
从特定区域和城市商业政策、商业业态、商圈 地 分布着手，对选定区域进行深入研究，直至掌 域 握的情况可以帮助公司做决策，这样的地域数 量越多，越有助于战略空间的拓展！ 从商业房地产的主要直接客户（租户）着手， 资 研究主力品牌运营商，与主力品牌运营商结成 源 联盟合作关系，这样的资源掌握越多，越有助 于战略空间的拓展！
商业房地产的物业增值管理能力
需求和价值链创新能力
商业管理指导、评价能力
学习和知识经营能力
需求管理能力构筑
扫描环境以拓展空间 多赢联盟以集成资源 统一管理以兑现承诺
2019/4/8 上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询 Copyright©2002 By SINOTRUST Management Consulting 2
把握需求 投资 策划 规划 设计 施工 管理
消费者
管理需求 市场 营销 商业 管理
把握需求
管理需求
制造商圈
商户
•综合性：需求管理综合消费者、联盟租户、产业的各种需求共同构成商圈需求 •动态：需求管理随着构成商圈需求的各种需求的变化而进行内容与形式的调整 •深入：不仅是表面对产业、联盟租户总体的管理，还深入到他们的经营中进行部 分共同管理 •双向：综合各种需求构成商圈需求同时反馈商圈需求给各构成部分进行管理
需求管理能力构筑
扫描环境以拓展空间 多赢联盟以集成资源 规范管理以兑现承诺
产业运作能力构筑
资本和体制—资源汇聚平台 组织和机制—学习创新平台 制度和流程—知识管理平台
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上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询 Copyright©2002 By SINOTRUST Management Consulting
持续进行有效的环境扫描，拓展公司的战略空间
需 求
从文化基础研究、应用研究着手，确定商业房 需 地产满足的主导需求类型，准确把握的需求类 求 型数量越多，越有助于战略空间的扩展！
从特定区域和城市商业政策、商业业态、商圈 地 分布着手，对选定区域进行深入研究，直至掌 域 握的情况可以帮助公司做决策，这样的地域数 量越多，越有助于战略空间的拓展！ 从商业房地产的主要直接客户（租户）着手， 资 研究主力品牌运营商，与主力品牌运营商结成 源 联盟合作关系，这样的资源掌握越多，越有助 于战略空间的拓展！
商业房地产的物业增值管理能力
需求和价值链创新能力
商业管理指导、评价能力
学习和知识经营能力
需求管理能力构筑
扫描环境以拓展空间 多赢联盟以集成资源 统一管理以兑现承诺
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把握需求 投资 策划 规划 设计 施工 管理
消费者
管理需求 市场 营销 商业 管理
把握需求
管理需求
制造商圈
商户
•综合性：需求管理综合消费者、联盟租户、产业的各种需求共同构成商圈需求 •动态：需求管理随着构成商圈需求的各种需求的变化而进行内容与形式的调整 •深入：不仅是表面对产业、联盟租户总体的管理，还深入到他们的经营中进行部 分共同管理 •双向：综合各种需求构成商圈需求同时反馈商圈需求给各构成部分进行管理
金地商业地产公司发展战略规划ppt课件.ppt
金地集团
开发为主
持有经营为主
10%
60%
40%
30%
20%
50%
和黄目前约26%的收入来自于租赁，68%的来自于开发，6%来自于酒店经营，而未来计划开发面积的10%为持有，90%开发销售，属于典型的开发为主的企业
嘉里建设33%的物业面积为自持，从资产总值来看，应在50%左右
国贸是典型的持有型公司，其所有的物业均只租不售，因此其持有物业在总资产中的比例相当高
*
金地商业地产的竞争策略
集团通过在境外买壳上市的方式，获得境外融资平台；并且集团已成立稳盛投资，为商业地产提供了更多的融资方式，这一举措是国内其他商业地产公司所不具备的 目前国内的商业地产公司主要从事常规性的购物中心或城市综合体的开发。金地商业地产在进行常规城市综合体开发的同时，积极探索有特色的、有竞争力的产品线，如与主题性商业结合的城市综合体
*
经营模式：3、合作模式
在集团已进入的区域或城市，由商业地产公司与地方公司合资组建项目公司进行开发，按持股比例进行利润分成 在集团未进入的区域或城市，由商业地产公司自行投资开发
*
产品类型：以大中型城市综合体为主
综合体的商业部分以10-15万平方米的购物中心1为主要产品；在少数经济发达的核心城市可择机建设高端写字楼或高星级酒店。 在产品定位上,以面向家庭和时尚人群为主的中高端区域购物中心为主（家庭时尚） 在经济发达城市的核心地段可定位于面向城市高端人群的城市购物中心（精品时尚）。
*
一、发展商业地产的背景 二、五年发展战略目标及竞争策略 三、金地商业地产业务模式 四、核心能力和人力资源建设
汇报框架
*
商业地产5年发展战略目标
根据公司确定的战略，今后5年每年在商业地产领域的投资额度将保持在集团总投资额的20%。按此速度，2015年年底时商业地产公司的开业及在建物业面积应能达到300万平方米，总资产估值约为600亿。
开发为主
持有经营为主
10%
60%
40%
30%
20%
50%
和黄目前约26%的收入来自于租赁，68%的来自于开发，6%来自于酒店经营，而未来计划开发面积的10%为持有，90%开发销售，属于典型的开发为主的企业
嘉里建设33%的物业面积为自持，从资产总值来看，应在50%左右
国贸是典型的持有型公司，其所有的物业均只租不售，因此其持有物业在总资产中的比例相当高
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金地商业地产的竞争策略
集团通过在境外买壳上市的方式，获得境外融资平台；并且集团已成立稳盛投资，为商业地产提供了更多的融资方式，这一举措是国内其他商业地产公司所不具备的 目前国内的商业地产公司主要从事常规性的购物中心或城市综合体的开发。金地商业地产在进行常规城市综合体开发的同时，积极探索有特色的、有竞争力的产品线，如与主题性商业结合的城市综合体
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经营模式：3、合作模式
在集团已进入的区域或城市，由商业地产公司与地方公司合资组建项目公司进行开发，按持股比例进行利润分成 在集团未进入的区域或城市，由商业地产公司自行投资开发
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产品类型：以大中型城市综合体为主
综合体的商业部分以10-15万平方米的购物中心1为主要产品；在少数经济发达的核心城市可择机建设高端写字楼或高星级酒店。 在产品定位上,以面向家庭和时尚人群为主的中高端区域购物中心为主（家庭时尚） 在经济发达城市的核心地段可定位于面向城市高端人群的城市购物中心（精品时尚）。
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一、发展商业地产的背景 二、五年发展战略目标及竞争策略 三、金地商业地产业务模式 四、核心能力和人力资源建设
汇报框架
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商业地产5年发展战略目标
根据公司确定的战略，今后5年每年在商业地产领域的投资额度将保持在集团总投资额的20%。按此速度，2015年年底时商业地产公司的开业及在建物业面积应能达到300万平方米，总资产估值约为600亿。
商业地产行业分析研究报告PPT
商业地产行业的发展历程
商业地产行业的现状与未来趋势
同时，商业地产行业也面临着一些挑战，如经济下行压力、竞争激烈、政策调控等。
未来，商业地产行业将继续深化改革创新，推动转型升级，实现高质量发展。
目前，我国商业地产行业进入了一个新的发展阶段，呈现出多元化、专业化、品牌化、信息化等发展趋势。
02
商业地产市场分析
商业地产行业绿色建筑的重要性
例如，采用可再生能源、选用环保材料、提高建筑能效等。
商业地产行业绿色建筑的具体措施
商业地产行业应该加强智能化发展，以提高效率、节约成本、提高服务水平等。
商业地产行业智能化发展的必要性
例如，采用物联网、人工智能等技术，对商业地产项目进行智能化改造等。
商业地产行业智能化发展的具体措施
商业地产行业分析研究报告ppt
目录
contents
商业地产行业概述商业地产市场分析商业地产行业的投资风险与机遇商业地产行业的运营模式与盈利商业地产行业的管理与运营商业地产行业的可持续发展结论与展望
01
商业地产行业概述
商业地产行业是指从事商业活动的房地产行业，包括商业街、商场、购物中心、写字楼等。
商业地产行业的可持续发展战略与建议
商业地产行业可持续发展的战略目标
商业地产行业的可持续发展目标应该是实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
商业地产行业可持续发展的战略措施
例如，优化产业结构、推动创新、加强人才培养等。
对商业地产行业可持续发展的建议
例如，加强政策支持、推动技术进步、提高公众意识等。
02
销售收益模式
该模式通过出售商铺或商业地产项目的产权获得收益，收入较高但可能影响商业地产项目的长期经营。
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上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询
2021/3/12
Copyright©2002 By SINOTRUST Management Consulting
7
有实力的房地产开发商将是新政策的最大受益者
提供更多的机会
行业和地区垄断被打破，开发商可以在全国1400多个地区选择 合适开发地区和项目，选择面大大宽于以前自己凭关系找地的 开发模式
2
商业房地产发展环境概述
经济环境 政策影响 行业整体发展趋势 地区行业发展状况 商业房地产发展的社会环境 商业房地产发展状况
详细分析内容见商业房地产外部环境分析报告
上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询
2021/3/12
Copyright©2002 By SINOTRUST Management Consulting
同时上海市发展的多中心化和住 宅郊区化又促进了上海商圈的数 量的增加和规模的扩大，为上海 商业房地产业的发展提供了很好 的发展机遇。
上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询
2021/3/12
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5
国家土地政策: 从2002年7月1日起，各类经营性用地，必须以招 标、拍卖或者挂牌方式出让。
新土地政策将对土地供应总量、价格、房地产业竞争态势以及跨区域经营都带来重大变化
供应总量
国家将通过土地规划控制供 应总量
土地结构和性质，政府完成 一级开发，减少生地供应。
土地利用计划要公开透明
价格
总体价格比协议转让的价格 高，长期走势趋向市场合理 价格
各地的价格水平不一
竞争态势
重新洗牌，淘汰一批地主， 加大了行业竞争的激烈程度， 对核心能力提出更高的要求。
开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞 争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导 致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞 争法则决定房地产市场中将走向成熟， 行业整体利润将逐渐趋于稳定合理
土地价格和出让方式市场化导致房地产行业 和市场进入门槛提高，一批规模小、资 质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业 的整体质量将得到提高
国内经济的持续增长，对增加国民的 可支配收入和提高国民的市场购买能 力和消费能力提供了基础，为商业繁 荣和商业房地产的发展提供了有利条 件。国内生产总值持续稳定的增长为 房地产和相关行业提供了更好的发展 空间，同时房地产及相关行业的发展 又对拉动内需起到了很大的促进作用。
未来五年货币政策既要防止通货紧缩，又要 防止通货膨胀，预计利率也将在一段时间维 持较低的水平。国家通过转移支付等手段调 整了不同地区的可支配收入，扩大社会有效 需求。为实现国民经济持续稳定增长，政府 将继续采取积极的财政政策，保持必要的投 资拉动力度。对房地产的经营发展比较有利。
3
全国宏观经济增长状况
1997~2001年全国GDP增长状况
Hale Waihona Puke 120000（单位：亿元）
100000 80000
73142
76967.2 80579.4
88189
95933
60000
40000
20000
0 1997
1998
1999
2000
2001
过去五年宏观调控的主要手段是积 极的财政政策和稳健的货币政策
东滩公司商业房地产发展战略研究
汇报 2003-02-18
目录
商业房地产发展环境概述 进军商业房地产的意义 商业房地产的战略目标 商业房地产行业定位 商业房地产的核心竞争力 商业房地产发展模式
上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询
2021/3/12
Copyright©2002 By SINOTRUST Management Consulting
竞争方式改变
土地价格因素排除在价值链外，对企业的核心竞争力提出更高的要求， 促进房地产行业规模化，专业化，以降低成本，控制风险
重新洗牌
没有实力的地方开发商将被市场淘汰，房地产行业的兼并重组将维持 一段时间。2001年深圳市土地使用权出让建筑面积在20万以上的大地 块均落入万科、泰华地产、振业集团、百仕达地产等品牌公司囊中。
规模和品牌对企业的生存发 展更加重要。
区域经营
打破了地区、行业垄断，大 大加快了区域竞争的进程。 对地主的威胁比较大
介入外地经营的范围和速度 加快
6
未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短 期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少
短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策 的改变不可避免，部分地区可能出现增 速过快的局面，中长期内，土地价格将 会对短期的增速进行修正，但土地资源 的短缺决定，价格不会低于现有水平
东滩经营商业房地产——受土地政策的影响
2021/3/12
Copyright©2002 By SINOTRUST Management Consulting
8
土地政策将使现有房地产开发商将重新洗牌，改变 目前竞争态势
新开发商增多
外商、外地、外行的竞争成本降低，更多的外资竞争者进入房地产开 发市场，竞争将更加激烈，价格战将不可避免，房价将更趋向市场化。
3000
2000
1000
0 1998 1999 2000 2001
上海市近几年规模较大的世博会、 特奥会、F1赛事等一大批有影响 力的大型综合性盛会又必将加速 上海经济和商业的进一步快速发 展，同时也为商业房地产开发提 供了更多的发展机会。
上海GDP近几年以保持两位数的 速度增长，加快了上海市退二进 三的发展速度，对上海市的经济 和商业的繁荣起到了极大的推动 作用
缩短开发时间
目前政府主要供应熟地，大大减少了开发商自行进行一级开发 的时间和风险
控制经营风险
由于土地成本透明，开发商可以选择自己的优势项目开发，便 于控制风险
只有规模化、专业化才能有更多的开发能力和获得更多的开发 促进规模化专业化 资金、获取新的开发项目，有利于形成全国性的大开发公司
上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询
上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询
2021/3/12
Copyright©2002 By SINOTRUST Management Consulting
4
上海GDP增长状况分析
1998~2001年上海GDP增长状况（单位：亿元）
6000
5000 4000
3688.2
4034.96
4551.15
4951