临朐县房地产市场调查报告

临朐县房地产市场调查报告

一城市概况

临朐县位于山东省中部，潍坊市西南部，东与昌乐县、安丘市毗邻，南与沂水县接壤，西界沂源县，北邻青州市。总面积1834平方公里，辖8个城镇、2个街道，937个行政村，85万人。

旅游：临朐县历史文化悠久，素有“书画之乡”“小戏之乡”的美誉。境内旅游资源丰富，有五镇之首、国家级森林公园、国家AAAA旅游景区—沂山，“化石宝库”—山东山旺国家地质公园，全国七十二名泉——“北国江南”老龙湾，全国五大红叶景观——石门坊等20余处景区景点；有大汶口、龙山、齐长城、东镇庙等210余处古文化遗迹，是“全国文化模范县”、“中国最佳生态旅游县”、“国家级生态示范区”、“中国观赏石之乡”。

基础配套：临朐县城乡基础设施完善，羊临、泰薛、潍九、仲临等6条省级干线公路穿行境内，青临铁路与胶济铁路、胶新铁路相连接，2008年动工兴建的东红高速公路贯穿全景。县城距济青高速公路30公里，临近青岛、烟台、日照等重要港口。文化、教育、卫生、体育与水、电、煤气、供热等配套设施完善。

经济发展：2010年，实现地区生产总值140亿元，是2005年的1.9倍。完成财政总收入8.5亿元、地方财政收入4.3亿元，年均分别增长17.4%和19.1%。镇级财源建设得到加强，财政总收入过5000万元的镇街达到4处，过2亿元的2处。社会消费品零售总额预计达到73.5亿元，年均增长18.8%。金融机构存贷款余额分别达到150亿元和94亿元。

生活水平：人民生活水平进一步提高，2010年城镇居民人均可支配收入达到14831元，农民人均纯收入预计达到7868元，年均分别增长12.7%和14.4%。临朐县目前人们生活水平处于小康近富裕阶段，随着生活水平越来越高，必然希望得到更好的生活质量，而居住条件是人们最迫切希望改善之一。

经济形势发展特征

1 经济发展迅速，三次产业比例日趋合理

2 城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点

3 居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求

二临朐市城市发展总体规划

1、县城城市规模：近期规划到2010年，城市人口为25万人，用地31．2平方公里；远期规划到2020年，城市人口为35万人，用地42平方公里；远景2030—2050年，城市人口为40万人，用地46平方公里。

2、城市规划区：包括县城城区规划区、水源地保护区、风景保护区，其中风景保护区含山旺国家地质公园保护区、沂山国家森林公园保护区、老龙湾风景区、石门坊风景区和嵩山风景区五部分。规划区总面积为180平方公里，远景控制在200平方公里左右。

3、县城用地发展方向和总体布局结构：县城总的发展方向为东进西拓、北控南延，即近期和远期由老城区跨河向东发展形成城市新区，经济开发区跨越铁路适当向西发展，形成西部产业区，远景适当向南发展。远期县城形成“一带双城，四个中心”的布局结构。“一带”即弥河城市景观带，“双城”即弥河以西的老城区(西城)和弥河以东的新城区(东城)。西城逐步形成商务中心和文化娱乐中心；

东城在兴隆路以北形成新的行政办公中心，在朐山以南形成科技和教育中心。

三住房需求预测

根据县城总体规划，至2010年县城人口规模为25万人。综合分析城区人口、经济变化趋势、商品住房市场发展态势以及本地中低收入家庭住房状况预测，规划期内（2006-2010）城市住房总需求约200万M2。

四住房建设目标和供应结构

住房建设总量目标：

规划期内建设各类住房2万套左右，总建筑面积约200万M2。

住房建设分类目标。

1、普通商品住房。规划期内，城区提供用于普通商品住房建设的土地约118.3公顷，规划建筑面积约140万M2，约14220套。

2、公共住房。规划期内，按照困难优先的原则，建设经济适用住房等公共住房约30万M2，约3300套。

3、城中村改造。规划期内，改造城中村4个，用地面积25.35公顷，拆迁房屋建筑面积30万M2，拆迁安置居民约2500户，规划建筑面积30万M2。

4、旧城区改造。规划期内，改造旧城区6片，搬迁4个企业，规划建筑面积30万M2。

五住房建设结构指引

自2006年6月1日起至规划期末止，套型建筑面积90 M2以下住房（含公共住房、廉租房、农迁房）面积所占比重，必须达到年度新建住房总建筑面积的70%以上。

六分析

本公司地块处于沂山路与龙泉路交汇处，坐落于弥河河畔，与盛世繁华保持亲近距离，与自然坚持寸步不离；本地块私享临朐新城繁华都心，收纳自然原态生活。

本地块独占绝版商业地段，毗邻五星级酒店伟城大酒店、双语学校、弥南中学，这里将是城市顶级消费群的聚集地，出入之间。独享弥河水岸和政府斥2亿巨资打造的沙滩公园、滨河公园，同样的城市，不同的生活。

临朐县房地产正处于快速发展阶段，作为经济欠发达地区，大规模市场化开发晚于周边县市，但商品房价格远高于周边县市。近年来，地方政府开始进行大规模小城镇建设，旧城旧村改造总拆迁面积达上百万平方米。2009年临朐县房地产业完成土地开发投资4.7亿元，增长56.6%，商品房销售面积17万平方米，增长54.5%。2010年县城黄金地段甚至卖出了180万元/亩的天价，是金融危机期间地价的.3-4倍；2011年比去商品房销售价格上涨800-1000元/平方米，对外资具有较强的吸引力。

临朐住房缺乏新意和高档住宅，设计理念比较低，像同济·盛世花园不论位置、房型、建筑分格还是后期物业管理在临朐属于高档楼盘，如果放在潍坊市城区的话，只能算一般。再就是通过对临朐其他楼盘的实地调研，例如御景花园、阳光水岸、中央商务区等，发现临朐住房销售量很好，一般楼盘在还没开盘之前就已经销售一空，客户需求量很大，现在临朐房价基本在3700-3800元/平方米之间。

六临朐房地产项目简介

中央商务区位于民主路以东、骈邑路以西、弥河路以南、兴隆路以北，兴隆新村以西区域，主要涉及三元、太平、兴隆三个社区的830户宅基地房屋，经营业户197户，企事业单位职工住宅507户，已拆迁完毕。项目由寿光全福元商业集团投资开发建设，将打造成集休闲购物、餐饮娱乐、电子商务于一体的现代服务业中心区。项目计划总投资14亿元，分三年建成。项目建成后，将集商业、商务、酒店和娱乐休闲于一体，实行集团公司统一标准、统一管理、统一经营，可新增劳动力就业3000人，年营业额突破35亿元，成为临朐宜商宜业的现代服务业“航母”。项目落户后，对于壮大临朐服务业经济总量，推动县域经济跨越发展，具有十分重要的现实意义。

阳光水岸位于县城中心城区核心位置，毗邻弥河、文化公园，由山东潍坊建设集团股份公司开发建设，规划建设多层住宅20幢、高层住宅31幢，地下停车位1830个，绿地率38.2%，总建筑面积24万平方米。小区在楼盘建设上，采取地热取暖和供热，并最大限度地实现光能有效利用，是一处新型节能住宅区。小区在规划设计中，充分考虑业户的居住需求，突出了板式结构的大量优势，户型丰富合理，且通透、方正，在建筑立面上丰富变幻，实现了观赏性与实用性的完美结合。建成后，这里将成为集“商业办公、休闲娱乐、居住生活”等功能于一体的综合性城市滨水开放空间。

同济盛世家园住宅小区位于民主南路西侧，北临滨河公园，东临外国语学校，地理位置优越，环境优雅，由山东同济置业有限公司开发建设。项目总建筑面积24万平方米，总投资5亿元，设计为26幢多层、8幢小高层、9幢高层住宅，总户数1600户，并设有幼儿园，配备地下停车场1200个，绿地率38.5%。小区道路是行人车分型，所有楼座全部采用新型保温技术，着力建设“低碳家庭·时尚生活”新型节能住宅。一期工程31幢单体主体工程全部完工，2010年底前竣工投入使用。

临朐通力国际商贸城总投资5亿元，由山东通力五金机电有限公司独资开发建设。商贸城规划建设五金机电城、汽车配件城、小商品城三个交易区。其中商贸交易区总规划建筑面积25万平方米、汽车配件城9万平方米、小商品城7万平方米。全部建成投入使用后，可容纳1200家业户入驻经营，安排数千个就业岗位，年交易额15亿元，实现利税1亿元。同时，可带动餐饮、娱乐、超市、物流、生产制造等相关产业的发展。项目规划建设中，在总结以往专业市场建设经验的基础上，充分吸收了浙江义乌、永康等地市场经营理念，经营范围涵盖了五金、机电、汽配、建材及义乌小商品市场等，增强了商贸城的吸引力。

七临朐铝业和奇石产业

临朐铝材业比较成熟，在短短几年时间，临朐县云集了30多家铝型材和不锈钢生产加工企业，全县铝型材生产企业已达23家，投产和在建生产线153条，年生产能力已达55万吨，达产后可实现销售收入120亿元，铝型材市场经营业户已发展到225家，年交易额200亿元，成为江北最大的铝型材集散地和山东省十大优秀市场之一。目前，临朐铝型材企业70％的主要技术设备与国内先进水平同步，10％处于国际20世纪90年代中期水平。华建铝业、伟业铝材的产品已成功进入北京、天津、上海等主流建材市场2009年铝型材企业实现销售收入36亿元，税收7000元，同比分别增长12.8%和13.6%。有众多铝业，例如三和铝业、

山一铝业、广亮铝材、伟业铝材、广华铝材等，其中伟业铝材和广华铝材规模比较大。铝材市场规模较大，有相对一批个体户经营铝材。奇石市场位于临朐县城龙泉路中段，占地2.7万㎡；投资750万元；现有营业楼面积1.1万㎡；钢架玻璃瓦大棚1万㎡，配套设施齐全。现有石馆138个，棚内固定摊位576个，同时能安排680个露天地摊。主营紫金石、红丝石、五彩石、龟石、木鱼石、燕子石等当地品种；经销皖、豫、桂、滇、鄂、川、青、新、藏、内蒙、辽、吉、闽、浙、缅甸、越南、阿富汗、等国内外名石珍品；兼营根雕、书画、古玩、花卉、盆景、工艺品等，商品辐射到全国各地及日、韩、美等国家或地区。全县从事奇石、怪石开采、加工、运输、销售的专业户已达6400户，从业人员2.2万人，市场年交易额2.2亿元，是国内较大的奇石集散中心和文化交易市场。目前，全县已发现山旺化石、燕子石、红丝石、五彩石、太湖石等各类观赏石达10多个系列80多个品种。为增强壮大这一产业，从1996年开始，该县统筹规划，加大投入，先后投资1680万元建起了占地27000平方米的奇石交易市场和由3500平方米营业楼组成的奇石精品一条街。1999年，又投资200多万元建起了临朐奇石馆。并制定了一系列优惠政策，从而带动了奇石产业的发展。到目前，上市奇石达到50多个系列、230多个品种，形成了“买全国、卖全国”的经营格局。

全县规模以上工业企业中铝型材及不锈钢加工企业实现产品销售收入13.3亿元，比上年增长80.8%，增速高于全县规模以上工业15.7个百分点。全县17家销售收入过亿元的企业中有5家为铝型材生产企业，“两大产业集群”成为工业发展的主导力量。工业技改和新上项目建设亮点频闪。全县投资过50万元的工业项目达600个，其中1000万元以上的280个，5000万元以上的39个，过亿元的9个。总投资4亿元的华昌铝业、总投资4亿港元的澳特莱食品、投资3000万美元的日本横滨橡胶输送带等大项目相继落户临朐，大大增强了工业发展后劲。华健铝材总投资10亿元，主要生产高档环保铝型材，设计生产能力12万吨。项目一期计划安装新型建筑型材生产线18条，15条已投产；项目二期将在厂区北侧配套建设铝展馆、模具中心、物流中心及铝材研发中心。整个项目建成后，华建公司总体产能将突破45万吨，实现主营业务收入过百亿元，跻身全国铝型材生产加工企业前三强。“华铝”牌型材被评为国家免检、山东名牌、中国绿色环保节能建材产品。“华铝”牌商标被认定为山东省著名商标。自主研发的“家百利门窗幕墙系统”，其独特的软件设计及全方位的技术支持服务系统，为国内独家首创，拥有国家专利100多项。

金汇来钢结构位于城关街道文化南路东侧，由寿光金田丰润油脂有限公司与我县金力钢构工程公司合资兴建，计划总投资3亿元，是一家大型钢结构延伸产品的制造企业，主要从事钢结构材料加工及安装。公司将安装数控多头切割机、H型钢组立机、矫正机、门式双头自动埋弧焊机、抛丸除锈设备等钢结构生产先进流水线，以及配套的彩色压形钢板轧机、冷弯薄壁异型钢轧机等大型制作加工设备，可承建各种大跨度、多跨度的轻钢结构建筑，以及设计、制作、安装施工于一体的系统工程。整个项目达产后，可年产6万吨钢结构和80万米复合材料保温板，年可实现主营业务收入10亿元，利税1亿元，成为我县最大最全的钢结构产品制造基地。