焦化厂区域商业定位与规划内容说明ppt
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化工企业厂址选择和总平面布置要求.ppt
（七）军事禁区、军事管理区；
（八）法律、行政法规规定予以保护的其他区域。
•这里出现了一个非常棘手的安全防护距 离的问题，国家已经着手制定或规范危 险化学品生产企业安全防护距离标准。 但难以出台。
在国家安监总危化136号文(关于印发《危险化
学品安全生产监管部际联席会议第一次会议纪 要》的通知的第三项（一）提出了加快制定危 险化学品生产企业安全防护距离的标准的要求： 根据《研究加强危险化学品安全管理有关问题 的会议纪要》（国阅［２００５］８１号）要 求.
风速m/s <2 2～4 >4 <2 2～4 >4 <2 2～4 >4 <2 2～4 >4 <2 2～4 >4 <2 2～4 >4
距离m 700 500 400 600 400 300 250 200 150 200 150 100 700 600 500 500 400 300
标准号
制 胶 厂
GB18079-2000
石油化工企业设计防火规范gb501602008建筑设计防火规范gb5001620061石油化工企业设计防火规范gb501602008相邻工厂或设施防火间距m可能携带可燃液体的高架火炬火炬筒中心甲乙类工艺装置或设施最外侧设备外缘或建筑物的最外轴线全厂性或区域性重要设施最外侧设备外缘或建筑物的最外轴线居民区公共福利设施村庄15010012010025相邻工厂围墙或用地边界线120701205070国家铁路线中心线55458035厂外企业铁路线中心线453580301表419石油化工企业与相邻工厂或设施的防火间距相邻工厂或设施防火间距m液化可能携带可燃液体的高架火炬火炬筒中心甲乙类工艺装置或设施最外侧设备外缘或建筑物的最外轴线全厂性或区域性重要设施最外侧设备外缘或建筑物的最外轴线国家或工业区铁路编组站铁路中心线或建筑物5545803525高速公路一级公路路边35308030其他公路路边25206020变配电站围墙80501204025相邻工厂或设施防火间距m可能携带可燃液体的高架火炬火炬筒中心甲乙类工艺装置或设施最外侧设备外缘或建筑物的最外轴线全厂性或区域性重要设施最外侧设备外缘或建筑物的最外轴线国家架空通信线路中心线50408040通航江河海岸边25258020输油管道原油及成品油管道中3030603030液化烃管道中心6060806060当相邻设施为港区陆域重要物品仓库和堆场军事设施机场等对石油化工企业的安全距离有特殊要求时应按有关规定执行
商业项目定位报告ppt课件
36369.92㎡
五
容积率
4.41
六
建筑基底面积
7338.83㎡
七
建筑密度
34.96%
八
机动车位
767
本项目包含商业、办公，是一个集中式纯商业 项目；
本项目成功开发与运营的关键点在于商业裙楼
部分。
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5
交通及配套
本项目地处两条城市主干道交叉口，项目昭 示性极强，本案所处区域内商务、商业配套 较为匮乏。
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25
什么是先让一部分人先走进来？
推动项目营销成功排在最前面的要素。
什么是带动另一部分人跑进来？
推动项目营销成功的扩散性要素。也是重要因 素，但需要前者的带动下。两者相互制约、相 互促进，两者都很重要，只是先后顺序不同而 已。 对于后者，我们只要排出营销的次序就可以了。
让一部分人先走进来，带动另一部分人跑
快速销售
突破区域竞争，引领邛崃CBD物业价值峰值，实现商业裙楼部分快速销售，资金
快速回笼。
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4
I 经济技术指标 ndexes
商业 办公 中庭
邛崃商会大厦项目指标
一
项目占地
20991.00㎡
二
建筑面积
129014.25㎡
三
地上建筑面 积
办公 商业
65180.77㎡ 27246.86㎡
四
地下建筑面积
商务
高品质商业平台 高消费力的商务人流
商业
商业作为本项目的重要平 台，为商务办公和酒店提供 高档次的商业配套。
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31
案 例 研 究
精场的特色——案例研究
成都博美：博美装饰城南门名品商场
北京焦化厂总体设计篇
总体设计篇目录：1 特色与愿景1.1 特性1.2 需求1.3 愿景1.4 立意2 挑战与对策2.1挑战2.2机遇2.3功能2.4对策3 保护与再利用3.1 框架3.2 评判3.3 原则3.4 方式4 规划与设计4.1 垡头规划优化4.2 总体结构与用地布局4.3 空间形态组织4.4 道路交通组织4.5 开敞空间规划4.6 景观系统规划4.7 地下空间布局与利用4.8 重要节点设计4.9 市政与竖向规划5生态与环境5.1 场地自然条件分析5.2 场地污染状况5.3 生态修复策略6 经济与行动6.1 经济测算6.2 行动安排7 附录7.1基地分析7.2 案例借鉴7.3 规划控制7.4 普查与评估正文：1 特色与愿景1.1 特性独特、丰富、壮观的煤化工工业遗产资源集聚地●我国煤化工工业发展的典型代表北京焦化厂是我国规模最大的煤化工专营企业之一，为全国最大的商品焦炭生产厂和北京市商品煤气供应的主要基地。
北京焦化厂历史上创造了商品焦产量第一、自主建设我国第一座6米大容积焦炉等多个中国“第一”。
●北京城市建设与发展的重要历史见证北京焦化厂是国庆十大建筑的配套工程，开创了北京燃气化建设的历史，“因环保而生，也因环保而停”，见证了新中国北京城市建设与发展的历史。
●独具特色的工业空间形态表征错落的厂房、高耸的烟筒、林立的水塔、火光通明的炼焦炉等为主要特征，煤化工工业特色显著，富有特色的构筑物及设施比较集中，运输铁路、皮带运输通廊和架空的管线设施遍布全厂区，呈现较强的系统性和整体性。
1.2 需求●北京产业升级需求新的空间---高端服务和文化创意的兴起随着北京产业结构的升级转型，对高端服务业的需求将处于不断上升的阶段，金融街、中关村等专业化服务集聚区不断成长，为垡头集团高端服务业发展提供了机遇。
全球已进入产业升级、更新换代的重要历史时期，北京文化创意产业集群化发展趋势日益明显，2007年其产值已超过1000亿元，工业建筑的技术之美、结构之美为现代艺术家所钟爱，以工业遗产为载体发展而来的有北京798艺术区和正在策划中的首钢北京数字娱乐产业示范基地，巨大的发展潜力需要寻找新的生长空间。
某项目商业部分定位及规划建议方案(PPT 87页)
定位诠释
海洋主题百货——把海洋元素融入百货商场，如在商场公共空间摆放 海洋生物的雕塑、艺术饰品；儿童购物区域设置沙滩池、海洋球等
定位诠释
海洋主题百货
Dimension 1
环境主题
Key Word
生态 设计 海洋
以“海洋”为主题，打造一个室内的海洋购物馆
打造以“海洋”为主题的 shoppingmall，重点用水系的流淌搭 建出海洋的场景，甚至在部分区域有 人造沙滩，人们在这里不但看到海洋 的景色，听到大海的声音，甚至呼吸 到海洋的味道
主题购物
家庭消费
项目案名建议: 海洋魔方……
建筑体 ——
本案建筑体简洁，没有过多的建筑语言，却像我们对魔方的 直观印象，外形简单，变化无穷。
内涵丰富——
本案定位为海洋体验生活中心，产品可以包罗万象，种类繁 多，如动漫、玩具、食品、服装、书籍、影院……
集游赏、消费、生活、娱乐于一体的全业态“购物公园”
定位诠释
海洋主题百货
Dimension 2
氛围构建
Key Word
欢乐 梦幻 艺术感
布置的氛围化
店招的氛围化
活动的氛 围化
定位诠释
休闲娱乐——引入星级影院、KTV、电玩、足浴按摩、美容美发等， 让这里成为商丘朋友聚会、商务休闲、家庭小聚的首选之地，成为越 夜越美丽地方！
功能定位
海洋体验
餐饮娱乐
项目商业体量中等，有一定的规模优势；
周边市政、交通配套完善，项目可达性较好。S NhomakorabeaO
项目周边目前多处于拆迁或即将拆迁 ，因此目前商业环境较显凌乱，对未来 商业形象有一定的负面影响；
W T
项目承接专业市场和中心商圈，具有形成 地标商业的先天潜质； 项目地处实验中学学区，教育资源优势明 显，教育消费将为项目提供有效的消费支撑 ； 区域乃至商丘市现有零售商业急需提档升 级，主题性集中商业存在较大机会点，打造 中原特色商业，使商丘消费尽量本地化。
焦化厂区域商业定位与规划内容说明
主题
Theme
参与
Join-in
体验式商业
Experiential Commercial
商业互动
Commercial Interaction
感受
Feelings
“体验式商业”带给消费者优越的消费体验，吸引消费者对项目
建立光顾忠诚度及依赖性，从而拉动客流和销售。
shopping
购物
F&B
餐饮
activities
整体打造成人一个有故事的街廓：
1 有许许多多的故事，有知的、未知的、重新组合的、不断加人入的…
2
形成3条主要故事线（ 动线 ），然后延续、发人
3
内容充满：多元X人创X商业X体验
4
我们称之为【 人创3.0 】
5
体验经济贯穿整个经营思维与规划脉络
规划分区：不是地理分区、不是建筑物分区、也不是商品类别分区；
将有效的分享每年超过3000万的外地来京消费人口。
2-3 项目的机会与优势
文化产业 商机无限
体验经济 文創起飞
政策鼓励 国家支持
体验场域 供不应求
▍闪动京城的商业定位与规划 文化、艺术、创意、产业
北京市民是中国对人化最具消费偏好的人群，掌握市民对提供人活的需求与趋势， 以当代人创3.0的人化艺术创意产业为构成，源源不断的当代艺文活动、潮流艺术，
周边居民密度与消费能人并人高端
周边未開發的城区居民消费习惯与能人并人此项目所凭藉， 高端的消费习惯也早有其它商业体或商业区所占据，本项目将更多的依赖周边以外的消费人口导入。
交通配套
本项目除邻近地铁站点外，兩條高速公路及公交人停靠点。
2-3 项目的机会与优势
▍区位商业的前景 人般型态的商业不具竞争人
工厂布局分析与设计ppt课件
按照产品类别进行布局，适用于多品种、小批量生产。
工厂布局类型与特点
优点
生产灵活性高，适应市场变化能力强。
缺点
设备利用率较低，管理难度较大。
工厂布局类型与特点
01
特点
结合工艺导向和产品导向布局的特点，适用于多品种、批 量生产。
02
优点
兼顾生产效率和柔性，适应多种生产需求。
03
缺点
布局规划和管理难度较大。
空间需求预测
预测生产空间需求
根据生产计划和产量预测，估算 所需的生产空间大小，包括设备
占地面积、物料存储空间等。
分析空间利用现状
研究现有生产空间的利用情况， 包括空间利用率、空间布局合理
性等，为空间规划提供依据。
优化空间规划方案
针对空间利用中存在的问题，提 出改进措施，如重新规划空间布 局、提高空间利用率等，以满足
布局特点
采用模块化设计，便于清洁和维护；设置独立的更衣 室和消毒间，保证生产过程的卫生安全。
实施效果
新布局有效提高了食品加工效率和产品质量，同时降 低了生产成本和食品安全风险。
案例三：某汽车零部件企业工厂布局改善
改善背景
企业面临市场竞争激烈、成本压力增大等问题，需要通过改善工厂布局来提高生产效率 和降低成本。
改善措施
重新规划生产区域和物流通道，实现生产流程的简化和物料搬运的减少；采用先进的生 产设备和工艺，提高生产自动化程度。
实施效果
改善后，企业生产效率提高了25%，成本降低了15%，市场竞争力得到了显著提升。
案例四：某电子产品组装厂布局调整
调整原因
随着产品种类和数量的不断增加，原有布局已无法满足生产需求， 需要进行调整。
04 工厂布局优化方法
工厂布局类型与特点
优点
生产灵活性高，适应市场变化能力强。
缺点
设备利用率较低，管理难度较大。
工厂布局类型与特点
01
特点
结合工艺导向和产品导向布局的特点，适用于多品种、批 量生产。
02
优点
兼顾生产效率和柔性，适应多种生产需求。
03
缺点
布局规划和管理难度较大。
空间需求预测
预测生产空间需求
根据生产计划和产量预测，估算 所需的生产空间大小，包括设备
占地面积、物料存储空间等。
分析空间利用现状
研究现有生产空间的利用情况， 包括空间利用率、空间布局合理
性等，为空间规划提供依据。
优化空间规划方案
针对空间利用中存在的问题，提 出改进措施，如重新规划空间布 局、提高空间利用率等，以满足
布局特点
采用模块化设计，便于清洁和维护；设置独立的更衣 室和消毒间，保证生产过程的卫生安全。
实施效果
新布局有效提高了食品加工效率和产品质量，同时降 低了生产成本和食品安全风险。
案例三：某汽车零部件企业工厂布局改善
改善背景
企业面临市场竞争激烈、成本压力增大等问题，需要通过改善工厂布局来提高生产效率 和降低成本。
改善措施
重新规划生产区域和物流通道，实现生产流程的简化和物料搬运的减少；采用先进的生 产设备和工艺，提高生产自动化程度。
实施效果
改善后，企业生产效率提高了25%，成本降低了15%，市场竞争力得到了显著提升。
案例四：某电子产品组装厂布局调整
调整原因
随着产品种类和数量的不断增加，原有布局已无法满足生产需求， 需要进行调整。
04 工厂布局优化方法
商业综合体定位分析(ppt图文)
• 1、当前现状
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
• 2、呈现特点
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
三、商业综合体的现状及发展趋势
4、调研内容
（1）调研目的
根据对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类 竞争业态现状等调研，以商业需求和客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分 析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。
（2）调研重点
◆城市基础资料及数据收集，便于研判城市发展趋势； ◆项目环境调研，重点在于商业氛围、开发条件； ◆城市商圈调研，目的是寻找市场空隙点、市场差异； ◆研判市场状况，做出不同类型产品的销售价格、销售速度的评测，便于销售收入、进 度的预期。
确定目标市场 确定总体开发定位
（4）商业定位：体量定位、市场定位、
业态定位、价格定位。
建筑定位
物业定位
商业定位 酒店定位 办公定位 公寓定位
PART 3 项目介绍
一、项目定位 二、一流设计团队绘就高品质项目 三、超高层双塔奠定项目地标性地位 四、龙”文化主题广场，优雅的城市会客厅 五、交通规划——科学管理、人性化的设计方案 六、内部空间交相呼应 营造灵动、多变、通视的购物环境 七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场 八、招商实现项目高端定位
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
• 2、呈现特点
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
三、商业综合体的现状及发展趋势
4、调研内容
（1）调研目的
根据对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类 竞争业态现状等调研，以商业需求和客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分 析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。
（2）调研重点
◆城市基础资料及数据收集，便于研判城市发展趋势； ◆项目环境调研，重点在于商业氛围、开发条件； ◆城市商圈调研，目的是寻找市场空隙点、市场差异； ◆研判市场状况，做出不同类型产品的销售价格、销售速度的评测，便于销售收入、进 度的预期。
确定目标市场 确定总体开发定位
（4）商业定位：体量定位、市场定位、
业态定位、价格定位。
建筑定位
物业定位
商业定位 酒店定位 办公定位 公寓定位
PART 3 项目介绍
一、项目定位 二、一流设计团队绘就高品质项目 三、超高层双塔奠定项目地标性地位 四、龙”文化主题广场，优雅的城市会客厅 五、交通规划——科学管理、人性化的设计方案 六、内部空间交相呼应 营造灵动、多变、通视的购物环境 七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场 八、招商实现项目高端定位
商业定位报告ppPPT课件
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41
07 定位分析 休闲娱乐业态定位：
.
07 定位分析 休闲娱乐业态定位：
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43
07 定位分析
儿童主题定位：
他（她）让你头痛？来这里吧！没有我们搞不定的熊孩子！
全方面服务0~14周岁各阶段儿童
.
44
07 定位分析 儿童主题定位：
.
45
07 定位分析 儿童主题定位：
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46
07 定位分析
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8
4. 竞争环境分析-潜在项目 滕州潜在商业项目较多，未来商业竞争激烈
4
2
5
3
1
.
9
4. 竞争环境分析-竞争策略
1. 加快主力店招商
滕州国际大卖场市场容量有限，随着大润发的签约，市场空间进一步被挤压，建议尽快启动国际大卖场招商， 尽快签约，才能为项目的发展奠定坚实的基础。
2. 引进特色业态，树立项目亮点
2、小公司：针对服务性小公司客户提供可办公场所，可分可合，灵活多变。 3、过渡型置业者：针对新滕州人、年轻人提供过渡型的小户型产品。
.
51
2. 产品定位：
酒店式公寓户型配比表
注：酒店式公寓的户型和价格需销售代理公司给出专业意见
.
52
建筑形态：板楼形态，南北通透，得房率高
建筑建筑形态示意
标准层平面示意
街为主要形式，新业态的接受需要培养。
➢ 周边商业氛围弱：地块周边以住宅为主，
商业氛围弱，需要培养。
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12
7. 战略选择
增长型战略
“优势—机会”战略：充分利用外部机遇，尽力规避内部劣势
把握滕州商业升级提升的趋势、机遇，借助项目区域不断成熟和交通优势， 打造滕州紧缺的、领先于市场的一站式体验消费场所。
区域市场规划与推进(ppt 21页)
谢谢！
No Image
• 人脉资源，政治背景：这样的资源先做好 直销，工程，建好样板。
• 商业渠道： 利用现有渠道，做好分销。
• 自身优秀的业务本领： 自己优秀的本领 充分利用组建销售团队，打通分销网点， 直接销售。
• 三 市场萌芽阶段， 优质的KA形象，优质 的分销渠道
• 通过一段时间的准备工作的筹划启动， 对市场总体有了一定的把握，对竞品情况 有了了解。
一 市场启动前的准备工作， 成功运营市场的前提条件。
市场启动前期做好充分的准备才能更好 的启动市场。
1 充分了解当地竞品的情况，找准自己 的定位，做好自己的价格体系。
2 建一个好的形象，建一个以上的专卖 店，进一个ka卖场
（1）专卖店的作用是客户体验，感受产品。
很多的客户没有使用接触过净水产品， 对净水机依然陌生，让客户去体验，去 感受从而使客户达到认知，让她们知道 干净水的重要型，通过实验，品尝净水 确实感受到净水机的重要；好形象的专 卖店可以增强客户购买的信心。
• 在这一阶段做好渠道销售，至关重要，建 立一个好的卖场形象。
• 卖场的作用：起着辐射周边市场，价格标 杆，利于开展分销渠道。
• 卖场的选择和管理： 根据当地情况，不一 定就一定要进驻国美，苏宁，也可以选择 当地有影响力的卖场。针对公司同意的统 一形象，做好卖场的陈列，卖场的整洁， 一个优秀的卖场导购也非常重要，优秀的 卖场导购对卖场销量非常。
• 四 市场发展阶段，稳定渠道，强化渠道， 广告提升品牌 ，提高市场份额。
• 通过市场的耕耘，品牌在当地影响力，慢 慢起来，稳定渠道， 做强渠道，提高自己 直销店（卖场，专卖店），工程单的销量。 巩固自己的市场地位，做好优质的售后服 务，和经销商建立密切的利益捆绑。不间 断的小区促销，赞助活动等等，炒动市场。
2024版工厂布局设计ppt课件
工厂布局设计ppt课件目录•工厂布局设计概述•工厂现状分析•工厂布局类型及选择•工厂布局设计方法与技术•工厂布局优化与实施•工厂布局评价指标体系建立•总结与展望01工厂布局设计概述定义与目的定义工厂布局设计是对工厂内部各种生产要素进行合理配置，以达到优化生产流程、提高生产效率、降低生产成本的目的。
目的通过合理的布局设计，使工厂的生产能力得到充分发挥，提高产品质量，降低生产成本，增强企业竞争力。
系统化原则灵活性原则安全性原则经济性原则将工厂视为一个整体系统，各生产要素之间要相互协调、相互配合，形成一个高效、有序的生产系统。
确保工厂布局符合安全生产要求，减少事故发生的可能性。
布局设计应具有一定的灵活性，以适应市场需求的变化和生产技术的更新。
在满足生产需求的前提下，尽量降低布局设计的成本，提高经济效益。
明确工厂的生产需求、产品特点、工艺流程等基本信息。
需求分析将评估通过的布局方案付诸实施，并在实际运行过程中进行必要的调整和优化。
实施与调整根据需求分析结果，制定初步的布局设计方案，包括生产区域的划分、设备的配置等。
初步规划在初步规划的基础上，进行详细的布局设计，包括设备的具体摆放位置、物流路线的规划等。
详细设计对设计好的布局方案进行评估，检查是否满足生产需求、是否符合相关法规和标准等。
方案评估020103040502工厂现状分析现有设施与设备设施包括厂房、仓库、办公楼、员工宿舍等设备生产线设备、检测设备、运输设备等生产流程与工艺生产流程从原材料入库到产品出厂的整个过程生产工艺包括加工、装配、检测等环节空间利用率与运输效率空间利用率厂房、仓库等空间的利用情况运输效率原材料、半成品、成品等物品的运输效率03工厂布局类型及选择优点物料流动顺畅，运输距离短。
设备排列紧凑，占地面积小。
•便于管理，易于实现自动化。
缺点设备故障易导致全线停产。
柔性差，难以适应产品变化。
对工人技能要求高。
01优点02设备按功能分组，布局灵活。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
规划核心。只要定位与内容主题独具风格特色，
将具备吸纳3000万人口消费的绝佳机会。
一条地铁线，兩條高速公路交会的便捷优势
本项目交通便捷优势，对客流的聚集与去化有着最好的保障， 也形成区域内外到此消费的良好驱动力力。 这对于北京市民交通上的顾虑，有绝大大的良好影响力力。
拥有北京观光资源的邻接
与北京環球影城、台湖影視城、通州副都心邻接，透过观光娱乐的主题内容， 将海内外到北京观光的客源衔接串连， 将有效的分享每年超过3000万的外地来京消费人口。
主题
Theme
体验式商业
Experiential Commercial
商业互动
Commercial Interaction
参与
Join-in
感受
Feelings
“体验式商业”带给消费者优越的消费体验，吸引消费者对项目
建立光顾忠诚度及依赖性，从而拉动客流和销售。
shopping
购物
F&B
餐饮
activities
成长集中在15~35岁之间，本项目引进各种海内外特色的潮流商品店、潮流 餐饮及娱乐，将成为北京接轨世界潮流文化、追逐潮流风尚的聚集地。
PLANNING & SOLUTION
解决方案
3-1 大规划思路
主题故事 文创体验 消费形成
1 整体打造成一一个有故事的街廓： 有许许多多的故事，有知的、未知的、重新组合的、不断加入入的…
2 形成3条主要故事线（ 动线 ），然后延续、发生
3 内容充满：多元X文创X商业X体验
我们称之为【 文创3.0 】
4
体验经济贯穿整个经营思维与规划脉络
5
规划分区：不是地理分区、不是建筑物分区、也不是商品类别分区；
消费型态 我们用的是
来定义分区
年轻家庭 Young Families
人文关怀
A Touch of Humanity
總體片區商業面積
地 鐵 通 道
2400
4
MARKET INTRO
市場概况
市場定位
Marketing positioning
創造文創商業體驗式的購物環境
传统模式 创新模式
傳統酒店+零售+餐飲 以用户为中心，打造文創娱乐粉丝经济，重组綜合體价值链
科技體驗 文創藝術商業及業態 優質娛樂項目
小米加步槍，以泛文化內容包圍消費者，打造焦化廠商業粉絲經濟
BEIJING VIBES
北京躍動
FUN IN BEIJING ARTSY BEIJING
北京製造 北京猜想
3-2 街廓动线理念
﹛拟引进商业﹜ ⻜行影院、儿童梦乐园、动漫体验馆、电影馆、潮文化馆、
全球潮牌服饰、故事主题餐饮、180度全息投影展场、科技娱 乐世界等。
—开启—
《北京躍動》
时尚、流行、体验、享乐
低端商业糟蹋市區宝贵资源
低端商业在任何地段都可以因地制宜选择特色的有效发展，但是此项目在北京市東五環處女地， 不仅形象上不能往低端走，低端的定位也浪费了区位的独特优势（文化观光、交通顺达）， 并且也不容易达到土地租金成本的投资回报。
2-3 项目的机会与优势
▍善用优势
相對市區的优势
本项目北京重点开发优势，适合以全北京市消费人口为对象的商业主题为
本项目将以体验经济的文创商业体来定位，在战略层与战术层上面都确实了市场的主动性、成⻋性、趋势性。
高端商业多个发展瓶颈
本项目不具备时尚高端奢侈消费所必须配置高端的建筑物环境条件，且高端市场近年来不仅市场竞争饱和， 且总体高端消费市场衰退中，对招商而言极为困难，所付出的商业补贴代价惊人，也非本项目的宗旨。
社会精英 Elites
都市认同感
Sense of Cosmopolitan
学生 Students
惊奇不断
Breath of Excitement
艺术分子 Art Enthusiastic
灵魂生活
Spirit of Life
人群定位
Place of Wonders
这里，让生活更加美好
3-2 街廓动线理念
科技体感娱乐诠释体验经济
走进体验经济的全面世代，引进最新的体感科技、体验经济商业体，全然有别于 一般商业的格局与竞争。由⻋行影院的体感飞行，带动出一环又一环的
不同体感商业，成为全国独特、北京城最新、最丰富的体验消费核心区。
体验场域 供不应求
潮流魅力年轻放送
京文化底蕴下的年轻世代，充满了活力力与奔放创பைடு நூலகம்。近年来文化消费的主要
焦化廠項目
區域商業定位与規劃內容說明 2018.6.11
0 總體商業面積闡述
目录 CONTENTS
1 市場概況
市場定位
人群分析
2 項目分析 基本情況分析
劣勢與優勢
解決方案
3
大规划思路 街廓动线理念
文創商業3.0
4 商業規劃 總體規劃佈局 各地塊的商業内容構成
5 資源補充說明 台灣文創資源 國際文創資源
活动
Leisure
文化与休闲
PROJECT ANALYSIS
项目分析
2-2 项目的劣势与威胁
▍周边环境基本情况
人文印象
焦化廠项目在市民印象中有着缅怀的老旧记忆，存在一定的知名度。曾经的繁荣记忆， 目前只留下老旧低端混乱的印象。
配套商业资源欠缺
由于本项目的商业空窗期过长，周边商业的现代不足、大型商业欠缺，项目周边只有小型的酒店、 餐饮店、零售店。对客流的聚集或吸纳都不能形成主要的运转能力。
2-3 项目的机会与优势
政策鼓励 国家支持
文化产业 商机无限
体验经济 文創起飞
▍闪动京城的商业定位与规划
文化、艺术、创意、产业
北京市民是中国对文化最具消费偏好的一群，掌握市民对提供生活的需求与趋势， 以当代文创3.0的文化艺术创意产业为构成，源源不断的当代艺文活动、潮流艺术， 成为全北京市民畅享现代艺文的中心地标，成为市民文化消费的必到之处， 成为轟動京城文创必谈的新话题。
周边居民密度与消费能力并非高端
周边未開發的城区居民消费习惯与能力并非此项目所凭藉， 高端的消费习惯也早有其它商业体或商业区所占据，本项目将更多的依赖周边以外的消费人口导入。
交通配套
本项目除邻近地铁站点外，兩條高速公路及公交⻋停靠点。
2-3 项目的机会与优势
▍区位商业的前景
一般型态的商业不具竞争力
本项目地处北京市中心，范围内多个商业街区及大型商场购物中心林立，市场稳定成熟。 目前市场趋势上，一般商业型态已经面临明显的市场性衰退，大型商业体正积极寻求转型，
此区连结地铁双出口，是流行文化的 震央，将规划安排各种新奇鲜趣、 酷炫震撼的体验科技娱乐商业， 形成市中心fashion最特区。
将具备吸纳3000万人口消费的绝佳机会。
一条地铁线，兩條高速公路交会的便捷优势
本项目交通便捷优势，对客流的聚集与去化有着最好的保障， 也形成区域内外到此消费的良好驱动力力。 这对于北京市民交通上的顾虑，有绝大大的良好影响力力。
拥有北京观光资源的邻接
与北京環球影城、台湖影視城、通州副都心邻接，透过观光娱乐的主题内容， 将海内外到北京观光的客源衔接串连， 将有效的分享每年超过3000万的外地来京消费人口。
主题
Theme
体验式商业
Experiential Commercial
商业互动
Commercial Interaction
参与
Join-in
感受
Feelings
“体验式商业”带给消费者优越的消费体验，吸引消费者对项目
建立光顾忠诚度及依赖性，从而拉动客流和销售。
shopping
购物
F&B
餐饮
activities
成长集中在15~35岁之间，本项目引进各种海内外特色的潮流商品店、潮流 餐饮及娱乐，将成为北京接轨世界潮流文化、追逐潮流风尚的聚集地。
PLANNING & SOLUTION
解决方案
3-1 大规划思路
主题故事 文创体验 消费形成
1 整体打造成一一个有故事的街廓： 有许许多多的故事，有知的、未知的、重新组合的、不断加入入的…
2 形成3条主要故事线（ 动线 ），然后延续、发生
3 内容充满：多元X文创X商业X体验
我们称之为【 文创3.0 】
4
体验经济贯穿整个经营思维与规划脉络
5
规划分区：不是地理分区、不是建筑物分区、也不是商品类别分区；
消费型态 我们用的是
来定义分区
年轻家庭 Young Families
人文关怀
A Touch of Humanity
總體片區商業面積
地 鐵 通 道
2400
4
MARKET INTRO
市場概况
市場定位
Marketing positioning
創造文創商業體驗式的購物環境
传统模式 创新模式
傳統酒店+零售+餐飲 以用户为中心，打造文創娱乐粉丝经济，重组綜合體价值链
科技體驗 文創藝術商業及業態 優質娛樂項目
小米加步槍，以泛文化內容包圍消費者，打造焦化廠商業粉絲經濟
BEIJING VIBES
北京躍動
FUN IN BEIJING ARTSY BEIJING
北京製造 北京猜想
3-2 街廓动线理念
﹛拟引进商业﹜ ⻜行影院、儿童梦乐园、动漫体验馆、电影馆、潮文化馆、
全球潮牌服饰、故事主题餐饮、180度全息投影展场、科技娱 乐世界等。
—开启—
《北京躍動》
时尚、流行、体验、享乐
低端商业糟蹋市區宝贵资源
低端商业在任何地段都可以因地制宜选择特色的有效发展，但是此项目在北京市東五環處女地， 不仅形象上不能往低端走，低端的定位也浪费了区位的独特优势（文化观光、交通顺达）， 并且也不容易达到土地租金成本的投资回报。
2-3 项目的机会与优势
▍善用优势
相對市區的优势
本项目北京重点开发优势，适合以全北京市消费人口为对象的商业主题为
本项目将以体验经济的文创商业体来定位，在战略层与战术层上面都确实了市场的主动性、成⻋性、趋势性。
高端商业多个发展瓶颈
本项目不具备时尚高端奢侈消费所必须配置高端的建筑物环境条件，且高端市场近年来不仅市场竞争饱和， 且总体高端消费市场衰退中，对招商而言极为困难，所付出的商业补贴代价惊人，也非本项目的宗旨。
社会精英 Elites
都市认同感
Sense of Cosmopolitan
学生 Students
惊奇不断
Breath of Excitement
艺术分子 Art Enthusiastic
灵魂生活
Spirit of Life
人群定位
Place of Wonders
这里，让生活更加美好
3-2 街廓动线理念
科技体感娱乐诠释体验经济
走进体验经济的全面世代，引进最新的体感科技、体验经济商业体，全然有别于 一般商业的格局与竞争。由⻋行影院的体感飞行，带动出一环又一环的
不同体感商业，成为全国独特、北京城最新、最丰富的体验消费核心区。
体验场域 供不应求
潮流魅力年轻放送
京文化底蕴下的年轻世代，充满了活力力与奔放创பைடு நூலகம்。近年来文化消费的主要
焦化廠項目
區域商業定位与規劃內容說明 2018.6.11
0 總體商業面積闡述
目录 CONTENTS
1 市場概況
市場定位
人群分析
2 項目分析 基本情況分析
劣勢與優勢
解決方案
3
大规划思路 街廓动线理念
文創商業3.0
4 商業規劃 總體規劃佈局 各地塊的商業内容構成
5 資源補充說明 台灣文創資源 國際文創資源
活动
Leisure
文化与休闲
PROJECT ANALYSIS
项目分析
2-2 项目的劣势与威胁
▍周边环境基本情况
人文印象
焦化廠项目在市民印象中有着缅怀的老旧记忆，存在一定的知名度。曾经的繁荣记忆， 目前只留下老旧低端混乱的印象。
配套商业资源欠缺
由于本项目的商业空窗期过长，周边商业的现代不足、大型商业欠缺，项目周边只有小型的酒店、 餐饮店、零售店。对客流的聚集或吸纳都不能形成主要的运转能力。
2-3 项目的机会与优势
政策鼓励 国家支持
文化产业 商机无限
体验经济 文創起飞
▍闪动京城的商业定位与规划
文化、艺术、创意、产业
北京市民是中国对文化最具消费偏好的一群，掌握市民对提供生活的需求与趋势， 以当代文创3.0的文化艺术创意产业为构成，源源不断的当代艺文活动、潮流艺术， 成为全北京市民畅享现代艺文的中心地标，成为市民文化消费的必到之处， 成为轟動京城文创必谈的新话题。
周边居民密度与消费能力并非高端
周边未開發的城区居民消费习惯与能力并非此项目所凭藉， 高端的消费习惯也早有其它商业体或商业区所占据，本项目将更多的依赖周边以外的消费人口导入。
交通配套
本项目除邻近地铁站点外，兩條高速公路及公交⻋停靠点。
2-3 项目的机会与优势
▍区位商业的前景
一般型态的商业不具竞争力
本项目地处北京市中心，范围内多个商业街区及大型商场购物中心林立，市场稳定成熟。 目前市场趋势上，一般商业型态已经面临明显的市场性衰退，大型商业体正积极寻求转型，
此区连结地铁双出口，是流行文化的 震央，将规划安排各种新奇鲜趣、 酷炫震撼的体验科技娱乐商业， 形成市中心fashion最特区。