第二章 项目投资估算分析
项目投资估算及资金筹措计划
项⽬投资估算及资⾦筹措计划⼆0⼀⼆年五⽉⼆⼗⽇1项⽬投资估算及资⾦筹措计划第⼀节：项⽬的⼤体概况与投资经营⽅案⼀、总部基地项⽬概述⼆、项⽬投资⽅案（⼀）投资组合⽅式（⼆）资⾦动作⽅式1、⾃有资⾦2、销售收⼊再投⼊3、社会融资4、资⾦链接模型第⼆节项⽬的建设⼯程规划与安排⼀、项⽬建设规划及进度安排2（⼀）建设⽅案及规划说明（⼆）建设⽅式及进度安排1、开发计划拟定的原则2、建设⽅式。
3、进度安排。
4、项⽬周期设定第三节项⽬投资估算及资⾦筹措计划⼀、项⽬投资与成本费⽤估算⼆、开发费⽤估算1、管理费⽤:2、销售费⽤：3、财务费⽤：4、开发费⽤：三、总成本费⽤汇总及分摊表3细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊（2）各分项中能按各功能使⽤容量来分摊的按各功能使⽤容量分摊（3）若不能按使⽤数量或容量来分摊，则按各功能的⾯积⽐例来分摊（4）各种税费中与⼯程有关的按同⼀分项功能⼯程成本⽐例分摊，同⼯程⽆关的按功能⾯积⽐例分摊（5）与⼯程⽆关的分项按各功能⾯积⽐例分摊四、资⾦筹措、投资计划及社会融资成本（1）资⾦筹措与投资计划（2）社会融资成本及资⾦链接关系设定第四节项⽬销售和租赁收⼊测算⼀、销售单价的确定（⼀）⽤⽐较可实现价值算术平均法确定销售价格上限（平均价格）（⼆）建议销售测算单价（三）总销售收⼊的确定4⼆、商铺租赁单价的确定三、车库销售/租赁单价的确定第五节总部基地建设项⽬的财务评价⼀、税⾦计算⼆、损益表与静态盈利分析三、现⾦流量表与动态盈利分析1、住宅全部投资现⾦流量表2、住宅⾃有资⾦投资现⾦流量表第六节总部基地项⽬不确定性分析⼀、盈亏平衡分析（⼀）住宅销售部分盈亏平衡（⼆）结论⼆、敏感性分析（1）售价、建安⼯程费的变动对财务净现值的影响。
5（2）售价、建安⼯程费的变动对财务内部收益率的影响。
（3）售价、建安⼯程费的变动对投资利润率的影响。
三、决策树概率分析6总部基地项⽬投资估算及资⾦筹措计划第⼀节建设项⽬的⼤体概况与投资经营⽅案⼀、总部基地项⽬概述1、项⽬概况项⽬位于西安市长安区,南，北临，西南⾯对，项⽬东侧为线，项⽬总⽤地 m2，经规划国⼟局批准，⽤地功能为及配套设施，实际建设⽤地⾯积m2，计容积率，建筑⾯积率为平⽅⽶。
项目投资估算概述
项目投资估算概述第一节概述一、投资估算的内容投资估算是在项目的建设规模、产品方案、技术方案、设备方案、场（厂）址方案和工程建设方案及项目进度计划等进行研究并基本确定的基础上，对投资项目总投资数额及分项投资数额进行的估算。
投资估算是投资决策过程中确定融资方案、筹措资金的重要依据，也是进行财务分析和经济分析的基础。
（一）项目总投资项目总投资由建设投资、建设期利息和流动资金构成。
项目总投资的构成，即投资估算的具体内容见教材166页图6-1。
1．建设投资建设投资是在项目筹建与建设期间所花费的全部建设费用。
概算法分类包括以下内容：2．建设期利息建设期利息是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息，包括借款（或债券）利息及手续费、承诺费、管理费等。
3．流动资金流动资金是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。
【例题】投资项目可行性研究与评价中的项目总投资由（）构成。
A. 建设投资和流动资金B. 建设投资和建设期利息C. 固定资产投资和铺底流动资金D. 建设投资、建设期利息和流动资金【答案】D（二）有关投资的几个称谓1．项目总投资的不同内涵（1）本章所指“项目总投资”是项目评价用的“项目总投资”，包括建设投资、建设期利息和流动资金。
（2）作为计算资本金基数的总投资作为计算资本金基数的总投资，是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和。
固定资产投资由建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费和建设期利息等七项内容构成，即相当于本章所指的建设投资和建设期利息的内容。
铺底流动资金指的是流动资金中的非债务资金，占全部流动资金的30%。
（3）两者的区别作为计算资本金基数的总投资只包含了30%的流动资金，而项目评价用的项目总投资则包含了全部流动资金。
2．项目投入总资金是《投资项目可行性研究指南》中的说法，与项目评价用的“项目总投资”含义相同。
3．外商投资项目投资总额对外商投资项目，项目评价和计算注册资本比例均使用投资总额的称谓，投资总额由建设投资、建设期利息和流动资金构成，与本书项目总投资的含义相同。
天然气项目工程项目投资估算(范文)
一、分项详细估算法 (4)二、扩大指标估算法 (7).一、建设期利息的估算方法 (8)二、建设期利息估算的前提条件 (8)一、优势分析(S) (9)二、劣势分析(W) (11)三、机会分析(O) (11)四、威胁分析(T) (13)..................................................................................................一、项目进度安排 (20)二、项目实施保障措施 (21)一、人力资源配置 (22)二、员工技能培训 (22)一、项目风险分析 (24)二、项目风险对策 (26)一、分项详细估算法虽然工作量较大，但是准确度较高，普通项目在可行性研究阶段应采用分项详细估算法。
分项详细估算法是对流动资产和流动负债主要构成要素，即存货、现金、应收账款、预付账款、对付账款、预收账款等项内容分项进行估算，最后得出项目所需的流动资金数额。
流动资金估算的具体步骤是首先确定各分项的最低周转天数，计算出各分项的年周转次数，然后再分项估算占用资金额。
(一)各项流动资产和流动负债最低周转天数的确定采用分项详细估算法估算流动资金，其准确度取决于各项流动资产和流动负债的最低周转天数取值的合理性。
在确定最低周转天数时要根据项目的实际情况，并考虑一定的保险系数。
如：存货中的外购原材料、燃料的最低周转天数应根据不同来源，考虑运输方式和运输距离等因素分别确定。
在产品的最低周转天数应根据产品生产的实际情况确定。
(二)年周转次数计算各类流动资产和流动负债的最低周转天数参照同类企业的平均周转天数并结合项目特点确定，或者按部门(行业)规定执行。
(三)流动资产估算流动资产是指可以在 1 年或者超过 1 年的一个营业周期内变现或者耗用的资产，主要包括货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。
为简化计算，项目评价中仅考虑存货、应收账款和现金三项，可能发生预付账款的某些项目，还可包括预付账款。
完整版)(标准)项目总投资估算方法及依据
完整版)(标准)项目总投资估算方法及依据在工程建设过程中，需要进行各种管理工作，包括项目管理、合同管理、质量管理、安全管理等，这些管理工作所需的费用统称为建设管理费。
建设管理费通常是按照工程造价的一定比例进行估算，比例一般为2%~5%。
3、咨询费在项目建设过程中，可能需要请相关专业机构或个人进行咨询，包括工程设计咨询、环境评估咨询、法律咨询等。
咨询费用通常是按照咨询服务合同约定的费用进行估算。
4、保险费在工程建设过程中，可能需要购买施工一切险、工程质量保险等保险，保险费用通常是按照保险合同约定的费用进行估算。
5、税费项目建设过程中，需要缴纳各种税费，包括土地增值税、所得税、印花税等，税费的估算需要根据当地税收政策进行计算。
6、融资费用如果项目需要融资，融资费用包括银行贷款利息、担保费用等，融资费用的估算需要根据融资方式和利率等因素进行计算。
以上是工程建设中常见的其他费用，这些费用的估算需要根据项目的具体情况进行计算，并结合当地的政策法规和市场情况进行调整。
XXX fees for engineering survey。
preliminary design (basic design)。
n drawing design (detailed design)。
and design and model making are included.The first method is to XXX according to the "Management XXX Fees" (Price [2002] No.10) document (XXX)。
The XXX and design are regulated by the government and market adjustments based on the investment amount of the n project。
with a floating range of 20% up and down。
(标准)项目投资估算方法及依据
项目总投资估算方法及依据一、工程费用1、建筑工程费可参考《部分城市民用建筑工程造价参考指标》估算（详见附文件夹）。
2、设备购置费1）主要设备费用在进行设备造价估算时，对于标准设备，可以通过联系相关厂家，同时查阅机电手册，得到的比较准确的价格。
对非标设备，可以按国家主管部门规定的非标设备指标计价方式估算，并参考市场价格，经过分析整合，最终得到一个较为合理的设备价格。
2）管道、仪表自控系统费用取管道费用占主要设备费用的30﹪，仪表自控系统费用占12﹪。
3）设备运杂费设备运杂费，指设备从制造厂交货地点或调拨地点到达施工工地仓库所发生的一切费用，其中包括运输费、包装费、装卸费、仓库费等。
根据建厂所在不同地区规定选取合适的运杂费率。
4)备品备件购置费备品备件购置费，指直接为生产设备配套的初期生产必须备用的用于更换机器设备中易损坏的重要零部件及其材料购置费。
根据不同行业情况取费率，比如：化工行业一般可以按设备价格的5‰—8‰。
5)工、器具及生产家具购置费工、器具及生产家具购置费，指建设项目为保证初期正常生产所必须购置的第一套不够固定资产的设备、仪表、工卡模拟、器具等的费用。
按建设项目的性质和不同化工产品情况，一般可按固定资产费用中占工程设备费用的比例估算。
新建项目可按主要设备费用的1.2‰—2.5‰。
3、安装工程费在设备组装中安装工程费用主要包括直接费用和间接费用。
直接费，由人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费用组成；间接费，有施工管理费和其他间接费组成，逐步将施工管理费由法定费率变为竞争性费用。
投资估算中安装工程费通常是根据行业或专门机构发布的安装工程定额、取费标准进行估算。
一般计算可按安装费费率、每吨设备安装费指标或每单位安装实物工程量费用指标进行估算。
具体可按以下三种方法估算：①安装工程费=设备原价×安装费费率安装费费率可按安装复杂程度取0.1-0.5），部分设备安装因子如下：②安装工程费=设备吨位×每吨设备安装费指标③安装工程费=安装工程实物量×每单位安装实物工程量费用指标二、工程建设其他费用1、建设用地费根据项目土地转让合同约定额或当地土地市场价估算。
项目建议书投资估算费用标准及计算方法
项目建议书投资估算费用标准及计算方法文档模板：项目建议书投资估算费用标准及计算方法1. 引言\t在项目初期阶段，为确保项目的可行性和可持续发展，我们需要进行投资估算和费用标准的制定。
本文档旨在提供项目建议书中投资估算费用标准及计算方法的详细内容，以便相关参与方能够全面了解项目的经济性和可行性。
2. 项目概述\t在项目概述中，我们将简要介绍项目的背景、目标和范围，明确项目的主要任务和预期成果。
3. 投资估算\t3.1 费用种类及划分\t\t根据项目的具体情况，将费用划分为直接费用和间接费用。
直接费用包括人员成本、设备成本、材料成本和外包成本等。
间接费用包括办公费用、社保费用和市场推广费用等。
\t3.2 费用计算方法\t\t根据费用种类的不同，采取不同的计算方法。
人员成本可根据参与项目的人员工作量和工资水平进行计算。
设备成本可根据设备的购置成本、折旧年限和使用寿命进行计算。
材料成本可根据项目预算和材料单价进行计算。
外包成本可根据外包合作方提供的报价进行计算。
4. 费用标准\t在费用标准章节中，我们将详细介绍各项费用的标准制定方法和依据。
根据行业标准、市场需求和项目特点等因素进行综合考虑，确保费用标准的合理性和科学性。
5. 费用管理措施\t为有效控制项目的费用并确保其符合预算，我们将在费用管理措施中具体的管理方法和控制措施。
包括建立费用管理制度、定期进行费用核对和报表分析等。
6. 风险评估与应对措施\t在风险评估与应对措施中，我们将对可能影响项目投资估算费用的各种风险进行分析和评估，并提出相应的应对措施，以降低风险对项目的影响。
7. 附件\t附件1：项目费用预算表\t附件2：项目人员工作量统计表\t附件3：项目材料成本清单\t...8. 法律名词及注释\t\t在本章节中，将对文档中出现的相关法律名词进行解释和注释，以便读者理解和遵守相关法律规定。
房地产开发项目可行性研究—房地产开发项目的投资估算与收入估算
1．土地 费用估算
2．前期 工程费
房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期 工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费 用及开发期税费等。各项费用的构成复杂、变化因素多、不 确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费 用构成有较大的差异。
开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费 用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各 不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁 费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、 租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
4．管理费 5．财务费用
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开 发经营活动而发生的各种费用。主要包括管理人员工资、职 工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、 职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询 费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技 术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务 招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管 理费用。财务费管用理是费指可企按业项为目筹总集投资资金的而3%发～生5的%估各算项。费如用果，房主 地 要产 为开 借发 款企或业债同券时的开利发息若，干还个包房括地金产融项机目构，手管续理 费费 、应 融该 资在 代各 理 个 费项 、目 承间 诺合费理、分外摊汇。汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务 费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的 情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的 10%左右。
房地产开发项目的投资估算
6．销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中 发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项 费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机 构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、 销售服务费及销售许可证申领费等。
《项目投融资管理》课程教学大纲
《项目投融资管理》课程教学大纲一、课程基本信息二、课程任务目标（一）课程任务《项目投融资管理》旨在介绍项目投融资及其评价的基本概念、理论、分析方法，具有理论性、基础性、实际性等特点。
本课程目的是使大学生掌握必要的项目投融资有关的基本理论知识，掌握项目投资决策、融资决策以及项目评价的方法和技术；使学生在未来的工作中具有经济意识和经济头脑，能够解决实际的项目投融资管理问题；使学生的知识结构更加适应社会主义市场经济的需要。
（二）课程目标在学完本课程之后，学生能够理解项目投资对企业价值提升的重要意义，掌握必要的项目投融资有关的基本理论知识；掌握项目投资决策、项目融资决策以及项目评价的方法和技术；能够学会利用所学知识解决项目投融资过程中的问题，从而提高分析问题、解决问题的能力。
三、教学内容与要求按照项目投资决策、融资决策和项目评价的思路进行内容设计，结合本课程的教学目标，本课程内容主要包括总论、项目投资决策、项目融资决策、项目评价以下四大部分，共10章内容。
第一部分总论，共包括1章内容。
第一章主要介绍项目及其项目投资的基本概念及其基本知识，掌握项目的基本特征、项目投资的决策程序。
第一章项目与项目投资概述第一节项目的理论界定第二节项目投资概述第三节项目投资决策概述通过本章学习，使学生掌握项目的基本特征，项目投资决策的基本程序，理解项目投资对企业价值提升的重要意义。
第二部分项目投资决策部分，包括3章内容，即二、三、四章内容。
第二章项目投资估算，包括项目投资的构成，项目建筑投资、建设期利息、流动资金的估算方法等内容；第三章项目投资决策分析，包括项目经济效果评价方法、项目投资方案决策分析；第四章不确定分析与风险分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。
第二章投资估算第一节概述第二节建设投资估算第三节建设期利息估算第四节流动资金估算第三章项目投资决策分析方法第一节静态经济效果评价方法第二节动态经济效果评价方法第三节基准折现率的确定第四节互斥方案投资分析第五节独立方案的投资决策分析第四章不确定分析与风险分析第一节概述第二节敏感性分析第三节盈亏平衡分析第四节风险分析通过本部分的学习，掌握项目投资评估及其投资决策分析方法。
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建设项目总投资
建设期利息 流动资金
建设项目可行性研究阶段的投资估算组成：
建设项目估算总投资＝建设投资+建设期利息+流动 资金+固定资产投资方向调节税
建设项目初步设计阶段的概算总投资组成：
建设项目概算总投资＝工程费用+工程建设其他费用+ 预备费 + 建设期利息 + 铺底流动资金 + 固定资产投资方 向调节税
②主体专业系数法
C E 1 f1 P1 f 2 P2 f 3 P3 I
式中，P1′，P2′，P3′，…为已建项目中各专业工程费用 与设备投资的比重；其他符号同前。
③朗格系数法
C E 1 Ki Kc
式中，C为总建设费用；E为主要设备费； Ki为管线、仪表、建筑物等项费用的估算系数； Kc为管理费、合同费、应急费等项费用的估算系数。 总建设费用与设备费用之比为朗格系数KL，即
工程费用：是指直接构成固定资产实体的各种费用。 按费用性质划分，可以分成: 建筑工程费 设备及工器具购置费
安装工程费
工程建设其他费用＝固定资产其他费用+无形 资产费用+其他资产费用(递延资产)
工 程 建 设 其 它 费 用 包 括
建设管理费 可行性研究费 固 研究试验费 定 勘察设计费 资 引进技术和进口设备其他费 产 工程保险费 其 联合试运转费 它 环境影响评价费 费 劳动安全卫生评价费 用 场地准备及临时设施费 特殊设备安全监督检验费 市政公用设施建设及绿化费 建设用地费（土地使用权） 无形资产费用 专利及专利技术使用费 生产准备及开办费 其他资产费用
1、扩大指标估算法
1）单位生产能力估算法
C1 C2 Q Q2 f 1
式中，C1为已建类似项目的投资额； C2为拟建项目的投资额； Q1为已建类似项目的生产能力； Q2为拟建项目的生产能力；
f为不同时期、不同地点的定额、单价、费
用变更等的综合调整系数。
2）生产能力指数法
基本预备费 预备费 涨价预备费
建设期利息
流动资金
流动资产
第二节
投资估算
一、 建设投资估算 （一）固定资产投资估算 对于项目规划和项目建议书阶段的固定资产投 资估算要求的精度低，可采用扩大指标估算法，包 括单位生产能力估算法、生产能力指数法、系数估 算法、比例估算法等。在可行性研究阶段尤其是详 细可行性研究阶段，投资估算精度要求高，需采用 相对详细的投资估算方法，即分项详细估算法。
第二章
第一节 第二节 第三节
投资估算与资金筹措
投资构成 投资估算 资金筹措
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建设期
项目总投资
项目财务基础数据 生产经营期 总成本费用 生产经营期 销售收入 各项税金及附加 利润总额及其分配
第一节
投资构成
建设项目总投资:
是指投资项目从建设前期准备工作开始到项目 全部建成 投产为止所发生的全部投资费用。
1 2 3备 D 设备 E
． ． ． 合计
（3）安装工程费的估算
安装工程费=设备原价×安装费率
或：安装工程费=设备吨位×每吨设备安装费
（4）工程建设其他费用估算 工程建设其他费用所包括的项目较多，在进行 估算时可按各项费用科目的费率或取费标准估算；
没有规定和取费标准的可按实际可能发生的费用进
K L 1 Ki K c
4）比例估算法
1 I K
Q P
i 1 i
n
i
式中，I为拟建项目的建设投资； K为已建项目主要设备投资占已建项目投资的比例； n为设备种类数； Qi为第i种设备的数量； Pi为第i种设备的单价（到厂价格）。
2、分项详细估算法
（1）建筑工程费的估算 建筑工程费＝建筑面积（平方米）× 每平方米造价 （2）设备及工器具购置费的估算 1）国内设备购置费＝设备出厂价×（1＋运杂费率）
Q2 C 2 C1 Q 1
f
x
式中，x为生产能力指数，其他符号同前。
3）系数估算法 ①设备系数法 C E 1 f1 P 1 f2P 2 f3P 3 I
式中，C为拟建项目投资额；E为拟建项目设备费； P1，P2，P3，…为已建项目中建筑安装费及其他工程费等 与设备费的比例； f1，f2，f3，…为由于时间因素引起的定额、价格、费用标 准等变化的综合调整系数； I为拟建项目的其他费用。
2）进口设备购置费＝设备货价＋进口费用
＋国内运输费用
表 5－３
序 号 设备 名称 台 数 离 岸 价
进口设备购置费估算表
国 外 运 费 国 外 运 输 保 险 费 到 岸 价 进 口 关 税 消 费 税 增 值 税 外贸 手续 费
单位：万元
银行 财务 费 海 关 监 管 手 续 费
万美元
国内 运杂 费 设备 购置 费总 价
构成表
一、建设投资 建设投资＝固定资产费用+无形资产费用+其他资产费 用(递延资产)+预备费
形成资产法
＝工程费用+工程建设其他费用+预备费
概算法
二、建设期借款利息 建设期资本化利息简称建设期利息，是指项 目在建设期内因使用外部资金而支付的利息。由 于这种利息要根据要求分别计入固定资产原值和 无形资产原值，故称为资本化利息。
投资项目在建成交付使用后
项目投入的全部资金分别形成:
固定资产 无形资 产 其他（递延）资产 流动资产
建筑工程费
工程费用
设备购置费 安装工程费
固定资产
建设投资 工程建设 其他费用
土地征用及补 偿费 勘查设计费 工程监理费
联合试运转费
土地使用权 技术转让费 无形资产
建 设 项 目 总 投 资
其他费用 生产职工培训费 开办费 其他资产
三、固定资产投资方向调节税 是为了贯彻国家产业政策，控制投资规模，引 导投资方向，加强重点建设，促进国民经济持续、 稳定、协调发展，而对全社会固定资产投资征收的 一种特别目的税，有详细的税目税率表。
税率依据国家产业政策设置了5档： 0%、5%、10%、15％、30％。
四、流动资金 流动资金是生产经营性项目投产后，为进行正 常生产经营，用于购买原材料、燃料动力，支付工 资及其他经营费用等所需的周转资金。它是流动资 产与流动负债的差额。