奥特莱斯OUTLETS项目介绍及分析
奥特莱斯产品线―outlets(精)
Outlets开发建议（1）选址：消费力旺盛发达地区、多条高速交汇点、1小时交通圈、旅游必经线路、周边环境舒适且有大量高端住宅。
（2）客源：城市客源为核心、旅游客源为主要，周边客源为辅助。
（3）规划：建筑布局、步行流线、出入口、车位布臵尤其关键。
功能齐全，一站式。
（4）分区：Mall式：各个分区功能可相对单一；花园式：各个分区功能相对齐全。
（5）规模：体量不宜过大，应与市场消费力相匹配，8万平米足够。
（6）经营：以扣率和租金为主，以买断为辅；专业的管理经营公司。
（7）招商：必须先行，最优状态：指导设计、规划、规模。
（8）货源：不断拓展新的品牌经销商或直销厂家、且维系好已有资源，争取低成本货源。
（9）公关：一定要取得政府大力支持。
全球最著名的奥特莱斯OUTLETS荟萃
意大利：Barberin
日本
• 日本奥特莱斯始于1993年，横滨Bayside Marina Outlet引发热潮， 2000年日本奥莱发展和开店达到高峰 • 大集团垄断特征明显： 切尔西日本（Chelsea Japan Co.Ltd.）
日本三井不动产。
• 基于切尔西在品牌资源和运营技术支持，使合作的奥特莱斯经营较好
第一部分：国内外奥特莱斯的发展与分析
• 国外奥特莱斯的发展与分析
• • 国外奥特莱斯的历史演进 国外奥特莱斯的发展特点
• 国内奥特莱斯的发展与分析
• • 国内奥特莱斯的引入 国内奥特莱斯的发展特点
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国外奥特莱斯的经验与趋势
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国内奥特莱斯的成功要素
北京燕莎奥特莱斯经典分析
上海青浦奥特莱斯经典分析
切尔西、第一零售所拥有奥特莱斯占全美68%
Premium Outlet Ce
美国圣地牙哥奥特莱斯
美国华盛顿D.C奥特莱斯
美国拉斯维加斯奥特莱斯
美国拉斯维加斯奥特莱斯广告牌
美国旧金山奥特莱斯
美国西雅图奥特莱斯
欧洲
• 奥特莱斯在20世纪90年代中期传入欧洲 ，英国首先发展
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OUTLET首创于美国，至今已有上百年历史，是 目前欧美发展最为强劲的零售业态，并逐渐风靡 盛行欧美、东南亚等诸多国家。最初OUTLET为 工厂直销店，后慢慢形成类似SHOPPINGMAIL的 OUTLET购物中心，继而发展成独立的零售业态。 OUTLET进入二十世纪七十年代呈现出快速发展 的势头，到本世纪初美国境内已建立了300多家 OUTLET购物中心，欧洲、东南亚也开始盛行。 OUTLET是通过诸多品牌经营，极大满足消费 者的需求，并采取与百货业、大卖场、超市等错 位经营的方针，以自己独特的经营个性而存在， 百分百地迎合了消费者的需求及心态，所以发展 尤为迅速。在名牌价格高高在上的时代，在各行 各业激励竞争的时代，何以OUTLET能够如此移 居泰山之位呢？首先吸引人们的当然是其难以想 象的物超所值的世界名品，为时尚人士找到了购 买名品的窗口，致使消费者都趋之如鹜；其次， 汇集众多世界名品的OUTLET，场内全年折扣， 方便消费者选择品牌购物；再次，它又给过季、 断码的名品找到了一个卖场，不但为厂家解决了 与正价商品的冲突。如果品牌新品总是与过季折 扣商品混淆在一起，势必会使消费者降低对这个 品牌的信任度。因而OUTLET受到了商家、消费 者的欢迎，无限商机厚蕴勃发，前景无限远大。
OUTLET 项目办法简介
欢迎阅读OUTLET 项目简介《目录》✓业态概况✓该业态在北美/欧洲/亚洲的情况✓✓一业1.2.3.和经济腾飞的孵化器。
4.作为奥特莱斯项目的主要市场，西欧和北美的相关营业额占全球的50%以上，使这两个区域成为奥特莱斯业态在全球最成熟的市场。
与此同时，奥特莱斯业态进一步在全球范围内扩张，大洋洲及亚洲业务增长迅猛，显示了这两个区域快速发展的经济实力和消费能力。
二该业态在北美/欧洲/亚洲的情况【北美】•在美国东、西海岸，从纽约、奥兰多到圣弗兰西斯科，从人口密集的平原城市到特色鲜明的沙漠地区，400多个奥特莱斯购物村为包括美国公民在内的全球旅游、购物者提供优越的消费体验。
•覆盖全美的庞大业务网络为每位客人提供全球最先进的州际联网服务。
•【欧•••••德国麦琴根英国Chesshire Oaks【亚太区域】•近年来，作为全球经济增长的引擎，名牌消费在亚洲已蔚然成风。
奥特莱斯于1999年前正式进入亚洲市场，第一家位于日本东京的时尚购物村就取得了良好开局。
目前奥特莱斯在亚洲有9个已建成或兴建中的购物村，每年秋冬季的换季购物节都吸引数千万人次抢购，来自欧美的一线名牌产品及本土逐渐兴起的品牌同场畅销，满足了不同家庭的需求。
同时，奥特莱斯在亚洲的项目从规划阶段开始便引入包括电影院、游乐园在内的诸多休闲娱乐设施，受到购物者和旅游者的极大欢迎，成为所在地亮丽的城市名片。
•2001年起，澳大利亚墨尔本、珀斯和阿德莱德等城市的奥特莱斯购物村相继开张，所带来•三1.（1设店铺。
（2）GDP对高尚商品行业影响中国GDP持续高速发展，在全球处于领先地位，中国经济处在新一轮经济增长的上升期。
中国未来GDP增长率预期仍将远远高于世界整体水平，人均GDP水平将保持稳定增长趋势。
根据十七大报告，计划2020年人均GDP较2000年翻2番，预计将达到3419美元。
（3）城市化提速?????? 发达国家经验表明，当城市化水平达30%后，将进入快速发展阶段。
奥特莱斯广场分析
纯干货：摸骨奥特莱斯“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
传统奥特莱斯特点奥特莱斯本身是一种商业模式，并不分中国公司和外国公司。
以奥特莱斯中国公司自居的形式都是在对传统大众灌输自己的正规血统。
而实际上，是没有这种血统之分的。
任何企业和公司只要有品牌和买手资源，都可以做奥特莱斯的商业模式。
具体内容可以参考《商业价值新支点：让奥特莱斯赢在中国》一书。
传统OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
城市奥特莱斯特点：大品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；小价格——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；近距离——在市区，有公共交通（地铁、公交），交通便捷。
奥特莱斯在中国北京燕莎奥特莱斯建筑风格：东京奥特莱斯内部建筑风格、业态：台湾义大世界奥特莱斯内部装修、业态：最后附上小编辛苦拿来的德国的奥特莱斯广场现场照片业态分布：。
奥特莱斯(OUTLETS)设计要点
奥特莱斯(OUTLETS)设计要点关于奥特莱斯项目设计的要点一、总体1.突出项目的主入口的位置与地位，并将主入口的设置与公交、地铁、私家车等动线设计相契合。
2.项目的周边沿广场边缘要设计环形车道，汽车动线能够围绕项目流动。
3.环形车道要设计标识指引行人及行车，起到带动的羊群效应，带动顾客深入广场复地，沿街的商铺要双向开门。
4.总体项目建筑布局力求工整、对称、平衡、左右两侧客流要均衡。
5.重要节点应考虑标志性、符号性的建筑形象，突出项目的主题，增加形象效应，并为未来多功能操作、利用建筑做铺垫。
二、分区1.建议总体要分区。
2.各区域之间要有明显的节点设计，要有大型节点设计，四周商铺的设计安排可考虑休闲餐饮品牌进驻，如星巴克、哈根达斯等。
3.各区连廊顶棚形式不定，可与外立面结合，相匹配，主要连廊宽度3.5—4米，踏步台阶不要高于10CM，其它连廊宽度2.5—3米。
4.国际品牌区以男女装为主，占比30%，商铺单店面积平均300平米。
5.国内品牌区以男女装、运动、休闲、皮鞋、皮件、内衣、童装、家居服为主，占比40%，单店面积约200平米。
6.主题餐厅、速食连锁、大众餐饮、休闲饮品为主，加娱乐、休闲30%。
依各业态需求再具体调配。
预计：大型餐饮800-1000平米，速食连锁300平米，主题餐厅300平米，休闲轻食50-100平米。
7.街道的安排：建议国际与国内品牌之间街宽12—15米，包含绿化，不包含连廊，国内品牌区街宽8—10米，其它同上。
三、店铺设计1.统一安排未来商铺LOGO设计规范。
2.各店铺中间的柱面进行装饰性设计，包含刀旗，绿化照明。
3.门面宽要求5米以上，门口2.2米以上，以玻璃幕墙装饰外延。
4.各区沿街店以幕墙为主，以增加广告位。
5.层高：国际品牌区4.5—5米左右，国内品牌区3.5米以上，均为净高，其它4.5米。
6.夹层：货区部分，各区有50%的商铺增加夹层二层，夹层净高2.5米。
7.滞货区：国际品牌区店铺进深控制在18米—20米左右，国内品牌区店铺15—20米左右，无夹层的根据商铺格局自行设计仓库。
威海奥特莱斯商业中心是一处大型综合商业地产项目
威海奥特莱斯商业中心是一处大型综合商业地产项目，规划总建筑面积约10万平方米，停车位1000多个。
项目位于威海世昌大道与古寨东路的交汇处。
项目集超市（20000m2）、名士奥莱(20000 m2)、餐饮(10000 m2)、休闲娱乐(10000 m2，主要项目为KTV、健身房、电玩城、3D影院等)、淘宝电子商务(15000 m2)等多功能于一体，投资、经营两相宜，建成后将成为威海地区具有影响力的综合型商业标杆项目之一！项目近120个外铺打造威海独一无二的商业步行街。
步行街长约170米，宽16-30米。
步行街中间囊括约400 m2的下沉广场。
儿童体验馆概述：儿童职业体验馆就是在一个封闭的大环境里，设立消防站、警察局、医院、银行、飞行训练中心、电影院、电视演播室、电台、蛋糕房、电力局、考古山洞、太空总署等等机构。
让孩子扮演社会上大人的职业角色。
比如当飞机驾驶员、空姐、蛋糕师、警察、医生、播音员、银行职员、消防队员、宇航员、售货员、老师、邮递员、工程师等等，一般都70个左右的体验项目。
在这封闭的环境里，孩子们有自己的银行、护照、卡。
更好的培养自己的兴趣爱好及选择自己今后的发展方向。
3D影院概述：即播放3D电影。
D是英文Dimension(线度、维)的字头，3D是指三维空间。
国际上是以3D电影来表示立体电影。
当观众戴上特制的偏光眼镜时，由于左、右两片偏光镜的偏振轴互相垂直，并与放映镜头前的偏振轴相一致；致使观众的左眼只能看到左像、右眼只能看到右像，通过双眼汇聚功能将左、右像叠和在视网膜上，由大脑神经产生三维立体的视觉效果。
展现出一幅幅连贯的立体画面，使观众感到景物扑面而来、或进入银幕深凹处，能产生强烈的"身临其境"感。
餐饮：休闲式餐饮、西式餐饮、韩餐及日式料理、中式快餐、中式特色餐饮对威海一商业综合体一点看法默认分类2010-11-10 08:47:38 阅读97 评论1 字号：大中小订阅作为一个威海全新的商业地产项目，从项目本身来说，该项目的地段优势较为明显；项目立项为城市商业综合体，顺应城市发展的需求，具有较强的综合竞争力。
奥特莱斯商业计划书
奥特莱斯商业计划书目录一、市场分析 (3)二、战略方向 (7)三、业务模式及流程 (9)四、组织架构及人员配置 (10)五、经营目标及财务简析 (11)六、结语 (12)一、市场分析1、奥特莱斯的起源与发展奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
Outlets最早就是“工厂直销店”，逐渐发展成为一个独立的零售业态。
虽然Factory Outlet这种态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。
1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此专门处理工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。
而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。
1997年-2001年：进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。
首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。
其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。
最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。
因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。
特别是近两年，销售额屡创新高。
据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。
OUTLETS(奥特莱斯)项目运作几种方式
OUTLETS(奥特莱斯)项目运作几种方式
OUTLETS(奥特莱斯)项目运作的几种方式
所谓奥特莱斯，就是过季、下架、断码的名牌，你有钱，要买当季的名牌，你不要来这里。
你既想要名牌，又想要折扣，就来奥特莱斯。
做奥特莱斯，就是差异化经营。
OUTLETS引进品牌的方式分三种
（1）买断。
有些国外的大品牌很难招进来，我们就采取买断的形式。
要靠他们撑门面，没有不行，只能这么干。
（2）装修补贴。
要按他们的标准、由他们请的装修队装修，装修补贴直接支付给商户。
（3）垫资。
有些品牌在国内被骗怕了，除非你先垫资，否则他不会压货在你这里。
他先拿到钱，不怕你卖完东西不及时结款，也不怕你把东西弄脏、弄破、弄丢，这些东西他不会再要回去，直接从押款里扣除。
第一阶段是市调，通过市场拿出一个完整的项目定位、商业规划、招商方案、运营方案，然后是招商、开业筹备期，视项目体量和难度，一般是3~6个月，最后是1~3年的运营管理期。
第二种就是招商服务。
根据客户的要求，引进目标商户，达成的招商。
OUTLETS这个项目，一定要有自己的市调，了解清楚周边的商业现状、未来的商业规划，消费者的特征。
我们有自己的独立判断，除了东莞，还要了解广州、深圳的市场情况。
这样的规模，至少要珠三角的商业氛围构成才能有希望。
感谢您的阅读！。
Outlets模式——奥特莱斯,商业市场模式研究
Outlets模式——奥特莱斯，商业市场模式研究奥特莱斯是英文outlets的中文音译，又名工厂直销中心，是遍布欧美发达国家的一种新兴商业零售业态，其最大的特点是由众多销售世界知名品牌过季，下架，断码商品的工厂直销店（outlet）组成。
其经营场所往往坐落于大城市边缘或近郊，交通便捷，具有优美的购物环境，并注重休闲、购物一体化。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。
后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
上海奥特莱斯副总经理陈仪仿告诉记者，在国外，耐克和阿玛尼等品牌厂商甚至会专门为奥特莱斯生产一批停产的货品供其折扣销售，目前，这部分商品已经占到了国外奥特莱斯销量的相当比重，并成为其充足的进货来源。
“像阿玛尼这样的要求苛刻的厂商是不会用06年的面料来生产07年的新品的，所以对于这样的顶级品牌来说，不仅会出现成品的尾货，也会出现原料的积压，当这些原料达到一定数量时，他们就会专门为奥特莱斯再生产一部分过期商品。
”陈仪仿说。
经过多次出国考察，百联股份（600631SH）决定在上海市郊开办一家奥特莱斯。
5.7个亿砸进去，建起了一组西班牙小镇风格的购物广场，辅之于瀑布、河道、喷泉等景观，让从市区远道而来的人们眼前一亮。
星巴克、肯德基、避风塘等连锁餐饮品牌也闻风入住，使这里变成了一个休闲场所。
上海周边的南通、杭州等地甚至有多家旅行社将奥特莱斯作为一个旅游景点，许多人都是坐着轮椅、拄着拐杖过来。
对于开车大老远来一趟奥特莱斯的上海白领们来说，折后5000元一件的过季阿玛尼单西，600元一条的李维斯牛仔裤，已经比市区当季货便宜了一半，走时不拎上几个购物袋，对不起的是自己。
奥特莱斯可行性报告
奥特莱斯可行性报告一、引言奥特莱斯（Outlet）是指位于城市周边或者乡村地区的商业中心，主要销售品牌折扣商品。
本报告旨在评估在某特定地区建设奥特莱斯的可行性，包括市场需求、竞争分析、经济效益和风险评估等方面的内容。
二、市场需求据市场调研数据显示，该地区的消费者对品牌折扣商品的需求日益增长。
消费者越来越注重购物体验和价值，希翼能够以更低的价格购买到高质量的商品。
奥特莱斯作为折扣品牌的集散地，能够满足消费者的需求，吸引更多顾客。
三、竞争分析在该地区已经存在一些折扣商场和购物中心，竞争激烈。
然而，奥特莱斯与传统商场和购物中心有明显不同之处。
奥特莱斯以折扣品牌为主打，价格更具竞争力，吸引了一大批消费者。
此外，奥特莱斯还提供了更多的购物娱乐体验，如餐饮、儿童乐园等，能够吸引更多的消费者。
四、经济效益建设奥特莱斯将为该地区带来多方面的经济效益。
首先，奥特莱斯将吸引更多的消费者前来购物，增加地区的消费总量。
其次，奥特莱斯将提供就业机会，促进当地就业市场的发展。
此外，奥特莱斯还将吸引更多的游客，带动地区旅游业的发展，增加地区的旅游收入。
五、风险评估在建设奥特莱斯的过程中，也存在一定的风险。
首先，市场需求可能随着时间的推移发生变化，需要及时调整经营策略。
其次，竞争对手可能采取不同的策略来应对奥特莱斯的竞争，需要密切关注市场动态。
此外，建设奥特莱斯需要大量的投资，资金筹措可能存在一定的难点。
六、结论综合以上分析，建设奥特莱斯在该地区具备较高的可行性。
市场需求旺盛，竞争优势明显，经济效益可观。
然而，需要密切关注市场动态和风险因素，并制定相应的应对策略。
建议在充分考虑市场需求和竞争情况的基础上，制定详细的商业计划，并寻觅合适的合作火伴和资金支持，以确保项目的顺利实施和长期发展。
该可行性报告仅供参考，请根据实际情况进行进一步研究和决策。
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奥特莱斯OUTLETS项目介绍及分析一〃O UTLET业态的由来和优势奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态, 以销售名牌过季、下架、断码商品组成。
OUTLETS在发展初期作为单个的‚工厂直销店‛(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。
由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。
目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。
奥特莱斯业态满足了消费者和名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店和折扣，同时采用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。
奥特莱斯业态在美国得到蓬勃发展,目前已经发展到320多家奥特莱斯。
日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。
图1 美式OURLET奥特莱斯在中国具有良好发展前景，特别是沿海富裕地区和西南、华北等富裕地区,必须有品牌消费群体才能支撑。
奥特莱斯业态并不适合遍地开花，需要引导这种新型业态在中国健康发展，避免一哄而起。
要做好奥特莱斯商业广场需要较强的经营实力，至少5000万元以上流动资金用于经营，保证货品充足。
二〃美国、日本奥特莱斯业态的发展美国奥特莱斯种类多，很多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。
fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有１００多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到７５％。
(1) 项目布局与环境图2 商场总体布局图3 商场入口图4 商场内部环境图５主题装饰区域－采用男女任务形象烘托环境图６特色雕塑和灯饰(2)品牌组合(3)VMD 商业形象展示女性商品视觉形象图７STYLES特色女性流行时装店男性商品视觉形象图８男装特色店图９美国著名品牌老海军图10 GAP品牌名店图11针对青年消费者的视觉形象店橱窗与照明特色图12 特色橱窗图13 女装店的典型照明装置图14 顶部灯光营造气氛美国奥特莱斯还有一个特点是很多位于风情优美的旅游区，环境优美，商业布局注重园林环境，营造休闲气氛。
坐落于美国洛杉矶的Desert Hills Premium Outlets就拥有120家店图15 美国desrt Hills Premium奥特莱斯入口广场图16 美国desrt奥特莱斯园林景观日本OUTLET发展趋势日本御殿场premium OUTLET位于风光优美的静冈县富士山风景区附近，与东京之间距离为２个小时车程，风光秀美的御殿场拥有自然河道，旅游观光和O UTLET购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。
日本御殿场奥特莱斯主要都是一层的欧式建筑，吸引１７０家品牌名店入住，其中３５家第一次入住日本，商品销售主要是欧美名牌（例如美国GAP）和日本及中国服饰，其中没有品牌的优良商品以价格低廉也吸引相应顾客群。
日本横滨港码头的海滨商店是日本目前为止最大的‚奥特莱斯‛中心，１９９８年９月开业，拥有50余家店，在经济不景气的状况下逆势上扬，显示出强劲的爆发力，培养了一大批‚奥特莱斯‛的忠实fans。
开发商三井不动产在横滨奥特莱斯成功的鼓舞下，开发了五家奥特莱斯购物中心。
在经营管理方面将租金和促销费用合在一起以销售额扣点方式经营，严格控制厂商业态内容，维护统一的经营形象。
图17横滨奥特莱斯购物中心效果图及商店照片图18横滨奥特莱斯购物中心海滨景观横滨奥特莱斯购物中心（Yokohama Bayside Marina）表格21 开业后不到半年超过450万人，207亿日元以上年营业额。
仅仅依靠次品和残品是无法维持奥特莱斯的店铺魅力，根据日本奥特莱斯发展需要，日本服饰厂商开始设计奥特莱斯专业商品，例如N ext door等开发１７家奥特莱斯店，绅士男装品牌brooks brother负责奥特莱斯的主管认为，位于御殿场premium OUTLET的销售金额不比东京青山总店的金额少三〃北京燕莎奥特莱斯的发展经验与教训燕莎奥特莱斯购物中心于2002年12月18日开业,是国内首家开业的OUTLE TS购物中心。
燕莎奥特莱斯购物中心是燕莎友谊商城的第一家直属分店，也是国内第一家规范的品牌直销购物中心。
奥特莱斯（OUTLETS）是欧美最为流行的零售业态之一，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，由于品牌驰名、价格实惠，在欧洲、美国、日本和东南亚地区深受消费者的欢迎。
燕莎集团2007年经营指标，商品销售总额含税３２〃２亿元，纯利润指标１〃１亿元，燕莎奥特莱斯已经在北京和哈尔滨开设了品牌折扣商店。
目前燕莎北京奥特莱斯正在扩建，B座经营环境目前最好。
（一）位置交通燕莎奥特莱斯购物中心坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络。
从购物中心至亚运村方向、或至中央商务区（CBD）方向以及北京市中心方向等等均畅通无阻。
中心距离首都机场约25公里，距离燕莎友谊商城10公里。
购物中心附近，京沈高速路、京津塘高速路与东南四环路连接，构成了纵深极广的辐射面。
有多条公交线路直通燕莎奥特莱斯购物中心门口，包括：30路、34路、801路、952路、810路。
（二）总体规划燕莎奥特莱斯一期建筑面积3.5万帄方米，二期达到10万帄方米,免费停车面积达到5万帄方米。
A区中心建筑面积17,343帄方米，上下两层，营业面积达16，000帄方米，有1000余个车位。
荟萃了国内外著名和知名品牌的下架、过季商品，以驰名的品牌、优异的质量和低廉的价格满足喜好名牌消费者的需求，给喜爱名牌的消费者增添了一个‚淘名牌‛的好地方。
燕莎奥特莱斯的诞生还为名牌商品的代理商开辟了一条销售过季商品的畅通渠道。
燕莎商城租赁与奥特莱斯相毗邻的原‚亮都家居‛18000帄米的两层物业，用于扩大奥特莱斯的经营。
经过100余天的紧张筹备，B座成功试营业,高档名牌较多。
图19 燕莎奥特莱斯A区B座图20 燕莎奥特莱斯B座从燕莎奥特莱斯目前招商发布的商业规划定位是一层做名牌形象店，二层做时尚商品，三层经营美食城。
二层走年轻时尚流行的路线，建议借鉴美国拉斯维加斯奥特莱斯的时尚总汇形态，突出对30岁以下年轻人的吸引力。
四、上海奥特莱斯发展的成功经验百联集团与香港九龙仓集团共同投资4.7亿元建设上海奥特莱斯品牌直销广场。
2005年3月，上海奥特莱斯品牌直销广场公司注册资本从1000万元人民币增资到13100万元人民币。
上海奥特莱斯占地面积15万帄方米，商业建筑面积是11万帄方米,停车场初期是1200个车位,现在要扩大到8000个车位。
商业布局上海的奥特莱斯主要参考美国和日本的风格,但是环境做的更好.上海青浦处于交通发达的上海郊区，临近江浙，上海市区到青浦交通成本低廉。
上海品牌消费成熟，白领群体对品牌认知度高，周边有２万套别墅，高消费群体多。
青浦地方政府的支持力度大，土地成本20万元一亩,一开始我们并不太看好青浦,因为这种业态成熟度慢,但是上海奥特莱斯的发展趋势出乎我们的意料,营业额稳步上升，停车场面积达到10万帄方米左右。
图21上海青浦奥特莱斯世界一线名牌商业街区（A区）奥特莱斯的核心是一线品牌,一般来说一线品牌不愿意去生的地方发展.奥特莱斯品牌店的特点,一是必须是符合有车一族的条件,二是在交通发达的地段,距离市中心300-600公里,三是品牌全部是真品牌,完全是真实价,真折扣。
图22 上海青浦奥特莱斯B区品牌图23 B区主要景观和品牌组合特点图24 C区餐饮和品牌店图25 上海青浦OUTLET巨大的停车场上海奥特莱斯的发展大大提升了项目周边的土地价格，福建的明发集团就在周边购买了大量土地，因此发展奥特莱斯商业形态可以和房地产开发以及城市运营相互结合。
奥特莱斯的这种业态,需要培养,既要通过营销来扩大影响,还需要通过经营来扩大效益,要有耐心.上海青浦的奥特莱斯,前后一共用了四年的时间,它的难度在于招商,如何说服一线品牌进驻.但是我们有一点实际的效益,是可以看到的,那就是周边的土地价格成倍的增长,这点对于地产商来说,是很好的.所以,在青浦的奥特莱斯,政府定位为:建设社会注意新农村的样板.上海青浦奥特莱斯的发展,和一线品牌的进入比我们与预期的好,国内其他城市天津如要引进奥特莱斯,难度在如何吸引一线品牌进来.我们奥特莱斯的形式,要比美国式的更加精细,我们并不是仓储式的,是以环境的优化来做的,并且坚持品牌的价格一定是实价.一般来讲: 奥特莱斯在市中心做不好,原因是品牌公司不愿意这样做,它不会在同一个地区同时销售正价商品和折扣商品,这样会对正价的商品产生冲击.天津如果,想要做奥特莱斯,一定要有培育的思想准备,因为天津离北京太近,商业的起步又较晚。
奥特莱斯折扣店的核心,是针对有车一族,如果选择在市中心,难度在于你如何让一线品牌商和经销商过去。
品牌的进驻,对于环境,对周边的品牌组合,都有要求,用房地产商的理念来经营商业是不行的,商业一定要有定位,如果只是租金高就引进的话,商场那个会乱的我们曾经在市中心做过奥特莱斯折扣店,但是不成功,因为同一个品牌,在不同的店,不同的地点,货品是不一样的.奥特莱斯会发展很快,如果发展商的理念和经营商的理念不一致,会有冲突的。
上海以前就有个例子,大商场划分小商铺,每间商铺19万/帄方米,一个上午就卖完了,但是在后面的经营中,产权过分分散就无法控制，最终导致经营失败。
经营方式对于奥特莱斯这样的品牌直销广场业态而言，经营管理方基本上是以收取租金为主要经营方式的，然而，对于上海从来没有先例的建在离市区几十公里的大型品牌直销广场，对于投资方、经营管理方和品牌商来说，对其经营前景都觉得把握不大。
在招商初期，百联奥特莱斯直销广场为了迁就国际品牌，根据不同档次、级别的品牌，推出了包括代销、扣率、租金等各种方式的、灵活的招商政策，百联集团为了支持奥特莱斯加快招商进度，甚至同意了买断式的招商方式。
品牌商为了降低经营风险，当时大多选择了扣率经营的方式，经营成本与经营业绩直接挂钩。
据介绍，到目前为止，上海奥特莱斯内90％以上的商铺是扣率经营，而只有不到10％的‚先知先觉‛者选择了商铺租赁经营。
对于扣率的设定，上海奥特莱斯认为，奥特莱斯是折扣店，扣率绝对不能与百货商店动辄25％、30％的扣率一样，一定要把价格空间让给消费者，提高商品的吸引力。
因此，上海奥特莱斯根据不同的品牌确定了20％至6％的不等扣率。
20％的很少很少，一般都在16％左右，但是，对杰尼亚、HUGO BOSS、AMARNI等大品牌扣率都只有6％、7％。