房地产上下游产业链关联交易与税务风险防范1
房地产交易中的税务风险有哪些
房地产交易中的税务风险有哪些在房地产交易这个复杂的领域中，税务问题是一个不容忽视的重要环节。
了解并防范其中的税务风险，对于买卖双方以及相关的利益方来说都至关重要。
那么，房地产交易中究竟存在哪些税务风险呢？首先，我们来谈谈增值税方面的风险。
在房地产交易中，如果出售的房产不符合增值税的免税条件，卖方就需要缴纳增值税。
这可能会出现卖方对相关政策理解不准确，或者故意隐瞒交易信息以逃避增值税的缴纳。
例如，对于个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，需要全额征收增值税；而购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。
但如果卖方在计算时间上造假，或者故意混淆住房的性质（如将非普通住房说成普通住房），就可能导致增值税的漏缴，从而引发税务风险。
其次，个人所得税也是容易出现风险的领域。
对于个人转让房产取得的所得，应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。
然而，有些卖方可能会通过虚报房产原值、伪造扣除项目等方式来减少应纳税所得额，从而降低个人所得税的缴纳金额。
比如，卖方可能会故意隐瞒房产在交易过程中产生的合理费用，或者虚报房产的取得成本，以此来减少应纳税额。
再者，契税方面的风险也不容小觑。
在房产交易中，买方需要缴纳契税。
但如果买方对契税的税率和计税依据理解有误，就可能导致契税缴纳不足。
例如，对于非首套房的契税税率可能较高，如果买方误以首套房的税率进行计算和缴纳，就会存在少缴契税的风险。
土地增值税也是房地产交易中的一个重要税种。
对于符合土地增值税征收条件的房产交易，卖方需要依法缴纳。
但在实际操作中，由于土地增值税的计算较为复杂，涉及扣除项目众多，有些卖方可能会故意遗漏一些扣除项目，或者对增值额的计算不准确，从而导致土地增值税的少缴或漏缴。
除了以上这些直接的税种风险，还有一些间接的税务风险也需要引起关注。
比如，在房产交易合同的签订过程中，如果对税务承担的条款约定不清晰，可能会导致买卖双方在税务问题上产生纠纷。
房地产企业主要税收风险防范指引
房地产企业主要税收风险防范指引房地产行业篇一、财务核算要点（一）收入确认《企业会计准则》规定企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
《企业会计制度》规定销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。
实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日。
（二）成本核算1.确定成本核算对象。
应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单位施工的，可并为一个成本核算对象；对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
2.确定开发产品成本项目。
成本项目是归集开发费用的明细科目，具体反映计入开发产品成本的开发费用的用途和开发产品成本构成。
3.归集与分配开发成本。
开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。
4.编制成本计算单，结转完工产品成本。
计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，结转进入“开发产品”科目。
5.结转主营业务成本。
按对外转让、销售和结算开发产品的实际成本结转主营业务成本。
二、主要税收风险及其防范化解（一）印花税1.主要税收风险：印花税税目较多，申报的应税项目、计税依据有遗漏。
房地产业特别要关注以下几个税目的税收风险：产权转移书据、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、借款合同、加工承揽合同。
2.风险防范化解：（1）熟练掌握印花税相关政策规定。
产权转移书据：主要有土地使用权出让合同、商品房销售合同，计税依据为合同金额，适用税率0.5‰；建设工程勘察设计合同：计税依据为合同约定收取费用金额，适用税率0.5‰；建筑安装工程承包合同：计税依据为合同承包金额，适用税率0.3‰；借款合同：借款人和银行及其他金融组织所签订的借款合同，计税依据为合同借款金额，适用税率0.05‰；加工承揽合同：房地产业主要涉及到印刷广告、测绘合同，计税依据为合同加工承揽金额，适用税率0.5‰。
房地产企业如何防范税务风险
房地产企业如何防范税务风险所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以盈利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。
所谓税务风险，就是指企业的涉税行为因未能正确有效地遵守税法规定，而导致企业未来利益的可能损失。
企业税务风险只包含两个方面：一方面是企业的纳税行为不符合税法的规定；另一方面是企业在经营中没有正确的使用税法。
文章以下就房地产企业对于税务风险的防范略谈一二。
一、房地产开发与经营涉及的税种房地产开发经营因项目庞大，涉及产业多，因此相关税种也较多，据统计，房地产开发与经营共涉及11项税费（10个税种、1项涉税费用），分别为营业税、城市维护建设税、企业所得税、车船使用税、印花税、土地增值税、教育费附加（外资企业不征）、房产税、契税、耕地占用税以及城镇土地使用税。
二、房地产开发中可能存在的问题1、销售方面的问题房地产开发行业大致分为建设、使用及交易三个环节，每个环节都涉及到不同的税种，分别如下：第一，房地产开发建设环节涉及税种为耕地占用税、营业税和城市建设维护费。
如在开发过程中占用了耕地面积则需要交纳耕地占用税，营业税是针对建设单位根据经营情况按照3%征收，城市建设维护费则作为营业附加义务产生。
第二，房地产使用环节涉及税种为营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税。
第三，房地产交易环节涉及税种主要为营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。
2、开发成本方面的问题（1）伪造或高估开发成本。
一是由于建筑安装业等发票的监管不严密，造成建筑安装成本虚假。
二是进行成本核算时，成本明细不区分项目，导致隐瞒巨额利润或账面亏损。
三是打白条等不符合规定的收据列入了收支成本。
（2）将与生产无关的费用计入成本。
有些企业将与生产无关的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。
税务人员很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。
（3）未按规定取得发票。
有些企业违反营业税相关政策，将取得的外地建筑业发票入账，导致当地的建筑业营业税流失。
房地产上下游产业链关联交易与税务风险防范
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西安 张辉
监理公司的营业税纳税地点
• 2009营业税暂行条例 • 第十四条 营业税纳税地点： • （一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地
或者居住地的主管税务机关申报纳税。 • 但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政
、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应 税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
• 对于明显超出房地产开发企业建筑安 装工程成本参考范围的，主管地税机关要 重点核实，加大管理力度。
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公司的社会责任
• 第五条 公司从事经营活动，必须遵守 法律、行政法规，遵守社会公德、商 业道德，诚实守信，接受政府和社会 公众的监督，承担社会责任。
• 公司的合法权益受法律保护，不 受侵犯。
• 对转让价格高于当地指导价或者市场 交易价百分之三十的，一般可以视为 明显不合理的高价。
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1998价格法
• 第二条 在中华人民共和国境内发生的价 格行为，适用本法。
• 本法所称价格包括商品价格和服务价格。 • 商品价格是指各类有形产品和无形资产的
价格。 • 服务价格是指各类有偿服务的收费。
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监理范围
• 2000建设工程监理范围和规模标准规定
• 第五条 成片开发建设的住宅小区工程， 建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程 必须实行监理；5万平方米以下的住宅建设 工程，可以实行监理，具体范围和规模标 准，由省、自治区、直辖市人民政府建设 行政主管部门规定。
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西安 张辉
2007建设工程监理与相关服务收费管理规定
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西安 张辉
房地产企业涉税疑点解析与风险防范
房地产企业涉税疑点解析与风险防范随着房地产市场的火爆发展，房地产企业也成为了国民经济中的重要组成部分。
然而，在房地产企业涉税方面，也存在一些疑点和风险，需要加以认真分析和防范。
首先，房地产企业涉税疑点之一是税收逃避。
一些房地产企业为了减少纳税额，在购买土地、完成房地产销售交易等环节上存在人为蓄意的遮盖和隐瞒，以逃避相应的税收。
比如，在土地出让环节，企业采用虚报、隐瞒购地价格等手段降低购地成本，以减少应纳税额。
此外，在销售环节，企业可能利用“二手房转岗”、“内部人事变动”等方式，将应纳税额转嫁给消费者或其他企业，以规避税务部门的税收监管。
其次，房地产企业涉税疑点之二是虚开发票。
房地产企业为了骗取国家和政府相关补贴或降低纳税额，可能会与不法商人合谋，采用虚开发票的方式进行欺诈。
例如，企业与不法商人合谋，虚报或伪造建设装修费用、房地产销售款项等，然后通过虚开发票的手段，将实际不存在的支出或收入正当化，并获得相应的财务和税务减免。
此外，房地产企业还存在税收资金占用问题。
一些房地产企业可能会将应纳税款暂时挪作他用，用于购买土地、扩大企业规模、追加资本金等，以获取更大的利润。
这种做法往往导致企业难以偿还应纳税款，进而引发税务部门的关注和调查，给企业带来经济和声誉损失。
针对以上涉税疑点，房地产企业应采取相应的风险防范措施。
首先，房地产企业应加强内部管理，建立完善的内部控制制度，明确各项业务流程，设立多层次的审核和审批制度，防范人为的虚报、伪造行为。
其次，企业应加强内部培训和问责机制，引导员工严格遵守税法和相关法律法规，并对不合规行为进行追责，形成有效的风险防控机制。
此外，房地产企业可以与税务部门建立良好的沟通与合作机制，加强信息共享与交流，及时了解税收政策和法规的最新动态，主动解决涉税疑点问题，减少潜在风险。
最后，房地产企业应积极引入第三方权威机构进行审计和评估，定期进行财务、税务等方面的外部审查，进一步增强企业的透明度和合规性。
试论房地产公司的涉税风险及应对策略
试论房地产公司的涉税风险及应对策略房地产是一个高风险高回报的行业，尤其是在涉税方面更是考验企业的合规能力。
房地产公司在运营过程中，往往会涉及到各种税收风险，如果不注意税收合规，很容易陷入税收纠纷，甚至可能面临罚款和损失。
房地产公司必须要重视涉税风险，建立科学的税收管理机制，不断提升税收合规水平，有效应对各种税收风险。
本文将从房地产公司的涉税风险出发，探讨其应对策略，以期为房地产公司提供有益的参考。
一、房地产公司的涉税风险1.购地税收风险房地产开发项目通常需要购买土地用于建设，而土地购置涉及到购地税。
购地税是房地产公司在购置国有土地使用权时需要支付的税费，缴税金额一般是购地总价款的3%至5%不等。
购地税的征收范围涉及到土地的出让金、土地增值税和城镇土地使用税等，一旦购地税出现问题，可能导致项目延期甚至中断，造成经济损失。
2.资产转让税收风险房地产公司在运营过程中，可能会面临资产转让的情况，而资产转让涉及到企业所得税和土地增值税等税收。
企业所得税在资产转让过程中是一个重要的税收环节，如果企业未能按照法定程序缴纳税款，就会面临税收风险。
土地增值税是指房地产开发企业对其拥有的土地及房屋在交易过程中所获得的价差所应缴纳的税金，一旦涉及涉税问题，可能导致公司面临罚款和损失。
3.房产税收风险房地产公司在持有房产过程中，也会面临房产税的风险。
房产税是对房地产所有者应税财产的一种税收，根据房产的类型和价值确定纳税标准，如果房地产公司未能按时足额缴纳房产税，就会面临滞纳金和罚款的风险。
4.其他税收风险除了上述三种税收风险外，房地产公司在日常运营过程中还可能面临其他税收风险，比如土地使用税、契税、城镇土地使用税等。
这些税收都需要房地产公司加以关注和合规处理，否则就可能陷入税收风险之中。
二、应对策略1.建立科学的税收管理机制房地产公司必须建立科学的税收管理机制，明确税收管理的责任部门和责任人，建立完善的税收管理流程和工作制度，规范税收的征收和缴纳程序。
房地产企业税务风险管理及解决对策
房地产企业税务风险管理及解决对策房地产企业作为我国重要的经济支柱产业之一，其规模和复杂度不断增长，税务风险也随着不断增加。
本文将就房地产企业税务风险的主要来源进行分析，并提出相应的解决对策。
一、房地产企业税务风险的主要来源1、转让土地产生的税务风险：房地产企业作为土地的开发者，在取得土地使用权后，需要通过出售物业项目获得利润，而转让土地的收益在税务上是需要缴纳土地增值税的，同时还有企业所得税等税项。
如果企业未能正确计算土地增值税和企业所得税，或者存在逃税行为，都会带来巨大的税务风险。
2、不合规的开发行为：房地产企业开发建设过程中，如存在未按规定报备、偷工减料、强买强卖等不合规行为，将引发多项税收法规追责。
因为这些行为都会对税务档案和企业形象造成极大的影响，以及财务风险，包括在税务审计时遭受罚款的风险和惩罚。
3、财务造假：房地产企业为了追求高效率、高速度、高利润，较容易产生财务造假风险。
这些财务造假风险可能会将企业所得税和其他税收减免提前或未合规地计入财务报表，这样就产生偏差，让税务机关易于发现，进而产生严重的税务风险。
1、建立税务管理制度：为了有效地控制税务风险，房地产企业建立完善的税务管理制度非常重要。
该制度应包括税收合规管理流程、税务问答管理政策、税务风险评估和税收政策适应性等方面的内容，以保证企业的税务合规性。
2、加强税务培训和教育: 房地产企业应在公司内部，对经理和专业人员进行税务方面的培训和教育。
这样，可以大大提高员工对税务法规的了解和应用能力，增加税务管理效能，避免出现税务风险。
3、依靠税务专业服务机构: 对于一些规模较大的房地产企业来说，税务风险较大，需要寻求税务专家的帮助和指导，以保证税务合规和税务适应性。
专业税务机构可以提供专业意见和建议，缓解企业税务风险压力。
4、及时沟通与协调：当企业确定了开发建设计划和方案后，要对相关部门进行沟通和协调，尤其是和税务部门进行沟通和协调。
如此一来可以保证企业能够依法申报和缴纳税款，避免因为不当的税收处理而导致的税务风险。
房地产交易税收管理风险分析及防控措施电子版课件
2016年
在交易量激增时，导税、
预审、申报三个环节排队 时间都增加，带来大厅拥 堵！
交易中心其他部门 已经下班，但是地 税窗口仍在工作！
申报审核制度 督导检查制度 档案管理制度 人员轮岗制度 ……………
科技防控：利用信息技术、第三方信息、税收共治等 途径，防范风险。
制度防控：建立健全制度，抓好制度落实。 文化防控：加强教育培训，提高干部素质；强化宣
3.《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号） ：要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合 核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根 据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切。
督导检查 不规范
档案管理 不扎实
痕迹管理 不全面
岗位设置 不合理
假 合同
假
四假
假
证明
税票
假 发票
1.假合同：阴阳合同，虚假交易合同， 目的：少申报计税收入 识别：存量房计税价格评估 2.假证明：假婚姻证明、假家庭证明、假房产查
询证明
目的：规避限购政策，适用低税率，骗取税收优 惠
识别：借助发证部门力量
3.假发票：购房发票 目的：更改购房时间、抵扣收入，少缴税款； 识别：利用征管系统数据、档案等
2017年5月，实现了新房交易税收网上申报，鼓励 纳税人“多跑网路，少跑马路”。
减少纳税人等待时间，大大减轻了征纳双方负担， 截至7月底办理新房交易网上办税业务229笔，缴
税金额264万元。
减少权力寻租空间，主要防廉政风险
存量交易最低价格：一房一价
非住宅：整体税负高，增值空间大。 借助市场交易数据，查询历史购房信息，测算税负
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•
境外设计单位，无权在中国境内单独
承揽设计劳务。如果单独承揽设计劳务，
属于非法支出，不允许在企业所得税和土
地增值税前申报扣除。
•
如果房地产开发企业向境外支付设计
费，应当扣缴增值税19 ，同时有可能涉及预 提所得税。
设计的营改增
• 1.应扣增值税 =接受方支付的价款÷（1+税 率）×税率
• 2.判断是否转让著作权，扣缴预提所得税 • 应扣预提所得税 =接受方支付的价款÷（
• 关于适用《中华人民共和国合同法》若干 问题的解释（二）第十九条
• 对于合同法第七十四条规定的“明显不合 理的低价”，人民法院应当以交易当地一 般经营者的判断，并参考交易当时交易地 的物价部门指导价或7 者市场交易价，结合 其他相关因素综合考虑予以确认。
2009法释5号
• 转让价格达不到交易时交易地的指导 价或者市场交易价百分之七十的，一 般可以视为明显不合理的低价；
关联交易的公允性
• 2006企业财务通则第三十五条
•
企业发生关联交易的，应当遵守国家
有关规定，按照独立企业之间的交易计价
结算
•
投资者或者经营者不得利用关联交易
非法转移企业经济利3 益或者操纵关联企业
的利润。
关联方认定
• 特别纳税调整\第二章 关联申报
• 1、股权控制：直接或间接25%
• 2、资金控制：实收资本50%或借贷资金10%
1998价格法
• 第三条 国家实行并逐步完善宏观经 济调控下主要由市场形成价格的机制 。价格的制定应当符合价值规律，大 多数商品和服务价格实行市场调节价 ，极少数商品和服务价格实行政府指 导价或者政府定价10 。
1998价格法
• 政府指导价，是指依照本法规定，由政府 价格主管部门或者其他有关部门，按照定 价权限和范围规定基准价及其浮动幅度， 指导经营者制定的价格。
• 如：勘查、设计、监理等 • 市场调节价，是指由11经营者自主制定，通
过市场竞争形成的价格。
2002工程勘察设计收费管理规定
• 第五条 工程勘察和工程设计收费根据建设 项目投资额的不同情况，分别实行政府指 导价和市场调节价。建设项目总投资估算 额500万元及以上的工程勘察和工程设计收 费实行政府指导价；建设项目总投资估算 额500万元以下的工程勘察和工程设计收费 实行市场调节价。 12
2002工程勘察设计收费管理规定
• 第七条 工程勘察费和工程设计费，应当体现优质 优价的原则。工程勘察和工程设计收费实行政府
指导价的，凡在工程勘察设计中采用新技术 、新工艺、新设备、新材料，有利于提高 建设项目经济效益、环境效益和社会效益 的，发包人和勘察人、设计人可以在上浮 25%的幅度内协商确15 定收费额。
• 3、人员控制：董事成员半数以上或一票否决
• 4、经营控制：特许权 / 销售 / 劳务
•
5、亲属关系：直系 / 三代以内旁系 / 近姻亲 4
• 6、其他关系：享受共同的经济利益
无效合同
• 合同法第五十二条 有下列情形之一的， 合同无效： （二）恶意串通，损害国家、 集体或者第三人利益；
• 注：恶意，明知或应知某种行为将造成损 害而故意为之；串通，当事人都具有共同 的目的，相互配合或5 共同实施非法行为
勘察
• 2013财税37号应税服务范围注释
• 工程勘察勘探服务，是指在采矿、工 程施工以前，对地形、地质构造、地 下资源蕴藏情况进行实地调查的业务 活动。
• 钻井勘探和爆破勘探按16“建筑业”税目
设计
• 2013财税37号应税服务范围注释
• 设计服务，是指把计划、规划、设想通过 视觉、文字等形式传递出来的业务活动。 包括工业设计、造型设计、服装设计、环 境设计、平面设计、包装设计、动漫设计 、展示设计、网站设17 计、机械设计、工程 设计、广告设计、创意策划、文印晒图等
以上 / 以下
• 2009立法技术规范（试行）（一）
• “以上、以下、以内”均含本数， • “不满、超过”均不含本数。 • “日”包含节假日， • “工作日”不包含13节假日。
2002工程勘察设计收费管理规定
• 第六条 实行政府指导价的工程勘察和工程 设计收费，其基准价根据《工程勘察收费 标准》或者《工程设计收费标准》计算， 除本规定第七条另有规定者外，浮动幅度 为上下20%，发包人和勘察人、设计人应 当根据建设项目的实际情况在规定的浮动 幅度内协商确定收费14 额。
主要内容
• 一、服务金额偏高 • 勘察、设计、监理、建筑 • 二、违法与非法支出 • 三、还原抵销交易 • 四、实质重于形式1
税收征管法第三十六条
• 企业或者外国企业在中国境内设立的从事 生产、经营的机构、场所与其关联企业之 间的业务往来，应当按照独立企业之间的 业务往来收取或者支付价款、费用；不按 照独立企业之间的业务往来收取或者支付 价款、费用，而减少其应纳税的收入或者 所得额的，税务机关2 有权进行合理调整。
境外设计
• 2004关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的 管理暂行规定四
•
外国企业承担中华人民共和国境内建
设工程设计，必须选择至少一家持有建设
行政主管部门颁发的建设工程设计资质的
中方设计企业进行中外合作设计，且在所
选择的中方设计企业18 资质许可的范围内承
接设计业务。
境外设计（续）
• 对转让价格高于当地指导价或者市场 交易价百分之三十的，一般可以视为 明显不合理的高价8 。
1998价格法
• 第二条 在中华人民共和国境内发生的价 格行为，适用本法。
• 本法所称价格包括商品价格和服务价格。 • 商品价格是指各类有形产品和无形资产的
价格。 • 服务价格是指各类有9 偿服务的收费。
1+税率）×10%
• 2008国税发120号关于2调0 整新增企业所得税征管 范围问题的通知
著作权的人身权利
• （一）发表权，即决定作品是否公之于众的权利
准备同期资料的法律依据
• 税收征收管理法第51条第二款
•
纳税人有义务就其与关联企业之间的业务往
来，向当地税务机关提供有关的价格、费用标准
等资料。
• 企业所得税法实施条例第114条第三款
•
企业应当在税务机关规定的期限内提供与关
联业务往来有关的价格6、费用的制定标准、计算
方法和说明等资料
2009法释5号