【税会实务】租赁业务中租赁开始的会计处理
租赁参考答案及解析
参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】（1）A【解析】租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。
（2）B【解析】租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。
（3）D【解析】租赁期届满后，如果承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。
本题续租租金50万元低于每年的正常租金，所以可以合理确定承租人在租赁期届满时会选择续租该项资产，故该项交易的租赁期为6年（4年+2年）。
2.【答案】C【解析】或有租金，是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、使用量、物价指数等）为依据计算的租金。
在租赁业务中，承租人对或有租金的处理为：在实际发生时计入当期损益。
账务处理为：借记“财务费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。
3.【答案】A【解析】最低租赁付款额，是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的各种款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。
故甲公司对该项融资租赁应确认的最低租赁付款额=150×4+80+30=710（万元）。
4.【答案】B【解析】长江公司每年应就此项租赁确认的租金费用=（54+38+46+42+50-2）÷6=38（万元）。
5.【答案】B【解析】以合同规定利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租赁资产入账价值的，应当将合同规定利率作为未确认融资费用的分摊率。
6.【答案】A【解析】确定租赁资产的折旧期间时，能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产尚可使用年限内计提折旧。
本题中由于承租人在租赁期届满时优惠购买，能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权，因此该设备的折旧年限为10年。
7.【答案】A【解析】该设备在2010年应计提的折旧额=（660+5+25-30）÷（12×5+6）×6=60（万元）。
融资租赁业务的账务核算【会计实务经验之谈】
融资租赁业务的账务核算【会计实务经验之谈】《企业会计准则第21号——租赁》规定，在一项租赁中，如果实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，则可称为融资租赁。
出租人对融资租赁的账务处理为：在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值;将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。
融资租赁业务的税务处理方面，国家税务总局《关于融资租赁业务征收流转税问题的通知》(国税函〔2000〕第514号)规定，对经中国人民银行批准经营融资租赁业务的单位所从事的融资租赁业务，无论租赁的货物的所有权是否转让给承租方，均按《营业税暂行条例》的有关规定征收营业税，不征收增值税。
其他单位从事的融资租赁业务，租赁的货物的所有权转让给承租方，征收增值税，不征收营业税;租赁的货物的所有权未转让给承租方，征收营业税，不征收增值税。
下面举例说明出租方未取得融资租赁权开展租赁业务的会计处理和税务处理。
2007年11月，柯瑞公司(未经中国人民银行批准经营融资租赁业务，属增值税一般纳税人)和乙公司签订了一项租赁合同，由柯瑞公司出资购入设备一台，以租赁方式租给乙企业。
租赁合同规定设备于2008年1月1日运抵乙企业，租赁期为5年，每年年末支付租金35100元，租赁期满设备归承租企业。
2008年1月1日设备运抵乙企业，当日的公允价值为100000元，预计使用5年。
分析：①判断租赁类型：租赁期届满时，租赁设备的所有权转移给承租人，满足租赁新准则第六条第一款的规定，该项租赁应认定为融资租赁。
②由于该项租赁合同规定设备的所有权最终转移给承租企业，按税法规定，柯瑞公司的此项租赁行为应纳增值税。
在纳税义务时间的确认上，根据《增值税暂行条例实施细则》的规定，对于采取赊销和分期收款方式销售货物，为按合同约定的收款日期的当天。
③租赁内含利率为22.3%(计算过程略)。
会计实务：融资租赁情况下出租方的财税处理
融资租赁情况下出租方的财税处理融资租赁是指具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。
融资租赁业务的征税规定，根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）文件规定：“经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委批准经营融资租赁业务的机构从事的融资租赁业务，以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值）减去出租方承担的出租货物的实际成本后，其余额将作为营业额。
以上所称出租货物的实际成本，包括由出租方承担的货物的购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费和贷款的利息（包括外汇借款和人民币借款利息）。
”根据《营业税税目注释》（国税发［1993］14号）的规定，融资租赁业务属于金融保险业税目，税率为5％。
在纳税义务的确认上，根据《营业税暂行条例》第九条的规定：“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。
”举例说明如下：鑫鑫租赁公司，经原国家经贸委批准从事融资租赁业务。
2002年12月28日购进一台设备，出租给国内企业大诚公司。
购进该设备价税合计成本200万元，并支付安装调试费2万元、运输费2万元，设备贷款利息3万元，该设备入账价值207万元。
租赁合同规定：起租日为设备运抵承租企业之日即2003年1月1日，自起租日起每年年末支付租金64万元，租期四年。
租赁期满时，大诚公司享有优惠购买该设备的选择权，购买价为500元，估计该日租赁资产的公允价为5万元，租赁内含利率为9.09％。
鑫鑫公司采用直线法确认本期应分配的未实现融资收益。
要求作出鑫鑫公司的账务处理。
第一步判断租赁类型：购买价500元仅为公允价值50000元的1％（低于5％的要求），满足《租赁准则》第七条第二款的标准，因此鑫鑫公司应当将该项租赁确认为融资租赁。
第二步计算租赁开始日最低租赁收款额及其现值和未实现融资收益：①最低租赁收款额＝租金×期数＋行使优惠购买选择权支付的金额＝640000×4＋500＝2560500（元）；②根据租赁内含利率的定义，租赁内含利率是在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产原账面价值的折现率。
出租人经营租赁会计处理分录
出租人经营租赁会计处理分录出租人经营租赁时，需要进行会计处理，以准确记录租赁业务的发生和影响。
下面将详细介绍出租人经营租赁时的会计处理分录。
1.租赁收入的会计处理：出租人通过出租房产或租赁设备等方式获得租金收入。
在企业会计中，租金收入属于营业收入，需要通过以下分录进行会计处理：借：应收租金贷：租赁收入2.押金的会计处理：在租赁开始时，出租人通常会要求承租人支付押金。
押金通常用于弥补承租人在租赁期间可能造成的损失。
出租人需要对押金进行会计处理：借：货币资金贷：其他应付款3.房产或设备的会计处理：出租人经营租赁时，可能会涉及出租房产或设备等固定资产的使用权。
在此情况下，出租人需要将这些固定资产从固定资产账户转移到租赁固定资产账户，以记录租赁相关的固定资产：借：租赁固定资产贷：固定资产4.牵涉到的费用的会计处理：出租人在经营租赁过程中，可能需要支付一些费用，例如房产维修费、设备维护费等。
这些费用属于经营费用，需要通过以下分录进行会计处理：借：费用贷：货币资金/应付账款5.折旧费用的会计处理：出租人拥有的租赁固定资产在使用过程中会发生折旧。
折旧费用是租赁业务中的重要一环，需要通过以下分录进行会计处理：借：折旧费用贷：累计折旧6.逾期租金的会计处理：如果承租人未按时支付租金，出租人可以根据租赁合同的约定收取逾期租金。
逾期租金通常需要通过以下分录进行会计处理：借：逾期应收租金贷：应收租金7.退还押金的会计处理：如果租赁期满或租赁合同解除后，承租人没有违约行为，出租人需要将之前收取的押金退还给承租人。
押金退还需要通过以下分录进行会计处理：借：其他应付款贷：货币资金以上是出租人经营租赁时的会计处理分录。
在实际操作中，出租人应根据具体情况和会计原则进行会计处理，并保持记录的准确性和及时性。
同时需要注意，以上分录仅供参考，具体的会计处理应与专业会计师或会计师事务所进行进一步确认。
企业房屋出租的会计账务处理
企业房屋出租的会计账务处理1.由自用房地产或存货转入投资性房地产（成本模式）时：借：投资性房地产（转换时原账面余额）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产、无形资产或开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备【补充1】在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：（1）投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。
比如原来出租的房地产现改为自用房地产；（2）房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；（4）自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地；（5）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
【补充2】由投资性房地产转为自用房地产或存货时：借：固定资产、无形资产（转换时原账面余额）或开发产品（转换时原账面价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备2.一次性收到房屋租金借：银行存款贷：预收账款/合同负债（执行收入新准则，下同）应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税3.如果房屋所在地与机构所在地不在同一县市，需在房屋所在地预缴增值税借：应交税费-预交增值税/应交税费-简易计税贷：银行存款按出租期间分期结转收入借：预收账款/合同负债贷：主营业务收入（以房屋出租为主业，下同）/其他业务收入4.如果房屋所在地与机构所在地在同一县市，直接就不动产出租进行纳税申报借：预收账款/合同负债贷：应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税按出租期间分期结转收入借：预收账款/合同负债贷：主营业务收入/其他业务收入5.不是一次性预收租金按合同约定收取租金（1）先收租金收取租金借：银行存款贷：预收账款/合同负债（执行收入新准则，下同）应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税按出租期间分期结转收入借：预收账款/合同负债贷：主营业务收入（以房屋出租为主业，下同）/其他业务收入（2）后收租金（如每半年收取一次租金）按出租期间分期结转收入借：应收账款贷：主营业务收入（以房屋出租为主业，下同）/其他业务收入应交税费——待转销项税额收到租金或者合同约定收租金日期借：应交税费——待转销项税额贷：应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税收到租金借：银行存款贷：应收账款6.按出租期间分期结转成本（公允价值模式不计提）借：主营业务成本/其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧【附公允价值模式】（1）期末公允价值大于账面价值时借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益（2）期末公允价值小于账面价值时借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动7.房产税会计分录（计提+缴纳）（1）企业按照税法规定计算应交房产税的账务处理：借：税金及附加贷：应交税费——应交房产税（2）企业缴纳当期应交房产税的账务处理：借：应交税费——应交房产税贷：银行存款8.印花税会计分录（计提+缴纳）（1）企业按照税法规定计算应交印花税的账务处理：借：税金及附加贷：应交税费——应交印花税（2）企业缴纳当期应交印花税的账务处理：借：应交税费——应交印花税贷：银行存款9.城建税及附加会计分录（计提+缴纳）（1）企业按照税法规定计算应交城建税及附加的账务处理：借：税金及附加贷：应交税费——应交城建税及附加（2）企业缴纳当期应交城建税及附加的账务处理：借：应交税费——应交城建税及附加贷：银行存款。
中级会计实务——租赁
知识点一租赁概述一、租赁的识别（一）租赁的定义在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。
【理解点】新准则出现后很多之前按租赁进行的事项，现在并不满足租赁定义，所以拿到租赁合同首先要做的就是识别合同中是否包含租赁。
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
【记忆点】租赁合同必须同时满足三个条件：1.一定期间：这个通常情况下都会满足，就是使用期限是多久，一年还是三年等待2.已识别资产：合同标的物是否可识别，是一辆车，还是一栋房屋等（有些就不能识别，看后面具体定义）3.由客户控制该资产的使用权：是否向客户完全让渡了合同期限的使用权，还是能够随时收回等等中级会计实务——租赁所以，一项合同要被分类为租赁，必须要满足三要素：【提示1】属于租赁需要进入资产负债表，不属于租赁不进入资产负债表。
（二）已识别资产如果合同中不存在已识别资产，则无法被分类为租赁，识别资产包括一是对资产的指定；二物理可区分；三实质性替换权。
1.对资产的指定已识别资产通常由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐性指定。
【理解点】合同中通常会明确指明标的物；隐形指定作为一个兜底条款来判断已识别资产【举例理解】甲公司为一家生产石油化工产品的企业与乙铁路局签订了使用乙铁路局10节火车车皮（将火车的货用车厢称为车皮，一车皮就是一节车厢拉的货物量）的5年期合同。
该车皮为罐车，载重量为40吨，专为运输甲公司生产化工产品而设计，未经重大改造不适合其他客户使用。
合同中没有明确指定车皮的序列编号，但是乙铁路局仅拥有10节适合客户甲公司使用的火车车皮。
如果车皮不能正常工作，合同要求乙铁路局修理或更换车厢。
问10节火车车皮是否属于已识别资产？【答案】属于是一项已识别资产。
理由：因为在合同中没有明确指定具体哪10节火车车皮，但是被隐性指定，因为乙铁路局仅拥有10节适合客户甲公司使用的火车车皮，必须使用其来履行合同，乙铁路局无法自由替换该车皮。
出租人对融资租赁的会计处理【会计实务操作教程】
如果存在未担保余值
借：营业外支出 贷：未担保余值
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
出租人对融资租赁的会计处理【会计实务操作教程】 (一)租赁债权的确认 借：长期应收款——应收融资租赁款(最低租赁收款额) 未担保余值 营业外支出(租赁资产公允价值小于账面价值) 贷：融资租赁资产(租赁资产原账面价值) 银行存款(初始直接费用) 营业外收入(租赁资产公允价值大于原账面价值) 未实现融资收益 上述会计处理的结果是，在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日 最低租赁收款额作为长期应收款的入账价值，同时记录未担保余值;将最 低租赁收款额及未担保余值之和与融资租赁资产的公允价值和初始直接 费用之和的差额确认为未实现融资收益。租赁资产公允价值与账面价值 的差额，计入当期损益。按此表述与租赁内含利率的定义相符。 (二)未实现融资收益分配的会计处理 未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。出租人应当采用 实际利率法计算确认当期的融资收益和租金收入。 借：银行存款 贷：长期应收款——应收融资租赁款
租赁业务中租赁开始的会计处理【会计实务操作教程】
其二，初始直接费用是承租人在租赁过程中所承担的一项费用，可以 由当期负担，也可以由后期负担，如果费用较小，应由租赁开始的会计 期间承担，作为当期费用处理；如果费用较大，应由整个租赁期承担， 作为递延费用处理。先通过“未确认融资费用”科目核算，然后在支付 租金的当期，与在租赁期开始日确认的“未确认融资费用”之和按照实 际利率法进行摊销，作为租金费用或利息费用的调整。
三、融资租赁下应收融资租赁款的确定 对出租人而言，在租赁开始日，最低租赁收款额的现值与未担保余值 的现值之和等于租赁资产的公允价值与出租人的初始直接费用之和的折 现率为出租人的租赁内含利率。即用式（1）表示。 最低租赁收款额的现值+未担保余值的现值=租赁资产的公允价值+初始 直接费用（1） 在租赁开始日，确定租赁期开始日的未实现融资收益的金额。未实现 融资收益在数值上等于最低租赁收款额和未担保余值之和与其现值之和 的差额。即用式（2）表示。
会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
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【税会实务】租赁业务中租赁开始的会计处理
一、区分租赁开始日和租赁期开始日的会计处理
租赁开始日是指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。
在租赁开始日，承租人和出租人需要判断租赁类型是属于融资租赁还是属于经营租赁，需要确定在“租赁期开始日”有关项目（如租赁资产的公允价值）应予以确认的金额，同时，需要确认在租赁谈判和签订协议过程中发生的可直接归属于租赁项目的一些费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费和谈判费等初始直接费用。
租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。
在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。
初始直接费用是在“租赁开始日”发生的，“租赁开始日”早于“租赁期开始日”，因此，初始直接费用的入账时间不能在租赁期开始日。
换句话说，在租赁开始日所发生的初始直接费用不能等到租赁期开始时才能入账，必须按照实际发生的日期进行账务处理。
二、承租人初始直接费用的处理
在租赁开始日，由承租人负担的在租赁谈判和签订协议过程中发生的直接归属于租赁项目的初始直接费用，在经营租赁的情况下，如果初始直接费用金额较小，承租人应当将其直接计入当期损益，其账务处理为，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目；如果初始直接费用金额较大，应当作为递延资产处理（资本化），其账务处理为，借记“长期待摊费用”等科目，贷记“银行存款”，而后“长期。