物业前期介入全过程控制要点

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小区物业前期介入重点注意内容(5篇模版)

小区物业前期介入重点注意内容(5篇模版)

小区物业前期介入重点注意内容(5篇模版)第一篇:小区物业前期介入重点注意内容小区物业前期介入重点注意内容小区物业前期介入重点注意内容1、物业用房的预留位置(物管楼、垃圾房、洗手间、信报箱、公共告示栏);预留大空调外机位置;底层户型窗户内应预先装好防盗网。

2、小区人车分流、出入口设置、空调主机安装位置及空调滴水管。

3、外墙、铝合金窗、顶层排烟管口、伸缩缝、卫生间、中庭花园等容易发生渗漏的问题。

4、入户门应在交叉施工期间做好成品保护、大堂应设置无障碍通道、公共楼梯的感应灯应采用声光控。

5、尽可能种植一些不同季节开花的品种,以保证小区有四季花开的效果。

乔灌木栽植应防止长满下水道,以防造成沟渠破损、管道开裂,排水排污受阻,给后期管理带来了诸多不便。

绿化取水点的位置应安全不可出现喷头高高凸起,可设小水池还可以保洁取水;园林工程施工应先绿化后景观。

6、尽量减少外墙外凸平台不利清洁;楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦,防污渍)各楼层垃圾桶的设置是否合理,楼层清洁用水是否方便,是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等。

7、各种监控镜头的设置位置是否足够和合理,能否有效的控制商场人员进入住宅小区。

尽量不要配置有安全隐患又没有专人管理的深水池、秋千、转盘、高低杠杆等健身设施和器械。

打孔和装修时要注意了解:哪些是整体混凝土墙,哪些是空心砖墙,墙体、天花、地面在哪些位置有管线。

8、售楼形象方面(1)要注意售楼处、样板房的管理与检查,规范服务标准,建立良好的物业形象,促进房产销售。

(2)提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料,对销售人员进行物业管理基础培训,物业管理统一对外口径,现场集中解答业主对小区物业管理方面的咨询与疑问。

(3)审核售楼说明书、媒体广告和房地产销售合同,对不利于物管的条款和承诺应建议删除或修改,以免带来后患(如买顶楼可送旁边空置拐角,空置拐角是属于本单元的全体业主的;近期买房可以免1000元物业费;停车费业主可以不交等)9、注意收集复印所有施工单位、供应商、安装单位的保修协议、维修保证金等书面,以及资质、合格证明、单位地址、联系电话等。

物业前期介入承接查验过程控制

物业前期介入承接查验过程控制

本指引的编制旨在国家相关规范的基础之上,总结前期物业接管,后期物业管理积累的经验,并从后期维护、使用及方便客户的视角提出规划 设计要求, 前置性参预规划设计, 提高住宅产品的合用性以及降低后期物业维护成本与管理难度, 避免重复性浮现规划、 设计、 施工等问题和缺陷。

合用于所有新项目.工作内容 负责本标准的审批,并对物业前期介入提出的设计或者施工缺陷的意见和建议予以回复。

负责本标准的编制、修改和发布。

负责按照本标准在前期介入的各个阶段与地产公司设计部、工程部、项目部进行对接和反馈,并跟踪落实。

部门/岗位工程部 物业维护管理部 各项目物业服务中心1 1. 小区设备房优先考虑集中规划设计,便于后期维护与管理;2. 设备房内墙面土建装饰基本要求:设备房名称墙面要求地面要求顶棚要求水泵房 1.8 米高墙砖铺设,外墙施满铺防滑地砖外墙施工墙面涂料工艺要求工墙面涂料工艺要求电梯机房内墙打磨,套白,涂料两地面水泥收光,打磨,地打磨,套白,涂料两遍。

遍坪漆控制中心 1.2 米墙砖,外墙施工墙面地面素水泥收光,安装防外墙施工墙面涂料工艺要求涂料工艺要求静电地板配电室内墙打磨,套白,涂料两地面水泥收光,打磨,地外墙施工墙面涂料工艺要求遍(涂料要求为白色) 坪漆 (考虑前期设备房均在地下室,饱和空气在墙面凝结,如用内墙施工工艺及要求,基本上交付后墙面全部起皮发霉) 。

3. 照璀璨度合理,主要关注是否有照明死角,影响检修,控制回路分维修及日常巡检 2 回路控制,所有设备房应配置应急照明灯。

4. 通风良好,机房的温度要求在 40 度以下,湿度在 80%以下,电梯机房必须安装空调设备及安装时控器控制换气扇强制对流降温措施;5. 防鼠,门坎加高防鼠及小动物进行机房(高度在 50cm) ,可采用抽插式挡板。

6. 标识清晰明朗(名称标识、状态标识、流向标识、警示标识和参考标识)符合集团VI 要求;7. 设备房内应设置维修所需的单相插座.8. 设备房内接地网要可靠,接地阻值不大于 1 欧姆,接地测试点清晰明了;应首先考虑明装接地带。

3张表格!浓缩物业前期介入全过程控制要点

3张表格!浓缩物业前期介入全过程控制要点

3张表格!浓缩物业前期介入全过程控制要点第一阶段:项目立项至规划总图确定期间实施时间控制要点实施内容取得土地使用权以后二个月内在开发商取得土地使用权以后二个月内,物业服务人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。

地理位置:项目所处的位置。

治安情况:周边大环境的治安情况(周边农民房是否多、出租房是否多、住宅小区),该周边治安案件发生的形式,管辖区域派出所的位置。

交通情况:现在能够到达项目的公共交通工具,预计以后业主可能需要的交通工具。

其他方面:项目内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化,考虑以后湖泊的安全措施,山体的消防、滑坡、防蛇等隐患;周边是否有对项目有影响(噪音、水质、气味等)的工厂;周边的日常生活配套情况(餐饮、商场、银行、邮政等)。

地产成立项目组相互信息的交流跟进。

知会地产该项目物业的对接人员。

概念性在新项目地产立项以后,需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟在设计时地产与物业讨论:安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设图纸出来以后通,并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。

置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。

闭路监控系统:保持夜间的效果能够清晰,对重要镜头能够录像,使用硬盘录像机,能够保存一周时间。

进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。

停车场系统:小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。

设计时应该实现人车分流;车辆出入口需图像对比系统,需要收费的出入口,软件应该保证;在条件允许的情况下,住户车辆和外来车辆应该分开管理;出入口无人值守的地下停车场,需要安装红外报警,防止人员进入。

临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识(电子显示屏)。

怎么掌握物业前期介入全过程控制要点讲解

怎么掌握物业前期介入全过程控制要点讲解
项目开盘前半(或年根据营销要求)
管理方案包括四部分内容:项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及服务中心组织架构。
1、根据项目定位及目标客户群体特征,确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位,同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整;提出的服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、、3.
按照要求进行对接。
配套设施:非机动车停放点、公共洗手间
督促设置,尤其是公共洗手间(外包单位使用、业主使用)。
第二阶段:开发建设至项目开盘期间
实施时间
控制要点
实施内容
项目图纸确认以后
需要地产提供项目参数
要求地产提供:占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、住户户数、车位数量、房屋类型
电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、
地产成立项目组
相互信息的交流跟进。
知会地产该项目物业的对接人员。
概念性图纸出来以后
在新项目地产立项以后,需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通,并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。
在设计时地产与物业讨论:安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响,考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响,考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。
学校一般设置在小区边,同时靠近公路,减少学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭范围内,设置在公共区域,而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置,小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。

新项目物业管理前期介入方法和过程控制

新项目物业管理前期介入方法和过程控制

新项目物业管理前期介入方法和过程控制概述随着城市的发展和建设,新项目的物业管理在整个项目的运行和发展中扮演着重要的角色。

本文将介绍新项目物业管理的前期介入方法和过程控制,帮助项目团队更好地规划和管理物业。

前期介入方法1. 调研和分析在新项目物业管理前期介入过程中,进行调研和分析是至关重要的一步。

通过对项目所在区域的市场情况、竞争对手和目标用户群体进行调研,可以为物业管理的定位和服务内容提供有价值的参考。

2. 制定物业管理计划在调研基础上,制定详细的物业管理计划是必不可少的。

物业管理计划应包括物业服务的范围、管理人员的职责和岗位划分、工作流程和标准操作程序等内容。

同时,还应考虑业主委员会或业主代表的参与,确保物业管理计划符合项目业主的期望和需求。

3. 建立组织架构和人员队伍在物业管理前期介入过程中,需要建立适合项目规模和特点的物业管理组织架构和人员队伍。

这包括确定物业管理总部和分支机构的设置,明确各级管理岗位和职责,并通过招聘、培训等方式,建立专业化的物业管理团队。

4. 配置物业管理系统为确保物业管理的高效运作,需要引入合适的物业管理系统。

物业管理系统可以包括信息管理系统、设备维修保养系统、安全监控系统等。

通过系统的配置和使用,可以提高工作效率,实现信息共享和数据分析,提供更好的物业管理服务。

5. 建立沟通机制在物业管理前期介入阶段,需要建立起与项目业主、设计单位、监理单位等各方的沟通机制。

通过定期召开会议、建立联络人员等方式,及时沟通项目进展、解决问题,确保项目的顺利进行。

过程控制1. 项目启动和组织项目启动是物业管理前期介入的重要阶段。

在项目启动阶段,需要明确项目的目标和范围,制定详细的项目计划,明确各项工作的任务和时间节点,并建立项目组织架构和人员队伍。

2. 资源调配和管理在物业管理前期介入过程中,需要合理调配和管理各种资源。

包括人力资源、物质资源、财务资源等。

通过妥善调配和管理资源,可以提高物业管理的效率和质量,满足项目的需求和目标。

物业管理前期介入方案

物业管理前期介入方案

物业管理前期介入方案一、前期准备工作1、了解物业基本情况在物业管理公司介入前,需要对目标物业的基本情况进行充分了解。

这包括了解物业的建筑结构、规模、业主结构、管理体系、运营状况等。

通过这些基本情况的了解,可以为后续的管理工作提供有力的依据。

2、与业主进行沟通在介入前,物业管理公司需要与业主进行充分的沟通。

这包括了解业主的需求和期望,以及他们对目前物业管理状况的评价和意见。

通过与业主的沟通,可以更好地把握业主的需求,并为后续的管理工作做好准备。

3、团队建设在介入前,物业管理公司需要组建一个专业的管理团队。

这个团队需要包括房地产管理、运营管理、维修管理、财务管理等专业人才。

这些人才应该具有丰富的管理经验和专业知识,能够对物业进行全面的管理和运营。

4、制定管理方案在了解物业基本情况和业主需求的基础上,物业管理公司需要制定一份符合实际情况的管理方案。

这个方案应该包括管理的目标、任务、组织结构、管理流程等内容,并且需要与业主进行充分的沟通和协商,以确保管理方案的可行性和合理性。

二、管理工作开展1、建立信息平台为了更好地管理和运营物业,物业管理公司需要建立一个完善的信息平台。

这个平台应该包括物业的基本信息、业主信息、维修信息、运营信息等内容,并且需要建立合理的信息管理和传递机制,以便及时准确地获取和传递各种信息。

2、完善管理体系为了更好地管理物业,物业管理公司需要对物业的管理体系进行完善。

这包括建立合理的管理结构、制定科学的管理政策、建立健全的管理流程等内容。

通过这些措施,可以更好地对物业进行全面的管理和运营。

3、加强服务意识为了更好地满足业主的需求和期望,物业管理公司需要加强服务意识。

这包括提高服务质量、建立完善的服务体系、加强服务培训等内容。

通过这些措施,可以更好地满足业主的需要,提升物业的管理水平。

4、改善运营状况为了提升物业的运营状况,物业管理公司需要通过改进管理方式、优化运营流程等措施,来提高物业的运营效率和效益。

物业项目早期介入的工作内容(重点、难点)

物业项目早期介入的工作内容(重点、难点)

物业项目早期介入的工作内容(重点、难点)物业项目早期介入的工作内容(重点、难点)物业项目可行性研究阶段的早期介入(一)介入形式物业服务企业在项目立项阶段获取项目信息,组织相关人员对项目的整体设想和建设思路、周边情况、项目定位等进行分析、评估,就项目的物业服务进行总体策划。

(二)工作内容及要点(1)了解项目的周边环境。

(2)协助建设单位评估项目所需相关配套设施。

(3)向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告建议。

(4)设计与客户目标相一致并具备合理性价格比的物业服务框架性方案。

(5)推选知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目早期介入工作。

(6)可行性研究是项目开发建设的前提,物业服务企业就项目定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理运作模式提供专业意见,帮助建设单位更准确地进行市场定位,提高项目的性价比。

物业项目规划设计阶段的早期介入(一)介入形式组织结构、设备专业人员参与项目规划设计沟通会.从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度,对设计方案提出意见或建议。

(二)工作内容及要点(1)获取项目规划资料。

(2)就项目的结构布局、功能方面提出建议。

(3)就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议。

(4)就项目设备设施的设置、选型及运营、维护等方面提供改进建议。

(5)就物业管理用房、社区活动场所、公建配套等公共配套建筑、设施、场地的设置和要求等提出意见。

(6)收集对建设单位规划设计的建议,整理成项目建议书并跟进落实。

(7)所提出意见和建议应体现专业性,并符合有关法律、法规及技术规范的要求。

(8)从确定的目标客户的角度考虑问题。

在设计上,比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力,使业主、建设单位与物业服务企业的目标利益相统一。

(9)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划的内容和思路,保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。

物业项目施工建设阶段的早期介入(一)介入形式此阶段主要是安排工程技术人员驻场,对施工中的项目进行巡查、了解、记录,并就有关问题提出建议。

物业管理前期介入工作要点

物业管理前期介入工作要点

物业管理前期介入重点工作物业管理的前期介入,可以从未来物业服务和用户使用的角度为开发建设单位提出专业的物业使用、服务建议,帮助开发商更好地完成物业的建设期工作,针对交付使用后的物业营运、物业自身价值的升值奠定良好的基础,实现前期建设与后期服务的无缝衔接。

为此,针对“(项目名)”项目我司在前期介入工作中将从工程和物业两方面开展工作:一、工程服务内容1、协助甲方提出使用功能的专业修改建议意见。

2、协助甲方对主要设备设施的选型、使用提出建议。

3、跟踪施工阶段设施及设备的安装及调试,尽可能消除物业建设过程中可能出现的隐患。

4、先期掌握和熟悉设备、设施的操作方法和性能,为今后的管理积累技术资料。

5、协助甲方竣工验收,搞好工程收尾,整理移交竣工资料、办理移交手续。

6、按照国家相关技术标准、规范、规程,进行初期预验收,为接管验收做了有利的铺垫。

<一>.具体内容定期与开发商工程师召开工程会议1、对物业的建筑提出意见和建议➢人流和车流导向➢监控和消防中心的设置➢公共区域装饰益于维修和清洁➢管理用房适合位置和配备➢垃圾房设置➢信报箱设立方便使用和管理2、对物业的机电设施提出意见和建议➢对各类机电设备系统设计参数提出合理建议➢对机电设备选型提出合理建议3、对物业的智能系统提出意见和建议➢红外报警系统(重点配置点)➢消防报警系统➢防盗监控系统(安全可靠)➢可视对讲系统➢园区广播及应急广播系统4、跟进物业建筑施工和设备安装过程➢了解隐蔽工程➢协助跟踪检查工程质量➢在交楼前先作验收,并将发现问题汇报甲方<二>.设计介入楼宇的设计人员通常在设计过程中,从整体上的把握考虑较多,诸如楼宇的外观及主要结构。

因其没有具体管理楼宇的经验,因此对楼宇的设计细节上难以做到既符合物业的整体布局和经营时的具体需求,又便于物业管理公司有效的管理。

基于上述考虑我们将从以下几点提出意见和建议:➢变配电室布置、自动化运行➢节能降耗、环保低碳➢建筑结构及人流、车流导向➢监控和消防中心集中➢公共区域装饰易于维修保养➢设备机房标准化➢管理用房适合位置和配备➢垃圾房设置问题<三>.设备设施安装的介入物业的设施、设备多,安装合理,布局得当,可避免物业竣工交付使用后一些不必要的变动。

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  3. 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接,如车库、会所权属,收益分配等。《临时管理规约》与《前期物业管理服务合同》相关条款约定一致性。《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签,会签完毕组织签署合同,安排业主临时公约印刷。
整个阶段
前期介入的跟进和落实
信息栏
在主要出入口设置信息公布栏,在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。
非机动车
合理设置非机动车存放点,最好设置在安全员固定岗位附近。
小区清洁设施
1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱(桶),包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口,容量适当,方便投放,不影响附近住户的生活,外观与小区风格相匹配,易维护。
按照物业前期介入关注点的要求,督促地产进行实施。
水电气配套
1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。
2.电表容量与实际负荷相匹配。物业管理圈。写字楼、商铺按销售单位配置电表;每层或围合设工作插座和开关。
3.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。
4.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配,根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。
项目图纸出来以后
垃圾房位置、垃圾桶位置设置
设置时考虑垃圾房的异味不影响住户,方便清运、有排水管道。在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置,尽量不要房屋设计好以后再根据现场情况选择位置。
雨水收集
对于山体项目、并且有水景的项目,期望能够设置雨水收集系统,节约费用。
水景设计、水质处理
考虑人工湿地的循环部分。
给排水系统
知会地产该项目物业的对接人员。
概念性图纸出来以后
在新项目地产立项以后,需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通,并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。
在设计时地产与物业讨论:安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
通常设置在单元门附近。
巡更系统:对于比较固定的巡更点,用巡更系统。
一根巡更棒一般可以设置40-60个点
内线电话:小区达到一定的规模,需要使用内线电话。
设置位置:重要设备房、管理用房、服务中心、值班室、电梯机房、安全岗位等。
人行防范要求、人员流向:综合考虑小区的实际情况,控制人员出入口设置的数量,尤其是分期开发的小区,以后不开启的消防门,前期一定不能开启,否则以后很难关闭。
5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。
供配电系统
1.变压器房设置独立通风系统,有变压器温度自动控制;低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备;变压器超温报警信号连接到中心。
2.发电机油箱的进油口设置在装卸位置,方便加油;油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。
3.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置,有水位标识。
周界红外报警系统:红线边的围墙需要设置,报警能够联动配套设备。
小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉,避免盲点。
对讲系统:所有住户家需要设置住户对讲,可依据实际情况设置成可视和非可视。
单元门、苑门处需要设置对讲,方便住户家开门。高层楼层电梯厅处设置。
电子显示系统:项目依据实际情况确定是否设置。
3.道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的两旁,同时定做成铸印该项目名称字样的井盖,目的提高质量、便于维护管理,体现万科精致管理。
道路
1.路面砖防滑;人行路芽为凹陷式排水沟,水泥上面铺设黑色鹅卵石。
2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。
3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。
考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。
管理用房:服务中心、培训室、仓库、操作间、值班室
食堂、宿舍
位置和面积的确定。
食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响。
配套用房:居委会、社康中心等
按照要求进行对接。
配套设施:非机动车停放点、公共洗手间
督促设置,尤其是公共洗手间(外包单位使用、业主使用)。
第二阶段:开发建设至项目开盘期间
明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流,车辆出入口在红线范围内尽量少设置,出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积,方便车辆的有序进出。
商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题:考虑商铺、学校噪音对小区的影响,考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响,考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。
给排水系统
1.水泵房控制柜与水泵隔离,柜底高出地面20公分以上。
2.水池水箱设水位标识,高低水位声光报警信号连中心,检修爬梯,排水管径大于80,水池底做坡面,最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑;进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。
3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门,水表、阀门侧装活接。
物业前期介入全过程制要点
第一阶段:项目立项至规划总图确定期间
实施时间
控制要点
实施内容
取得土地使用权以后二个月内
在开发商取得土地使用权以后二个月内,物业服务人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。
地理位置:项目所处的位置。
治安情况:周边大环境的治安情况(周边农民房是否多、出租房是否多、住宅小区),该周边治安案件发生的形式,管辖区域派出所的位置。
交通情况:现在能够到达项目的公共交通工具,预计以后业主可能需要的交通工具。
其他方面:项目内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化,考虑以后湖泊的安全措施,山体的消防、滑坡、防蛇等隐患;周边是否有对项目有影响(噪音、水质、气味等)的工厂;周边的日常生活配套情况(餐饮、商场、银行、邮政等)。
地产成立项目组
相互信息的交流跟进。
临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识(电子显示屏)。
门禁系统:小区主要部位设置,卡的挂失量应该与小区的总容量匹配,建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内。
安装位置:小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅(建议最好设置成控制电梯按钮)、天台门、会所门等公共通道处。
管理费测算:首先确定服务中心各类人员编制,对管理成本进行测算,确定每年总的管理成本,根据项目档次设定管理费标准,测算服务收入,服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。
在开盘前一个月准备前期物业管理服务合同及临时管理规约。
1、根据项目定位及目标客户群体特征,确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。
实施时间
控制要点
实施内容
项目图纸确认以后
需要地产提供项目参数
要求地产提供:
占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、
住户户数、车位数量、房屋类型
电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、
项目开盘前半年(或根据营销要求)
管理方案包括四部分内容:项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及服务中心组织架构。
4.水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。
5.水表房应有地漏排水;地漏排水管直径不能小于50毫米,排水管设置检查口。
6.水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。
7.水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置,水池、水箱的盖板为不锈钢设置,且需上锁。
8.地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀;水池、水箱均应有透明水位标识;同时,应有超高、超低水位声光报警信号到中心。
闭路监控系统:保持夜间的效果能够清晰,对重要镜头能够录像,使用硬盘录像机,能够保存一周时间。
进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。
停车场系统:小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。
设计时应该实现人车分流;车辆出入口需图像对比系统,需要收费的出入口,软件应该保证;在条件允许的情况下,住户车辆和外来车辆应该分开管理;出入口无人值守的地下停车场,需要安装红外报警,防止人员进入。
围墙护栏、支持杆
1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥(可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低),材料考虑容易替换或免维护。
2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。使用钢筋的围墙,直径应该大于14厘米。
3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。
4.围墙安装防爬网。
外立面管道、栏杆
1.建筑外立面管道、空调百页(架)、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。
2.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。
沟渠井盖
1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖,便于检修移动,盖板材料考虑容易替换或免维护。
2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用,建议采用重型铸铁、混凝土板材料。
3.岗亭设置通透,方便观察来往车辆和行人,岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。
4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统,提高车辆管理安全系数。
5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头,刷卡处设置伸缩防水雨棚。
6.地下车库设置足够大的消防沙池,车库出入口坡道制作防滑槽。
7.车库照明为多路或分级控制,如全开、局部开,减少耗电。
学校一般设置在小区边,同时靠近公路,减少学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭范围内,设置在公共区域,而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置,小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。
服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
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