浅析中国房地产业发展趋势

浅析中国房地产业发展趋势
房地产具有特殊的产品特征，除经济功能--创造价值、投资、融资外，还有社会功能，即保障生活、提供景观、构筑和谐社区，而且其产业发展更是直接关系到国家金融安全、关系到整个国民经济的健康运行和长期平稳发展。

因此，中国房地产业走向何处、趋势如何已成为社会各界关注的焦点问题。

一、中国房地产业在国民经济中的地位及作用
有人说“中国的宏观经济能否保持平稳较快的增长态势，成也房地产，败也房地产”，更有人称“中国房地产绑架了中国经济”，无论上述说法是否成立，房地产业的发展对中国国民经济的稳定与发展至关重要，是一个不争的事实。

(一）房地产业已成为国民经济的支柱产业之一
房地产业在国民经济链条中处于中间环节，对关联产业产生需求。

房地产业产业链较长、波及面十分广阔。

房地产业不仅关联到机械设
备制造业、建筑材料及其他非金属矿物制品业、农业、化学工业及石油加工业、采掘业；而且与金融保险业、社会服务业、商业、邮电运输业等产业密切关联。

据估算，每100元的房地产需求大约会带动关联行业215元的需求，也就是说，加上房地产自身需求，每100元的房地产需求会影响到整个国民经济的315元总产出。

房地产投资成为全社会固定资产投资的重要组成部份。

作为全社会固定资产投资的一部分，房地产开发投资快速增长，从1986年的01亿元增加到2004年的13158亿元，18年间增长130倍，年均增长31.1%，明显高于同期全社会固定资产投资18.9%年均增速。

2005年上半年.房地产开发已完成投资6193亿元，同比增长23.5%。

由于房地产开发投资持续快速增长，其占全社会固定资产投资的比重从1986年的3.2%上升到2004年的18.8%，己成为影响固定资产投资规模和速度的重要力量。

房地产投资对我国经济增长的贡献率逐步提高。

1997年，扣除土地购置费后的房地产开发占国内生产总值的比重为3.9%，2004年提高到7.5%。

1997年到2004年间，扣除土地购置费后的房地产开发的增量占GDP增量的比重达到11.6%，即房地产开发对GDP增长速度的贡献率为11.6%，这还不包括房地产对其他产业以乘数效应产生
的间接拉动：
(二）房地产对全社会消费影响较大
国家城镇注房制度改革的进一步深化，银行个人购房按揭贷款业务的大力推出等一系列政策变化激发了长期被压抑的购房需求，住房消费暴发性释放；工业化和城镇化发展，城镇人U持续增加，房地产需求不断加强；大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求放大；个人购房支付能力的增强；加上利益驱动下的投机行为等的共同作用，房地产市场需求旺盛，价格快速、逐年攀升_-从2001年开始，全国商品房和商品住宅平均销售价格分別每年上涨14.4%和15.2%u2005年上半年，商品房和住宅平均销售价格就分别同比增长8.9%和11.3%。

房地产需求大增和价格大幅上扬大大刺激和增加了住房消费。

同时，住房消费也使得相应的管理费、水电燃料费增加，还带动了建筑装饰用品、耐用消费品等的消费。

此外，房地产的建设还增加了就业岗位，增强了建筑丁_人的日常消费能力。

但房地产业的红火也是把n双刃剑n，住房消费额占个人收入的比重巨大，居民其他消费支出
被大量挤占，社会其他消费受到很大的负面影响。

(三）房地产业与金融关系越发紧密
据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中”定金和预收款n占总资金的43.％、房地产开发企业自筹资金占总资金的30.39K银行贷款占总资金的18.4%。

但房地产幵发资金中，企业S筹资金主要由商品房销售收人转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，大约70%来自银行贷款；"定金和预收款"有30%的资金来自银行贷款。

依此计算，房地产开发资金中使用银行贷款的比重约60%左右。

而房地产周期比较长，不具有流动性，且受整个宏观经济、利率水平、物价水平、和其他金融资本及固定资产价格起伏的影响。

因此，银行给房地产项目的融资或者给居民按揭贷款都是较长期的，易造成高度的流动性风险。

流向房地产的信贷过多可能会危及银行体系的健康和稳定，对整个社会信用支付系统形成很大冲击。

二、近期宏观经济环境对房地产业的影响
自2003年以来，宏观经济环境的变化和国家一系列调控政策的出台，深刻地影响了我国房地产业的发展，其中货币政策的调整、财政政策的改变、产业政策的改革及演化,直接改变了房地产市场的运行基础和发展轨迹。

1、货币政策调整对房地产的影响
近几年，利率过低、投资渠道单一，国内大量储蓄资金以及闲散资金纷纷流人房地产市场。

银行贷款门槛较低，房地产金融支持力度逐年加大，投人房地产的资金逐级放大，房地产市场呈现资产价格膨胀态势。

宏观调控以来，国家采取上调个人住房公积金和商业贷款利率、上调银行存款准备金率、提高第二套及第二套以上房屋贷款首付款比例等紧缩措施，提高了住房消费信贷门槛，房地产的投机行为得到了有效的控制，中国房地产市场开始变得理性起来。

同时，人民币升值预期使国际热钱大量流进中国部分热点城市的
房地产市场，成为抬高房地产价格的重要因素。

而国家在进行人民币汇率改革时严格遵循主动性、可控性、渐进性，使外界很难预期人民币升值水平，逐步释放人民币升值压力，使国际游资在楼市投机操作的交易成本高昂，大大降低了国际游资兴风作浪的可能性。

2、财政政策改变对房地产的影响
长期以来，我国地方各级政府均有不同形式的举债行为，所负债务主要用于基础设施建设，且规模呈加速上升趋势，为房地产业的蓬勃发展提供了强有力的支撑。

但随着地方政府预算内资金的减少，城市开发力度有所下降，部分房地产项目的配套设施建设受到影响，房地产价值空间下降，消费者购买热情也随之下降；同时，城市拆迁规模相应减少,房地产市场的刚性需求随之减小。

此次宏观调控前，鼓励房地产投资的优惠税收政策层出不穷，为房地产的炒作添了“一把火”。

而近日出台的“对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，按其售房收人减去购房价款的差额征收营业税”、“对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收人全额征收营业税”等税收政策，直接打击了房地产市
场的炒作行为。

3、产业政策改革对房地产的影响
过去，有些地方政府追求不切实际的经济增长指标，制订过高的房地产投资计划。

相当一部分城市的房地产开发投资占固定资产投资的比重达到30%左右，个别城市甚至接近60%，造成城市经济对房地产开发投资过分依赖；有些开发企业为追求高额利润，盲目上大户型、高层、高档项目。

宏观调控实施以来，国务院从严格控制土地和规范房地市场秩序两个方面着手，严把土地供应关，从源头对房地产投资进行调控；将房地产企业自有资金占项目总投资的比例提高到30%;加大各地区经济适用住房的供应量；强化行政监管，限制期房的买卖等一系列产业政策的改革举措有效合理引导房地产的开发与消费。

当前，房地产投资增幅正继续回落；部分地区需求偏大的状况有所缓解；商品住房平均价格涨幅回落；房地产信贷增幅放缓；国家房
地产开发综合景气指数自1月份103.44逐渐下降到8月份101.86,2005年房地产市场处于景气下降区间，宏观经济变化产生的市场效应初步显露。

三、房地产业未来的发展趋势
由于行业独特性和对宏观经济的敏感性，房地产业的未来发展将与宏观经济形势和宏观调控的下一步举措息息相关，呈现以下趋势：
第一，外部政策环境仍将有利于行业的发展，但控制投资增长速度的宏观调控近几年不会有太大变化，房地产行业将实现"软着陆"。

作为国民经济的一个支柱，房地产业长期健康稳定的发展不仅体现了改善人民居住条件、全国建设小康社会的要求，也是促进国民经济平稳较快发展的客观需要。

国家必将坚定不移地发展房地产业，做到“有保有压，区别对待”,一方面适度控制投资增长,挤出房地产领域的泡沫，另一方面努力挖掘消费增长的巨大潜力，调整房地产的供求结构，使房地产业的发展与国民经济的发展，与社会经济和社会发展的承受能力及可持续性相适应。

第二，基本住房需求潜力巨大，房地产业发展空间依然较大。

自住型将成为中国经济内需主导的关键着力点，将带动整个房地产市场从过去的高速发展向低速加强、稳步回升阶段转变。

从房屋需求来看，购房需求目前虽已大量释放，但宏观经济总体上好，今后几年GDP 增幅仍可达8%左右，城镇居民人均可支配收入增长9.8%左右，居民收入快速提高为房地产市场的发展提供了收人积累，加上城市化的大力推进和居民改善居住条件意愿的促动，房地产市场的潜在需求仍然巨大。

从市场供给来看，房屋供给在短期内保持上升的态势，出现供大于求的情况；但从长期看，国家对于增量土地控制的作用将逐渐显现，住房用地数量受到一定的限制，房屋供给能力却有限。

第三，行业内整合必将提速，将出现地区寡头垄断经营。

资金和土地是房地产行赖以生存的生产要素，直接关系到房地产企业的生存与发展。

但随着防范金融风险的需要和科学发展的要求，两大要素的获取对现绝大多数中国房地产企业而言将较过去变得困难许多；同时，土地的招标拍卖、生产人力成本的提高、房价趋于平稳等众多因素致使部分房地产企业盈利空间缩小，中小房地产企业将不得不退出房地产市场。

这给那些资金雄厚、运作效率髙的房地产企业腾出了市场空间，为行业整合创造了条件。

徐健
(南京市房产管理局，江苏南京210029)。