深圳前海车辆段上盖物业一期项目分析及定位
地铁车辆段上盖物业开发设计分析
地铁车辆段上盖物业开发设计分析摘要：随着城市可用土地资源的不断缩减，如何进一步提高城市土地资源利用率成为相关人员考虑的重要问题，由于地铁车辆段区域的构筑物相对较少，具有一定的复合利用价值，因此，越来越多的人将关注的目光投向地铁车辆段上盖开发，由于地铁车辆段上盖开发比较特殊，对工程设计的要求也有一些不同之处，基于此，本文以某地铁车辆段上盖物业开发项目为实际案例，深入分析梳理地铁车辆段上盖物业开发设计原则与设计要点，供同业人士参考。
关键词：地铁车辆段；上盖物业；开发设计分析引言目前各个地区都在致力于推进城市化建设，城市土地资源几乎被开发殆尽，为了不闲置每一寸城市土地资源，很多城市都开始进行地铁车辆段上盖物业开发，由于该类开发项目涉及到多方面的问题，所以开展项目开发设计作业时，不仅要重点考虑特点，还要同时兼顾地上地下空间的综合利用，这就要求设计人员首先要充分了解和明晰地铁车辆段上盖物业开发设计的基本原则，也需要通过对实际设计方案的深入分析，梳理和总结该类开发项目的交通消防等各设计环节的侧重点。
1.地铁车辆段上盖物业开发设计原则1.1.空间利用最大化对地铁车辆段进行上盖物业开发，首要的设计原则是对占地进行集约化利用，这也是这项建设任务的初衷。
地铁车辆段分三个组成部分，即落地区，运用库以及连接出入段线，物业开发过程中还须立足于实际，科学分析盖上及盖下的空间分布利用，既要保证地铁正常运转不受影响，还要保证盖上物业开发设计方案的科学合理性，达到最大化利用空间。
1.2.结构经济化以物业开发形式开发地铁车辆段的上盖，主要是开发住宅建筑，要为地铁运行期间的正常通行及检修留出足够盖下空间，同时地铁运行的常态化清洁及巡检也要得到充分保证，这就导致盖下通常会有很高的空间。
而上盖物业开发的主要形式是高层建筑，这就要求开发过程选择最适用的转换层，对设计人员来说难度较大。
所以，工程设计的转换层和柱网设置的合理性就成为关键节点，需要充分保障经济适用性和空间的最大化利用。
前海车辆段上盖设计方案
前海车辆段上盖设计方案
简介
为了更好地利用城市土地资源、提高市民的生活品质，前海车辆段的上空将会建造一座大型建筑物。
本文将介绍该建筑物的设计方案。
建筑样式
该建筑样式以现代化为主，外观采用简洁大方的线条，整体建筑呈弧形，与周围环境协调。
为了提供更好的体验，建筑内部设置了多个功能房间。
建筑功能
该建筑物主要分为两个功能区，一个是商业区，一个是娱乐区。
商业区
商业区主要设施包括各种品牌的商店、超市、餐厅、旅游咨询处等，为游客和居民提供方便快捷的购物体验。
娱乐区
娱乐区主要有儿童游乐区、电影院、健身房、SPA水疗等，满足广大市民的娱乐需求。
同时，建筑采用了智能化设计，例如电梯采用了最新的人脸识别技术，智能化系统可以为顾客推荐商品等等。
建筑构造
建筑总高度为六层，屋顶采用透光材料，同时在两侧增加控制室和种植绿化空间，为城市生态建设做出贡献。
建筑面积大约为1万平方米，建筑设计团队经过多次模拟和计算，确保结构坚固稳定，具有很好的抗震、抗风性能。
建筑主材采用环保材料，符合现代绿色建筑要求。
总结
该建筑物将成为城市里醒目的地标建筑之一，从而吸引更多的人来到前海车辆段。
它是一个现代化的综合建筑，将满足广大市民的各种需求，同时，也可以为城市提供新的发展机遇。
前海车辆段设计方案
前海车辆段设计方案一、项目简介前海是深圳市的一个新兴区域，是中国改革开放政策在特定地区的探索和试点所在。
近年来，前海的经济快速发展，越来越多的企业和人员涌入，因此对基础设施建设的需求变得日益重要。
作为前海区域内的重要交通枢纽，前海车辆段的建设对于这一地区的发展至关重要。
为此，我们提出了以下的设计方案。
二、设计方案1.建设规模前海车辆段建设规模需在200亩以上，能够容纳至少1000辆车辆。
2.建筑设计车辆段设计风格以简约、现代为主，分为内外两部分，分别为停车位和维修区。
停车位要求宽敞、明亮、通风，同时要考虑到车辆的安全。
在停车场的布局上，我们采用了倾斜式停车的设计，既省地，又方便停车。
维修区则需要与停车位分开设计，维修区的建筑要求简单实用，方便维修人员操作，同时要确保安全。
3.设施设计为了保证车辆的安全和便捷性，我们设计了以下的设施：•监控系统：为了防止车辆遭到破坏和盗窃，我们在车库内外都设置了监控系统。
•自动化设备：我们采用了现代化的自动化设备，可以自动为车辆进行维修和修理。
•环保设计：为了环境保护，我们选用了绿色照明系统和太阳能发电系统，减少能源的消耗。
4.安全设计在车辆段建设中，安全至关重要。
因此，我们在设计中考虑了以下的安全措施：•防火措施：车辆段内设有消火栓，同时也安装了防火滑梯，确保火灾时车辆和人员能够迅速地撤离。
•外部围栏：车辆段需要设有高强度的外部围栏，确保内部的车辆和人员不受外界的干扰和危险。
•定期检查和维修：车辆段内的设施和设备需要定期进行检查和维护，确保设施设备正常运行，安全可靠。
三、预计收益通过前海车辆段的建设，我们预计可以带来以下的收益：•缓解停车难问题，提供便捷的停车环境，满足前海地区的停车需求。
•提高前海地区的服务能力和产业水平，进一步推动地区的经济发展。
•节约能源、保护环境，提升社会形象和品牌价值。
四、总结综合以上的设计方案，我们相信前海车辆段的建设能够为前海地区的发展带来全面的益处，同时也能为车辆管理和维修提供基础设施支持，实现停车绿色便捷、节约能源、保障安全的综合目标，带动前海区域经济稳健快速发展。
某地铁路段车辆段上盖物业规划设计方案
某地铁路段车辆段上盖物业规划设计方案概述：随着城市的快速发展和人口的增加，某地铁路段的车辆段上盖物业规划设计方案将成为满足人们生活和工作需求的关键。
本方案旨在充分利用车辆段上盖空间，打造一个集住宅、商业和休闲娱乐为一体的综合性社区，为居民提供便捷的生活服务和良好的居住环境。
1. 建筑规划：车辆段上盖物业将建造多栋现代化高层住宅楼，以满足不同人群的居住需求。
同时，规划包括商业大楼、娱乐设施、绿地广场等。
建筑外立面采用现代简洁的风格，充分结合可持续发展的理念，注重绿化和生态环境的保护，为居民提供一个宜居的社区。
2. 居住区：住宅楼将设置多种户型，满足不同家庭大小和个人需求。
每个住户都将享有阳台或屋顶花园，提供私密的户外空间。
社区内设有配套设施，如健身房、游泳池、儿童游乐区等，满足居民各种生活需求。
同时，社区将设置24小时的安保措施，确保居民的安全和安心。
3. 商业区：商业大楼将设有多个楼层，容纳各类零售店铺、餐饮店、咖啡馆等，为居民提供购物和餐饮的便利。
商业区还将设有会议中心和展示空间，吸引各类商务活动，促进社区经济的繁荣。
4. 娱乐休闲区：社区内将设有休闲娱乐设施如电影院、剧院、儿童游乐区等，满足居民的休闲和娱乐需求。
同时，绿地广场将设置公共活动区域，定期组织户外活动，促进社区居民之间的交流和互动。
5. 交通规划：在车辆段上盖物业规划设计中，交通是一个重要的考虑因素。
规划将设置便捷的人车通道，方便居民行走和车辆进出。
同时，为了减少车辆拥堵和废气排放，社区将鼓励居民使用公共交通工具或步行。
在积极倡导绿色出行的同时，会设有充电桩和共享汽车停车位，鼓励低碳出行方式。
结论：某地铁路段车辆段上盖物业规划设计方案旨在打造一个集居住、商业和休闲娱乐为一体的综合性社区。
通过合理规划建筑布局和交通系统，为居民提供便捷的生活服务和优质的居住环境。
同时，充分考虑绿色环保和可持续发展的理念，打造宜居社区，促进居民的生活质量和社区经济的繁荣。
深圳地铁前海湾上盖物业综合开发(龙海家园),深圳,中国
桃．重 总建 筑 面积 为 国１４ ２．２７５万 ｍ （不 计 车辆 段 建 筑 面 陌 ＿一
职 ），平 均容 积率 为 ２．８。本项 目设计 任务为 １、２、 ３号地块 ，总用地 面积为 １１６，７３３．３５ｍ 。地块处 于
题 。 因 此 ，我 们 将 所 有 的 功 能 点 围绕 着 一 个 巨 大 的
具有中 国景观 暗喻 的花 园 ：修长 的ｌｈ脉 。梯 台式 的 稻 田，薄薄的 轻雾 ……花 园延续 着 ，一 直延伸到 城 市里。将 厚重 的轨道 交通 的上盖 平台转 变为一个 自 然的 、起 伏的 、平缓 的绿 化梯 田，给人 们提供 一个 和 谐 的 居 住 家 园 。
项 目信 息／：深 圳市 地铁 集 团有限 公 ｊ
Ｇｒｏｕｐ Ｃｏ ，Ｌｔｄ．
设计 团队／Ｄｅｓｉｇｎ Ｔｅａｍ：ｌ￣ｔｉｅｎｎｅ Ｔｒｉｃａ 兴 Ｙ￣，／ＪＩＡＮＧ Ｘｉｎｇｘｉｎｇ，Ｌｕｃ Ｎ４ｏｕｚｅ，于 建筑 面ｇｆ ｌＪＦｌｏｏｒ Ａｒｅａ：７０４。Ｏ００ｍ 摄影 ／Ｐｈｏｔｏｓ：张 学 涛／ｚＨＡＮＧ Ｘｕｅｔａｏ
Ｑｉａｎｈａｉ Ｂａｙ Ｍｅｔｒｏ Ｓｅｃｔｉｏｎ”，ｗｈｉｃｈ ｉｓ ａ ｌａｒｇｅ ｓｃａｌｅ
Ｓｉｔｅ １．Ｓｉｔｅ ２ ＆ Ｓｉｔｅ ３：Ｔｈｅ ｏｖｅｒａｌｌ ｌａｙｏｕｔ ａｉｍ ｓ
ｐｒｏｊｅｃｔ ｉｎｔｅｇｒａｔｉｎｇ ｔｈｅ ｍａｉｎ ｐｕｒｐｏｓｅ ｏｆ ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ ｔｏ ｆｏｒｍ ｔｈｅ ｃｅｎｔｒａｌｉｔｙ ｗｉｔｈ “ｇｒｏｕｐ”ａｓ ｔｈｅ ｅｌｅｍ ｅｎｔ
深 圳 地 铁 前 海 湾 上 盖物 业 综 合 开 发 （龙 海 家 园 ），深 圳 ，中 国 ｍ 窿 二ｈ莒
地铁前海湾车辆上盖物业
88
[ UED PERSON ] 十年/都市实践
URBANUS
地铁上盖物业已成为亚洲大型城市土地资源和交通发展矛盾中产生的特殊建设项目。
本项目属国内第一批车辆上盖物业， 在深圳市邻近前海城市中心区的边缘，
具备很高的土地价值， 同时也产生了该项目在城市层面上面临的主要挑战。
2008SHENZHEN METRO QIANHAI BAY ABOVE DEPOT PROPERTY DESIGN, SHENZHEN
地铁前海湾车辆上盖物业
项目名称：地铁前海湾车辆段上盖物业
建筑设计：URBANUS都市实践／刘晓都、孟岩、林海滨、席江、张新峰、张震合作方：北京中外建建筑设计有限公司项目地点：广东 深圳场地面积：55.9ha 建筑面积：334 220m 2
委托人：深圳市地铁有限公司设计时间：2007年3月—11月
89
[ UED PERSON ] 十年/都市实践
URBANUS
本项目遇到的第二个挑战就是车辆的本身流线布局设计已经确认，上盖物业必须在现有的平面的基础上进行设计，这使得上盖的结构极为复杂，同时其承载力也有限。
另一方面由于边缘宅地的开发量，此地铁上盖承载的总建筑总量高达1 400 000m 2，其本身的交通组织也成为了一个重要的课题。
我们的设计策略是将上盖分两层，建筑选择，交通流动的几条带，一方面顺平结构格网的方向，另一方面对下部车辆段轨道系统有一个形象的表达。
A区
loft办公
loft办公
商铺及餐饮
展厅
电影院
幼儿园
餐厅
餐馆
俱乐部（售楼处）
餐厅
咖啡厅
咖啡厅。
某地铁车辆段盖上物业开发项目结构设计与分析
672022.01|图3 高层住宅标准层结构布置图图2 地铁上盖及高层范围示意图（粗框内为高层）经初步计算，本工程存在扭转不规则（考虑偶然件间断和承载力突变共五项不规则，根据《住房城乡建质〔2015〕67号)，本工程结构类型超过现行规范的根据本工程抗震设防类别、设防烈度、结构类型满足第1抗震性能水准的要求，在设防地震下满足第本工程结构构件重要性及可靠性要求，定义底部加强连梁为耗能构件。
根据高层建筑工程抗震设防专项审查意见，对结本工程建立了三个模型，分别为裙房上单塔A模M I D A S软件M i d a s B u i l d i n g2019-S t r u c t u r e M a s t明，两个软件的计算结果基本相近，相差不超过5%。
确认，除车辆段层刚度比较弱，存在承载力突变、车其余各项指标均满足相关规范要求。
关键构件采用两用Y J K软件进行了弹性时程分析，同样采用前述二组人工模拟的加速度时程曲线，其地震加速度时程影响系数曲线与振型分解反应谱法所采用的地震影响剪力的平均值不小于振型分解反应谱法结果的80%，除部分楼层外，时程反应剪力平均值均小于反应谱结地震作用效应取时程法计算结果的平均值与振型分解用Y J K软件进行了设防烈度地震作用下的结构验验算结果表明，X向、Y向各层的中震与小震剪力、倾底剪力均为多遇地震作用基底剪力的2-3倍之间，符墙满足中震完全弹性要求；普通竖向构件满足中震受要求。
因此，各类构件在中震下的受弯、受剪承载力大震的单、双塔模型包络设计。
同时进行了设防烈度用Y J K软件进行了罕遇地震作用下的结构验算，结果表明，X向、Y向各层的中震与小震剪力、倾覆弯力均为多遇地震作用基底剪力的3-5倍之间，符合规足大震受剪不屈服、压弯不屈服要求；普通竖向构件剪不屈服的要求。
因此，各类构件在大震下的受弯、受中震、大震的单、双塔模型包络设计。
同时进行了罕遇用P K P M V3系列软件的S A U S A G E软件进行了罕层的层间位移角均小于规范的限值，满足规范要求。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题分析探讨
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题分析探讨城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计是当前城市规划和土地利用中的热点问题。
随着城市化进程的加快，城市土地资源日益紧张，开发地铁车辆段上盖物业已成为一种经济有效、资源节约的发展模式。
本文将对城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计进行问题分析和探讨。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑可持续发展的理念。
尽管地铁车辆段上盖物业开发有利于地下空间的充分利用，但也需要考虑对周边环境的影响，包括交通、噪音、污染等。
设计方案须充分考虑周边环境和社会影响评价，以及可持续发展的要求，确保项目建设与当地环境协调一致，有效保护环境。
地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑交通出行的便捷性。
地铁车辆段通常位于城市交通要道，因此开发建筑方案需要保证周边交通的畅通，提高地铁车辆段上盖物业的便捷性和连通性，方便市民的出行。
设计方案中需要考虑公共交通和非机动车出行设施，确保周边交通环境和行人通行的便利性。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑功能融合和多元化发展。
地铁车辆段上盖物业的开发建筑应结合商务、办公、住宅等多种功能，实现地上和地下空间的有效融合，提供多元化的城市功能和服务设施。
设计方案应采取灵活多样的功能布局，提高场地利用效率，满足城市居民的多样化需求。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计需要充分考虑风貌和环境美化。
作为城市地标性建筑，地铁车辆段上盖物业的设计应注重建筑外观和周边环境的美化，提高城市形象和品位。
设计方案应注重建筑艺术性和景观绿化，确保项目与周边环境协调一致，提升城市景观品质。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计是一个综合性、复杂性较强的工程项目，需要充分考虑可持续发展、交通便捷性、功能融合和环境美化等多个方面的因素。
只有充分考虑各项要素，并在规划设计中认真细致地加以把握，才能确保项目的顺利实施，为城市发展注入新的活力和发展动力。
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受 CBD 核心物业的价格。多数中小企业
处于发展期，对于居住和工作空间混合 的需求越来越大，顺势而为， SOHO 中 国首次提出“小型办公，居家办公”的 SOHO概念，获得市场追捧。
案例借鉴—SOHO现代城
随着 CBD的发展 , 服务于跨国企业的律师、会计、咨
询、顾问等国际性服务公司对SOHO生活的需求增大
项目属性：以住宅开发为主体的大型城市综合体项目
宗地号 用地性质 用地号码 用地面积 建筑高度 商业 住宅 T201-0071宗地 白地商业开发 4、5、7地块 138592.94 200 51000 223230 T201-0072宗地 上盖商业开发 6、8、9、10 地块 216301.8 120 30100 171900 T201-0073宗地 政策性住房开发 1、2、3、11号地 块 134765.64 120 18000 564000 合计 / / 489660.38 / 99100 959130
办公
商业公寓 酒店 计容总建面
169350
48670 26250 544800
54950
/ / 263050
/
/ / 602150
224300
48670 26250 1410000
项目计算总建面1410000平米，住宅合计约96万平米，商务合计约22.4万平米， 商业合计约10万平米。 综合体意味着项目品质的保证，同时多种物业组合也有利于居住物业的价值挖掘 和提升，有利于卖点的整合和营销；综合体项目将成为前海的一张名片，奠定前 海片区的区域价值。
宅、保障性住宅、学校、幼儿园、市政配套等多种功能的新型的活力之都、
紧缩城市。
案例借鉴—SOHO现代城
SOHO中国的品牌逐步深入人心，SOHO的生活方式 逐步受到CBD先锋人士和都市白领的追捧。
SOHO 现 代 城 处 于 CBD 边 缘 地 段 ， 于 1997 年先行推出。此时，北京 CBD 正处 于发展初期，大型跨国公司的汇聚带动 商务氛围初步形成，为之服务的大量中 小公司迅速崛起。他们的工作或生意行 为与 CBD 有着密切的联系，但又无法承
紧邻火车西站，噪音污染视线干扰，项目整体质素贬损 大体量政策性用房，可能拉低项目档次 紧邻火车轨道及多条市政道路，噪音污染严重 公共租赁住房套型建筑面积小于50平方米，对项目整体形象有一定影响 车辆段上盖物业，在16米板上搭建，建筑规划及高度受限，产品接受度需 经受市场验证
SWOT分析：优势
2002 年前后，北京 CBD 进入迅速 发展期，大批世界 500 强公司和金 融机构业已落户。与此同时，为这 些跨国企业提供高端服务的律师、 会计、咨询、顾问等国际性服务公 司也纷纷进驻。CBD商务氛围愈加 浓厚，高收入群体汇聚。
案例借鉴—建外SOHO
面对CBD 客户群体的变化，SOHO中国在 CBD于2002 年推出第二个综合体 项目“建外SOHO”。
景观条件 ：景观价值不均衡，优势不明显
东面：火车西站及部分住宅小区 南面：有部分大南山景观， 西面：为前海湾，从西侧用地规划来 看，建成后将形成遮挡本案将无海景， 但处于前海湾可提升项目的滨海居住 氛围。 北面：现状为空地，未来为区域规划 绿地，远景可看宝安中心区城市景观
不利因素：景观价值不均衡，优势不明显
根据世联数据平台所知近年将兴建或入市的大型综合体项目有：
项目名称 华润大冲村项目 蛇口海上世界改造工程 金地岗厦项目 水湾村旧改
总建筑面积 136万平方米 100万平方米 107万平方米 23万平方米
预计兴建或入市时间 2010-2012年完成拆迁 2012-2017年完成建设 全部租赁，不对外出售 预计开发周期为5年 2010年入市 2011-2012年入市
1997
发展初期，大型跨 国企业开始集中 迅速发展期，世界 500强和为之服务的 律师、会计、咨询、 顾问等国际性高端 服务公司进驻
中小企业、城市白 领、领先客户
中档
建外 SOHO
2002
CBD 核心 区域
中型企业、跨国企 业高收入人群、先 锋人士
高档
配合CBD的发展周期，先行开发质素相对较差的地块，后期开发质素相 对较好的地块，以实现地块最大价值； 在CBD发展的初期，由于人群相对中端，且区域聚集效应较弱，因此建 议以开发中档物业为主，后期随着CBD人群的变化逐步开发高档物业； 利用先期开发物业建立开发商品牌，为后期开发物业形成溢价。
自 1930 年起，由于认识到功能的 不协调造成了市场的不景气和使 用的不方便，继续建造了大量住 宅和公寓，并在洛克菲勒中心外 围建造了拥有 2153 间客房的希尔 顿酒店，使得功能不协调的局面 大大改观，并给中心带来大量人 流，激发活力。
定位前提
从市场的角度看项目整体属性的价值 从规模指标看——深圳首屈一指的综合体项目
项目四至：项目周边以市政设施、商业服务及仓储物 流用地为主
市政公用设施用地 本 案 商业服务性用地 仓储用地物流园
项目周边主要为规划用地，具体情况如下： 北侧：规划为绿地； 西侧：规划为市政公用设施用地； 南侧：规划为发展备用地； 东侧：距火车西站铁轨大约50米。
周边交通干道分析：处于城市立体交通网络交汇处， 城市交通及城际交通优势突出
SWOT分析：劣势
劣势分析（W）： 车辆段上盖、铁路噪音及高压走廊影响； 车辆段上盖物业属于市场首例，市场接受度有待验证； 前海区域成熟度不高，开发周期； 前海属于市场价值洼地，本案作为片区内形象奠基项目在价值突
破上阻力较大。
SWOT分析：机会
机会（O）： 前海利好规划，提升前海城市地位，促使产业升级，极大的促进了区域 的发展和成熟； 关内土地供应稀缺，本项目作为关内少见的大规模综合物业价值彰显； 立体化捷运系统促进区域的成熟；
谨呈：深圳市地铁集团有限公司
前海车司
项目住宅分析及定位
Part 1
项目分析
项目区位：深圳未来重点发展的核心地区西南角
前海湾车辆段所处的前海片区是深圳未 来重点发展的核心地区，属于深圳5大 城市战略分区之一的西部滨海区（宝安 滨海区和除华侨城以外的南山区）；定 位为以商务服务功能为主的高端服务区， 是深圳建设滨海城区、构建中心服务体 系的重要组成部分。
湾厦海境界
35万平方米
2011年入市
本项目总建筑面积达1409850平方米，其中含住宅959130平方米、办公224300平方米、商业 91100平方米、商务公寓48670平方米、酒店26250平方米，其他（含市政配套及项目配套等） 70400平方米。
通过项目基础指标及入市时间对比可知，本项目以近（计容积率）141万平方米的超大规模将
强化项目的区位价值，将片 区的规划利好贯穿于项目开 发和营销的始终；以区域的 崛起提升项目的价值，增强 客户对项目的价值感知。
劣势（W）： 利用机会，克服劣势
通过区域炒作，提升区域 价值，结合项目作为综合 体的优势，使得项目从区 域价值洼地中跳出，实现 项目的高价值。
威胁（T）：
发挥优势，转化威胁
充分挖掘项目的区域价值和 综合体的城市价值，奠定区 域内的市场地位，弱化政策 性用房对项目的负面影响。
成为深圳首屈一指的综合体项目，规模溢价空间巨大。
定位启示
从区域发展的角度看，前海湾片区将成为全球化背景下深港共建的世界级 物流和贸易中心，而作为前海湾片区核心组成部分的前海湾商务中心将成
为世界级CBD。
从项目综合体物业属性价值来看，本项目以近141万平方米的建面将成为 深圳未来首屈一指的综合体项目，是集办公、商业、酒店、商务公寓、住
建外SOHO前期借助SOHO中国业已形成的品牌优势推广公寓产品，回流现
金。而后期打造更先进和高档的办公物业以达到提升项目价值的目的。
案例启示
项目 名称 SOHO 现代城 入市 时间 所处 地段 CBD 边缘 地区 CBD发展阶段 客群变化 项目 档次 备注 适应CBD发展背景， 以SOHO概念获得大批 崛起的中小企业和城市 白领的追捧 竖立SOHO中国品牌 借SOHO现代城品牌 推广公寓回流现金 以更高档和先进的办 公物业提升项目价值实 现项目整体溢价
务的生产性服务中心、交易中心和结算中心，世界级的CBD 本项目——世界级CBD前海商务中心区的组成部分
定位前提
从市场的角度看项目整体属性的价值 本项目综合体形态的价值——紧缩城市，未来的活力之都
根据柯布西埃、简•雅各布斯和迈克•詹克斯等诸多学者的研究，通过将人类社会活动所需的 多种功能业态（如工作所需的办公功能、娱乐休闲所需的商业功能、生活所需的住宅和相关 配套功能）集中化，并通过建筑规划有效提高集中地的使用密度，将有助于提升人口居住密 度，伴生出丰富多彩的商业娱乐办公休闲业态，从而造就新的、丰富多彩的生活方式，并将 在提升城市土地利用效率、降低城市交通及配套投入压力、降低环境及城市污染等方面起到 巨大的作用。 而这种新型的社区或街区形态，理论界概括为“紧缩城市”。
片区产业集群的发展，为片区成熟及项目客户提供有力支撑。
SWOT分析：威胁
威胁（T）： 政策性用房体量巨大，且租赁群体不确定，对本案档次和纯粹性有一定 干扰和影响； 轨道交通增强了项目片区的辐射力，同时也使得轨道交通沿线的片区外 项目对项目客户竞争分流。
SWOT分析 下的策略
机会（O）：
优势（S）： 发挥优势，抢占机会
减小劣势，避免威胁
通过新型隔音减噪材料 的运用和绿化带设臵， 降低噪音对本项目的影 响；
Part 2
项目定位
定位前提
从区域发展的角度看地块的价值 深港共建——全球化背景下深圳、香港发展的必然途径 前海湾片区——深港共建下的世界级物流、贸易中心
前海商务中心区——前海湾片区的核心组成部分，为物流和贸易中心服
案例参考
洛克菲勒中心占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面 积74万平方米，容积率达18，集 RCA大楼、时代生活 大厦、美联社大楼等商务办公楼，酒店、购物中心、 餐厅、剧场、电影院、美术馆、地下步行街零售系统 于一体，创造了富有生气，并集功能、艺术、休闲于 一体的代表性紧缩城市规划建筑典型案例。