新常态下中小城市政府收购保障性住房去库存的可行性研究
新常态下我国房地产去库存探析
房需求的差异较大 。一线城市的库存压力较小 ，原 因在于经济发达地 区人们对住房需求仍然巨大 ，住 房 量 和 房价 依 然保 持上 升 态 势 ，房 地 产行 业 充满 活 力 。然 而 ，多数 三 四线 欠 发达 地 区 的房地 产 企业 持 续 疲 软 ，库存 规 模 远 超 合 理 水 平 ，面 临沉 重 的消 化
文章 编 号 ：１００５—９１３Ｘ（２０１８）０１—０１３５—０２
一 、 新 常态下 我 国房地产 的基本现 状 （一 ）房价 居 高不 下 房价 持 续 上涨 、居 高 不下 是 我 国房地 产 行 业 面 Ｉ 的重大问题 。房产界 四大“名嘴”之一的戴欣 明先 生通过 以收入为基准的对 比测算发 现中国的房价 几乎 是 美 国 的 ５０倍 ，可 见 中国 的房价 已处 于 异 常 水平 。形成 “天价房”的因素错综复杂 ，包括快速城 镇化下 国人过旺的购房刚需 ，地方政府索取的高昂 地 价 ，房 地 产 商 追 求 的 黑 心 暴 利 ，政 府 强 硬 的行 政 干 预 ，不健 全 的金 融 体 制 和经济 结 构 以及 一 些 人联 合炒 房 的投机 行为 。过 高 的房价 已经 严重 违背 了市 场价值 规 律 ，成为影 响 人们生 活 质量 的沉 重负担 。 （二 ）产品 需求差 异化 经 济新 常 态下 ，我 国房产 行 业 表 现 出 了多 元化 的 房地 产 产 品需 求 ，主 要分 为住 宅 物 业 和非 住 宅 物 业 。 随着城 镇 化 步伐 的加快 ，大规 模 涌入 的农 村人 口对 住 房 的需 求 与 原 本 的 城 市 居 民对休 闲娱 乐 房 产产 品 的需 求 都 表现 出 明显 的差 异 。在 地域 方 面 ， 我 国发 达 的 一 线 城 市 和 三 四 线 城 市在 房地 产 产 品 的 开发思 路 上也存 在 区别 。 （三 ）房 产库存 规模 居 高不 下 中国社会科学 院城市 与竞争力研究 中心认 为 ，房 地产库存去化周期 的合理 区间在 ６～１８个 月。 自 ２０００ 年至 ２０１６年 ，全 国累计 商品房待售面积 为 ５５．３７亿平 方米 ，即使按 照 ２０１３年最快 的销售速度 ，也需要 ４．２４ 年 的 时间 周期 来 消化 库 存 。近 年 来 ，房地 产 企 业 的 盲 目投 资 扩 建 ，但 经 营管 理水 平 却 未能 同步 提升 。 政 府调 控 政 策接 连 出 台 ，对 房 价 降低 的预期 使 得 群 众 对楼 盘 保 持观 望 态度 。 以上 种 种 ，均 导致 房 地 产 库存量巨大 ，流动资金无法收缩 ，众多房地产企业 面 临破产 危机 。 （四 ）地 区分 化 明显 房 地产 地 区分化 ，主要 指 学院 ，南 昌 ３３００１３）
去库存背景下我国保障房供给趋势及影响因素研究
去库存背景下我国保障房供给趋势及影响因素研究李政【摘要】随着中央经济工作会议的召开,“去库存”成为了房地产市场的主要任务,由于商品房与保障性住房之间的挤占效应,去库存势必会影响到保障性住房的发展.而面对房地产市场结构的失衡,仅从需求侧方面是很难解决问题的,应从供给侧与需求侧两方面着手.本文通过logistic模型对我国保障性住房供给趋势做出了长期预测,结合灰色关联分析对短期内我国保障性住房的供给与制约因素进行分析,并提出了相关政策建议.【期刊名称】《中国商论》【年(卷),期】2016(000)012【总页数】3页(P146-148)【关键词】去库存保障性住房 logistic曲线灰色关联分析【作者】李政【作者单位】西北师范大学经济学院【正文语种】中文【中图分类】F294保障性住房是用来解决中低收入家庭住房需求问题的，我国政府于1997年提出建设保障性住房。
1999年～2003年期间我国建设的保障性住房竣工面积从1999年的4063万平方米增加到2003年的4538万平方米。
但2003年以后，各地方政府因追逐土地财政和开发商因开发保障性住房利益下降，不愿投资保障性住房，转而大量建设商品房。
据社科院统计，截至2015年末，商品房期房库存约35.7亿平方米。
要想完全化解这样的库存，仅靠市场消化就要4年～5年的时间。
而在此期间，我国保障性住房供给却十分有限，2013年末我国保障性住房占比不到6%。
以此可以看出，房地产市场供给侧结构失衡，而需求侧方面，由于新城镇化的建设，农民工成为新市民，对保障性住房的需要大量增加，造成巨大的商品房期房库存与短缺的保障性住房成为房地产市场的结构性矛盾。
因此在去库存背景下，有必要对我国的保障性住房做出科学预判，并根据其影响因素合理规划保障性住房。
我国的保障性住房自1998年住房福利分配制度的终结开始，可以分为三个阶段：第一个阶段（1998年～2003年），这一阶段保障性住房以经济适用房为主体，全国开始大量建设经济适用房，这一时期保障性住房快速发展。
新常态下城市房地产管理的可行性探讨
新常态下城市房地产管理的可行性探讨随着社会的发展和经济水平的提高，城市房地产管理也面临着新的挑战和问题。
新常态下，城市房地产管理的可行性需要进行深入的探讨。
本文将从城市房地产管理的角度出发，就新常态下城市房地产管理的可行性进行探讨。
新常态下城市房地产管理的可行性体现在对城市房地产市场的稳定和健康发展起到重要作用。
在新常态下，房地产市场面临着供需矛盾加剧、楼市泡沫风险、房地产市场调控难度加大等问题。
城市房地产管理可通过完善土地供应机制、建立健全房地产市场调控机制、加强房地产市场监管等措施，有效控制房地产市场的投机性需求，稳定市场预期，保持市场稳定，实现房地产市场的健康发展。
新常态下城市房地产管理的可行性还在于提升城市房地产管理的智能化水平。
新常态下，城市房地产管理面临着信息化程度低、流程繁琐、效率低下等问题。
城市房地产管理可以采用新技术、新模式，如人工智能、大数据、物联网等，提升房地产管理的智能化水平，实现房地产信息的全面、准确、及时管理，提高管理效率和质量。
新常态下城市房地产管理的可行性还在于推动房地产管理的绿色化发展。
随着社会的发展和人们对生态环境的重视，城市房地产管理也需要适应绿色发展的要求。
城市房地产管理可以加强房屋节能改造，推动绿色建筑的发展，提倡低碳生活方式，实现房地产管理的绿色化发展，不仅可以减少资源的使用和环境的污染，还可以提升城市的品质和可持续发展能力。
新常态下城市房地产管理的可行性还在于加强房地产管理的综合治理能力。
在新常态下，城市房地产管理需要充分发挥政府的引导作用，加强房地产管理的综合治理能力。
城市房地产管理可以借鉴其他国家和地区的成功经验，建立健全城市房地产管理的法制和制度体系，实现城市房地产管理的规范化、科学化和规范化，提高房地产管理的效能和效果。
保障房 可行性研究报告
保障房可行性研究报告摘要保障房政策作为解决城市住房难题的主要手段之一，在中国得到了长期的重视和推动。
然而，随着城市化进程的加快和经济发展水平的提高，保障房政策在实施过程中也面临着一系列问题和挑战。
本报告旨在对当前保障房政策的可行性进行研究，分析了保障房政策的现状和存在的问题，并提出了改进措施和建议，以期为更好地推动保障房政策的实施提供参考和建议。
关键词：保障房，可行性，政策研究第一章绪论1.1 研究背景和意义保障房是指政府为了改善低收入家庭住房状况而提供的一种住房保障政策。
我国保障房政策始于20世纪80年代，并在国内外低收入家庭住房问题日益凸显的背景下，逐步发展和完善。
保障房政策的实施，可以帮助实现住房资源的公平分配，促进贫困群体的生活改善，推动城市社会经济可持续发展。
因此，对保障房政策的可行性开展研究，具有重要的理论和现实意义。
1.2 研究目的和意义本研究旨在通过对保障房政策的现状和存在问题进行分析，探讨提高保障房政策实施的可行性。
通过本研究的成果，可以为政府制定更加科学和有效的保障房政策提供依据和建议，进一步推动低收入家庭的住房保障问题得到解决，促进城市社会稳定和经济可持续发展。
1.3 研究内容和方法本研究主要包括对保障房政策的历史发展和现状进行梳理和分析，探讨保障房政策在实施过程中存在的问题与挑战，提出改进措施和建议。
研究方法主要包括文献资料搜集和分析、案例比较分析以及专家访谈等。
第二章保障房政策的历史发展和现状2.1 保障房政策的历史发展我国保障房政策始于20世纪80年代，经过多年的发展，逐步形成了一套完整的保障房政策体系。
在政府的大力推动下，保障房建设取得了一定的成绩，为大量低收入家庭提供了基本的住房保障。
2.2 保障房政策的现状尽管保障房政策取得了一定成绩，但在实施过程中仍然存在着一些问题。
首先是保障房建设的速度和规模不断扩大，但管理和维护的成本相应提高，导致一些保障房项目运营困难。
保障性住房可行性研究报告
建设成本和资金来源分析
建设成本
根据保障性住房的建设规模、标准和户型设计等因素，进行建设成本的估算，包 括土地成本、建安工程费、配套设施费用等。
资金来源分析
分析保障性住房建设的资金来源，包括政府财政投入、银行贷款、社会资本等， 确定各种资金来源的比例和渠道。同时，需要对资金来源的稳定性和可持续性进 行分析评估。
保障性住房的政策和法规
保障性住房政策和法规是保障性住房建设的重要依据，包括土地供应、资金投入 、建设标准、分配管理等。
我国已经出台了一系列有关保障性住房的政策和法规，如《城镇住房保障条例》 、《公共租赁住房管理办法》等。
03
保障性住房市场需求分析
人口增长和城市化趋势
人口增长
随着人口自然增长和机械增长，城市人口数量不断增加，对 住房的需求也随之增加。
选址分析
综合考虑城市规划、地块条件、交通便利程度等因素，选择 适合建设保障性住房的地理位置。
建设标准和户型设计
建设标准
根据当地政策和市场需求，制定保障性住房的建设标准，包括建筑结构、材 料、装ห้องสมุดไป่ตู้标准等。
户型设计
根据目标人群的需求和家庭结构，设计不同面积和户型结构的保障性住房， 以满足不同家庭的需求。
制定公平、公正、透明的租赁管理政策， 明确租赁双方的权利和义务，规范租赁行 为。
租金标准
根据住房的位置、设施设备、市场租金水 平等因素，制定合理的租金标准，既要确 保租赁户的负担能力，又要保障住房的投 资回报。
维修管理和更新改造方案
维修管理
建立完善的维修管理制度，定期对住房进行检查和维修，确保住房的安全和正常 使用。
房地产市场供求关系分析
供求不平衡
新常态下吕梁市政府利用保障性住房去库存的可行性分析
新常态下吕梁市政府利用保障性住房去库存的可行性分析郭莹;张梦
【期刊名称】《财讯》
【年(卷),期】2017(000)027
【摘要】吕梁市房地产行业的现状及问题 (1)新常态下全国性的资源结构转型使得吕梁市煤炭经济不复往日的辉煌,从2014年开始全市的GDP呈下降趋势.吕梁市截止到2017年2月,房屋待售面积83.8万平方米.其中,住宅待售面积48.5万平方米;商业营业用房待售面积14.4万平方米;其他房屋待售面积19.9万平方米.全市待售面积消化周期为16个月,超过全省平均水平10.3月.
【总页数】1页(P162-162)
【作者】郭莹;张梦
【作者单位】山西财经大学;山西财经大学
【正文语种】中文
【中图分类】F2
【相关文献】
1.论去库存政策对城镇保障性住房的影响 [J], 付翔;
2.去库存背景下使用后评价体系在保障性住房中的应用研究 [J], 李雷立;张瑞琛
3.论去库存政策对城镇保障性住房的影响 [J], 付翔
4.商品房去库存压力下的保障性住房建设思考 [J], 张祚;凌旭;周敏;刘艳中
5.新常态下吕梁市政府利用保障性住房去库存的可行性分析 [J], 郭莹;张梦
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新常态下城市房地产管理的可行性探讨
新常态下城市房地产管理的可行性探讨我国经济发展步入了新常态，在新常态下我国城市房地产行业发展对我国经济发展有着重要的影响，如何加强城市房地产管理成为重要研究课题。
我国不断推进城市化建设，从而也促进了城市房地产行业的蓬勃发展。
当前我国城市房地产趋于饱和，早在2012年底我国房地产就已经达到了我国城镇居民住房历史的需求峰值1200-1300万套。
并且因为各个城市发展状况不同，其住房需求有所差异，导致各地房价也拉开了一定的差距，例如北京、上海等一线城市在2018年房地产均价在一平米5万左右，三线小城市则是一平米7千左右。
随着居民经济水平的提高，相应的对房地产行业的要求也越来越高，城市房地产企业也应该随之转变思路，注重自身产品的质量的同时，积极深化和改革传统商业模式。
通过建立健全的城市房地产管理体系，综合政府与市场的双重力量，实现新常态下城市房地产的有效管理，促进房地产行业健康可持续发展。
标签：新常态；城市房地产管理；可行性探讨1、经济新常态背景党的十九大以来，我国经济发展步入了新常态，在前几年，我国经济快速发展，目前，我国经济转向高质量发展状态，这就意味着我国步入了经济新常态，经济发展趋于平稳。
在新常态下，我国经济结构也随之由传统的单一型经济结构逐渐转变为全面发展形式。
在此经济背景下，我国在不断地进行城市化建设，同时国民收入水平越来越高，这无形中促进了我国房地产行业的蓬勃发展。
目前我国房价居高不下，在高回报率的诱导下，城市房地产建设力度越来越大，导致城市房地产出现发展饱和的现象，不利于房地产行业持续发展，因此，相关管理人员应该不断提升其管理水平，对供给侧实行有效性管理，从而促进房地产行业健康可持续发展。
2、新常态下城市房地产管理现状2.1整体形式严峻。
在城市房地产发展初期，凭借着雄厚的资金就能够使房地产企业迅速发展，但是随着市场经济推动以及我国不断推进城市化建设，城镇化率已升至58.52%，导致房地产行业的发展受到多重因素的影响，资金转变成了其中一个影响因素。
关于我市中心城区房地产去库存情况的调研报告
一、中心城区房地产去库存情况*年*-*月份，市中心城区商品房销售面积*万平方米，同比下降*%;成交金额*亿元，同比下降*%。
中心城区商品房库存*万平方米，*套，与*年*月底相比，分别减少*万平方米、*套，分别下降*%、*%。
按每月销售*万平方米计算，商品房库存量销售周期在*个月左右。
二、中心城区房地产库存量偏大的主要原因（-）市场需求相对不足。
新型城镇化是增加商品房销售的重要动力，不仅需要土地、户籍等制度的配套，还需要确立产业支撑。
*作为农业大市，人口以净流出为主，经济增长动力不足，产业活力不够，就业机会有限，中心城区的凝聚力、辐射力相对不足，就业岗位规模和收入水平形成不了消化当地房地产存量的有效需求。
（二）中心城区引领集聚能力不高。
我市中心城区建设、城市美誉度、公共服务资源等，不能满足群众要求。
周边县市群众对中心城区的首选度不高，舍近求远现象普遍，导致中心城区房地产市场发展潜力不足。
（三）市场预期不确定。
从投资投机性需求来看，对楼市起决定作用的宏观经济环境没有得到根本性改变，再加上房产税、住房信息联网、不动产统一登记等潜在因素影响以及住房价格的持续走低，我市投资性需求受到抑制。
部分购房群体对国家房地产调控政策和市场形势把握不准，持币观望心理仍在持续。
（四）金融机构支持不力。
商业银行、金融机构对房地产市场的支持不够，处于保守观望和银根收缩态势。
购房贷款不按时发放、企业贷款收而不放、应放不放等问题，严重影响了企业的开发经营和销售业绩。
（五）房地产市场行为有待规范。
少数房地产开发企业涉及非法集资，通过一房多卖、重复抵押等方式回笼资金，如：*项目。
有的开发企业为了规避延期交房带来的违约金，在未经竣工验收的情况下就强行交房，如：*项目。
这些问题造成的社会负面影响很大。
（六）房地产项目品质不高。
不少房地产项目水、电、气等基础设施配套不到位，工程质量问题较多，影响了消费者对楼盘品质的信心。
如：*城未及时通水、电问题，对该项目的进一步销售不可避免会产生负面影响，同时也影响了消费者对整个房地产市场开发项目的正面判断。
保障房项目可行性研究报告
保障房项目可行性研究报告一、项目背景随着城市化进程的加快和人口数量的增加，城市的住房问题日益突出。
因为地价高昂、建筑成本上涨和市场需求矛盾等原因，导致了住房供应不足，房价过高等问题。
为了解决这一问题，政府发布了大量的保障房政策，鼓励企业和社会机构参与保障房项目的建设。
本报告旨在对某市的保障房项目进行可行性研究，以期为城市住房问题的解决提供参考。
二、项目目标该项目旨在满足低收入家庭对住房的需求，解决城市中的住房问题。
通过建设适合低收入家庭居住的经济适用住房，提高城市住房供应的数量和质量，降低住房开支，促进住房市场的健康发展。
三、项目内容本项目计划占地面积100亩，总建筑面积为200,000平方米。
主要包括多层住宅楼、居民配套服务设施和绿地等。
四、市场需求分析1. 市场供需关系：目前市场上对低收入家庭的住房需求量远大于供应量，在不断增长的城市化进程中，这种需求还将继续增加。
2. 政府政策支持：政府大力支持保障房项目的建设，通过提供补贴、税收优惠等方式鼓励企业参与保障房建设，使项目更具市场竞争力。
3. 社会关注度：保障房项目一直受到社会各界的关注和支持，有利于项目的宣传和推广。
五、项目投资与收益分析1. 投资分析：本项目总投资为8000万元，其中，土地成本占20%、建筑成本占60%、其他费用占20%。
2. 收益分析：项目建成后，可保障1000户低收入家庭提供合适的住房，每年可产生租金收益500万元。
六、社会效益分析1. 解决城市住房问题，促进社会和谐稳定。
2. 改善低收入家庭的居住条件，提高他们的生活质量。
3. 促进城市经济增长，拉动相关产业的发展。
七、风险与对策1. 市场风险：市场需求变化、政策调整等而带来的风险。
2. 建设风险：建筑施工进度延迟、成本超支等风险。
对策：加强市场调研和政策研究，确保项目与市场需求相适应；严格控制施工进度和成本，合理安排项目进度。
八、总结与建议1. 本项目具有较好的市场前景和社会效益，值得投资。
保障性住房可行性研究报告
保障性住房可行性研究报告本报告旨在对保障性住房的可行性进行深入研究和分析，探讨其建设的必要性和重要性，为各级政府决策提供参考依据。
本报告将从以下几个方面展开分析：一、保障性住房的建设意义保障性住房的建设对于解决城市中低收入家庭的住房困难至关重要。
在城市化进程中，低收入家庭常常面临住房需求与支付能力之间的矛盾，他们往往无法承担高昂的房租或房价，导致居住困难。
保障性住房的建设可以有效地缓解这一问题，为低收入家庭提供一个稳定、优质的居住环境，保障他们的基本居住权利。
保障性住房还可以促进城市社会的稳定和和谐发展，减少社会矛盾，提高城市的整体居住环境质量。
二、保障性住房建设的必要性目前，我国城市化进程加快，城市人口不断增加，住房需求不断增长。
但与此同时，低收入家庭的住房困难问题也日益突出。
大城市中房价居高不下，房租水平过高，给低收入家庭造成了沉重的经济负担。
因此，保障性住房建设具有重要的现实意义，可为这部分人群提供一个可负担的住房选择，有利于促进城市社会的稳定和和谐发展。
三、保障性住房建设的政策支持为了促进保障性住房建设，我国政府出台了一系列政策支持。
政府通过设立住房保障基金、加大保障性住房建设投入、制定相关法律法规等措施，支持和鼓励各地开展保障性住房建设。
同时，政府还鼓励社会资本参与保障性住房建设，通过PPP模式等形式带动保障性住房建设的快速发展。
四、保障性住房建设的实施路径保障性住房建设需要政府、企业、社会组织等多方合作，采取多种方式，包括公租房、廉租房、共有产权房等。
政府在规划和实施保障性住房建设时，应充分考虑城市规划、土地资源、资金投入等因素，制定科学合理的实施路径，确保保障性住房项目的稳定推进。
五、保障性住房建设的推进策略为了推进保障性住房建设，需要政府、企业、社会组织等多方合作，形成强大合力。
政府可以通过提高土地供应比例、降低建设成本、完善金融支持机制等方式，促进保障性住房建设的快速发展。
同时，政府还应建立健全的监督机制，确保保障性住房项目的顺利实施。
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向缴 纳 欠缴 各 项 税 费 。由于这 些 收入 绝 大 多数是 地 方 财 政 所得 ， 资金 回笼 后 ， 可做 下 一期 收 购 资金 ， 循 环滚动。 三是 政 府 收购 操 作 可行 。 政府主导收购 ， 可 调 动各 方 资 源 ， 通 力 配给 解决 实 际 困难 。可 由 国资
下降， 实体经济盈利 下降 ， 财 政 收入 增 幅 下 降 。房
地 产 作 为 经 济 的 晴 雨 表 表 现 尤 为 突 出 ，楼 市 的 区 域 性 差 距 不 断扩 大 ， 重 点 城 市持 续 上 涨 ， 中小 城 市 不断下跌 ， 呈现“ 冰 火 两 重天 ” ， 中小 城 市 去 库存 成 为 稳 定 当地 经 济 和 房 地 产 市场 的重 要任 务 。
一
多， 大 多数 房 地 产 企 业 是 边 拿 地 、 边 借贷 、 边开发 、
边销售 、 边 缴 规 费 税 费 的模 式 。 由于 商 品房 滞 销 ， 房 企 面 临 着 巨大 的资 金 压 力 ， 尤其是现金流 ， 部 分 房 企 已经 濒 临 资 金 链 断 裂 的边 缘 ，企 业 拖 欠 工 程 款、 欠缴 税 费现 象 较 为 突 出。
… － －
元 ／楼 盘 ， 下降 ７ ４ ． ５ ７ ； ｊ ； ， 越是缺 乏 资金 ， 后 期 开 发
…
Ｉ ［ ３ ０ 】 Ｉ
审计与理财 ２ ０ １ ６ ． １ １… …
… … …
企 业 的 形 式渠 道 融 资 ，
高 额 的 民 间借 贷极 可 能 成 为 压 垮 房 企 的最 后 一 根 稻 草 。四是 新城 区公 共 配 套 设 施 开发 未及 时跟 进 ，
委牵头 ， 国土 、 城建 、 规划 、 财政 、 税 务、 投融资公 司 等各 司其 职 ， 确 立分类统 一的市场成本价格 ， 以成 本 价 或 微 利 成 本价 作 为 政 府 收购 价 格 公 示 ， 本 着 房 企 自愿 申报 ， 政府 统 筹规 划 、 定 向收购 的原 则 ， 企 业 将 获 得 的 收 购 资金 专 项 抵 缴 所 欠 税 费 ， 部 门各 负其 责， 及 时分 级 入 库 ， 统一工作流程 ， 分批操作实施 。 四是 相 关 各 方利 益可 调 。由于 政府 的公 信 力 和 执行
响， 大 多是 新 、 老城 区同时爆发 式推进 ， 土 地推 出
新 区大 多 以高 楼 配套 公 寓 的形 式 开 发 ， 商 品 房 同
商 品房 库 存 面 积 ８ ７万 平 方 米 ，去 库 存 化 时 间 ２ ５ 过 多、 开发过 快、 规 划 不够 合 理 ， 供 求 失衡 。 如 信 江
二、 新 常 态 下 中小 城 市 房 地 产 业 现 状 的 原 因 分 析
一
、
新 常 态 下 中 小 城 市 房 地 产 行 业 的 现 状 及 问 题
是在售楼 盘井 喷式增长 ， 行 业竞争激 烈 ， 实 际库存 大 。２ ０ １ ６年 非 重 点 城 市 商 品 房 待 售 面 积
一
质化严重 ， 作 为 高度 繁 荣 象 征 的公 寓楼 成 为 鸡 肋 ，
绝 大 多销 售 都 未 达 到 开 发 的 ２ ０ ％，成 为 最 滞 销 的 房 源 。三是 房 企 贷款 难 、 融 资 成本 高 。房 企 销 售 的
２ ０ １ ５年 为 １ ９ ． 儿 亿元， 基本 持 平 ， 但 单个 楼 盘 的
是 宏 观 经 济 增 速 下 行 ，房 地 产 投 机 性 需 求
退 潮 。中小 城 市 自 ２ ０ １ ３年 底 开 始 至今 楼 市 持 续 低
迷， 且 仍存下 行预期 ， 房地 产投 资风 险大 、 回 报 率
４ ． ５ ５亿 平 方 米 ，大 多 数 房 企 在 高 峰 期 拿 地 开 发 的 楼盘在 ２ ０ １ ５～２ ０ １ ６年 集 中上 市 ， 尤 其 是 中 小 城 市 新城 区， 呈现 大 面 积 的 工 地 和 空城 景 象 。以信 江 新 区为 例 ， 作 为 中东 部 地 级 市 新 建 的 主城 区 ， 定位 为 地 级 市行 政 、 金融、 教 育、 商 贸新 中 心 ， 具 有 典 型代 表 性。２ ０ １ １年 信 江 新 区仅 一个 楼 盘 在 售 ， ２ ０ １ ３为
位 偏 高 ， 规 划 超 前 ， 受前 期 房 地 产 火爆 行 情 的 影
四家 ， ２ ０ １ ６年 有 十 六 家 ， 同业竞争 激烈 ， 整 个新 区 个 月 。二 是 销 售 总量 基 本 维 持 平 衡 ， 但 单个 楼 盘 价
量 齐 跌 明 显 。 以信 江 新 区为 例 ： 均价从 ２ ０ １ ３年 的 ５ ５ ７ ０元 ／平 米 跌 至 ２ ０ １ ６年 ６月 ４ ０ ５ ５元 ／ 平米， 降幅 ２ ７ ． １ ９ ％；销 售 总 额 ２ ０ １ ３年 为 １ ８ ． ７ ３亿 元 ，
低。 另外 ， 房 产 税 改革 、 不动产登记等新政预期 ， 加
快 了投 机 性 需求 退 潮 。二 是 商 品房 同质 化 严 重 ， 供
求 关 系失 衡 。中小 城 市新 城 区 由 于 常住 人 口少 ， 刚 需不足 ， 基 本 以 改善 型 住 房 为 主 。然 而政 府 普 遍 定
新 常 态 下 中国 经 济 发 展 长 期 向好 的 基 本 面 不 会 变， 但 中短 期 受 “ 三期叠加” 效应影 响 ， 经 济 增 速
楼 盘 滞 销 越 严 重 。三是 房 企 资金 紧 张 ， 欠缴 税 费现 象 突 出 。 中小城 市 房 企 准 入 门槛 不 高 ， 中小 房 企
销售从平 均 ４ ． ６ ８亿 元 ／ 楼盘 ， 下 降 为平 均 １ ． １ ９亿
停滞 、 利润下 滑 ， 还 贷能力 下 降， 银行 贷款坏 账 率
呈上升趋势 ， 导 致 银 行 向房 企 放 贷持 审 慎 原则 ， 很 多房 企 贷款 不 得 不 以注 册 壳 公 司 的名 义 ，或 关 联