龙华新区观澜街道库坑社区居住用途城市更新项目可行性研究报告
深圳观澜最新规划方案
深圳观澜最新规划方案深圳市观澜片区是深圳市重要的发展节点之一。
为进一步推动观澜片区的发展，深圳市政府最近发布了一份最新的规划方案。
本文将对该规划方案进行详细介绍，并探讨其对观澜片区未来发展的影响。
一、规划背景观澜片区位于深圳市宝安区西南部，毗邻珠江三角洲，交通便捷，地理位置优越。
其资源丰富，既有得天独厚的自然环境，又有悠久的历史文化底蕴。
然而，观澜片区的发展仍存在一些问题和挑战，如基础设施建设滞后、环境保护不完善等。
为了解决观澜片区发展中的问题，深圳市政府制定了最新的规划方案。
该方案旨在提升观澜片区的综合竞争力，实现可持续发展，为居民提供更好的生活环境。
二、规划目标该规划方案的主要目标是打造一个现代化、宜居宜业的观澜片区。
具体目标包括：1.推动产业升级：规划引导产业结构调整和升级，加大高新技术产业和绿色产业的引进力度，提升观澜片区的产业竞争力。
2.加强基础设施建设：加快改扩建公路、铁路和水运港口等交通基础设施，提高观澜片区的交通便利性。
同时，完善水、电、气、热等公用设施建设，提供更好的生活条件。
3.提升生态环境：加大生态文明建设力度，加强对水资源、土地资源以及生态环境的保护与治理，实现生态环境与经济社会协调发展。
4.提高城市品质：打造宜居宜业的城市环境，提供高品质的社区、商业和文化设施，增进居民的生活幸福感。
5.促进产城融合：推动产城融合发展，通过引入高水平人才和科研机构，提升观澜片区的创新能力和综合实力。
三、规划内容根据规划方案，观澜片区的发展将按照“绿色、智能、可持续”的原则，重点发展高新技术产业、文化创意产业和现代服务业。
具体内容包括：1.产业发展：规划引导观澜片区产业结构转型升级，培育壮大高新技术产业，推动制造业向智能制造转型，发展文化创意产业和现代服务业。
2.基础设施建设：完善观澜片区的交通网络，加快基础设施建设，包括改善公路交通状况、提升水运能力、推进城际铁路建设等。
3.生态环境保护：加强生态环境保护与治理，提升片区的生态品质，推动生态文明建设与经济社会发展相协调。
上海市浦东新区合庆镇人民政府关于合庆镇南社区征收安置房建设调整方案的请示
上海市浦东新区合庆镇人民政府关于合庆镇南社区征收安置房建设调整方案的请示文章属性•【制定机关】上海市浦东新区合庆镇人民政府•【公布日期】2024.04.22•【字号】浦合府〔2024〕30号•【施行日期】2024.04.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文上海市浦东新区合庆镇人民政府关于合庆镇南社区征收安置房建设调整方案的请示浦东新区建交委：在区委、区政府的坚强领导下，在区建交委的关心支持下，合庆老集镇、南社区“城中村”改造项目立项启动，新集镇区正加快开发建设，为进一步提速征收安置房建设，保障房源供给，拟申请调整征收安置房建设，具体报告如下。
一、目前征收安置房建设情况合庆南社区现已立项获批11幅保障房地块，其中合双路以南8幅保障房地块，总占地面积18.2万方，总建筑面积36.4万方，计划房源用于南社区回搬和城中村改造项目。
合双路以北的3个保障房（35-01、36-05、37-01），总占地面积6.6万方，总建筑面积13万方，计划房源用于南社区及其他项目。
二、拟调整优化方案（一）调整目前南社区3幅商品房地块为保障房调整63-01、68-02、59-01地块为保障房，总占地面积6.94万方，总计容建筑面积13.88万方。
主要考虑到63、68地块无居民动迁，59地块居民动迁量也较少。
该3幅地块已经正在由土地储备中心委托浦发集团浦投公司收储中，我镇将会同浦投公司加快推进。
其中，63、68地块即将上报农转用，努力在2024年年内完成出让开工；59地块已张贴征地预公告，努力在2025年一季度完成出让开工。
（二）后续研究优化商品房布局方案根据上述调整方案，商品房调为保障房13.88万方；南社区已将保障房调整为商品房14.66万方。
蔡路夹档内的新增商品房33.87万方。
后续，将在南社区启动区内、蔡路城中村内以及南社区其他住宅地块，统筹考虑商品房布局。
三、近期主要工作诉求恳请贵委支持将63-01、68-02、59-01地块调整为保障房，并指导和推动保障房认定、征收所委派等工作。
深圳城市更新工改工专题研究报告
深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言深圳，作为中国改革开放的前沿城市，在经历了几十年的高速发展后，土地资源日益紧张。
为了实现城市的可持续发展，提升产业竞争力，城市更新中的“工改工”项目逐渐成为了深圳城市发展的重要战略选择。
二、深圳城市更新工改工的背景与意义（一）背景随着深圳经济的快速发展，原有的工业用地逐渐无法满足产业升级的需求。
早期建设的工业园区存在着产业低端、土地利用效率低下、配套设施不完善等问题。
同时，深圳面临着土地资源紧约束的困境，城市发展需要通过更新改造来释放土地潜力，提高土地利用效率。
（二）意义1、推动产业升级工改工项目能够为高新技术产业、战略性新兴产业等提供高品质的产业空间，促进产业的转型升级，提升深圳在全球产业链中的地位。
2、优化城市空间布局通过对旧工业区的更新改造，可以重新规划和整合城市空间，实现功能分区的合理化，提高城市的整体运行效率。
3、增加土地供应将低效利用的工业用地进行改造，提高土地容积率，增加建筑面积，从而在有限的土地上实现更大的产出。
4、促进经济可持续发展吸引高端产业和创新型企业入驻，创造更多的就业机会和税收，推动深圳经济的可持续发展。
三、深圳城市更新工改工的政策环境深圳市政府出台了一系列支持工改工的政策，包括《深圳市城市更新办法》、《深圳市工业区块线管理办法》等。
这些政策在土地出让、规划审批、产权确认等方面给予了优惠和支持，为工改工项目的推进提供了政策保障。
同时，政府对工改工项目的产业导向、开发强度、配套比例等方面也进行了严格的规定，以确保项目的实施符合城市发展的整体规划和产业布局。
四、深圳城市更新工改工的主要模式（一）拆除重建类将原有旧工业区全部拆除，重新规划建设新的产业园区。
这种模式能够彻底改变旧工业区的面貌，但实施难度较大，周期较长。
（二）综合整治类在不改变原有建筑物主体结构的基础上，对旧工业区进行外立面改造、内部装修、完善配套设施等。
综合整治类模式实施难度相对较小，成本较低，但改造效果相对有限。
关于《深圳市城市更新单元计划龙华区第四批计划》
备注
龙华
民治街道
横岭工业区城市更新单元
深圳市恒特投资有限公司
① 拟更新方向为商业功能。
② 拟拆除重建用地范围内应落实城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于平方米。
龙华
大浪街道
潭罗村片区城市更新单元
深圳市星广源房地产开发有限公司
① 拟更新方向为居住、商业等功能。
② 拟拆除重建用地范围内应落实城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于平方米（包括占地面积不少于平方米且不少于班的九年一贯制学校用地一处、不少于平方米的公园绿地等）,落实不少于班的幼儿园等。
特别说明：
.本表所列的城市更新单元的拟拆除重建范围示意图详见公示网站。
.本表所列的城市更新单元须按照城市更新相关政策完成城市更新单元规划编制及项目实施主体确认等工作后方可实施开发建设。
.本表所列“申报主体”仅为城市更新单元计划的申报主体，项目实施主体须依据城市更新政策规定的条件及程序进行确认后产生。
关于《年深圳市城市更新单元计划龙华区第四批计划》公告
《年深圳市城市更新单元计划龙华区第四批计划》已经区政府批准，现予以公告。年深圳市城市更新单元计划龙华区第四批计划》一览表及附图
《年深圳市城市更新单元计划龙华区第四批计划》一览表
编号
辖区
街道
单元名称
申报主体
拟拆除重建用地面积
.本表所列城市更新单元的规划建设要求在城市更新单元规划审批过程中予以确定，除满足本表所列要求外，还应满足法定图则等上层次规划关于交通、市政、公共配套设施的建设要求和城市更新政策中公共利益项目等用地的移交要求。
附件：、龙华区民治街道横岭工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图
深圳城市更新情况调查设计研究报告
关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。
2．人口密度大深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。
3．产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。
4．历史遗留问题多1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。
深圳观澜最新规划方案 (4)
深圳观澜最新规划方案随着深圳经济的快速发展，城市化进程也在不断加快。
作为深圳市罕见的拥有大片农田资源的区域之一，观澜区的开发建设备受瞩目。
为了更好地利用土地资源，观澜区推出了最新的规划方案，下面我们将一一介绍。
规划背景观澜区位于深圳市龙华区中心部位，总面积为117.31平方公里。
城市化进程快速推进，区域内的大片农田资源逐渐被开发、建设。
因此，区域内的城市规划需要进行更新，以更好地适应未来的发展。
城市设计理念观澜区新规划方案以“创新·生态·共享”为设计理念，致力于打造一个高效、和谐、美丽、现代化的智慧城区。
新规划方案注重生态环保的建设，同时还推进了锡塘铁路等重要交通项目的建设，以降低交通拥堵和提升城市形象。
主要内容一、空间结构布局观澜区新规划方案将区域空间布局分为七个部分，分别是中心城区、产业园区、内环道、外环道、生态园区、公共服务设施区和农村保护区。
通过合理分区，规划更便于建设和管理。
二、交通布局新规划方案主要包含观澜区的道路、停车场、交通网络、地铁、公交等交通信息。
通过这些信息的更新和完善，观澜区的交通拥堵问题将得到很大的改善。
三、公共设施新规划方案推进了四大类公共设施：教育、医疗、民生和文化设施，以提升居民的公共服务体验。
此外，规划方案还加强了社区治理和社区互动。
四、生态保护观澜区具有得天独厚的自然资源，新规划方案将注重保护区域内的生态环境。
规划方案推进了资源保护、环境修复等模块，以实现生态保护。
结语新规划方案是对观澜区进行改造的有力保障，目的是为了将观澜区打造成为一个现代化、可持续发展的城市。
通过利用深圳的优势资源，规划将带来更好、更多元的生活和更多的发展机会。
这将为观澜区和深圳市的未来发展带来新的契机和挑战。
深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程可行性研究报告-广州中撰咨询
深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程可行性研究报告(典型案例·仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程概论 (1)一、深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程名称及承办单位 (1)二、深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程产品方案及建设规模 (6)七、深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (7)十、研究结论 (7)十一、深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程产品说明 (16)第三章深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程市场分析预测 (16)第四章项目选址科学性分析 (16)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (17)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (18)五、项目用地利用指标 (18)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (21)（二）设备购置 (21)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (22)一、原辅材料供应条件 (22)（一）主要原辅材料供应 (22)（二）原辅材料来源 (22)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (24)第七章工程技术方案 (25)一、工艺技术方案的选用原则 (25)二、工艺技术方案 (26)（一）工艺技术来源及特点 (26)（二）技术保障措施 (26)（三）产品生产工艺流程 (27)深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程生产工艺流程示意简图 (27)三、设备的选择 (27)（一）设备配置原则 (28)（二）设备配置方案 (29)主要设备投资明细表 (29)第八章环境保护 (30)一、环境保护设计依据 (30)二、污染物的来源 (31)（一）深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程建设期污染源 (32)（二）深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程运营期污染源 (32)三、污染物的治理 (33)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (33)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (33)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (37)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (38)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (39)5、施工建议及要求 (41)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (43)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (44)1、废水的治理 (44)办公及生活废水处理流程图 (44)生活及办公废水治理效果比较一览表 (45)生活及办公废水治理效果一览表 (45)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (45)3、噪声治理措施及排放分析 (47)主要噪声源治理情况一览表 (48)四、环境保护投资分析 (48)（一）环境保护设施投资 (48)（二）环境效益分析 (49)五、厂区绿化工程 (49)六、清洁生产 (50)七、环境保护结论 (50)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (52)第九章项目节能分析 (53)一、项目建设的节能原则 (53)二、设计依据及用能标准 (53)（一）节能政策依据 (53)（二）国家及省、市节能目标 (54)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (55)三、项目节能背景分析 (55)四、项目能源消耗种类和数量分析 (57)（一）主要耗能装置及能耗种类和数量 (57)1、主要耗能装置 (57)2、主要能耗种类及数量 (58)项目综合用能测算一览表 (58)（二）单位产品能耗指标测算 (59)单位能耗估算一览表 (59)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (60)六、工艺设备节能措施 (60)七、电力节能措施 (61)八、节水措施 (62)九、项目运营期节能原则 (63)十、运营期主要节能措施 (63)十一、能源管理 (65)（一）管理组织和制度 (65)（二）能源计量管理 (65)十二、节能建议及效果分析 (66)（一）节能建议 (66)（二）节能效果分析 (66)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (67)一、组织机构 (67)二、工作制度 (67)三、劳动定员 (67)四、人员培训 (68)（一）人员技术水平与要求 (68)（二）培训规划建议 (68)第十一章深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程投资估算与资金筹措 (69)一、投资估算依据和说明 (69)（一）编制依据 (69)（二）投资费用分析 (71)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (72)1、设备投资估算 (72)2、土建投资估算 (72)3、其它费用 (72)4、工程建设投资（固定资产）投资 (73)固定资产投资估算表 (73)5、铺底流动资金估算 (74)铺底流动资金估算一览表 (74)6、深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程总投资估算 (74)总投资构成分析一览表 (75)二、资金筹措 (75)投资计划与资金筹措表 (76)三、深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程资金使用计划 (76)资金使用计划与运用表 (77)第十二章经济评价 (77)一、经济评价的依据和范围 (77)二、基础数据与参数选取 (78)三、财务效益与费用估算 (79)（一）销售收入估算 (79)产品销售收入及税金估算一览表 (79)（二）综合总成本估算 (80)综合总成本费用估算表 (80)（三）利润总额估算 (81)（四）所得税及税后利润 (81)（五）项目投资收益率测算 (82)项目综合损益表 (82)四、财务分析 (83)财务现金流量表（全部投资） (85)财务现金流量表（固定投资） (87)五、不确定性分析 (87)盈亏平衡分析表 (88)六、敏感性分析 (89)单因素敏感性分析表 (90)第十三章深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程综合评价 (91)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该深圳市龙华新区观澜办事处观澜古墟濒危古建筑抢救性修缮工程所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
龙华新区观澜街道白鸽湖老村片区城市更新单元规划项目水土保持方案设计毕业论文
龙华新区观澜街道白鸽湖老村片区城市更新单元规划项目水土保持方案设计毕业论文目录目录 (I)1 前言 (I)1.1项目整体概况 (1)1.1.1项目建设目的 (1)1.1.2项目地理位置 (1)1.1.3项目概况 (2)1.2 项目立项、报建及水土保持方案编制委托情况 (3)2 方案编制总则 (5)2.1方案编制的目的和意义 (5)2.1.1方案编制目的 (5)2.1.2方案编制意义 (5)2.2编制依据 (6)2.2.1法律、行政法规及地方法规 (6)2.2.2部委规章 (6)2.2.3规范性文件 (7)2.2.4标准规范 (9)2.2.5技术资料 (9)2.2.6其它有关文件和资料 (9)2.3方案编制深度及难度等级 (10)3 项目区自然概况 (11)3.1水文、气象 (11)3.1.1气象 (11)3.1.2水文 (11)3.2地形、地质 (11)3.2.1场地位置及地形地貌 (11)3.2.2底层岩性 (11)3.2.3水文地质 (11)3.3土壤、植被 (12)3.3.1土壤情况 (12)3.3.2植被情况 (12)目录3.4生态敏感区 (12)3.4.1生态控制范围等情况 (12)3.4.2主要河道 (13)3.4.3建成区 (13)3.5低影响开发设计 (13)4主体工程分析评价 (14)4.1主体工程概况 (14)4.1.1主体工程建设内容及平面布置 (14)4.1.2立面设计 (15)4.1.3基坑支护工程设计 (16)4.1.4给排水工程设计 (16)4.1.5绿化工程设计 (17)4.1.6施工组织和施工工艺分析 (18)4.2主体工程分析 (20)4.2.1水土流失现状 (20)4.2.2水土流失危害分析 (20)4.2.3可能造成的水土流失危害 (21)4.3主体工程限制性评价 (22)4.3.1 与水保〔2014〕58号文相关规定相符性分析 (22)4.3.2工程选址、建设方案及布局评价 (23)4.4土石方平衡分析 (23)4.4.1土石方计算 (23)4.4.2主体工程设计的分析与评价 (27)4.5水土流失预测 (28)4.5.1预测的基础和依据 (28)4.5.2水土流失预测时段 (29)4.5.3预测方法与内容 (29)4.5.4水土流失预测综合分析 (33)5 水土流失防治总体布局 (34)5.1防治责任范围 (34)5.2防治目标 (35)5.3水土流失防治措施体系 (35)6 施工期水土保持措施设计 (39)6.1汇水分析 (39)6.2表土剥离与土地整治 (39)6.3临时截排水设计 (39)6.4临时沉砂设计 (42)6.5临时拦挡设计 (43)6.6临时覆盖设计 (43)6.7临时绿化设计 (43)6.8其他临时措施 (43)7 永久水土保持措施设计 (47)7.1截排水、拦沙工程措施设计 (47)7.1.1工程等级标准 (47)7.1.2集流分区计算、校核 (47)7.2永久蓄水滞洪措施设计 (50)7.3永久入渗措施设计 (50)7.4永久沉砂设计 (51)7.5边坡生态防护措施设计 (51)7.6植物措施设计 (51)8 水土保持措施进度安排 (53)8.1主体工程施工进度安排 (53)8.1.1主体工程计划工期 (53)8.1.2主体工程与水土保持相关的分部工程及施工顺序 (53)8.2水土保持措施进度安排 (54)9 水土保持效益分析 (57)9.1水土保持损益分析 (57)9.2效益分析 (57)9.2.1分析依据 (57)9.2.2分析原则 (57)9.2.3防治效果 (58)9.2.4水土保持效益分析 (59)9.3水土保持防治效果评价 (60)10 投资估算 (62)10.1编制依据 (62)10.2水土保持工程量 (62)10.3投资估算 (64)11 结论及建议 (68)11.1结论 (68)11.2建议 (68)摘要摘要方案设计，能较准确地预测由于项目建设造成的水土流失影响，并提出合理的水土保持防治技术，有效减少因项目建设所造成的水土流失。
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项目可行性研究报告项目名称：深圳市库坑水围股份合作公司关于龙华新区观澜街道库坑社区居住用途城市更新项目可行性研究项目主办单位：深圳市库坑水围股份合作公司可行性研究单位：深圳市儒骏辉土地房地产评估有限公司报告完成日期：二Ο一四年六月四日深圳市儒骏辉土地房地产评估有限公司--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------公司地址：深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道儒骏大厦1605、1606、1607电话：28336926传真：28336925摘要十二五期间，观澜将积极推进城市更新项目的实施，同时支持股份公司开展拆除重建类城市更新，支持股份公司积极自改或引入第三方合作改造。
观澜街道率先在深圳市编制旧村改造方案，对一批旧屋村以创建“六好”社区为目标，从旧村改造、公园建设、管线整治等方面进行了全方位的整治改造。
本项目位于深圳市龙华新区观澜街道库坑社区宗地号为A932-0757的范围，用地面积17148.51平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈规则多边形，地势平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。
现有建筑面积约为25000平方米，其中集体股份公司厂房约10000平方米，村民住宅约15000平方米。
由两方共同申请注册成立本合作项目的独立项目公司进行房地产开发，其中库坑水围股份公司提供以上3块共10781.02平方米非农建设用地(地上建筑物自行拆除)及配合办理该地块开发所需相关手续；深圳市金兆业房地产开发公司负责提供6367.49平方米非农建设指标及办理该地块的用地手续和项目的报批、规划、设计、施工管理、竣工验收、销售等等一切手续，并承担全部建设资金，负责缴纳地价，同时承担股份公司与承租人因提前退租引起的相关拆迁补偿费用。
双方确定合作开发建设期限为四年，其中办理手续二年，建设期二年，待项目开发完成后，深圳市金兆业房地产开发有限公司按现有建筑面积1:1.3比例返还新建普通装修住宅物业，即住宅面积约32500平方米给库坑水围股份合作公司。
按委托人设定，规划为住宅区，地下停车场2层，地上1-2层为商业，2层以上为住宅，设定容积率为6.0，建筑覆盖率≤30%，绿地率≥35%。
项目计划一次性开发，从2014年07月至2018年06月，前期准备期为2年，项目建设周期为2年。
2014年7月开始前期立项及基本设计施工方案确定，计划于2016年1月初开工，2017年12月底完成主体工程及内部配套设施施工，2018年6月底完成竣工验收及入伙。
根据我司市场调研，预测项目销售收入为83,500.85万元，开发成本为48,845.56万元，财务费用为5,104.43万元，销售费用为1,670.72万元，销售税费为6,531.65万元，营业利润为21,349.09万元，所得税为5,337.27万元，税后净利润为16,011.82万元。
根据我司进行的盈利能力分析，设定基准收益率为12%时，测算得出其财务净现值（ENPV）为5,039.91万元，财务内部收益率（FIRR）为17.914%。
其财务净现值大于0，内部收益率大于基准收益率，因此，项目在财务上可行；同时，我司对本项目进行敏感性分析，销售收入下跌5%或是开发成本上涨10%的情况下，项目财务内部收益率仍然均高于基准收益率。
说明本项目抗风险能力较强。
本项目的开发建设，不仅能充分利用土地资源，集约土地，提高土地使用效率，同时符合观澜街道“十二五”中提出的“绿化社区”、“低碳社区”要求。
同时，本项目所受的政策风险、销售风险较小，宏观调控风险、建造成本风险、资金风险相对较大，需要提请企业注意。
目录内容页次第一节总论 (1)一、项目名称 (1)二、主办单位概况 (1)三、可行性研究单位 (1)四、项目概况 (1)五、项目地理位置 (4)六、编制依据 (4)七、研究目的 (5)八、存在的问题及建设的必要性 (5)第二节市场分析 (6)一、宏观经济分析 (6)二、房地产市场分析 (10)三、深圳市房地产市场分析 (22)四、区域因素分析 (38)五、SWOT分析 (61)六、项目的市场定位 (63)第三节项目规划方案及建设条件 (63)一、项目规划方案 (63)二、项目建设条件 (64)第四节项目建设方式与进度安排 (65)一、项目建设方式 (65)二、项目进度安排 (65)第五节投资估算与资金来源 (66)一、投资估算 (66)二、资金来源 (70)第六节经济评价 (70)一、财务效益 (70)二、盈利能力分析 (70)三、敏感性分析 (71)第七节社会评价 (72)一、项目对社会的影响分析 (72)二、社会风险分析 (72)三、社会评价结果 (73)第八节研究结论与建议 (74)一、研究结论 (74)二、问题和建议 (75)第九节附件 (75)一、附表 (75)二、项目位置图 (76)三、研究项目照片 (76)四、委托人提供的资料 (76)五、研究单位资质证书、营业执照复印件 (76)第一节总论一、项目名称深圳市库坑水围股份合作公司关于龙华新区观澜街道库坑社区居住用途城市更新项目可行性研究二、主办单位概况单位名称：深圳市库坑水围股份合作公司注册号：440300769172004法定代表人：杨伟军公司地址：广东省深圳市宝安区观澜街道办库坑社区水围居民小组办公大楼三、可行性研究单位单位名称：深圳市儒骏辉土地房地产评估有限公司法定代表人：庄德乐公司地址：深圳市龙岗区坂田坂雪岗大道儒骏大厦16楼注册号：440301103487755资质等级：一级行政许可决定书号：建住房许（2013）008证书编号：建房估证字[2012]013号有效期限：2012年3月22日至2015年3月21日四、项目概况本项目位于深圳市龙华新区观澜街道库坑社区宗地号为A932-0757的范围，用地面积17148.51平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈规则多边形，地势平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。
现有建筑面积约为25000平方米，其中集体股份公司厂房约10000平方米，村民住宅约15000平方米。
根据委托人提供的深圳市国土资源和房产管理局宝安分局文件《关于深圳市库坑股份合作公司城市化非农建设用地的批复》（深国房宝【2008】1633号），该地块地处深圳市龙华新区观澜街道库坑社区，用地编号2006-60K-0387号，宗地号为A932-0755，用地面积为3802.36平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈三角形，地势较平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。
地块坐标如下：编号X座标Y座标标志140946.34112533.78240946.34112447.20340957.23112439.63441017.97112526.43541005.07112527.00640952.18112533.99根据委托人提供的深圳市国土资源和房产管理局宝安分局文件《关于深圳市库坑股份合作公司城市化非农建设用地的批复》（深国房宝【2008】541号），该地块地处深圳市龙华新区观澜街道库坑社区，用地编号2006-60K-0388号，宗地号为A932-0756，用地面积为3094.73平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈规则四边形，地势较平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。
地块坐标如下：编号X座标Y座标标志140983.80112433.96241001.05112430.73341013.22112431.89441017.39112429.90541074.74112514.12641043.52112520.89根据委托人提供的深圳市国土资源和房产管理局宝安分局文件《关于深圳市库坑股份合作公司城市化非农建设用地的批复》（深国房宝【2008】540号），该地块地处深圳市龙华新区观澜街道库坑社区，用地编号2006-60K-0389号，宗地号为A932-0757，用地面积为3883.93平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈规则多边形，地势较平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。
地块坐标如下：编号X座标Y座标标志141371.65112613.99241373.91112594.66341374.26112591.62441425.03112597.50541428.24112567.74641425.98112562.06741401.87112500.60841422.53112492.53941442.09112542.691041458.35112536.911141464.81112552.951241443.23112561.401341441.01112578.531441442.28112578.701541437.26112621.861641427.46112620.721741442.53112619.99根据深圳市库坑水围股份合作公司与深圳市金兆业房地产开发有限公司合作意向，由两方共同申请注册成立本合作项目的独立项目公司进行房地产开发，其中库坑水围股份公司提供以上3块共10781.02平方米非农建设用地(地上建筑物自行拆除)及配合办理该地块开发所需相关手续；深圳市金兆业房地产开发公司负责提供6367.49平方米非农建设指标及办理该地块的用地手续和项目的报批、规划、设计、施工管理、竣工验收、销售等等一切手续，并承担全部建设资金，负责缴纳地价，同时承担股份公司与承租人因提前退租引起的相关拆迁补偿费用。
双方确定合作开发建设期限为四年，其中办理手续二年，建设期二年，待项目开发完成后，深圳市金兆业房地产开发有限公司按现有建筑面积1:1.3比例返还新建普通装修住宅物业，即住宅面积约32500平方米给库坑水围股份合作公司。
按委托人设定，将与政府有关部门签订土地出让合同，按居住用途缴纳地价，办理上市交易手续，规划为住宅楼，地下停车场2层，地上1-2层为商业，2层以上为住宅，设定容积率为6.0，建筑覆盖率≤30%，绿地率≥35%。
五、项目地理位置本项目地处深圳市龙华新区观澜街道库坑社区，东面靠观湖园，南面近观光路、库坑村、库坑工业区，西面临泗黎路、梅观高速公路、大富路，北面近桂月路。
项目周边商业有新天地购物商场、老乡便利店、瑞康百货、恒昌百货；市场有观澜库坑农贸市场；有观澜人民公园、桂花公园；学校有库坑小学、观澜镇大水坑小学、桂花小学、观澜中学、黎光学校、观澜锦明学校、平安金融培训学院；银行有深圳农村商业银行；医疗机构有海云医疗；附近有源兴纺织厂、良加再生棉厂、星辰工业园等工业区；附近有观湖园、库坑村等生活居住社区；附近有B861路、B768路、627路公交经过，无交通管制，交通状况一般；附近配套设施较齐全，环境较好，适合居住。