上海市物业管理优秀住宅小区考评标准
物业管理示范住宅小区标准及评分细则
物业管理示范住宅小区标准及评分细则引言本文档旨在为物业管理示范住宅小区的创建提供一套标准化的评估标准和评分细则，以促进物业管理水平的提升，增强居民的满意度和幸福感。
第一章：总则第一条：目的制定本标准及评分细则，旨在规范物业管理行为，提升住宅小区的整体管理水平。
第二条：适用范围本标准及评分细则适用于所有参与物业管理示范住宅小区评选的小区。
第三条：基本原则公平、公正、公开的原则。
以居民满意度为核心。
持续改进和创新。
第二章：组织管理第四条：组织架构明确物业管理公司的组织架构。
确保组织架构合理、高效。
第五条：管理制度建立完善的物业管理制度。
包括但不限于安全、环境、设施设备管理等。
第六条：人员配置合理配置物业管理人员。
包括管理人员、技术人员、服务人员等。
第三章：安全管理第七条：安全管理体系建立完善的安全管理体系。
包括安全巡查、应急预案、安全培训等。
第八条：安全设施配置必要的安全设施。
包括消防、监控、门禁等。
第九条：安全记录定期进行安全检查并记录。
及时处理安全隐患。
第四章：环境管理第十条：环境卫生保持小区环境的整洁。
定期进行清洁和绿化工作。
第十一条：绿化管理合理规划小区绿化。
定期进行绿化养护。
第十二条：环境保护实施垃圾分类和回收。
减少环境污染。
第五章：设施设备管理第十三条：设施设备维护定期对小区内的设施设备进行维护。
确保设施设备的正常运行。
第十四条：公共设施管理管理好小区内的公共设施。
包括儿童游乐场、健身器材等。
第十五条：维修管理建立快速响应的维修机制。
及时处理居民报修。
第六章：客户服务第十六条：服务体系建设建立完善的客户服务体系。
提供多渠道的服务方式。
第十七条：服务态度保持友好、热情的服务态度。
积极响应居民需求。
第十八条：服务效率提高服务效率。
缩短服务响应时间。
第七章：综合评分第十九条：评分标准制定详细的评分标准。
包括组织管理、安全管理、环境管理等。
第二十条：评分方法采用量化评分方法。
结合定期检查和不定期抽查。
全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则
房屋管理与维修养护
、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署
符合，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣
、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
符合，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣
、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面地，无脱落；是玻璃幕墙地，清洁明亮、无破损；是涂料地，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象
符合，发现一处不符合扣
、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，元安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后地应急处理方案
符合，发现一处不符合扣
、三北地区，冬季供暖室内温度不低于℃
符合，不符合
四
保安、消防、车辆管理
、小区基本实行封闭式管理
符合，不符合
、有专业保安队伍，实行小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区地环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责
符合，值班制度不符合扣，未设服务电话扣，发现一处处理不及时扣，没有回访录每次扣
、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理地建议及时整改，满意率达％以上
符合，基本符合，不符合
、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率％、返修率不高于％，并有回访记录
建立并落实，建立但未落实扣，未建立扣；及时率符合，每降低个百分点扣；返修率符合，不符合；回访记录完整，记录不完整或无回访记录.
符合，基本符合，不符合
、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率％、返修率不高于％，并有回访记录
建立并落实，建立但未落实扣，未建立扣；及时率符合，每降低个百分点扣；返修率符合，不符合；回访记录完整，记录不完整或无回访记录.
管理计划示范住宅小区评分标准(国优标准)
物业管理示范住宅小区标准评分细则（国优标准）市,省,全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则
评分标准
评优标准：市、省、国家的标准市一样的，只是评分的及格线不同而已分数标准
市优是85分，省优90分，国优98分
评委的组成
市优: 是各地区的行业主管部门(市建设局物业科的科长)以及当地的国家物业管理协会常务理事
省优：是各地区的行业主管部门（省建设局物业处的处长）以及当地的国家物业管理协会常务理事
国优：是全国物业管理协会常务理事
二、房屋管理及维修养护14分
三、共用设施设备管理15分
四、保安、消防、车辆管理10分
五、环境卫生管理14分
六、绿化管理7分
七、精神文明建设3分
八、管理效益 5分
+\
注：大厦、工业区的评定参照此标准。
全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则
全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则
1. 介绍
物业管理在现代社会中扮演着重要角色，而物业管理示范住宅小区作为一种典范，对维护社区秩序、提升生活质量起着至关重要的作用。
本文将介绍全国物业管理示范住宅小区的标准及评分细则。
2. 标准
2.1 安全性标准
•住宅小区的安全设施完备，包括消防设备、安全出口等。
•保障小区居民生命财产安全的措施得到有效实施。
2.2 环境质量标准
•小区内绿化率达到一定比例。
•小区环境整洁，无垃圾乱放现象。
2.3 服务质量标准
•物业服务人员专业素质高，服务态度良好。
•物业管理维修服务及时，效果明显。
2.4 社区活动标准
•小区组织多样化社区活动，促进居民之间的沟通与交流。
•营造和谐社区氛围，增进居民的归属感。
3. 评分细则
3.1 安全性评分
根据安全设施完备程度、实施效果等方面进行评分，满分为10分。
3.2 环境质量评分
根据绿化率、环境整洁情况等方面进行评分，满分为10分。
3.3 服务质量评分
根据物业服务人员素质、服务效果等方面进行评分，满分为10分。
3.4 社区活动评分
根据社区活动多样性、推进效果等方面进行评分，满分为10分。
4. 结论
全国物业管理示范住宅小区的标准和评分细则为小区提供了明确的行为准则和评价体系，有助于提升物业管理水平，创造更加宜居的社区环境。
希望各地小区能够按照标准执行，不断完善物业管理工作，为居民提供更好的居住环墨。
上海市物业市优申报条件
上海市物业市优申报条件如下：
1. 管理业绩：申报市优住宅小区必须连续从事物业管理工作三年以上，并在今年内进行过一次以上的维修改造工作，管理服务水平在区域内具有一定的代表性，经企业申报，街道办事处、社区居民委员会和房产管理部门审核，物业管理企业应将申报材料提交上海市物业管理行业协会进行综合考评，认定小区达到市优标准后报上海市住房和城乡建设管理委员会批准后进行公示和颁发荣誉证书。
2. 服务质量：住宅小区必须按照国家有关物业管理的规范进行管理，对房屋公用设施、设备、小区规划、环境卫生、绿化管理服务、治安消防管理服务、文化体育活动管理等全面负责，并制订了各类管理制度和操作流程。
同时要求物业管理企业应建立和完善小区内二次加压供水、电讯网络、楼宇可视对讲系统等公用设施设备档案，并定期对公用设施设备进行检查和维护，确保正常使用和安全运行。
申报市优住宅小区应具备的条件还包括：
1. 小区规划、配套设施符合城市总体规划要求，并已全部建成验收合格。
2. 房屋产权明晰，租售市场稳定。
3. 有专门物业管理机构，物业管理企业有资质。
4. 实施了专业人员培训和岗位责任制。
5. 建立了财务管理制度，建立了各项费用收支明细账等。
综上，要申报上海市物业市优称号需要物业管理企业有着良好的管理业绩和服务质量，以及规范的管理制度和服务流程。
此外，小区的规划、配套设施、产权状况、租售市场等方面也需要符合相关要求。
只有这样，才能真正体现出物业管理企业的综合实力和服务水平，为上海市的物业管理行业树立良好的形象和标杆。
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住宅小区物业管理星级服务标准和评分标准.doc
住宅小区物业管理星级服务标准和评分标准（三星级）满分100 分项目星级服务标准1、物业管理企业有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所整洁有序，办公设施较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理。
2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；服务标准达到三星以上且在小区公共部位、小区物管处和主要部位明示。
3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全，交接资料完备。
规定评分标准自评考核分值分评分机构、场所、设施符合 1，基本符合0.5 ，不符合 0；人员齐全3 1.5, 每缺一人扣0.5; 计算机等辅助管理好 0.5 ，较好0.3 ，差 0物管合同符合 1，物管合同或服务标准不符合的取消评星资格；2服务标准公示部位符合 1，基本符合 0.5 ，不符合 0符合 1，基本符合10.5 ，不符合0( 一 ) 基本要求（23）4、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，建立住房用户档案 , 房屋及其配套设施权属清晰，分类成册，管理完善，查阅方便。
5、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格2符合 2，未建立档案或权属不清晰扣0.5, 未分类成册或查阅不方便扣0.5,每发现一项不齐全或不完善扣0.2符合 , 有一人不符合( 一 ) 基本要求（23）证书或岗位证书 , 且经消防知识培训并有记录。
6、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
7、管理服务人员着装统一、佩戴标志 ; 行为规范，服务主动、热情。
8、设有服务接待中心，公示24 小时服务电话。
急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
9、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在显著位置公示服务项目与收费标准。
20, 多人不符合的取消评星资格各项制度健全 2，缺一项制度 0, 每发现一处2不完整规范扣 0.2, 未制定具体的落实措施和考核办法扣 0.5 着装及标志符合0.5 ，有一人不符合10.2; 行为服务好0.5, 较好 0.3, 差 0符合 2，未设接待中心或服务电话扣0.5 ，值班制度不符合扣0.5 ，2发现一次处理不及时扣0.2 ，没有报修、维修、回访记录每次扣0.1符合 1，无特约和代办服务的0，未在显1著位置公示服务项目与收费标准的扣0.5项目星级服务标准10、按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况 , 至少每半年公布一次 ; 在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。
物业管理优秀住宅小区标准及评分细则
1、小区竣工总平面图
2、单体建筑、结构、设备竣工图
3、配套设施、地下管网工程竣工图
4、共用设施设备清单
5、有关设施设备安装、使用和维护保养 等技术资料
2、己办理承接查验手续，签订承 6、各单项工程竣工验收证明材料（土建
接查验协议
竣工验收书、消防竣工验收证明、水电
2
竣工验收书、通信系统竣工验收证明
等）
一、计算机应用情况和智能化（对讲、 监控等）设备的使用情况
13、物业服务企业应用计算机、智 二、计算机查询资料包括：
能化设备等现代化管理手段，提高 1、房屋、设备的基数
1
管理效率
2、分户档案
3、费用收缴情况
4、房屋、设备维修记录
1、各类收费标准（物业服务收费标准、
代收费用收费标准、有偿服务项目及收
符合0.5分；每发现一处不符合扣0.1 分；没有外包项目的第3项不扣分
符合0.5分；没有合同扣0.5分；有合同 但内容不完善、不规范或责权利不明确 扣0.25分
符合0.5分；无临时管理规约的扣0.5 分；管理规约约定内容不符合规定的扣 0.25分
1、申请使用物业专项维修资金时，如实 告知业主维修项目的预算额、施工单位 等相关情况,如实征求并归集业主意见
10、消防、供水、供暖的试压报告
11、对发现的问题向建设单位提出书面 整改建议，并协助督促落实
3、由一家物业服务企业统一实施 1、企业营业执照
专业化管理，应加强服务外包管
理，并保存完好服务外包单位的营 2、服务项目外包合同或协议，外包方的 业执照、资质证书等复印件，以及 企业营业执照、资质（资格）证明，外
报备；物业服务企业的管理人员和 证书 (电工、消监控、会计等），分包
hg上海市物业管理行业名牌评价规范
1 范围本规范规定了上海市物业服务企业申报上海名牌的基本要求、评审内容、评审方法、评审程序和评审质量控制。
本规范合用于上海市名牌(物业管理服务)的评价。
2 规范性引用文件下列文件对本文件的应用是必不可少的。
凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。
凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)合用于本文件。
物业管理条例上海名牌管理办法上海市物业管理企业诚信承诺活动实施办法3 术语和定义下列术语和定义合用于本规范。
3.1物业管理服务指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3.2诚信承诺企业指上海市物业管理行业协会确认的“诚信承诺企业”或者“诚信承诺A-AAA级企业”的物业服务企业。
3.3公众满意度指由上海市物业管理行政主管部门或者物业管理行业协会委托第三方独立进行的上海市物业管理行业公众满意度的结果。
4 申报企业基本要求申报上海名牌(物业管理服务)的企业应符合下列要求：——符合国家有关法律法规和相关政策的规定，在本市工商登记注册，具有独立法人资格；——物业服务企业资质达到二级以上(含二级)，且管理项目结构符合相应的资质管理要求；——信用等级达到上海市物业管理行业协会诚信承诺 A 级以上(含 A 级)企业；——经营状况良好，主营业务盈利。
申报上一年度主营业务收入不低于 0.5 亿元，利润率不低于 5%；——主要经济指标与申报上年度同比上升；——申报上年度物业管理服务业务收入应大于企业总业务收入的 50%；——申报前二年内未发生严重违反法律法规行为、重大质量安全事故，或者经查证属实的重大投诉、暴光事件；——应提交50%以上服务项目的业主委员会或者业主方的评价意见。
5 评审要求5.1 知名度和满意度5.1.1 公众美誉度申报前二年获得过媒体对企业优质服务、良好管理等方面的报导。
全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准与评分细则
全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则序号标准内容规定分值评分细则基础管理321、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用1符合 1.0 ，不符合 02、己办理接管验收手续1符合 1.0 ，不符合 03、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1符合 1.0 ，不符合 04、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签1符合 1.0 ，基本符合 0.5，不符合 0订物业管理合同，双方责权利明确5、在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订2符合 2.0 ，基本符合 1.0，不符合 0前期物业管理服务协议，双方责权利明确6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1符合 1.0 ，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣 0.5 ，未建立 07、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各2完善 2.0 ，基本完善 1.0，不完善 0项公众制度完善8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责2符合 2.0 ，基本符合 1.0，不符合 09、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双2符合 2.0 ，基本符合 1.0，不符合 0方责权利明确10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经1符合 1.0 ，不符合 0业主委员会同意一制度、工作标准建立健全 1.0 ，主要检查；物业管理服务工作程度、质量保证制度、11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作2收费管理制度、财务制度、岗位考核制标准，并制定具体的落实措施和考核办法度等每发现一处不完整规范扣0.2 ：未制定具体的落实措施扣 0.5，未制定考核办法扣 0.512、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上管理人员、专业技术人员每发现1人无岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严2上岗证书扣 0.1 ：着装及标志符合0.5 ，谨不符合 0l3 、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管2符合 2.0 ，基本符合 1.0.不符合 0理手段，提高管理效率14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收执行有关规定 1.0 ，未执行 0；公开 1.0等方面执行有关规定：至少每半年公开一次物业管理服2未公开 0务费用收支情况包括房屋总平面图，地下管网图，房屋15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，数量、种类、用途分类统计成册，房屋2及共用设施设备大中修记录，共用设施管理完善，查阅方便设备的设计安装图纸资料和台帐。
上海市物业管理优秀住宅小区考评标准
9、设施设备运行正常，无事故隐患；有专门保养、检修和检查制度；消防、照明系统设备完好，可随时启用；小区内设施设备用房无改作他用。
6
10、电梯二十四小时正常运行，电梯厢内保持清洁、通风、照明良好；电梯有专业队伍维修保养，有保障安全运行和维修养护的规章；制定故障应急处理方案。
6
11、小区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）管理措施到位，水质检验合格，无二次水污染发生。
2
12、排水、排污管道通畅，沟道无积水、无堵塞外溢现象；各类井盖无缺失、损坏。
2
三
公共秩序维护服务
19
1、保安人员值勤有明显标识；着装整洁、训练有素、文明值勤、言语规范、认真负责、巡视有记录；知晓安全防范措施和应急预案。
4
2、有来访询问登记制度；安全防范监控设施运行正常。
2
3、小区道路通畅、路面平整；交通引导标识明确，车辆有慢行措施；
2
3、封闭阳台统一有序，色调一致。
2
4、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。
2
5、房屋装饰装修制度齐全、管理到位，措施有力、制止违规违章有成效、小区内无乱搭、乱建现象。
5
6、建筑垃圾指定区域堆放，定期清除。
2
7、房屋零星修理、急修及时率98%以上；修理合格率100%；有修理和回访记录。
5
8、房屋档案齐全、管理完善；公共维修费收支核算、分摊记录等及时注记，查询方便。
5
5、小区服务项目收费标准公开，定期公布维修资金使用帐目，无擅自挪用、使用维修资金行为，接受业主的监督；业主物业管理费缴费率在90%以上。
5
二
公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务
36
1、小区主出入口设有总平面示意图；主要路口设有路标，指路牌明确；区内房屋外观完好整洁，无脱落、无污迹。
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5、小区服务项目收费标准公开，定期公布维修资金使用帐目，无擅自挪用、使用维修资金行为，接受业主的监督；业主物业管理费缴费率在90%以上。
5
二
公共部位、共用设备设施日常运行、保总平面示意图；主要路口设有路标，指路牌明确；组团及幢、单元、户门标号明显。
1
2、小区内房屋外观完好整洁，无脱落、无污迹。
2
3、房屋使用手册、装饰装修管理办法、业主公约等各项制度完善；相关规定和公约分发到户或上墙公布；居民能自觉遵守，邻里团结互助，文明居住，使用纠纷能够通过协调解决。
3
4、小区经理经过专业培训、持证上岗，有明确的岗位考核标准；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范；住户投诉处理率100%，并有处理和回访记录，住户满意率在90%以上。
上海市物业管理优秀住宅小区考评标准
序号
考评内容
分值
得分
备注
一
小区管理处综合服务
18
1、物业管理企业对小区内房屋建筑、设施设备、绿化、保洁、安保、环境等实施专业化管理；为住户提多种便民和特色服务；配合街道、居委、派出所开展社区工作。
3
2、小区有完整的验收档案及交接手续；物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率；主要档案资料、报修、养护记录、财务结算运用电脑操作。
1
9、设施设备运行正常，无事故隐患；有专门保养、检修和检查制度；消防、照明系统设备完好，可随时启用；小区内设施设备用房无改作他用。
6
10、电梯二十四小时正常运行，电梯厢内保持清洁、通风、照明良好；电梯有专业队伍维修保养，有保障安全运行和维修养护的规章；制定故障应急处理方案。
6
11、小区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）管理措施到位，水质检验合格，无二次水污染发生。
2
3、封闭阳台统一有序，色调一致。
2
4、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。
2
5、房屋装饰装修制度齐全、管理到位，措施有力、制止违规违章有成效、小区内无乱搭、乱建现象。
5
6、建筑垃圾指定区域堆放，定期清除。
2
7、房屋零星修理、急修及时率98%以上；修理合格率100%；有修理和回访记录。
5
8、房屋档案齐全、管理完善；公共维修费收支核算、分摊记录等及时注记，查询方便。
2
4、车辆分类划线停放有序；车库、车棚等停车场地清洁；各类车辆停放管理制度完善，消防设施完好，管理责任明确，车辆进出有记录。
6
5、小区内无重大刑事、交通、火灾等事故发生。
5
四
公共区域清洁卫生服务、绿化日常养护服务
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1、小区环境整洁；无乱贴乱画现象；房屋外墙无污染；小区水景管理制度落实、警示标志明确、水体保持清洁。
2
12、排水、排污管道通畅，沟道无积水、无堵塞外溢现象；各类井盖无缺失、损坏。
2
三
公共秩序维护服务
19
1、保安人员值勤有明显标识；着装整洁、训练有素、文明值勤、言语规范、认真负责、巡视有记录；知晓安全防范措施和应急预案。
4
2、有来访询问登记制度；安全防范监控设施运行正常。
2
3、小区道路通畅、路面平整；交通引导标识明确，车辆有慢行措施；
5
2、物业管理企业与业委会签订《物业管理合同》，合同文本规范，双方责、权、利明确；双方有协商沟通制度，能运用合同约定解决物业管理纠纷事务。
5
3、物业管理企业与业委会共同制订创优计划和实施方案；创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。
2
合计
4
2、房屋公共楼梯间、走道、地下室等部位的墙面、扶手、窗台等保持清洁、窗户明亮，公共部位无堆物。
4
3、可卫设备完备；垃圾袋装化，垃圾日产日清。
2
4、绿地无改变用途；无损坏、践踏、乱堆物等现象。
2
5、绿化有专人养护管理；无病虫害、无枯死花草和树木。
3
五
相关要求
12
1、小区按规定程序成立业主大会和业主委员会，按章程履行职责，按计划开展工作；有定期活动和讨论业委会日常工作的记录，对制止业主违规违约行为有措施。