万科·金域蓝湾今年营销总结及明年营销策略

白领置业计划第一季：（11月23日----11月30日） 主标题：提前3年入住万科(或者: 月入3千 入住万科精装三房) 副标题：万科金域蓝湾白领置业计划全城招募
特别推荐户型：A2、B2户型。
玲珑婉约型（热恋圆舞曲）（88.98平米） 激情飞扬型（金色华尔兹） （88.54平米）
白领置业计划第二季：（12月1日----12月25日） 主标题：魅力蓝湾 狂欢派对 副标题：万科金域蓝湾白领置业计划全城招募
3个月认筹1800个，每天20个？ 2个月零5天卖1.75亿？
每天销售6套，每天销售额300万？
到8月9月份要销售500套左右？ 半年内要明推暗销5-6次开盘？
每个月要卖4000-5000万？
08年我们做到了。09年Nothing is impossible！Just do it!
2008年度营销数据分析
传统操作手法：采用金域蓝湾系列惯用的特色推广主题，在现行在市场并不景 气的08年房地产市场，客户过于司空见惯，无法形成有效传播。
创新操作手法：重新审视整个市场，如何让客户暗淡的眼球发光，将是推广工 作的重心所在。在多次研究和摸索中——“万科1计划”高调出炉，在推广万科全面 家居解决方案的同时，线下推出积分计划，有效的抓住客户。
截止目前累计销售385套，约1.9亿
12月31日，共销售356套，约1.73亿 10月25日，1、8栋开盘，共销售141套，7000万
10月23日，开盘前两天，共积累1800台VIP客户 9月29日-10月5日，国庆黄金周长假，共积累939台VIP客户 9月6日，住宅公园/样板房开放。到访2000多人，共积累384台VIP客户
逆市而上 乘势而为
——万科·金域蓝湾08年营销总结及09年营销策略
08年营销回顾
报告框图
重点营销工作总结 认购客户生活流线分析
09年任务目标 09年形势预判 09年货量解析 09年营销策略与计划
09年任务目标与时间计划
市场形势预判 竞争对手分析
08年余货分析 09年总货量分析
策略思考 主题定位 推货计划 价格策略 蓄客计划 推广计划 营销执行鱼骨图
8月15日，正式进场。共积累78台VIP客户
7月1日，金域销售组成立。7月27日开始认筹。
Ⅰ、回顾08 展望09
2008年工作总结与客户分析
一、08年营销工作简要回顾
1、标新立异，制造新话题——“万科1计划”启动
形象主题： 一人一境界 一域一蓝湾 阶段性主题： 开盘 加一元送精装修 项目产品定位： 浏阳河岸41万平方米泰式 风情社区
5、营销创新——万科白领置业计划，成为开盘后销售发动机
营销创新：通过与银行联手合作推出，灵活多样的还贷政策， 虽然后期由于银行的关系，还贷政策未能得以真实的实施， 但是在“首付8万，月供1300”、“2万置业优惠”系列广告 计划出台后，效果还是非常优越，短信放出后，平均每天来 电约80台，为顺利完成任务提供了基础保障。
7、大客户攻略——走出去，深挖墙，广积粮
• 大客户拓展单位汇总： 金域蓝湾大客户单位登记VIP/意向客户275人；拓展50个单位； 到目前为止大客户单位登记客户一共成交51套；
成交 VIP卡 单位
51套 275人 50个
•周边市场、各大社区、写字楼派单明细：
派单
市场
单张 13630
万科NO.1 登记客户
2280
1494
写字楼
5931
450
519
社区/单位 15790
50
855
共计
35351
2780
2868
•单位、市场巡展明细：
广电中心 马王堆
南湖 高管局 华银旺和
共计
巡展
单张 万科NO.1 登记客户
100
100
69
300
50
26
550
200
51
4
21
950
350
171
8、万科产品差异化
目的： ➢ 主要将万科产品优势与万科服务优势展ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ给客户； ➢ 拉升客户心理价位； 载体：宣传单页； 渠道：夹报、派单等。
2、前期推广渠道——多管齐下，集中短信覆盖
报纸广告 户外广告 电台广告 网络广告 电影院贴片广告 夹报 路演 学生CALL客48000名 短信 周末活动 合富转介
主题集中，形象统一，锁定目标客户群体，始终贯彻 使用短息、网络等现行环境下行之有效的推广手段， 并配合多渠道渗透，效果明显，开盘前期，平均每天 来电在80-100台左右。
•8月15日-16日售楼处开放；金域蓝湾东南亚水果节举行。 项目知名度和口碑传播得以扩大。
•9月13日—9月15日，金域蓝湾中秋节活动。 中秋节三天，到访人数为123组，认筹为57台。
•9月29日—10月5日，金域蓝湾名车试乘试驾活动。 国庆期间来访357组，认筹223台，平均每天认筹超过30台。
•10月19日，金域蓝湾产品说明会。 到场认筹客户468名，新登记VIP客户41台。
3、实景营销——示范区和样板间开放，闪耀星城
2008年9月6日，金域蓝湾住宅公园开放。 当天到访客户439 组，9月7日到访350组。金域蓝湾住宅公园实景的呈现，成为长 沙市场的焦点，也创造了长沙9月房市的奇迹，知名度大增，认筹数量也迅速攀升， 也是金域蓝湾打开市场，打响名声的一次关键性活动。
4、活动营销——活动串联，持续旺场
二、认购客户工作生活流线分析
认购客户工作生活流线分析，动态反映目标客户情况
认购客户工作生活流线分析启示：加大了新区域的拓展，特别是城市老城区原居 民的挖掘，重点覆盖了开福区距项目地距离适中的东风路和德雅路沿线。
•感恩今日，爱在蓝湾——新老客户互动活动 11月25日，开展新老客户互动的活动， 同步启动“白领置业计划” 。
•爱在蓝湾，荣耀2008 ——圣诞假面舞会 12月20日 ，新老客户联宜计划，提高客户满意度和忠诚度，配合年底冲刺计划。
•爱在蓝湾，温情冬日——爱在蓝湾暖冬大行动 12月27、28日，通过烧烤活动串场和幸运抽奖及大力优惠措施，冲刺年底任务。
特别推荐户型：C3、B2户型。
雍容华贵型（2700江景楼王 ）（160.65m2）
温馨舒适型（玺域华庭 ）（128.44m2）
6、老带新策略——启动老带新，通过活动和优惠，盘活客户资源
•快乐家庭节·甜蜜蛋糕DIY——业主活动 11月9日通过组织老客户活动，提高老客户满意度，顺利推出老带新奖励政策。