广东省集体建设用地使用权流转管理办法(2005年版)
农村集体建设用地流转三地比较
农村集体建设⽤地流转三地⽐较2019-05-17⾃新《⼟地管理法》实施以来，社会各界对农村集体建设⽤地流转存在争议，但各种试点也⼀直在进⾏。
本⽂简要介绍了三个代表性地区的农村集体建设⽤地流转⼯作情况，并分析探讨了其中存在的问题和相关对策。
代表性地区集体建设⽤地流转基本情况⼴东省2001年10⽉，国⼟资源部和国务院法制办批准⼴东省顺德市为农村集体⼟地管理制度改⾰试点。
2003年，⼴东省政府下发《关于试⾏农村集体建设⽤地使⽤权流转的通知》。
2005年6⽉，《⼴东省集体建设⽤地使⽤权管理办法》颁布，⾃2005年10⽉1⽇起施⾏。
两年多来，⼴东全省21个地级市中有12个市开展集体建设⽤地流转⼯作，流转⼟地1611宗，计1108公顷，涉及价款14．3亿元。
流转⼯作基本以补办⼿续为主。
开展流转的12个市中，经济⽐较发达的佛⼭市、东莞市开展得较好。
佛⼭市5个区中，1个区(顺德区，原试点的顺德市)开展得较好，两个区刚起步，两个区未动。
顺德区开展流转以来，⾃2002年12⽉⾄2006年3⽉，共办理流转494宗，流转⾯积224公顷，农村集体经济组织流转收益3．8亿元，政府收取集体⼟地流转收益⾦3410万元、契税1461万元，流转⼟地中⼯业⽤地占98％以上；办理再次流转5宗，⾯积约3公顷；办理抵押23宗，⾯积约17公顷，贷款⾦额2521．3万元。
从流转分布区域上看，流转的基本是城市周边的零散地块，没有⼤块⼟地。
江苏省苏州市苏州市属于苏南经济圈，乡镇企业⼀度异常发达，上世纪90年代中期乡镇企业开始改制。
为配合乡镇企业改制，1996年苏州市政府出台《苏州市农村集体存量建设⽤地使⽤权流转管理暂⾏办法》。
苏州市充分利⽤当时政策⽐较宽松的机会，处理了历史遗留问题，为绝⼤多数乡镇企业改制办理了集体建设⽤地流转⼿续。
该市的乡镇企业改制早已基本结束，全市共流转农村集体建设⽤地约5333公顷(当时乡镇企业占⽤集体建设⽤地约1．33万公顷)，其中有1/3掌握在村⾥，只租不卖。
南海集体建设用地使用权流转的主要做法
农村集体建设用地流转的“南海模式”什么是集体建设用地使用权流转我国土地从属性来看，分为国有土地和集体土地两种，前者指城市市区的土地而后者则为除由法律规定属于国家所有的以外的农村和城市郊区的土地(《土地管理法》(2004年修订)第二、八、九条)。
从用途上来看，国有和集体土地又可分为农用地、建设用地和未利用地三种。
从权属性质来看，土地权利分为土地所有权和土地使用权。
由此，本文所指的农村集体建设用地是指属性为集体所有、用于建设用途的土地(即农民宅基地、乡镇企业用地和农村公共事业用地);集体建设用地使用权流转是指已经依法获得了土地使用权的集体建设用地的土地使用权人，依照合法的程序，履行相关手续，将集体建设用地的使用权，在一定年期内，以出让、转让、租赁、兼并、联营(包括作价入股)等法律许可的形式，流转给他人的经济行为。
为什么要进行集体建设用地使用权的流转根据我国法律，国有土地和集体土地具有完全不同的市场功能即国有土地可以依法出让、出租、抵押等即可在市场上进行流通，而集体土地则不能;集体土地若要在市场上流转则必须转性(即通过国家征地环节实现转为国有)之后方可进行。
随着我国工业化进程的加快，列入规划的国有建设用地存量日趋减少，而大量的集体建设用地却处于闲置状态，有限的国有建设用地与我国经济发展、产业升级转型的用地需求之间形成的缺口日益扩大;同时国家征地成本在不断增加，且其所引发的社会问题亦日益突出，传统的将集体土地征为国有然后向市场出让的供地方式难以为继。
在此背景下，一些省、市积极推动集体建设用地使用权流转的改革试点，在土地用途管制、土地所有权不变、规划管控等现实约束条件下努力寻求适应经济发展要求的集体建设用地使用权流转之路。
在集体建设用地使用权流转的改革试点中，广东省佛山市南海区的做法具有典型性，被业内称为集体建设用地使用权流转的“南海模式”。
南海集体建设用地使用权流转的背景为盘活土地资源、深入推进工业化，佛山市于2004年出台了《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》，开始集体建设用地使用权流转改革的试点工作。
我国土地有偿使用制度改革30年历程
30年前，百废待兴的中国选择了改革开放，选择了社会主义市场经济。
土地作为不可或缺的生产要素，焕发出前所未有的活力。
地财涌动，我国经济社会全面协调可持续发展由此打下坚实的基础。
我国土地有偿使用制度改革30年历程，是一部成功启用经济杠杆的历史，是一部成功引入竞争机制的历史，并正在继续谱写向纵深推进、切实发挥市场机制在土地资源配臵中基础性作用的历史。
回顾过去，可以更好地展望未来。
启用经济杠杆，土地由无偿、无期限、无流动向有偿、有期限、有流动转变30年前，刚刚从10年“文革”中走出来的中国，经济濒临崩溃，高度集中的计划经济体制，严重束缚着生产力的发展，也束缚着土地资源的合理配臵和利用。
农村土地由集体统一经营，国有土地按计划配臵，实行行政划拨，土地资源处于一种无偿、无期限、无流动使用的状态。
旧的体制，带来土地资源的极大浪费。
1985年以前，我国耕地每年净减少最高达1500多万亩。
国家从土地上得不到收益，城市建设只得再从别的地方筹集资金，缺乏稳定的资金来源，导致经济发展越快，城市建设欠账越多，财政越困难。
房地产成了国家只有投入而无产出的包袱，宽地窄用、好地劣用等现象十分突出。
改革开放首先冲破的是土地无偿、无期限、无流动的禁区。
1979年7月五届全国人大二次会议审议通过和颁布施行的《中外合资经营企业法》规定，可以出租批租土地给外商使用。
同年12月31日，成立不久的广东省深圳市，签订了第一个吸引外资开发经营房地产项目合同，由深方提供土地，香港妙丽集团投入资金，合作兴建和经营住宅楼，规定税后纯利深方、港方按85∶15分成。
由于合作经营很成功，妙丽集团进而申请独资开发经营。
1981年2月，双方签订合同，深圳市提供6000平方米“地皮使用权”，由妙丽集团“独资兴建和经营商住大厦”，土地使用年期30年，使用费每平方米5000港元。
至1981年12月的两年间，深圳房地产公司单在罗湖小区就“引进外商独资经营房地产项目10个，订租（出租）土地4.54万平方米，土地使用费21360万港元；另有8.1万平方米土地作为4亿多港元的物化资本，在10个项目中与外商6亿多港元的投资合作建造商品楼宇”，“使昔日杂草丛生的罗湖小区，很快变成了高楼林立的商业、金融中心”。
广东省集体建设用地使用权流转协议书 (9)
广东省集体建设用地使用权流转协议书广东省集体建设用地使用权流转协议书甲方（出让方）：名称：___________________________法定代表人：_____________________地址：___________________________电话：___________________________乙方（受让方）：名称：___________________________法定代表人：_____________________地址：___________________________电话：___________________________根据《中华人民共和国土地管理法》、《集体土地使用权出让合同》、《关于规范集体土地建设用地使用权流转有关问题的通知》等有关法律规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上，按照合同的约定，达成以下协议：一、地块信息地块位置：____________________________土地面积：____________________________土地用途：____________________________土地使用期限：________________________二、甲方的权利与义务1. 甲方应该保证其有权出让的土地的所有权、使用权和处置权等合法权利，并有权签署本协议。
2. 甲方应遵守国家法律和法规、土地管理制度、土地出让政策等有关规定，并必须完整、正确的提供出让土地的资料。
3. 甲方应按照合同的约定，将出让土地的权利转让给乙方，并在合同规定的期限内出具土地证书或者其他相关手续。
三、乙方的权利与义务1. 乙方应当遵守国家法律和法规、土地管理制度、土地出让政策等有关规定，并履行本协议中规定的义务。
2. 乙方有权在约定的土地上进行规定用途的开发建设。
3. 乙方应按约定支付土地出让金，并承诺在规定的时间内付款清偿并缴纳相关税费。
4. 乙方应当依法依规办理有关手续，包括但不限于登记、备案等工作。
广东省集体建设用地使用权流转协议书
广东省集体建设用地使用权流转协议书广东省集体建设用地使用权流转协议书甲方（出让方）协议签署地：________________乙方（受让方）签约日期：__________________根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，甲、乙双方本着平等、自愿、公正、诚实信用原则，就甲方持有的广东省集体建设用地使用权的流转事宜达成如下协议：一、双方的基本信息甲方（出让方）：名称：______________________________________________________ ___法定代表人（负责人）：________________________________________地址：______________________________________________________ ___联系电话：______________________________________________________开户银行：______________________________________________________账号：______________________________________________________ ____乙方（受让方）:名称：______________________________________________________ ___法定代表人（负责人）：________________________________________地址：______________________________________________________ ___联系电话：______________________________________________________开户银行：______________________________________________________账号：______________________________________________________ ____二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任1、甲方的身份、权利、义务（1）甲方为广东省集体建设用地的使用权持有人，有权将使用权向乙方进行流转。
广东省人民政府办公厅印发广东省建设用地审查报批办法的通知
广东省人民政府办公厅印发广东省建设用地审查报批办法的通知文章属性•【制定机关】广东省人民政府办公厅•【公布日期】2005.08.11•【字号】粤府办[2005]70号•【施行日期】2005.08.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文广东省人民政府办公厅印发广东省建设用地审查报批办法的通知粤府办[2005]70号各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：《广东省建设用地审查报批办法》业经省人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
在工作中遇到的问题，请径向省国土资源厅反映。
广东省人民政府办公厅二00五年八月十一日广东省建设用地审查报批办法一、总则第一条为加强土地管理，规范建设用地审查报批行为，提高审查报批工作质量和效率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《建设用地审查报批管理办法》（国土资源部1999年第3号令）以及国家和省的有关规定，制订本办法。
第二条本办法适用于广东省行政区域内建设用地的审查报批工作。
第三条县级以上人民政府土地行政主管部门负责建设用地的受理、审查、报批工作。
二、用地审批权限第四条下列建设用地，依法须报省人民政府批准或经省人民政府审核同意后报国务院批准：（一）市、县、镇土地利用总体规划确定的城市（含建制镇，下同）建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，报省人民政府批准。
其中，广州、深圳、汕头、湛江市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，为实施该规划，需将农用地转为建设用地的，经省人民政府审核同意后报国务院批准。
（二）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围之外，建设项目占用土地涉及农用地转为建设用地的，报省人民政府批准。
其中，属于国务院、国务院有关部门或省级人民政府批准、核准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，经省人民政府同意后报国务院批准。
东莞市集体建设用地使用权流转管理办法
东莞市集体建设用地使用权流转管理办法发文单位：东莞市人民政府文号：东府令80号发布日期：2005-9-2执行日期：2005-10-1经市人民政府同意，现予发布。
二○○五年九月二日第一章总则第一条为规范集体建设用地使用权流转市场秩序，保障集体土地所有者和使用者的合法权益，优化配置土地资源，促进城镇建设和经济发展，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内的集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。
第三条本办法所称集体建设用地，是指符合土地利用总体规划，权属合法，界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。
第四条集体建设用地使用权流转，应当符合国家产业政策，遵守土地用途管制，坚持土地所有者和使用者自愿的原则。
第五条集体建设用地使用权流转必须同时符合下列条件：（一）符合土地利用总体规划和城市、村镇规划的；（二）经依法批准的；（三）未被司法机关、行政机关限制权利的；（四）土地权属无争议的。
第六条集体建设用地所有者出让、出租、抵押集体建设用地使用权，必须经本集体村民会议2/3以上（含本数，下同）成员或2/3以上村民代表书面同意，并签名确认。
第七条村民住宅用地使用权不得流转，因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。
村民出卖和出租住房（含农民公寓住房）后，不得再申请新的住房用地（含农民公寓住房）。
第八条通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品住宅开发，按照土地利用总体规划和城市规划可以用于商品住宅开发的，必须依法征为国有土地。
第九条集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。
第十条国家为了公共利益需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
广东省集体建设用地使用权流转管理办法
广东省集体建设用地使用权流转管理办法
佚名
【期刊名称】《广东省人民政府公报》
【年(卷),期】2005(000)019
【摘要】广东省人民政府令《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》已经2005年5月17日广东省人民政府第十届六十六次常务会议通过,现予发布,自2005年10月1日起施行。
【总页数】5页(P2-6)
【正文语种】中文
【中图分类】D625
【相关文献】
1.集体建设用地使用权流转的法律思考--兼评《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》 [J], 杨子蛟
2.集体建设用地使用权流转对城乡二元房地产市场的影响论析——以《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》为背景 [J], 王菊英
3.广东省集体建设用地使用权流转管理办法 [J],
4.关于《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的调研报告 [J], 张延华;尹劭健;严政
5.农村集体建设用地使用权流转的地方立法问题研究——以《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》为例 [J], 李文静;
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广东省集体建设用地使用权流转管理办法
为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合广东省实际，于2005年10月1日由广东省省国土资源部门制定实施《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。
第一章总则
第一条
为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。
第二条
集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。
第三条
取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。
涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。
第四条
有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转(一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的； (二)土地权属有争议的； (三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；(四)村民住宅用地使用权。
因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。
村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。
第五条
通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。
第六条
集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。
第七条
出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。
乡（镇）农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理,没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理。
第八条
下列建设项目可以使用集体建设用地： 1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等； 2.兴办公共设施和公益事业； 3.兴建农村村民住宅。
第九条
国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
第十条
土地使用者应当按照市、县人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。
确需改变土地用途的，应当经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准。
第十一条
县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督。
县级以上人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。
第二章集体建设用地使用权出让、出租
第十二条
集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。
以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第十三条
集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。
集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
第十四条
集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同（包括其村民同意流转的书面材料）,按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。
市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。
第十五条
集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
第十六条
集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。
第三章集体建设用地使用权转让、转租
第十七条
集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。
集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
第十八条
集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。
集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
第十九条
集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。
市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。
第四章集体建设用地使用权抵押
第二十条
集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。
第二十一条
集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。
农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。
第二十二条
集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。
第二十三条
处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。
抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第五章土地收益
第二十五条
集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。
其中50%以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。
具体实施办法由省劳动保障部门会同省农业、民政、财政、卫生等部门制定,报省人民政府批准后实施。
第二十六条
集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。
集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市、县人民政府缴纳有关土地增值收益。
土地增值收益收缴和使用管理办法由省财政部门会同省国土资源、物价部门另行制定，报省人民政府批准后实施。
第二十七条
市、县人民政府土地行政主管部门应当制定本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，并报市、县人民政府批准后公布。
第六章法律责任
第二十八条
集体建设用地闲置的，市、县人民政府土地行政主管部门应当责令改正；农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市、县土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
第二十九条
单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于开发商品房地产项目和进行住宅建设的，市、县土地行政主管部门应当责令改正，拒不改正的责令交还土地。
违反本办法第十五条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。
第七章附则
第三十一条
集体建设用地使用权流转的合同文本格式，由省国土资源部门制定。
第三十二条
本办法自2005年10月1日起实施。