房地产市场可行性分析报告
房地产项目可行性分析报告案例
房地产项目可行性分析报告案例一、引言房地产项目是一个复杂而投资高风险的领域。
在投资之前，进行可行性分析非常重要，以评估项目的潜在风险和收益。
本文将以一个实际案例为例，详细讨论房地产项目的可行性分析过程。
二、项目背景该案例涉及一家房地产开发公司，打算在一个发展中的城市开发一座住宅小区。
该小区将包括多栋住宅楼、商业设施和社区配套设施。
项目的目标是满足当地不断增长的人口需求，并在市场上获得良好的回报。
三、市场调研在可行性分析的第一步中，进行了对当地市场的深入调研。
这项调研涵盖了人口增长趋势、住房需求、竞争情况以及市场价格等方面的数据收集和分析。
根据调研结果，发现该城市的人口增长快速且存量住房不足，市场需求旺盛。
此外，虽然已有一些竞争对手在该市场经营，但市场上的住房供应仍然无法满足需求。
四、经济可行性分析对房地产项目进行经济可行性分析是评估项目潜在收益和风险的重要步骤。
这包括项目的预计成本、销售价格、租金收入、运营费用等方面的综合考虑。
通过对各项指标的计算和分析，确定了项目的内部收益率（IRR）、净现值（NPV）和投资回报率等关键指标。
根据分析结果，该项目具备良好的经济可行性，预计能够取得可观的投资回报。
五、法律与政策分析房地产项目的可行性还需要考虑当地的法律与政策环境。
这包括土地使用规划、建筑审批、环境保护等方面的法律和政策要求。
在该案例中，通过与相关部门的沟通和研究，确认了项目在法律和政策上的可行性，并制定了相应的合规措施和风险管控措施。
六、技术可行性分析对于房地产项目来说，技术可行性是另一个重要考虑因素。
这包括土地的适宜性、建筑规划和设计的可行性等方面的评估。
在该案例中，通过土地测量和咨询专家评估，确认了项目所选用的土地具备良好的适宜性，并与专业设计团队合作进行确保。
七、风险分析任何投资都存在一定程度的风险，房地产项目也不例外。
在该案例中，风险分析考虑了市场风险、规划风险、竞争风险等方面的因素。
通过制定应对措施和风险管理策略，减少了潜在风险对项目的影响。
房地产投资可行性分析报告 精选1篇
房地产投资可行性分析报告
摘要
本报告旨在对房地产投资进行可行性分析，包括市场环境、投
资回报率、风险评估等方面的内容。
通过对市场的深入研究和数据
分析，为投资者提供有价值的参考意见。
一、市场环境分析
1. 宏观经济环境：分析国内外经济形势、政策走向等因素对房
地产市场的影响。
2. 行业环境：了解房地产行业的发展趋势、竞争格局等。
3. 地域环境：考虑不同地区的房地产市场需求、价格走势等因素。
4. 社会环境：研究人口结构、消费观念等因素对房地产市场的
影响。
二、投资回报率分析
1. 成本分析：计算投资所需的资金、土地成本、建筑成本等。
2. 收益预测：根据市场需求、价格走势等因素预测项目的收益
情况。
3. IRR计算：使用内部收益率法计算项目的净现值和内部收益率。
4. ROI评估：比较不同投资方案的投资回报率，选择最优方案。
三、风险评估
1. 市场风险：分析市场供求关系、政策变化等因素对房价的影响。
2. 财务风险：评估项目的资金流动性、债务偿还能力等财务指标。
3. 经营风险：考虑项目的开发周期、销售速度等因素对经营的
影响。
4. 法律风险：研究相关法律法规对房地产项目的规定和限制。
5. 自然灾害风险：评估地震、洪水等自然灾害对房地产项目的
影响。
四、结论与建议
根据以上分析结果，提出针对性的投资建议和注意事项，帮助投资者做出明智的决策。
同时，也提醒投资者在投资过程中要注意风险控制，合理分散投资组合，降低整体风险水平。
房地产项目可行性研究报告范文
房地产项目可行性研究报告范文房地产项目可行性研究报告范文一、项目背景近年来，房地产行业一直是我国经济发展的重要支柱产业，对实现城市化进程和提高居民生活质量起着重要作用。
在当前经济环境下，开展房地产项目的可行性研究显得尤为重要。
本报告将对某个房地产项目进行可行性研究，通过分析市场需求、项目投资、预期收益等方面的因素，评估该项目的可行性。
二、市场需求分析1.宏观经济环境分析：经济发展水平、人口结构和收入水平是影响房地产市场需求的重要因素。
根据统计数据显示，该地区经济增长稳定，居民收入水平持续增长，租售市场需求稳定且较大。
2.地理位置分析：该房地产项目位于城市中心位置，交通便利，周边商业设施齐全。
并且附近没有类似规模的房地产项目存在，具有很大的市场潜力。
3.人口规模和结构分析：该地区的人口规模庞大，且以年轻人为主体，年轻人的购房和租房需求较大。
与此同时，老年人的养老需求也逐渐增加，对于具备较好养老环境的房地产项目需求量也较大。
4.关键竞争因素分析：在该地区，除了已有的一些房地产项目，还有一家大型开发商计划在该地区新建一个大型住宅小区。
然而，由于地区内其他大型房地产项目的高房价和租金，市场对于价格合理、质量可靠的房地产项目的需求依然存在。
三、项目投资分析1.开发成本预估：该房地产项目总占地面积50000平方米，预计开发的建筑面积为100000平方米，建设成本为1亿元人民币，包括土地购置、建筑结构和装修等方面。
2.资金筹措分析：项目的资金筹措主要依靠借款和自筹资金两种方式。
借款部分可通过银行贷款，以及与各类金融机构合作得到解决。
3.风险评估：投资房地产项目存在一定的风险，包括市场需求不足、资金压力、政策风险等。
本项目的风险主要在于市场对于价格和价格波动的敏感度。
四、项目收益分析1.市场销售预测：基于调研结果，预计该项目在销售季前一年完成50%的销售目标，项目竣工后的销售速度将有所加快。
2.投资回报分析：根据市场调研和销售预测，预计项目在运营的三年内能够收回投资并获得可观的利润。
郑州房地产可行性研究报告
郑州房地产可行性研究报告一、市场概况1.1 城市概况郑州市地处中国中部，地理位置十分重要。
它是中原地区的中心城市，具有极其重要的地位。
郑州市是河南省的政治、经济和文化中心，是中原地区八大中心城市之一。
在国家级城市体系规划中，郑州被列为重要的区域中心城市之一。
1.2 经济发展在经济方面，郑州市取得了显著的成就。
2019年，郑州市地区生产总值达到1.35万亿元，同比增长8.3%。
城市的经济总量和经济增速都位居全国前列。
房地产市场也有了快速的发展，成为推动郑州市经济增长的一个重要引擎。
1.3 人口发展郑州市人口总量巨大，并且一直在持续增长。
2019年末，常住人口达到1408.6万人，比上年增长3.1%。
特别是以年轻人为主的人口结构，为房地产市场的需求提供了巨大的潜力。
二、房地产市场分析2.1 市场需求随着城市的发展和经济的增长，郑州市房地产市场的需求也不断增加。
从购买购房人群的角度来看，首次置业和改善性置业的需求都非常旺盛，因此对于商品住房的需求非常大。
同时，随着城市化进程的加快，郑州的人口数量不断增加，这也带动了房地产市场的需求。
2.2 市场供应在市场供应方面，郑州的房地产市场规模非常大。
房地产开发企业众多，新建、改建、扩建的商品房项目层出不穷。
随着城市的发展，郑州市也逐渐建立了完善的房地产市场体系。
同时，政府也加大了对房地产开发的支持和扶持力度，助力房地产市场的健康发展。
2.3 市场价格郑州市房地产市场价格总体上呈现上涨趋势，特别是商品住房的价格。
作为中原地区的中心城市，郑州的房地产价格水平一直处于较高的状态。
随着城市的发展和人口的增加，房价逐渐攀升，但相对来说还是在合理范围内。
未来随着城市的发展，房价还将继续上涨。
三、可行性分析3.1 城市地理位置优势郑州市地处中国中部，是中原地区的中心城市，地理位置非常重要。
这为郑州的房地产市场提供了良好的发展基础。
随着国家中部崛起战略的实施，郑州的发展前景非常广阔。
房地产项目可行性研究报告范文
房地产项目可行性研究报告范文一、项目概述本项目是一座高档住宅小区，位于城市CBD核心区，总用地面积约为10万平方米。
该项目以景观、品质、体验为核心，打造以休闲、安全、舒适为主旨的高品质住宅小区，致力于给业主打造一个品质优秀的居住环境。
项目拟实现自持运营。
二、市场分析1. 市场需求目前，随着城市经济的不断发展、人民生活质量的提高，人们对居住环境的要求越来越高。
所以，针对高品质住宅的需求一直处于一个较高的水平。
根据市场调查数据，本项目所在区域当中高品质住宅需求相对较大，市场潜力巨大。
2. 竞争分析本项目所在区域已存在同类型的房地产项目，但市场占有率并不高。
这些竞争对手的产品并没有很强的特色，优势项目较少。
而本项目立足具有独特性的特色，可以从项目位置、环境、配套上入手，在市场中获取较高的市场占有率。
三、投资分析1. 投资总额本项目投资总额为5亿元。
2. 资金筹措方案目前，本项目已获得银行贷款2.5亿元；自筹资金2.5亿元。
3. 收益分析本项目占地面积10万平方米，总建筑面积为15万平方米，其中住宅建筑面积13万平方米，公共配套面积2万平方米。
按照目前城市房价市场水平，本项目的销售均价在20,000元/平方米左右，售销率为95%。
投资回收期为6年，正常使用下项目可带来27%的年平均市场回报率。
项目运营5年后投资回收，6年后开始获取到年化20%的稳定现金流。
四、风险评估1. 市场风险本项目涉及大额资金投资，如市场环境发生突变，可能对项目的投资回报造成不良影响。
2. 政策风险政策环境的变化可能导致本项目获得的贷款、土地使用、市场销售等方面的支持和法律环境的影响。
3. 周边环境风险本项目周边环境发生变化，可能对项目的开发和运营产生一定的负面影响。
4. 目标客户群风险由于本项目面向的目标客户群是较为高端的收入群体，而随着经济环境的变化，此类人群可能遭遇到不利的经济环境和生活条件，对项目的销售可能产生较大的负面影响。
某市房地产市场分析暨项目可行性研判报告
某市房地产市场分析暨项目可行性研判报告根据市场调查结果和对房地产市场趋势的分析，为某市房地产市场进行了全面综合评估。
本报告旨在提供对该市房地产市场的分析和项目可行性的研判。
一、市场概况某市位于发展中的地区，拥有持续增长的经济潜力和人口基数，是引人注目的房地产市场。
随着经济发展和城市化的推进，该市的房地产需求不断增加。
目前，该市房地产市场存在以下特点：1.1 房价上涨趋势近年来，该市的房价持续上涨，尤其是城市中心区域和繁华商业区的房价增长较快。
这主要受到高需求和有限供应的影响，以及政府对房地产市场的政策调控。
1.2 租赁市场潜力由于该市的年轻人口增加和对居住环境要求的提高，租赁市场潜力巨大。
越来越多的年轻人选择租房，而不是购房。
这为开发商提供了发展租赁住宅项目的机会。
1.3 商业地产市场增长随着该市商业环境不断改善和商业活动的增加，商业地产市场呈现出良好的增长势头。
购物中心、写字楼和酒店等商业地产项目受到投资者的青睐。
二、项目可行性评估鉴于市场概况及市场需求，我们对某市房地产市场的项目可行性进行了评估。
以下是着重考虑的几个因素：2.1 市场需求项目在中心区域或繁华商业区的位置将提供更大的市场需求。
需求主要来自住宅和商业地产领域，其中租赁住宅的需求增长潜力更大。
2.2 供应竞争市场上已有一些房地产开发商进入市场，项目将面临一定的供应竞争。
因此，项目应注重独特性和差异化，以吸引目标客户群体。
2.3 政策风险房地产市场的发展受到政府政策的严格管控，项目应考虑政策风险，并遵守相关法规和规定。
2.4 财务可行性项目财务可行性是评估项目是否可投资的重要指标。
项目应具备良好的回报率和可持续发展的盈利能力，同时需要考虑资金来源和项目的资本投入。
基于以上综合评估，我们认为某市房地产市场具有较高的潜在增长和投资价值。
然而，由于市场竞争激烈和政策风险存在，项目需要通过差异化和创新的方式来满足市场需求，并制定合理的财务计划和风险控制措施。
【可行性分析】长沙市房地产开发项目可行性分析报告
长沙市房地产开发项目可行性分析报告在着手进行长沙市房地产开发项目的可行性分析之前，我们需深入挖掘市场的脉搏，审视项目的潜力，以及对其前景的深思熟虑。
以下是本项目的可行性分析报告，旨在为投资决策提供详尽的依据。
一、项目背景长沙市，作为湖南省的省会，近年来经济蓬勃发展，城市化进程不断加快。
随着人口的不断增长和城市规模的扩大，房地产市场呈现出旺盛的生命力。
本项目选址于长沙市核心区域，毗邻城市主干道，交通便利，周边配套设施完善，具备良好的市场基础。
二、市场分析1. 市场需求根据长沙市房地产市场的调研数据，近年来住宅需求量持续上升，尤其是在高品质住宅项目方面。
随着居民生活水平的提升，对居住环境、品质的追求日益提高。
本项目定位中高端住宅，正好迎合了市场需求。
2. 市场竞争长沙市房地产市场竞争激烈，但中高端住宅市场仍存在较大发展空间。
本项目周边已有多家开发商投入中高端住宅项目，但本项目的独特设计、优质服务和优越地理位置，有望在竞争中脱颖而出。
三、项目定位与目标本项目以“绿色、智能、舒适”为核心理念，打造高品质住宅社区。
项目目标为：1. 提升长沙市的居住品质，满足中高端市场需求；2. 打造具有影响力的品牌住宅项目；3. 增加企业品牌价值，提升市场竞争力。
四、项目实施1. 项目规划本项目规划总建筑面积约100万平方米，包含住宅、商业、教育、休闲娱乐等多种业态。
住宅部分以小高层和高层为主，户型多样化，满足不同家庭需求。
2. 项目建设项目预计分三期建设，每期建设周期约2年。
在建设过程中，我们将严格控制质量，确保项目按时、按质、按量完成。
五、投资分析1. 投资估算本项目总投资约50亿元人民币，包括土地费用、建设费用、配套设施费用等。
2. 投资回报预计项目投产后，年营业收入约10亿元人民币，净利润约2亿元人民币。
投资回收期约为7年。
六、风险分析1. 市场风险房地产市场波动较大，本项目需密切关注市场动态，及时调整经营策略。
房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告一、项目概述（一）项目背景随着城市化进程的不断推进，人们对于住房的需求持续增长。
本房地产开发项目旨在满足市场需求，提供高品质的居住空间，并为投资者带来可观的回报。
（二）项目名称及地点项目名称：＿____ 小区项目地点：位于_____市_____区_____路_____号，地理位置优越，交通便利。
（三）项目性质本项目为新建住宅及配套商业的综合性房地产开发项目。
二、市场分析（一）宏观市场环境近年来，＿____市经济持续增长，居民收入水平不断提高，对住房的改善型需求和刚性需求较为旺盛。
同时，政府出台了一系列支持房地产市场平稳健康发展的政策，为房地产开发提供了有利的政策环境。
（二）区域市场分析项目所在区域为城市发展的重点区域，周边配套设施日益完善，教育、医疗、商业等资源丰富。
目前，该区域房地产市场供应相对不足，尤其是高品质的住宅项目稀缺。
（三）目标客户群体本项目的目标客户主要包括以下几类：1、周边企事业单位的职工，他们具有稳定的收入和较强的购房意愿。
2、改善型住房需求者，希望提升居住品质和环境。
3、新婚家庭和年轻购房者，对小户型住宅有一定需求。
（四）市场竞争分析通过对周边在售楼盘的调研分析，发现竞争对手主要具有以下特点：1、部分楼盘在价格上具有一定优势，但品质和配套相对较弱。
2、少数高端楼盘在品质和服务上较为出色，但价格较高。
本项目将通过合理的定位和差异化的竞争策略，突出自身优势，吸引目标客户。
三、项目规划（一）项目规模项目总占地面积_____平方米，总建筑面积_____平方米，其中住宅建筑面积_____平方米，商业建筑面积_____平方米，地下建筑面积_____平方米。
（二）项目布局项目规划建设_____栋高层住宅和_____栋多层商业建筑。
住宅布局合理，采光通风良好；商业建筑分布在小区周边，方便居民生活。
（三）户型设计根据市场需求和目标客户群体的特点，设计了多种户型，包括一室一厅、两室一厅、三室两厅等，面积从_____平方米到_____平方米不等，满足不同客户的需求。
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房地产市场可行性分析报告一、建设项目概况1、建设单位基本情况2、项目概况二、项目建设的必要性1、（某城市）房地产市场的需要2、（某区）城市建设的需要三、可行性研究编制的依据（长沙为例）9、委托方提供的其他有关资料；10、我司近期类似项目有关造价资料；11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。
四、可行性研究结论项目财务评价结果如下：通过对项目的技术经济分析论证，得出如下结论：1、项目销售市场前景……，建设条件……；2、项目的前期工作……3、项目的各财务指标……；4、项目投资额，投资回收期，经营风险……。
第二章：市场分析一、宏观经济形势分析1、长沙经济持续、快速增长。
2、居民消费能力，消费意识。
3、城市规划促进房地产市场发展。
4、区域发展分析二、市房地产市场分析1、房地产供给情况2、长沙房地产需求情况3、长沙房地产价格分析4、住宅市场的户型特点5、住宅市场的竞争态势6、长沙住宅消费者分析7、住宅市场的发展趋势三、一般供给市场预测1、开发商对国家政策变化的预期2、开发商对需求市场的预期四、项目自身因素分析1、项目优劣势分析1）区域环境分析2）地段分析3）地块特征分析4）开发商实力分析5）生活配套分析2、项目投资机会分析1）强有力的消费支持2）区域规划前景与政策支持3）咸嘉湖改造利好五、项目市场分析结论综合以上分析可得出以下结论：第三章：项目建设条件一、基础理论建设的自然条件长沙属亚热带季风性湿润气候。
气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。
长沙夏冬季长，春秋季短。
春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。
1、气温➢年平均气温17.2℃➢极端最高气温：40.6度➢极端最低气温：-11.3度2、雨量➢年平均降雨量：1389.8㎜➢年最大降雨量：1959.4㎜➢年最小降雨量：192.5㎜3、湿度➢年平均相对湿度：80%➢年最小相对湿度：10%4、季候风➢年平均风速：2.7m/s➢最大风速：24m/s5、雪➢年最大积雪深度：20㎝➢年最大冻土深度：5㎝6、日照➢日照时数达1677小时二、项目建设的用地条件1、项目地块概况2、项目地块地形、地质条件三、项目用地规划限制条件1、项目规划限定：容积率，绿地率，建筑密度2、后退红线控制：东、西：退规划路边线或用地红线多层＞4米，高层＞8米；南、北：多层退规划路边线＞5米且退用地红线＞0.55H，高层退规划路边线＞8米且退用地红线＞12＋0.2H。
3、间距控制：建设间距类区：4、建筑高度控制：四、项目建设的市政配套条件1 道路 2、供电 3、供水 4、排水 5、暖通 6、供气7、电话通讯 8、网络第四章：项目开发定位一、项目市场定位二、项目消费群定位三、项目产品定位四、产品风格定位五、项目形象定位六、项目功能定位七、项目价格定位第五章：项目规划设计方案项目的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。
一、设计思想、设计理念及设计特点1、设计指导思想2、设计理念3、设计特点二、总体规划1、总平面布局与交通流线规划2、组团化3、绿化系统规划4、公建配套规划三、建筑设计1、建筑风格2、住宅类型3、户型设计4、小区停车处理四、结构设计五、专项设计1、火灾报警及联动控制系统2、电视电话宽带网系统3、保安监控系统4、交通及停车场管理系统六、消防设计七、环境保护1、公共及生活用水处理2、固体垃圾处理3、噪声处理八、经济技术指标表1：项目经济技术指标表第六章：项目实施进度安排一、项目进度安排的原则1、尽量缩短建设工期因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需的大部分资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。
而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。
同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。
为缩短工期，应重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间能有效配合，协调推进施工进度。
2、分片分期开发3、住宅和配套同步4、高效运用资金二、项目实施的进度安排项目开发期计划表项目建设经营期进度表第七章：项目营销方案策划一、营销卖点二、销售策略。
1、开盘期2、强销期3、销售尾期：三、促销策略1、广告销售准备期：在这一阶段，项目刚刚动工，消费者对项目所在区域及项目情况一无所知，人们从施工现状无法了解小区的整体规划。
所以，此期的重点放在项目所在区域及项目自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣传上。
主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进行宣传，内容上既能突出小区自身的特点，同时又能迅速抓住消费者的注意力。
通过大力度宣传，使项目的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫。
开盘期与强销期：加大广告频率及媒体的选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣传攻势，形成对消费者进行全方位的渗透和影响。
在宣传内容上，除体现小区的特色处，还应突出了热卖的景象。
销售尾期：该时间段，一期销售已进尾声，这时的宣传应重点放在优惠促销上。
同时，通过宣传树立企业品牌，并为项目二期销售打下基础，做好铺垫。
此阶段的广告频率相应减少，以降低宣传成本。
2、广告媒体3、人员促销销售准备期：对销售人员进行专门的培训，以规范他们的行为细节，统一制定销售说词。
销售期间：要求销售人员热情、耐心、诚恳地接待每一个客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本”、“顾客就是上帝”的营销思想。
另外，采用一些奖励办法调动促销人员的积极性。
4、房展会5、精品楼书6、公共关系四、准备策略1、销售中心2、样板房展示3、楼盘正式推出仪式五、项目销售收入实现计划项目各建设经营期销售比例表。
第八章：项目总投资估算及资金筹措计划一、项目总投资估算的依据1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、长沙市最新材料价格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文；6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定；7、房地产公司项目规划设计方案；8、我司近期类似项目有关造价资料。
二、项目总投资估算的原则1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2、项目总投资尽量符合节约和安全的原则；3、项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备中考虑。
三、项目投资估算及资金筹措计划1、项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标表建筑类型构成表2、项目开发成本估算1）土地成本2）前期工程费前期工程费估算表3）建安工程费建筑安装工程费用组成每平方米建筑面积造价表4）基础设施建设费：基础设施建设费估算表5）公建配套设施费公建配套设施费估算表6）开发期间税费（公用设施建设费等）开发期间税费一览表7）不可预见费不可预见费：取以上1～5项之和的2%。
8）开发成本开发成本：以上1～7项合计。
3、项目开发费用估算1）管理费用管理费用：一般取开发成本的2%。
2）销售费用销售费用：详见销售费用估算表销售费用估算表3）财务费用财务费用：详见贷款还本付息表4）开发费用开发费用：前面1～3项之和。
4、总成本费用汇总及分摊表项目的总成本费用：详见投资成本费用估算汇总表（表13）。
表13：投资成本费用估算汇总表5、资金筹措、投资计划及借款利息1）资金筹措与投资计划投资计划与资金筹措表2）贷款本金的偿还及利息支付贷款还本付息结算表第九章：项目销售和收入测算一、住宅销售单价的确定1、用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格）1）说明采用市场比较法进行价格测算，首先选取本案周边几个具有一定可比性的案例进行对比，然后修正出本案的现时均价，最后再根据近两三年来本市和本案所在区域的房价走势，对本案的价格作出测算。
基于本案规划设计尚未最终确定，其小区绿化、楼层、户型、朝向等个别因素不能确定，所以本次对其价格的测算仅从平均价格的程度作估算。
【市场比较法，是将估价对象房地产与在估价时点近期发生交易的类似房地产加以比较对照，从已发生交易的类似房地产的已知价格，•修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
】2）比较案例：根据替代原则，选取近期交易的四个周边案例作为比较案例。
3）房地产价格影响因素说明表表16：房地产价格影响因素说明表4）、房地产价格影响因素修正系数表设定本案的各项影响因素比较系数为0，以本案的各项影响因素与交易实例进行比较，得出价格影响因素修正系数比较表如表17：表17：本项目小高层住宅价格市场比较法系数修正表5）计算结果比较修正后，以三个比准均价的算术平均值作为市场比较法的评估结果6）本案价格预测近几年来，对房地产影响较大的因素有：房地产价格走势、宏观政策影响等。
A、房地产价格走势B、宏观政策影响C、本案的价格预测2、用成本法确定销售价格的下限3、建议销售单价1、用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格）本项目商铺价格市场比较法系数修正表商铺平均标准价＝（a＋b＋c＋d）÷4=e元/平方米本案商铺的价格预测：本案商铺平均价格=现时平均价格×（1+房地产价格走势幅度+宏观政策影响）=元/平方米。
2、用成本法确定销售价格的下限商铺销售单价：㎡3、建议销售单价综合考虑项目周边商业氛围等因素，建议商铺销售单价：元/㎡。
四、项目总销售收入的确定根据成本估算及市场研究的结果，确定该项目的销售从建设经营期的第2期开始销售，整个销售过程大概按三期分批进行，按照建议住宅均价为元/㎡，车位均价为万元/个,商铺整体均价为元/㎡,以此计算实际的销售收入。
详见销售总收入预测表（表20）和销售收入分批按比例预测表（表21）。
表20：销售总收入预测表表21：销售收入分批按比例预测表五、项目住宅定价模拟1、均价确定根据以上方法测算可得出项目推出时住宅的基础均价（Pa）约为元/平方米。
2、项目中具体单位定价模拟公式Pu＝Pa×（1±B）（1±D）（1±S）（1±F）×U其中：➢B为日照系数，东、南朝向单位取正值，西、北朝向单位取负值。
➢D为景观系数，根据不同单位景观视野实现程度确定。
➢S为户型系数，复式单位取正值，遗憾单位取负值。
➢F为楼层系数，均价层以上的取正值，均价层以下的取负值。
➢U为随机系数，根据实际情况（如单位附近有机房干扰、楼道电梯及行人干扰等）确定。
3、具体单位定价模拟在此以一个假设单位进行定价模拟，作为其他单位定价模拟过程的参考。
➢该单位的假设条件如下：南向；景观好；既非复式单位也非遗憾单位；位于12层小高层中的第9层（比中间基准层高2层）；无特别的不良因素干扰。