房地产企业增值税

从2016年5月1日起，我国全面施行营改增。本文依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称

“ 36号文”）、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）等文件，对房地产企业一般纳税人营改增税收政策作简要分析，希望对读者有所裨益。

一、房地产企业及开发产品的界定

房地产企业销售开发项目与其他纳税人销售不动产在计征增值税时有所不同。

房地产企业不仅具有商品房开发的经营范围，还要具备开发经营资质。房地产企业购入在建工程重新立项开发，视同销售开发产品计征增值税。房地产企业将开发产品转为自用或出租，并办理《房屋所有权证》的，此后再对外出售时，不再作为开发产品处理。

二、房地产企业增值税计税方法

房地产企业增值税计税方法区分小规模纳税人和一般纳税人。小规模纳税人适用简易计税方法，一般纳税人适用一般计税方法，其中房地产老项目可以选择按简易计税方法。房地产企业适用简易计税方法的，按照5%勺征收率计征增值税，进项税不予抵扣。房地产老项目一经选择简易计税方法的，36个月内不得

变更一般计税方法。

房地产企业以《建筑工程施工许可证》对应的项目为单位，同一家房地产企业

有多个房地产老项目的，可分别选择计税方法。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4

月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4

月30日前的建筑工程项目。

三、一般纳税人应纳税额的计算及征管办法

（一）预缴税款

1. 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，均应在收到预收款时按照3%勺预征率预缴增值税，并填

报《增值税预缴税款表》。房地产企业预缴的增值税抵减当期应纳增值税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

应预缴税款=预收款十（1+适用税率或征收率）x 3%

适用一般计税方法计税的，按照11%勺适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%勺征收率计算。

房地产企业的开发项目所在地通常与机构所在地一致，跨县（县级市、区）开发的，在项目所在地预缴增值税，回机构所在地办理纳税申报。

2. 房地产企业为促销、融资等目的，在未签订房屋销售合同之前以诚意金、意向金等

名义取得的款项，属于“预约登记费”性质，不作为预收账款处理。

3. 房地产企业收取预售房款（包括首付款、全部房款）时，只要求预缴增值税, 不具备增值税纳税义务发生时间，不得开具增值税发票。鉴于业主办理按揭贷款需要提供发票的传统做法，一些地区的国税机关明确了过渡办法，允许按零税率开具增值税普通发票，但并不改变增值税纳税义务发生时间。

（二）简易计税方法

房地产企业的老项目选择简易计税方法的，应于开发产品交付给业主的当天开具增值税发票，并按下列公式计算增值税：

各期销售开发产品应缴增值税=全部价款和价外费用十（1+5% X 5%

（三）一般计税项目1销项税额

房地产企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间为开发产品交付给业主的当天，增值税发票应于纳税义务发生时间的当月开具。

房地产企业的一般计税项目按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）*（1+11%

当期允许扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款并取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积十房地产项目可供销售建筑面积）X支付的土地价款

销项税额= 含税销售额十（1+11% X 11%

借：预收账款

贷：主营业务收入

应交税费--- 应交增值税--- 销项税额

营改增抵减的销项税额=当期允许扣除的土地价款十（1+11% X 11%

借：应交税费一一应交增值税一一营改增抵减的销项税额

贷：主营业务成本

房地产开发企业若收到首付款时即开具增值税发票的，纳税义务发生时间为发票开具的当天。允许扣除的土地价款=土地价款X（本套商品方的建筑面积十总可售建筑面积）X（首付款十本套房款）

2进项税额

房地产企业外购项目支付的进项税额，凭扣税凭证抵扣销项税额。允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。

下列项目的进项税不得从销项税额中抵扣：

（1）用于简易计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、

加工修理修配劳务、服务，以及专用于上述项目的固定资产、无形资产（不含其他权益性无形资产）和不动产。

（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（3）非正常损失的不动产（含在建工程），以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（4）购进的旅客运输服务、贷款服务及与贷款相关的融资利息、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，按下列公式计算：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额X（简易计税、免税房地产项目建筑面积十房地产项目总建设面积）

一般纳税人既有一般计税项目，又有简易计税和免税房地产项目，同时兼营应税服务收入的，应分步计算不得抵扣的进项税：

房地产项目应分摊的进项税额二当期无法划分的全部进项税额X（当期简易计税方法计税房地产项目销售额+当期一般计税方法计算的房地产项目销售额）十当期全部销售额。

当期不得抵扣的进项税=房地产项目应分摊的进项税额X（当期简易计税方法计税房地产项目建筑面积）十房地产项目总建筑面积。

（四）其他问题

1. 房地产企业在2016年4月30日之前取得的预售房款缴纳营业税，2016年5 月1日之后取得的预收房款缴纳增值税。缴纳营业税的预收账款结转收入时，

不再计提增值税。

2. 房地产企业购入在建工程已自己名义重新立项开发的，对于试点前计算营业税尚未扣除的买入价余额，按36号文处理，即“试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用

不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。”

3. 试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

4. 从2016年5月1日起，单位或个人以土地使用权投资于房地产企业或房地产企业将开发产品对外投资，应按转让土地使用权或销售开发产品计算增值税，并可以开具增值税发票。

5. 房地产企业在开发区内建造公园或在红线外修建道路后无偿移交政府的行为，

属于“用于公益事业或者以社会公众为对象”的无偿赠与行为，不作视同销售处理如果能够提供书面证据是应政府的要求而建造的，同样不属于36号文件规