房地产企业增值税
房地产开发企业增值税纳税申报指引
房地产开发企业增值税纳税申报指引房地产开发企业增值税纳税申报指引增值税是一种按照货物和劳务的营业额来计征的一种税收，对于房地产开发企业来说，准确、合规地申报增值税是非常关键的。
本文档提供了房地产开发企业增值税申报的具体指引，以帮助企业完善申报流程，确保纳税合规。
第一章申报主体及纳税义务1.1 房地产开发企业纳税主体确认1.2 增值税纳税义务及纳税期限第二章增值税申报流程2.1 登记申报2.1.1 新增税务登记2.1.2 登记变更2.1.3 申报备案2.2 发票管理2.2.1 发票种类及使用管理2.2.2 发票认证与报销2.2.3 发票查验2.3 纳税申报2.3.1 期初申报2.3.2 月度纳税申报2.3.3 年度纳税申报2.3.4 补充纳税申报2.4 税款缴纳2.4.1 税款计算2.4.2 税款缴纳方式2.4.3 税款减免、退还与免抵免缴2.5 监管与稽查2.5.1 增值税专项检查2.5.2 税务监管与协查第三章纳税申报要素解读3.1 营业收入计算3.2 进项税额抵扣与认证3.2.1 可抵扣进项税额的辨别与计算3.2.2 进项税额认证流程及要求3.3 销项税额计算及申报3.4 纳税人申报信息完整性及真实性要求第四章政策解读与操作技巧4.1 房地产开发企业相关税收优惠政策解读4.2 增值税发票管理高效操作技巧4.3 纳税申报流程中的常见问题及解决方法附件：________1.发票认证申请表2.增值税纳税申报表格范本3.相关政策法规及解读文档法律名词及注释：________1.增值税：________一种按照货物和劳务的营业额来计征的一种税收，适用于商品生产、流通环节中因增值支付的税种。
2.申报备案：________指纳税人对税务机关进行增值税税务登记后，在规定的期限内，将自行计算的纳税申报表和与纳税申报表有关的资料报送至税务机关备案的行为。
3.进项税额抵扣：________指纳税人购进货物、接受应税劳务等用于销售应税货物、劳务等，减去已扣除税额后，仍应征税部分的税额。
房地产开发企业增值税计算方法
房地产开发企业增值税计算方法房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。
随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。
目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下：一、预交增值税1、政策依据根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。
计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。
2、申报示例某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。
2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元3、申报核算2017年12月账务处理：（1）收到诚意金借：银行存款100.00万元贷：其他应付款100.00万元（2）收到预收款借：银行存款2,220.00万元贷：预收账款2,220.00万元（3）预缴增值税借：应交税费-预交增值税60.00万元贷：银行存款60.00万元纳税申报二、土地价款抵扣政策依据1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指以房地产开发为主要业务的企业，其业务范围主要包括土地购买、房地产开发、房屋销售等环节。
在房地产开发过程中，开发企业需要缴纳一定比例的增值税，增值税的计算和会计处理是房地产开发企业财务管理的重要环节。
本文将结合实际案例，探讨房地产开发企业增值税的会计处理。
案例一：某房地产开发企业购置土地、开发楼盘筹集资金的现金流量表如下（金额单位：万元）| 项目 | 本年累计金额 | 本期发生额 || ---- | ---- | ---- || 现金 | 1000 | 200 || 货币资金 | 5000 | 1000 || 可供出售金融资产 | 300 | 50 || 应收账款 | 200 | 40 || 存货 | 8000 | 2000 || 固定资产 | 6000 | 2000 || 在建工程 | 4000 | 1000 |假设该企业计划于本期内推出部分楼盘进行销售，销售金额为20000万元。
该企业拥有的不动产资产：| 项目 | 账面价值（万元） | 权属情况 || ---- | ---- | ---- || 土地 | 6000 | 全部权属已取得 || 在建工程 | 4000 | 已经投入使用 || 已建成房地产 | 10000 | 全部权属已取得 |该企业的现金流量表显示，在本期内，其现金存量增加200万元，货币资金增加1000万元，可供出售金融资产增加50万元，应收账款增加40万元，存货增加2000万元，固定资产增加2000万元，在建工程增加1000万元。
该企业本期开展的核心业务是房地产开发和销售，根据税收政策规定，该企业需要缴纳增值税。
增值税是基于企业价值的增长而计算的一种税收，需要按照项目的生产和销售流程进行计算和申报。
因此，下面将以上述情况为例分别分析该企业在土地购置、房地产开发、房屋销售、资产处置等环节中的增值税计算和会计处理方法。
1. 土地购置环节该企业在购买土地时需要缴纳土地增值税。
房地产企业土地增值税的计算方法
房地产企业土地增值税的计算方法一、土地增值税实行四级超率累进税率一增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%二增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%三增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%四增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%二、计算土地增值税税额,具体公式如下：一增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额= 增值额×30%二增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的：土地增值税税额= 增值额×40%-扣除项目金额×5%三增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的：土地增值税税额= 增值额×50%-扣除项目金额×15%四增值额超过200%的：土地增值税税额= 增值额×60%-扣除项目金额×35% ★公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数;三、扣除项目一取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;二房地产开发成本房地产开发成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;1、土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等;2、前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出;3、建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费;4、基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出;5、公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出;6、开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;三房地产开发费用房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用;财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的５％以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的１０％以内计算扣除;上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定;四评估价格评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;评估价格须经当地税务机关确认;（五）税金税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税;因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加,也可视同税金予以扣除;（六）加计２０％的扣除根据条例第六条五项规定,对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和,加计２０％的扣除;四、计算举例例某房地产开发企业开发的一个房地产开发项目已经竣工结算,此项目已缴纳土地出让金300万元,获得土地使用权后,立即开始开发此项目,建成10,000平米的普通标准住宅,以每平方米4,000元价格全部出售,开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,账面房地产开发费用为200万元;已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税;计算步骤如下：第一步：计算商品房销售收入4,000×10,000=4,000万第二步：计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元×10,000平方米＝1,500万元3、房地产开发费用：因为不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为：300＋1500 ×10％＝180万元,应按照180万元作为房地产开发费用扣除;4、计算加计扣除：300＋1500×20％＝1800×20％＝360万元5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋180＋360＋170＝2,510万元第三步：计算增值额增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元第四步：确定增值率增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％增值率超过扣除项目金额50％,未超过100％第五步：计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50＝470.50万元。
房地产企业增值税政策实务总结
房地产企业增值税政策实务总结一、背景介绍房地产是我国国民经济的重要支柱产业，也是税收贡献的主要来源之一。
为了促进房地产业的发展，我国对房地产企业的增值税政策进行了一系列的调整和优化。
本文将对房地产企业增值税政策的实务进行总结和分析，以帮助房地产企业正确理解和运用相关政策，降低税收风险，提高税收优惠。
二、增值税征收方式我国对房地产企业的增值税主要采取进口税后扣税方式，即对进口房地产与本国生产的房地产一样征收17%的增值税，并且对已交纳增值税的商品房销售价款，免征城市维护建设税和教育费附加。
三、住房销售增值税政策1. 首次购房契税优惠根据国家政策，首次购房的个人购房者可以享受契税减免或免征的优惠政策。
具体实施地区和金额可以根据当地政策进行调整。
2. 住房销售免征增值税对于个人自住房和普通住房销售，免征增值税。
但要注意，如果通过购房转让盈利，超过一定金额的收益将按照个人所得税的相关规定进行征收。
3. 商业用房销售增值税优惠商业用房的销售增值税较低，通常为5%。
但需要满足一定条件，比如取得土地使用权的时间、土地使用年限等。
四、房地产开发企业增值税政策1.赠送土地上建筑物享受增值税税前扣除对于房地产开发企业在土地租赁期满后将土地上的建筑物无偿赠送给土地使用者的，可以享受增值税税前扣除的优惠政策。
具体的税前扣除比例和实施细则由当地税务局制定。
2.若房地产项目满两年后出售，则可以减半征收增值税税率对于房地产企业持有两年以上的房地产项目进行出售的，可以减半征收增值税税率，即8.5%。
3.对保留型住房项目，可以适用转售差价增值税政策对于保留型住房项目，在销售之前，先将项目转让给另一房地产企业，再由该企业进行销售，可以享受转售差价增值税政策，即只需对转售差额部分征收增值税。
五、增值税发票管理1.增值税发票实行电子票据管理根据国家税务总局的相关要求，房地产企业必须采用电子发票进行增值税开票。
电子发票管理能够提高发票开具效率，减少发票丢失和造假的风险。
房地产开发企业增值税政策
※计算公式：不得抵扣旳进项税额=当期无法划分旳全部进项税 额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
※清算：主管税务机关能够按照上述公式根据年度数据对不得抵 扣旳进项税额进行清算。
四、进项税额
3、 只能取得3%旳专票进项税额：
二、房地产业纳税人
（二）纳税人类型及计税措施 3、房地产开发企业中旳一般纳税人销售房地 产老项目按要求能够选择合用简易计税措施计 税。 ※房地产老项目，是指： ①《建筑工程施工许可证》注明旳协议动工日 期在2023年4月30日前旳房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明协议动工日 期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑 工程承包协议注明旳动工日期在2023年4月30 日前旳建筑工程项目。 ※一经选择简易计税措施计税旳，36个月内不
三、销售额旳拟定
国税发[2023]31号 公共配套设施费：指开发项目内发生旳、独立 旳、非营利性旳，且产权属于全体业主旳，或 免费赠与地方政府、政府公用事业单位旳公共 配套设施支出。 国税发〔2023〕187号 房地产开发企业开发建造旳与清算项目配套旳 居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、 物业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体 场馆、学校、幼稚园、托儿所、医院、邮电通 讯等公共设施 。
建筑工程总承包单位为房屋建筑旳地基与基础、 主体构造提供工程服务，建设单位自行采购全部或 部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件旳，合用 简易计税措施计税。
地基与基础、主体构造旳范围，按照《建筑工 程施工质量验收统一原则》（GB50300-2023）附 录B《建筑工程旳分部工程、分项工程划分》中旳 “地基与基础”“主体构造”分部工程旳范围执行。 （财税〔2023〕58号 ）
房地产企业增值税
房地产企业增值税房地产企业增值税1. 什么是增值税增值税是一种按照商品增值的程度征收税费的一种税收制度。
在房地产领域中，房地产企业增值税是指房地产开发企业在房地产开发和销售过程中应缴纳的税费。
2. 房地产企业增值税的计算方法房地产企业增值税的计算方法是根据销售额和销售成本之间的增值金额来确定的。
具体计算公式如下：增值税 = 销售额 × 增值税税率 - 销售成本 × 增值税税率其中，增值税税率根据国家相关规定确定，通常为17%。
3. 房地产企业增值税的纳税周期房地产企业应每月将应交纳的增值税通过电子税务局进行申报和缴纳。
纳税周期为每月，具体截止日期根据国家税务局的规定而定。
4. 房地产企业增值税的抵扣和退税房地产企业可以在缴纳增值税时享受部分增值税的抵扣。
具体抵扣范围包括购建不动产、购建生产设备、采购固定资产等。
抵扣额度根据国家税务局的规定而定。
对于房地产企业而言，增值税的抵扣是一项重要的财务政策，可以减少企业的税负，提升企业的竞争力。
此外，房地产企业还可以在符合国家相关规定的情况下，申请增值税的退税。
退税是指企业在缴纳增值税后，根据一定条件和程序向税务部门申请退还已缴纳的部分或全部增值税。
5. 房地产企业增值税的影响因素房地产企业增值税的金额受多种因素的影响，包括房地产市场的发展状况、政策的调整、企业自身经营情况等。
房地产市场的发展状况是影响增值税金额的重要因素之一。
当房地产市场需求旺盛、销售额增加时，企业的增值税金额也会相应增加。
政策的调整也会对房地产企业增值税产生影响。
政府可能会根据经济形势和市场需求调整增值税税率和抵扣政策，从而影响企业的税负。
此外，企业自身经营情况也是决定增值税金额的因素之一。
包括销售额、销售成本、其他费用等因素的变化都会对增值税产生影响。
6. 房地产企业增值税的作用和意义房地产企业增值税不仅是一种税收制度，也是一种重要的财务政策工具。
增值税的征收和使用对国家经济和企业发展都具有重要的意义和作用。
房地产开发企业增值税纳税申报指引
房地产开发企业增值税纳税申报指引房地产开发企业增值税纳税申报指引1. 引言本文档旨在为房地产开发企业提供增值税纳税申报的指引。
增值税作为一种间接税，对于房地产开发企业来说，是一项重要的税种。
正确申报和缴纳增值税能够确保企业合规经营，减少税务风险，提高税收管理的效率。
，理解增值税的纳税申报流程和要点对房地产开发企业至关重要。
2. 增值税纳税申报的基本流程增值税纳税申报过程涉及以下几个基本步骤：- 登录税务局电子申报系统- 填写纳税申报表- 核对申报信息- 提交申报表- 缴纳税款3. 登录税务局电子申报系统房地产开发企业需要先登录所在地税务局的电子申报系统。
登录方式通常有两种：用户名、密码登录，和数字证书登录。
企业应根据实际情况选择相应的登录方式。
4. 填写纳税申报表主要的纳税申报表包括增值税一般纳税人申报表和增值税小规模纳税人申报表。
房地产开发企业通常是一般纳税人，需要填写增值税一般纳税人申报表。
在填写纳税申报表时，企业需要准备相关的会计凭证、发票等材料，并按照税务局的规定填写相应的表格。
在填写过程中，需要注意以下几个要点：- 填写纳税申报表的时间范围，通常为一个月或一个季度。
- 填写完整的纳税人信息，包括纳税人名称、纳税人识别号等。
- 根据企业实际情况，选择适用的税率和税款计算方式。
- 核对各项数字的准确性，确保无误。
5. 核对申报信息在填写完纳税申报表后，企业需要仔细核对申报信息的准确性。
核对过程包括查看表格中填写的各项数字是否正确，与相关凭证和发票是否一致等。
只有确保申报信息准确无误，才能保证后续申报流程的顺利进行。
6. 提交申报表核对完申报信息后，企业可以将填写好的申报表提交给税务局。
在提交之前，需要将电子申报表进行保存，以便后续需要查询或修改时使用。
税务局通常会在一定时间内对企业提交的申报表进行审核和核对。
如发现问题，可能会要求企业补充或修改相关信息。
7. 缴纳税款一旦申报表通过审核，企业需要按照规定的时间和方式缴纳相应的税款。
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从2016年5月1日起，我国全面施行营改增。
本文依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“ 36号文”）、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）等文件，对房地产企业一般纳税人营改增税收政策作简要分析，希望对读者有所裨益。
一、房地产企业及开发产品的界定房地产企业销售开发项目与其他纳税人销售不动产在计征增值税时有所不同。
房地产企业不仅具有商品房开发的经营范围，还要具备开发经营资质。
房地产企业购入在建工程重新立项开发，视同销售开发产品计征增值税。
房地产企业将开发产品转为自用或出租，并办理《房屋所有权证》的，此后再对外出售时，不再作为开发产品处理。
二、房地产企业增值税计税方法房地产企业增值税计税方法区分小规模纳税人和一般纳税人。
小规模纳税人适用简易计税方法，一般纳税人适用一般计税方法，其中房地产老项目可以选择按简易计税方法。
房地产企业适用简易计税方法的，按照5%勺征收率计征增值税，进项税不予抵扣。
房地产老项目一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更一般计税方法。
房地产企业以《建筑工程施工许可证》对应的项目为单位，同一家房地产企业有多个房地产老项目的，可分别选择计税方法。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
三、一般纳税人应纳税额的计算及征管办法（一）预缴税款1. 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，均应在收到预收款时按照3%勺预征率预缴增值税，并填报《增值税预缴税款表》。
房地产企业预缴的增值税抵减当期应纳增值税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
应预缴税款=预收款十（1+适用税率或征收率）x 3%适用一般计税方法计税的，按照11%勺适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%勺征收率计算。
房地产企业的开发项目所在地通常与机构所在地一致，跨县（县级市、区）开发的，在项目所在地预缴增值税，回机构所在地办理纳税申报。
2. 房地产企业为促销、融资等目的，在未签订房屋销售合同之前以诚意金、意向金等名义取得的款项，属于“预约登记费”性质，不作为预收账款处理。
3. 房地产企业收取预售房款（包括首付款、全部房款）时，只要求预缴增值税, 不具备增值税纳税义务发生时间，不得开具增值税发票。
鉴于业主办理按揭贷款需要提供发票的传统做法，一些地区的国税机关明确了过渡办法，允许按零税率开具增值税普通发票，但并不改变增值税纳税义务发生时间。
（二）简易计税方法房地产企业的老项目选择简易计税方法的，应于开发产品交付给业主的当天开具增值税发票，并按下列公式计算增值税：各期销售开发产品应缴增值税=全部价款和价外费用十（1+5% X 5%（三）一般计税项目1销项税额房地产企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间为开发产品交付给业主的当天，增值税发票应于纳税义务发生时间的当月开具。
房地产企业的一般计税项目按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）*（1+11%当期允许扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款并取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积十房地产项目可供销售建筑面积）X支付的土地价款销项税额= 含税销售额十（1+11% X 11%借：预收账款贷：主营业务收入应交税费--- 应交增值税--- 销项税额营改增抵减的销项税额=当期允许扣除的土地价款十（1+11% X 11%借：应交税费一一应交增值税一一营改增抵减的销项税额贷：主营业务成本房地产开发企业若收到首付款时即开具增值税发票的，纳税义务发生时间为发票开具的当天。
允许扣除的土地价款=土地价款X（本套商品方的建筑面积十总可售建筑面积）X（首付款十本套房款）2进项税额房地产企业外购项目支付的进项税额，凭扣税凭证抵扣销项税额。
允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
下列项目的进项税不得从销项税额中抵扣：（1）用于简易计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务，以及专用于上述项目的固定资产、无形资产（不含其他权益性无形资产）和不动产。
（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
（3）非正常损失的不动产（含在建工程），以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（4）购进的旅客运输服务、贷款服务及与贷款相关的融资利息、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，按下列公式计算：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额X（简易计税、免税房地产项目建筑面积十房地产项目总建设面积）一般纳税人既有一般计税项目，又有简易计税和免税房地产项目，同时兼营应税服务收入的，应分步计算不得抵扣的进项税：房地产项目应分摊的进项税额二当期无法划分的全部进项税额X（当期简易计税方法计税房地产项目销售额+当期一般计税方法计算的房地产项目销售额）十当期全部销售额。
当期不得抵扣的进项税=房地产项目应分摊的进项税额X（当期简易计税方法计税房地产项目建筑面积）十房地产项目总建筑面积。
（四）其他问题1. 房地产企业在2016年4月30日之前取得的预售房款缴纳营业税，2016年5 月1日之后取得的预收房款缴纳增值税。
缴纳营业税的预收账款结转收入时，不再计提增值税。
2. 房地产企业购入在建工程已自己名义重新立项开发的，对于试点前计算营业税尚未扣除的买入价余额，按36号文处理，即“试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
”3. 试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
4. 从2016年5月1日起，单位或个人以土地使用权投资于房地产企业或房地产企业将开发产品对外投资，应按转让土地使用权或销售开发产品计算增值税，并可以开具增值税发票。
5. 房地产企业在开发区内建造公园或在红线外修建道路后无偿移交政府的行为，属于“用于公益事业或者以社会公众为对象”的无偿赠与行为，不作视同销售处理如果能够提供书面证据是应政府的要求而建造的，同样不属于36号文件规定的“无偿赠送”行为，而应视为“为取得土地使用权支付的对价”，按照实际发生的成本计入土地成本。
房地产企业向业主“赠送”的无产权车位是以业主购买房屋为前提，不属于税法规定的“无偿赠送”行为，不征增值税。
6. 房地产企业“买房送汽车”、“买房送空调”等促销活动，其实质是“既卖房又卖车”。
尽管开发企业没有汽车、空调的经营范围，但在进行税务处理时仍应按兼营行为处理。
参照《营业税改征增值税试点相关事项的规定》（财税[2 016]36号文附件二）关于“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定，纳税人卖房送汽车应将其取得的全部价款和价外费用分别进行核算，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。
与之相对应，《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
此外，《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）规定，企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等，不征个人所得税。
7. 营改增后增值税凭扣税凭证抵扣，36号文件取消了非应税项目进项税不得抵扣的规定，因此，除税法另有规定外，房地产老项目在试点后按规定取得的增值税专用发票，可以作为扣税凭证抵扣销项税额。
8. 一般纳税人的房地产企业出租2016年4月30日前开工的自建不动产，可以选择按简易计税方法计算增值税。
纳税人转租2016年4月30日之前承租的不动产可选择按简易计税方法计税，纳税人转租2016年5月1日之后承租的不动产按一般计税方法计税。
四、发票开具1. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
2. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
3. 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
五、案例分析A房地产企业于2014年1月从国土局受让土地使用权开发两栋精装修精品住宅楼，支付土地出让金3亿元，按照政府要求承担拆迁补偿费5000万元，缴纳契税1050 万元（契税税率3%）。
该地块总可售建筑面积20 万平方米，公共配套设施建筑面积 5 万平方米。
此项目由于2014年8月领取《建筑工程施工许可证》，施工许可证注明的开工日期为2014年10月15日。
2015年3月开始预售，均价1 万元/平米，预计总售价20亿元。
2015年3月-2 016年4月，已预售14万平米，并收回全款14亿元，已申报缴纳营业税。
A公司与甲施工企业签订的工程承包合同约定，工程总价款 3 亿元，并施工单位负责垫资，工程款于工程竣工验收时一次性支付工程价款的95%，剩余5%作为质保金，预计工程竣工决算时间在2016 年8 月，房屋交付日期为2016 年12 月 3 1 日。
2015年8月如期竣工验收后，取得增值税专用发票3亿元。
A房地产企业自行采购全部建材及软装材料并委托乙装饰公司进行装修，A企业共采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元，均取得增值税专用发票。
假设一期项目2016年5月份销售剩余6万平米取得预售房款 6 亿元，2016年 1 2月如期交房。