房地产开发企业增值税发票管理办法
各地房地产企业营改增开票方法-(零税率)
各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。
预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。
预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。
2、如购买方是夫妻双方的,发票台头上填写两个人名字，税号写一个人的身份证号码，另一个的身份证号码标注在备注栏中。
3、规格型号栏填写不动产的房号：“几幢几单元几零几”。
4、备注栏：需要注明不动产的开发楼盘的名称和具体所在地。
5、交房管局（办房产证）的所开发票联次：增值税专用发票第六联、增值税普通发票第三联6、交地税局（办理契税）的所开发票联次（余杭地税暂定）：增值税专用发票第四联、增值税普通发票第四联内蒙古国税：四、关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由内蒙古自治区地方税务局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。
该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。
待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。
湖南国税：（二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。
房地产开发企业增值税的相关规定
房地产开发企业增值税的相关规定在当今的经济活动中，房地产开发企业扮演着重要的角色。
而增值税作为一种重要的税种，对于房地产开发企业的运营和发展有着重要的影响。
首先，我们来了解一下什么是增值税。
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。
从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。
实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。
对于房地产开发企业而言，增值税的征收范围包括销售自行开发的房地产项目、出租不动产等。
在计算增值税时，需要明确销售额的确定方法。
一般来说，销售额为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。
按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
这里的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
在进项税额方面，房地产开发企业购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，符合规定的，可以从销项税额中抵扣。
但需要注意的是，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照 5%的征收率计税。
小规模纳税人应按照销售额和征收率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。
在纳税义务发生时间上，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，以房地产项目办理产权属变更的当天为纳税义务发生时间。
如果先开具发票的，为开具发票的当天。
另外，房地产开发企业在预缴增值税方面也有相关规定。
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。
小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。
2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
增值税发票管理办法是怎样的2024
【引言概述】本文将详细阐述增值税发票管理办法，旨在揭示其内容和作用。
增值税发票是一种重要的财务凭证，对企业核算、税收征管和法律监督起着重要作用。
本文将分析增值税发票管理办法的主要内容和实施细则，帮助读者全面了解增值税发票管理的要点和规则。
【正文】1.发票种类分类管理1.1增值税发票种类1.1.1普通发票1.1.2专用发票1.2发票开具流程1.2.1发票开具的申请和审批1.2.2发票开具的控制和管理1.3发票领用和管理1.3.1发票领用的规范1.3.2发票存储和监管2.发票开具的要求和注意事项2.1开具发票的主体要求2.1.1纳税人资格2.1.2注册信息的准确性2.2发票开具的技术要求2.2.1发票格式和内容要求2.2.2发票编码和防伪处理2.3开票人员的要求和培训2.3.1开票人员的资质和要求2.3.2开票人员的培训和考核3.发票使用和保管3.1发票的使用范围和限制3.1.1发票用途的合规性3.1.2发票使用的限制条件3.2发票的保管要求和责任划分3.2.1发票的保存和归档3.2.2发票保管人责任的约定4.发票验真和查验机制4.1发票验真的方法和流程4.1.1纳税人自查自验4.1.2税务机关查验4.2发票查验的要点和要求4.2.1查验的时限和方式4.2.2异常发票处理方式5.发票管理的监督和违法处罚5.1发票管理的监督机制5.1.1税务机关的监督职责5.1.2监督机制的建立与完善5.2发票违法处罚的类型和程度5.2.1发票违法行为的分类5.2.2违法行为的处罚标准和程序【总结】增值税发票管理办法是税收管理的重要组成部分，对于企业的税收管理和法律监督具有重要意义。
本文从发票种类分类管理、发票开具要求和注意事项、发票使用和保管、发票验真和查验机制以及发票管理的监督和违法处罚等五个大点阐述了增值税发票管理办法的内容和要点。
通过全面了解增值税发票管理办法，企业可以合规运营，并避免违法行为带来的风险。
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题随着中国城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的重要支柱行业之一。
作为房地产开发企业的一部分，纳税义务是企业必须履行的法定责任。
然而，房地产开发企业在纳税义务的发生时间以及开票方面常常存在一些疑问和困惑。
本文将对房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题进行探讨和解答。
首先，我们来讨论房地产开发企业的纳税义务发生时间。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条第一款的规定，一般纳税人应当按月进行纳税申报和缴纳税款。
房地产开发企业作为一般纳税人，应当按照每月确定的税务机关规定的申报和缴纳时间计算纳税义务的发生时间。
对于房地产开发企业而言，纳税义务发生的主要时间节点包括取得预售许可证和取得售房资格。
当房地产开发企业取得预售许可证后，即视为开展商品房预售活动，此时企业需要按照预售许可证规定的税率和时间节点进行纳税申报与缴税。
预售许可证颁发后，纳税义务即发生成为企业的责任，企业需要根据实际销售情况及时申报缴纳税款。
另外，当房地产开发企业取得售房资格时，即房屋竣工验收合格并办理了房产权证，企业同样需要按照相关税务规定的时间节点申报和缴纳税款。
售房资格的取得标志着房地产开发企业的生产经营活动进入了售房阶段，使得企业的纳税义务进一步扩大和增加。
房地产开发企业在取得售房资格后，应当尽快按照法定的申报时间节点进行纳税申报和缴税。
纳税义务发生时间的准确把握对房地产开发企业具有重要的意义和影响。
企业需要建立健全的纳税管理制度，及时了解并遵守相关的法律法规和政策，确保纳税义务能够在合适的时点得到履行，减少不必要的纳税争议和风险。
其次，让我们来关注房地产开发企业在开票方面遇到的问题。
房地产开发企业在售房过程中需要开具发票，以保证交易的合法性和合规性。
然而，由于房地产行业具有一定的特殊性，开票的方式及其规定也相对较为复杂。
根据财政部、国家税务总局《关于进一步印发〈房地产业增值税发票管理办法〉的通知》（财税〔2010〕75号）的规定，房地产开发企业在商品房销售中一般采用预缴税款方式开具增值税专用发票。
房地产企业增值税政策实务总结
房地产企业增值税政策实务总结一、背景介绍房地产是我国国民经济的重要支柱产业，也是税收贡献的主要来源之一。
为了促进房地产业的发展，我国对房地产企业的增值税政策进行了一系列的调整和优化。
本文将对房地产企业增值税政策的实务进行总结和分析，以帮助房地产企业正确理解和运用相关政策，降低税收风险，提高税收优惠。
二、增值税征收方式我国对房地产企业的增值税主要采取进口税后扣税方式，即对进口房地产与本国生产的房地产一样征收17%的增值税，并且对已交纳增值税的商品房销售价款，免征城市维护建设税和教育费附加。
三、住房销售增值税政策1. 首次购房契税优惠根据国家政策，首次购房的个人购房者可以享受契税减免或免征的优惠政策。
具体实施地区和金额可以根据当地政策进行调整。
2. 住房销售免征增值税对于个人自住房和普通住房销售，免征增值税。
但要注意，如果通过购房转让盈利，超过一定金额的收益将按照个人所得税的相关规定进行征收。
3. 商业用房销售增值税优惠商业用房的销售增值税较低，通常为5%。
但需要满足一定条件，比如取得土地使用权的时间、土地使用年限等。
四、房地产开发企业增值税政策1.赠送土地上建筑物享受增值税税前扣除对于房地产开发企业在土地租赁期满后将土地上的建筑物无偿赠送给土地使用者的，可以享受增值税税前扣除的优惠政策。
具体的税前扣除比例和实施细则由当地税务局制定。
2.若房地产项目满两年后出售，则可以减半征收增值税税率对于房地产企业持有两年以上的房地产项目进行出售的，可以减半征收增值税税率，即8.5%。
3.对保留型住房项目，可以适用转售差价增值税政策对于保留型住房项目，在销售之前，先将项目转让给另一房地产企业，再由该企业进行销售，可以享受转售差价增值税政策，即只需对转售差额部分征收增值税。
五、增值税发票管理1.增值税发票实行电子票据管理根据国家税务总局的相关要求，房地产企业必须采用电子发票进行增值税开票。
电子发票管理能够提高发票开具效率，减少发票丢失和造假的风险。
房地产开发企业增值税政策
※计算公式：不得抵扣旳进项税额=当期无法划分旳全部进项税 额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
※清算：主管税务机关能够按照上述公式根据年度数据对不得抵 扣旳进项税额进行清算。
四、进项税额
3、 只能取得3%旳专票进项税额：
二、房地产业纳税人
（二）纳税人类型及计税措施 3、房地产开发企业中旳一般纳税人销售房地 产老项目按要求能够选择合用简易计税措施计 税。 ※房地产老项目，是指： ①《建筑工程施工许可证》注明旳协议动工日 期在2023年4月30日前旳房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明协议动工日 期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑 工程承包协议注明旳动工日期在2023年4月30 日前旳建筑工程项目。 ※一经选择简易计税措施计税旳，36个月内不
三、销售额旳拟定
国税发[2023]31号 公共配套设施费：指开发项目内发生旳、独立 旳、非营利性旳，且产权属于全体业主旳，或 免费赠与地方政府、政府公用事业单位旳公共 配套设施支出。 国税发〔2023〕187号 房地产开发企业开发建造旳与清算项目配套旳 居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、 物业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体 场馆、学校、幼稚园、托儿所、医院、邮电通 讯等公共设施 。
建筑工程总承包单位为房屋建筑旳地基与基础、 主体构造提供工程服务，建设单位自行采购全部或 部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件旳，合用 简易计税措施计税。
地基与基础、主体构造旳范围，按照《建筑工 程施工质量验收统一原则》（GB50300-2023）附 录B《建筑工程旳分部工程、分项工程划分》中旳 “地基与基础”“主体构造”分部工程旳范围执行。 （财税〔2023〕58号 ）
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
佚名
【期刊名称】《中华人民共和国国务院公报》
【年(卷),期】2016(0)20
【摘要】国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
【总页数】3页(P78-80)
【关键词】增值税征收管理;国家税务总局;房地产项目;房地产开发;自行开发;企业销售;公告;财政部
【正文语种】中文
【中图分类】F812.42
【相关文献】
1.国家税务总局公告2016年第16号国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告 [J], ;
2.国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告 [J], ;
3.国家税务总局公告2016年第17号国家税务总局关于发布《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告 [J], ;
4.国家税务总局公告2013年第7号国家税务总局关于发布《营业税改征增值税试点期间航空运输企业增值税征收管理暂行办法》的公告 [J], 无;
5.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》发布[J],
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增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）
五、 物业租赁发票开具 1. 流程图
注释： 表示该环节所涉及的系统
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增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）
2. 管理要求
编码 1 2 业务环节 收款并账 务处理 开具发票 管理要求 执行部门 操作系统 Oracle 系 统 开票系统
增值税发票管理制度（暂行）
<修订稿>
2016 年 4 月
增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）
一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、 八、 九、 十、 十一、
目录 概述及适用范围.................................................................................................................3 发票管理目标.....................................................................................................................3 增值税发票管理涉及的岗位及主要职责........................................................................ 4 发票领购.............................................................................................................................4 物业租赁发票开具.............................................................................................................7 地产销售发票开具...........................................................................................................10 酒店住房/餐饮业务发票开具......................................................................................... 11 物业管理发票开具...........................................................................................................15 发票开具的操作规范.......................................................................................................18 红字专用发票开具...........................................................................................................20 发票取得和认证........................................................................................................... 23
销项端发票管 理岗
发票章管理岗 进项端发票搜 集岗 进项端发票管 理岗 业务部门相关 人员 四、 发票领购 1. 流程图
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增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）
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增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）
2. 管理要求 编码
1 2 3
业务环节
发票网上 验旧 申请领购
5
发票保管
1. 已开具的发票记账联传递给财务会计入账； 页的应及时查找原因；已经开具的发票记账联和发票登 记簿，应当保存 5 年。保存期满，报经税务机关查验后 销毁。
销项端发
不涉及
2. 已开具的发票记账联应按顺序整理并保存，发现缺本少 票管理岗
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增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）
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增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）
一、 概述及适用范围 1. 概述 为加强公司增值税发票的管理，规范公司经营行为，保护公司财产安全，减少公司涉税风 险，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国发票管理办法》等有关 规定，结合我司的实际情况，制定本规定。 2. 范围 本规定适用于公司收到及发出的增值税发票（包括增值税专用发票和普通发票）的相关经 办人员。 二、 发票管理目标 1. 销项端增值税发票管控目标（开票） 增值税销项端发票的管理包括增值税专用发票的管理和增值税普通发票的管理。 不得虚开发票：包括重复开票或超额开票 没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介 绍他人开具增值税发票； 有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他 人开具数量或者金额不实的增值税发票； 进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税发票。 对开具错误的发票或者发生销货退回及时进行作废或者进行红冲。其中： 1) 对于增值税专用发票作废，必须同时满足以下三个条件： 收回退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月； 销售方尚未抄税并且尚未记账； 购买方尚未认证或者认证结果为“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号 码认证不符”。 2) 对于增值税普通发票，要求在开票当月收回发票联次即可进行发票作废。 3) 开具红字发票的情况（包括专用发票和普通发票） 一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条 件的； 销货部分退回及发生销售折让的。
财务会计审核资金入账情况， 确认收到客户款项后， 进行收 财务会计 款账务处理，并通知发票开具岗开具发票。 1. 从租户合同信息中获得开票信息，建立台账对开票信息 发票开具 进行管理，包括租户类型、纳税人识别号、税务登记地 岗 址、开户银行、银行帐号和电话； 2. 财务部门初次开票前应比对原始合同，复核上述开票信 息，与合同约定的开票信息审核一致后开具发票； 3. 对于要求开具增值税专用发票的客户，应取得其一般纳 税人开票信息，包括完整公司名称、纳税人识别号、税 务登记地址、开户银行、银行帐号和电话；对于不能提 供一般纳税人开票信息的客户，经业务人员确认后，一 律开具增值税普通发票；租户为个人的，不得开具增值 税专用发票； 4. 原则上，要求开具增值税专用发票的客户必须同时满足 以下条件：合同流：受票单位必须与相关合同一致；如不一致，应 进行相应的合同变更。 资金流： 租金应由受票单位账户划转至我司 （开票单位） 账户，做到发票和资金的一致性。 如租金由非受票单位支付，应向其索取加盖受票单位公 章的证明信函，说明付款方与受票单位之关系。 5. 开票信息的新增和变更由财务负责人核对； 6. 发票应按顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具； 7. 对于客户预开发票的要求，应设定严格的制度进行管 控： 1) 客户提出预开发票的要求应经财务经理审批； 2) 对于预开发票的客户应规定其必须在一定时限（例 如 30 日）内完成付款；如超过规定时限仍未收款， 考虑开具红字发票。
不涉及
3. 操作规范 3.1 发票领购和领用 发票领购的管控要点为监控用票需求，预计足够的空白发票余量，防止无空白发票使用的情 况发生。 当预计空白票余量不足一个月用量时，开票人员发起领用申请，及时进行领购。 3.2.空白发票保管要求 1) 专柜存放 空白增值税专用发票应视同现金管理，存放在专用保险柜中，确保发票安全，做到防盗、 防失、防潮、防霉烂毁损、防虫蛀鼠咬。 2) 专人保管 指定专人保管空白发票。领取空白发票，一律由专人统一办理，其他人员不得替代。 3) 定期盘点 每月末发票保管人员要对空白发票进行盘点，以检查是否账实相符。盘点空白发票存量 不足时，应及时验旧和申购发票。
开具发票
1. 根据客户开票信息表，向已付清全款且满足合同约定 开票条件的客户开具发票，并回收已开出的收据；对 于不能提供一般纳税人开票信息的客户，经业务人员 确认后，一律开具增值税普通发票；客户为个人的， 不得开具增值税专用发票； 2. 原则上，要求开具增值税专用发票的购房者必须同时 满足以下条件：合同流：受票单位必须与相关合同一致；如不一致， 应进行相应的合同变更。 资金流：购房款应由受票单位账户划转至我司（开票 单位）账户，做到发票和资金的一致性。 如购房款由非受票单位支付，应向其索取加盖受票单 位公章的证明信函，说明付款方与受票单位之关系。 3. 开票信息的新增和变更由财务负责人核对； 4. 发票应按顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具。 5. 对 2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地税机关申报 缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开 具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
管理要求
发票使用情况，进行验旧工作。
执行岗位
管理岗
操作系统
不涉及
预计当月空白发票存量不足时， 应及时在网上报送 销项端发票
准备申购发票资料， 经财务负责人审核后提交税务 销项端发票 机关申请领购发票。 管理岗
不涉及
空白发票 入库保管
按照规定在指定地点存放和保管发票并定期盘点， 销项端发票 不得擅自损坏和随意存放。 管理岗
六、 地产销售发票开具 1. 流程图
注释： 表示该环节所涉及的系统
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增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）
2. 管理要求
编码 1 业务环节 复核开票信 息 2 管理要求 执行部门 操作系统 不涉及