房地产开发企业增值税政策
房地产开发企业增值税的相关规定
房地产开发企业增值税的相关规定在当今的经济活动中，房地产开发企业扮演着重要的角色。
而增值税作为一种重要的税种，对于房地产开发企业的运营和发展有着重要的影响。
首先，我们来了解一下什么是增值税。
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。
从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。
实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。
对于房地产开发企业而言，增值税的征收范围包括销售自行开发的房地产项目、出租不动产等。
在计算增值税时，需要明确销售额的确定方法。
一般来说，销售额为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。
按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
这里的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
在进项税额方面，房地产开发企业购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，符合规定的，可以从销项税额中抵扣。
但需要注意的是，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照 5%的征收率计税。
小规模纳税人应按照销售额和征收率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。
在纳税义务发生时间上，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，以房地产项目办理产权属变更的当天为纳税义务发生时间。
如果先开具发票的，为开具发票的当天。
另外，房地产开发企业在预缴增值税方面也有相关规定。
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。
小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。
房地产开发企业增值税政策
房地产开发企业增值税政策房地产开发企业增值税政策范本一、增值税政策的背景介绍房地产开发企业作为重要的经济主体之一，其纳税政策对于促进经济发展具有重要意义。
本章节将从政策的背景出发，介绍房地产开发企业增值税政策的重要性及其实施的目的。
⑴政策背景房地产市场对经济的拉动作用明显，然而也存在着短期波动风险较高的特点。
为了促进房地产业稳定发展，并且保持宏观经济的平稳运行，采取了一系列的增值税政策措施。
⑵实施目的房地产开发企业增值税政策的实施目的主要包括：促进房地产业的健康发展，支持住房供应，激发消费需求，维护社会稳定，推动经济增长。
二、房地产开发企业增值税政策的具体内容本章节将详细介绍房地产开发企业增值税政策的具体内容，包括税率调整、税收优惠、税务申报等方面。
⑴税率调整具体介绍房地产开发企业增值税的税率调整情况，包括政策调整的背景、税率幅度、调整时间等重要内容。
⑵税收优惠详细介绍房地产开发企业在增值税方面享受的税收优惠政策，包括减免税、免税、税收调整等涉及的具体政策细则。
⑶税务申报对房地产开发企业在增值税申报方面的具体要求进行详细介绍，包括纳税申报的时间、方式、所需材料等重要内容。
三、相关附件本文所涉及的增值税政策相关附件，可根据需要提供附件清单，并在文档结尾的附件部分进行详细陈述。
附件一：房地产开发企业增值税申报表附件二：房地产开发企业增值税优惠政策解读手册四、相关法律名词及注释本文涉及的法律名词及其相关注释，为读者更好地了解增值税政策提供帮助，包括但不限于企业所得税法、增值税法、税收征管法等。
企业所得税法：国家对企业和其他组织取得的所得征收的税收法律。
增值税法：国家对商品的消费价值增加额和进口货物的增值额征收的税收法律。
税收征管法：国家税务机关行使税收征管职权的法律。
附注：⒈本文所提及的法律名词及注释仅供参考，具体含义以相关法律法规为准。
⒉文中所提及的法律名词及注释的解释部分请参考相关的法律法规文本。
房地产企业增值税
房地产企业增值税房地产企业增值税1. 概述房地产是一个重要的经济领域，对于国民经济的发展和税收收入的贡献起着重要作用。
在房地产交易中，涉及到增值税的征收和管理。
本文将主要介绍房地产企业增值税的相关内容，包括增值税的基本原理、计算方法以及优惠政策等。
2. 增值税基本原理增值税是一种按照商品和劳务的增值额征税的税种，适用范围广泛。
在房地产交易中，房地产企业根据销售额扣除相应的进项税额，计算出应缴纳的增值税。
增值税的计算公式如下：```应纳增值税=销售额×税率-进项税额```其中，销售额指的是房地产企业销售房地产的收入，税率是根据不同的房地产类型和地区设定的，进项税额是指房地产企业购买、使用或进口用于生产、销售应税货物和劳务的发生的增值税。
3. 增值税计算方法房地产企业在计算增值税时需要了解以下几个方面的内容：3.1 销售额的计算销售额的计算通常是指房地产企业出售房地产的收入。
在计算销售额时，需要注意除去房地产开发中的相关成本，例如土地成本、建筑材料成本等，以及不含税的销售额。
3.2 进项税额的计算房地产企业在购买、使用或进口用于生产、销售应税货物和劳务时产生了进项税额。
进项税额一般包括购买房地产相关的增值税、筹备期间的进项税等。
3.3 税率的确定税率是指根据房地产的类型和地区设定的税收比率。
不同的房地产类型和地区可能有不同的税率，房地产企业需按照相关规定确定适用的税率。
3.4 缴税申报房地产企业需要按照一定的时间周期向税务机关进行增值税的申报和缴税。
申报过程中，房地产企业需要上报销售额、进项税额等相关信息，并缴纳应纳增值税。
4. 增值税的优惠政策为促进房地产行业的发展，政府对于房地产企业的增值税征收也提供了一系列的优惠政策。
常见的增值税优惠政策包括以下几种：4.1 小规模纳税人减免政策对于房地产企业中属于小规模纳税人的，可以根据相关规定享受增值税的减免政策。
小规模纳税人的相关标准、减免内容等可以根据地区和政策的不同而有所差异。
房地产企业增值税
房地产企业增值税房地产企业增值税1. 简介房地产业是一个重要的经济支柱，对国家经济增长和就业产生了重要影响。
，作为一种特殊的经济行业，房地产企业在税收政策方面也存在一些独特性。
本文将重点介绍房地产企业与增值税相关的内容。
2. 增值税的基本概念增值税是一种消费税，是指在商品或服务的生产和销售环节中，按照销售额或者货物增值额向纳税人征收的一种税款。
它以货物和服务的增值为征税对象，纳税人可以通过抵扣输入税额的方式减少实际应纳税额。
3. 房地产企业的增值税纳税主体在我国，房地产企业属于增值税纳税人。
根据《中华人民共和国增值税法》规定，纳税人是指具有纳税义务的单位和个人。
对于房地产企业而言，其纳税义务主要体现在销售房地产商品等经营所得方面。
4. 房地产企业增值税的计税方法房地产企业一般采用一般计税方法和简易计税方法进行增值税的纳税。
一般计税方法是指按照销售额减去销售成本，获得利润额后计算应纳税额。
简易计税方法是指按照销售额的一定比例直接计算应纳税额。
5. 房地产企业增值税的税率根据我国目前的税收政策，房地产企业增值税的税率为11%。
这个税率适用于房地产销售、房地产租赁等相关业务。
，需要注意的是，不同的地区和项目可能存在一些特殊的税收优惠政策，具体应根据相关规定进行核算。
6. 房地产企业增值税的减免政策为了促进房地产市场的发展，我国还出台了一些增值税减免政策。
这些政策主要包括：住房按揭贷款的利息支出可以抵扣增值税；购买普通住房和普通经营性用房的首次购买者可以享受增值税减免等。
需要根据具体政策进行操作。
7. 房地产企业增值税的申报和缴纳房地产企业应当按照国家税务机关的规定，按期申报和缴纳增值税。
具体的申报和缴纳程序可以参照《增值税纳税申报表》进行操作，并按时足额缴纳应纳税款。
8. 增值税的风险防控房地产企业在执行增值税政策时，应注意以下风险防控措施：合理规避税收风险、准确计算纳税义务、合规申报和缴纳税款、建立完善的会计制度和账务管理等，并根据税务机关的要求及时配合税务审计。
房地产开发企业营改增指引
房地产开发企业营改增指引概述房地产开发企业自营销售、按揭贷款销售、预售、出租、物业服务等涉及销售的业务，均适用增值税营改增政策，实行按照6%的税率征收增值税。
自营销售房地产开发企业自主开发并销售的房屋，只需要收取6%的增值税。
按揭贷款销售对于按揭贷款销售，房地产开发企业应该按照以下规定进行增值税征收：•贷款发放阶段，应按照6%的增值税税率缴纳。
•开发企业和金融机构共同向购房者收取贷款利息的，不再计算增值税；•如果购房者使用自有资金支付房款，直接跟开发企业结算，那么按照自营销售标准税率6%征税。
预售对于房地产开发企业的预售业务进行增值税征收时，应按照以下规定进行：•对于预售未到交付期的房屋，当今年并缴纳土地增值税后，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中；•如若今年未缴纳土地增值税，待明年一并缴纳时，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中。
出租房地产开发企业出租产权房屋，也需要按照增值税营改增政策进行税收。
•对于出租新增的房屋，应按照6%的增值税税率缴纳，即出租房屋的每月租金总额应该乘以6%的税率，再加上土地使用税；•如果租金大于等于1500元/月，则开发企业只需要缴纳增值税；•如果租金小于1500元/月，则由租户缴纳土地使用税，并且扣除租金后的实际租金再按照6%税率缴纳增值税。
物业服务房地产开发企业提供物业管理服务，按照上海市实行的《上海市增值税纳税申报办法》进行增值税征收。
增值税税率为6%。
对于房地产开发企业来说，深入了解营改增政策是非常必要的，对企业会计人员和税务人员都有帮助。
本文档的内容就是为您提供房地产开发企业在营改增政策下的相关税收政策。
房地产开发企业增值税政策
房地产开发企业增值税政策房地产开发企业增值税政策一、概述房地产开发企业是指专门从事房地产开发经营的企业，其涉及到的增值税政策在以下几个方面进行规定和规范。
二、增值税基本原则1.纳税义务房地产开发企业应履行纳税义务，按照规定时间和程序缴纳增值税。
2.税率适用根据不同的房地产开发项目，按照国家和地方税务部门规定的税率进行计算和缴纳增值税。
3.税务登记房地产开发企业需要在地方税务部门进行税务登记，取得税务登记证书后方可进行相关纳税活动。
4.纳税申报和纳税期限房地产开发企业应按照规定的时间节点进行纳税申报，及时报送纳税申报表，缴纳相应的增值税款项。
5.增值税抵扣房地产开发企业根据相关规定和条件，可以在纳税期限内申请抵扣已缴纳的进项税额。
三、增值税政策细则1.房地产投资开发项目1) 住宅开发项目a) 按照国家规定的税率，对住宅开发项目计算和缴纳增值税；b) 如果项目符合相关条件，可以享受减免税等优惠政策。
2) 商业、办公等非住宅开发项目a) 按照国家规定的税率，对商业、办公等非住宅开发项目计算和缴纳增值税；b) 如果项目符合相关条件，可以享受减免税等优惠政策。
2.拆迁与补偿1) 拆迁补偿费用a) 拆迁补偿费用不计入增值税计税依据；b) 拆迁补偿费用可以作为进项税额抵扣。
2) 房屋拆迁后重新开发a) 对拆迁后重新开发的房屋，按照国家规定的税率计算和缴纳增值税；b) 可以在纳税期限内申请抵扣已缴纳的进项税额。
3.二手房买卖1) 二手房买卖不计入增值税计税依据；2) 买方需缴纳契税、个人所得税等其他相关税费。
4.其他税收政策1) 营业税改为增值税a) 根据国家税务部门规定的具体程序，营业税改为增值税；b) 改税后，按照增值税的规定和税率进行计算和缴纳。
2) 减免税政策a) 根据国家和地方相关规定，房地产开发企业可以享受减免税政策；b) 具体减免税政策根据实际情况进行审核和批准。
四、附件本文档涉及的附件包括但不限于增值税申报表、税务登记证书、进项发票等。
房地产开发企业的税种及税率
房地产开发企业的税种及税率随着中国经济的不断发展，房地产市场也在不断的扩大，成为了国家经济发展的重要推动力。
房地产开发企业作为房地产市场的主体，承担着重要的角色。
在这里我们将介绍房地产开发企业常见的税种及税率。
一、税种1. 增值税增值税是房地产开发企业最为重要的税种之一。
房地产开发企业将房地产进行销售时，需要缴纳增值税。
缴纳增值税的税率在3%至5%之间，具体的税率和计算方式根据地区的不同而有所不同。
除了销售房地产之外，房地产开发企业所从事的其他业务，如金融租赁、装修、佣金等也需要缴纳增值税。
2. 印花税印花税是经过国务院核准的法定税种，主要是对房地产购销、抵押和租赁等交易征收。
房地产开发企业在购置或者销售房地产的时候，需要缴纳印花税。
缴纳印花税的税率也根据地区的不同而有所调整。
3. 房产税房产税是在中国的税制改革中被废除了，自2011年至今，在中国国内缴纳房产税的规定都被取消了。
4. 土地增值税房地产开发企业将已经出售的房产进行了重新评价，若新价格高于前次价格就需要缴纳土地增值税。
土地增值税的税率通常在30%左右。
但是，在一些政策比较松散的地区，尤其是二三线城市的土地增值税会相对较低。
二、税率在中国的税收体系中，税率是根据制定的计税基础来确定的。
在房地产开发企业中，税率通常会根据实际情况而有所不同。
1. 增值税在房地产开发企业的销售利润中，增值税通常是最大的一项缴税。
在大多数地区，增值税的税率是5%左右，在特殊情况下，可能会有其他的税率。
房地产开发企业在进行增值税的缴纳时，除了会有一些抵扣项目之外，例如一个地区的政府可能会减免房地产开发企业在当地的印花税，从而减轻企业的负担。
2. 印花税房地产开发企业在进行购置或者销售房地产时，需要缴纳的印花税在大多数地区会在0.5%左右。
在某些特定的情况下，印花税的税率可能会有所变化。
例如，在北京城六区外的地区，印花税的税率可能会在0.1%左右。
3. 土地增值税土地增值税在大多数地区的税率会在30%左右。
房地产企业增值税政策实务总结
房地产企业增值税政策实务总结一、背景介绍房地产是我国国民经济的重要支柱产业，也是税收贡献的主要来源之一。
为了促进房地产业的发展，我国对房地产企业的增值税政策进行了一系列的调整和优化。
本文将对房地产企业增值税政策的实务进行总结和分析，以帮助房地产企业正确理解和运用相关政策，降低税收风险，提高税收优惠。
二、增值税征收方式我国对房地产企业的增值税主要采取进口税后扣税方式，即对进口房地产与本国生产的房地产一样征收17%的增值税，并且对已交纳增值税的商品房销售价款，免征城市维护建设税和教育费附加。
三、住房销售增值税政策1. 首次购房契税优惠根据国家政策，首次购房的个人购房者可以享受契税减免或免征的优惠政策。
具体实施地区和金额可以根据当地政策进行调整。
2. 住房销售免征增值税对于个人自住房和普通住房销售，免征增值税。
但要注意，如果通过购房转让盈利，超过一定金额的收益将按照个人所得税的相关规定进行征收。
3. 商业用房销售增值税优惠商业用房的销售增值税较低，通常为5%。
但需要满足一定条件，比如取得土地使用权的时间、土地使用年限等。
四、房地产开发企业增值税政策1.赠送土地上建筑物享受增值税税前扣除对于房地产开发企业在土地租赁期满后将土地上的建筑物无偿赠送给土地使用者的，可以享受增值税税前扣除的优惠政策。
具体的税前扣除比例和实施细则由当地税务局制定。
2.若房地产项目满两年后出售，则可以减半征收增值税税率对于房地产企业持有两年以上的房地产项目进行出售的，可以减半征收增值税税率，即8.5%。
3.对保留型住房项目，可以适用转售差价增值税政策对于保留型住房项目，在销售之前，先将项目转让给另一房地产企业，再由该企业进行销售，可以享受转售差价增值税政策，即只需对转售差额部分征收增值税。
五、增值税发票管理1.增值税发票实行电子票据管理根据国家税务总局的相关要求，房地产企业必须采用电子发票进行增值税开票。
电子发票管理能够提高发票开具效率，减少发票丢失和造假的风险。
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非正常损失
的不动产，
以及该不动 产所耗用的
购进货物、
设计服务和 建筑服务。
非正常 损失的 不动产 在建工 程所耗 用的购 进货物、 设计服 务和建 筑服务。
购进的旅客 运输服务、 贷款服务、 餐饮服务、 居民日常服 务和娱乐服 务。
四、进项税额
2、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法 计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不 得抵扣的进项税额 ※划分标准：以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为 依据进行划分。 ※计算公式：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税 额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规 模） ※清算：主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵 扣的进项税额进行清算。
三、销售额的确定
企业所得税的土地成本
市政配套费、契税、 耕地占用税、土地使 用费、土地闲置费、 回迁房建造支出、农 作物补偿费......
不能作为增值税的 扣除项目
三、销售额的确定
（二）差额扣除规定 例题：
某房地产开发企业2017年1月从政府购买取得某地块土 地使用权，支付土地价款9亿元，支付动迁补偿款1亿元， 2017年6月开发完成，共计可供销售建筑面积为10000平
三、销售额的确定
国税发[2009]31号 公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立 的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或 无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共 配套设施支出。 国税发〔2006〕187号 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的 居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、 物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体 场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通 讯等公共设施 。
四、进项税额 5、注意区别：（国家税务总局公告2016年第15号）
增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计 制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日 后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有 关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例为40%。 房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入 的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物， 其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
算为不含税价款。
三、销售额的确定
（二）差额扣除规定
2、当期允许扣除的土地价款计算公式：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产
项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 ※当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销
售额对应的建筑面积。
※房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑 面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建 筑面积。
二、房地产业纳税人
（二）纳税人类型及计税方法 1、一般纳税人 ※年应税销售额超过500万元以及未超过但按规定办理一般纳税人登 记的纳税人 ※适用一般计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*税率（11%） -当期进项税额 2、小规模纳税人 ※未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人。 ※适用简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*征收率（5%）
三、销售额的确定
（二）差额扣除规定 1、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般 计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目 对应的土地价款后的余额计算销售额。
计算公式：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
三、销售额的确定
七、特别规定
一 、项目公司土地继承（财税[2016]140号）
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受 让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地 进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地 产开发企业向政府部门支付的土地价款。 （一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更 协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司; （二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下， 签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变； （三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持 有。
二、房地产业纳税人
（二）纳税人类型及计税方法 3、房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目按规定可以选择 适用简易计税方法计税。 ※房地产老项目，是指： ①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的 房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程 施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前
五、纳税义务发生时间
（二）房地产开发企业销售所开发的房地产项目采取预收款方式，应在收到 预收款时按照3%预征率预缴增值税。 ※计算公式：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% ※预缴期限：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关 预缴税款。小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关 核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
四、进项税额
4、取得进项税额的特别规定：：
建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或 者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称 “第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接 与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包 方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业 不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人 开具的增值税专用发票抵扣进项税额。（国家税务总局 公告2017年第11号 ）
的建筑工程项目。
※一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法 计税。
三、销售额的确定
（一）基本规定 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和 国家税务总局另有规定的除外。 房地产主管部门指定开发企业代收的住宅专项维修资金不征收增值税。
三、销售额的确定
一般计税下涉及差额计税 土地成本构成复杂 土地流转交易多样性
二、房地产业纳税人
（一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人，为房 地产业增值税纳税人。 ※注意以下概念：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、
《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》
销售自行开发的房地产项目， 是在依法取得土地使用权的土 地上进行基础设施和房屋建设 转让房地产项目所有权的业务 活动。 房 后，以自己的名义立项销售的， 属于销售自行开发的房地产项目。
①房地产开发企业 一般纳税人适用一 般计税方法计税， 允许差额扣除销售 房地产项目所对应 的土地价款。对选 择简易计税方法的 房地产老项目，则 不允许差额扣除。 ②注意“对应” ③计算销售额时， 按当期取得的全部 价款和价外费用扣 除土地价款后，要 按11%适用税率换
的含义。土地价款
并非一次性从销售 额中全额扣除，而 是要随着销售额的 确认，逐步扣除。
房地产企业增值税政策要点
1
提纲
一、涉及的主要文件 二、房地产业纳税人
三、销售额的确定
四、进项税额 五、纳税义务发生时间 六、发票开具 七、特别规定
一、涉及的主要文件
1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 （财税„2016‟36号）
2、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值
税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18 号） 3、《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值 税政策的通知》（财税[2016]140号） 4、《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公 告》（2016年第53号公告）
七、特别规定
二 、开发产品出租的处理
（财税〔2016〕68号）
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※申报表格：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目预缴税款时，应填
报《增值税预缴税款表》。 ※抵减凭证：房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为
合法有效凭证。
六、发票开具
（一）基本规定 ※一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具 增值税发票，小规模纳税人需代开增值税专用发票。 ※纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30
四、进项税额
3、 只能取得3%的专票进项税额：
建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、 主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或 部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用 简易计税方法计税。 地基与基础、主体结构的范围，按照《建筑工 程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）附 录B《建筑工程的分部工程、分项工程划分》中的 “地基与基础”“主体结构”分部工程的范围执行。 （财税〔2017〕58号 ）
五、纳税义务发生时间
（一）房地产企业确认纳税义务发生时间 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天； 先开具发票的，为开具发票的当天。 ※收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。 ※取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订 书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
方米，选择一般计税方法，7月销售房地产项目建筑面
积8000平方米，允许差额扣除土地价款多少？ 7月允许差额扣除土地价款=8000/10000*10=8亿元
四、进项税额
1、进项税额，指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产，所支
付或者负担的增值税额。
不得抵扣的情形要求：
用于简易计税方 法计税项目、免征 增值税项目、集体 福利或者个人消费. 其中涉及的固 定资产、无形资产、 不动产，仅指专用 于上述项目固定资 产、无形资产（不 包括其他权益性无 形资产）、不动产。
日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，
未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开 具增值税专用发票。 ※纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不 得开具增值税专用发票。