“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税等问题
全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业
乐税智库文档财税文集策划 乐税网全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业【标 签】营改增,房地产业,预收款,进项税抵扣,征收管理【业务主题】增值税【来 源】海南省国家税务局 一、房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题 房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。
购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。
交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。
二、关于房地产开发企业跨县(市、区)经营的问题 房地产开发企业跨县(市、区)经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。
海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答(一)》中“十、关于房地产开发企业跨县(市、区)预缴税款问题”的指引同时废止。
三、关于土地价款的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。
土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。
其票据由财政部门出具。
拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。
其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。
征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。
国家税务总局公告2017年第11号——国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告
国家税务总局公告2017年第11号——国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2017.04.20•【文号】国家税务总局公告2017年第11号•【施行日期】2017.05.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】部分失效•【主题分类】税收征管正文国家税务总局公告2017年第11号国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告为进一步明确营改增试点运行中反映的有关征管问题，现将有关事项公告如下：一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。
二、建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称“第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。
发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。
三、纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不适用《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号印发）。
四、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”缴纳增值税。
五、纳税人提供植物养护服务，按照“其他生活服务”缴纳增值税。
六、发卡机构、清算机构和收单机构提供银行卡跨机构资金清算服务，按照以下规定执行：（一）发卡机构以其向收单机构收取的发卡行服务费为销售额，并按照此销售额向清算机构开具增值税发票。
（二）清算机构以其向发卡机构、收单机构收取的网络服务费为销售额，并按照发卡机构支付的网络服务费向发卡机构开具增值税发票，按照收单机构支付的网络服务费向收单机构开具增值税发票。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。
这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。
对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。
本文将对此进行详细解析。
在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。
增值税的征税范围包括所有的商品和服务。
在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。
营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。
但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。
在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。
营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。
纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。
同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。
营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。
购方需凭增值税发票进行进项抵扣。
如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。
为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。
纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。
税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。
作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。
税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。
自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。
国家税务总局公告2017年第11号解读
财税[2017]58号财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知税总发[2017]99号财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于进一步做好建筑行业营改增试点工作的意见国家税务总局公告2016年第69号国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告为进一步明确营改增试点运行中反映的有关征管问题，现将有关事项公告如下：一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。
【政策对比】《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文）第四十条一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。
从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
haihan235点评——最难解读的是本公告第一条，显然与增值税条例实施细则第六条产生严重冲突。
是在营改增业务下的混合销售行为中开了一个特殊的例外口子？还是增值税条例下的混合销售行为中给了一个重新的明确规定？——目前无法确定，本人认为连总局领导自己都没有想好，是例外开恩？还是广开恩路？由于没有理解领导的意图，所以总局的解读文件还没有及时出台。
因此我估计这个范围可能会留给基层税务机关自己去把握。
贺飞跃解读——基于国家税务总局公告2017年第11号的建筑业增值税新政解读蓝敏解读——挂靠转借资质有解？税总2017年11号公告解读之一何晓霞解读——电梯维修税事，厘清你真就这么难？翟纯垲解读——11号公告除了专票抵扣延长，“销售自产货物+建筑服务”模式更需要深入思考总局访谈——20条服务新举措全面助力营改增”为主题的在线访谈总局访谈——国家税务总局与停车设备企业座谈，就营改增问题释疑樊剑英点评——混合销售只根据企业主业征收增值税，既然不属于混合销售，言外之意算不算兼营呢？也不一定是，还是干脆叫特殊的混合销售行为好，政策再倒退一步，只要是自产货物并同时提供建筑、安装服务的应税行为，均必须按照货物部分17%征收增值税和按照建筑服务11%或者3%征收增值税（甲供）。
营改增后最新发票使用规定解答
营改增后最新发票使用规定解答营改增后最新发票使用规定解答一、增值税发票开具有关问题答：提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县名称及项目名称。
销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
二、营改增后代收代缴车船税管理中有关发票信息的问题答：根据《国家税务总局财产行为税司关于营改增后落实好车船税征管中有关发票信息工作的通知》文件，5月1日营改增后，保险公司在开具的增值税发票备注栏中应注明车船税税款信息，具体信息包括：保险单号、税款所属期、代收车船税额、滞纳金、合计等。
三、5月1日全面实施营改增之后，作为纯地税纳税人，原有的开票设备是否还能够使用？如不能使用应如何办理？答：原有开票设备不能再继续使用，您需要重新到国税机关核定增值税发票，参加技术服务单位免费税控操作培训，购买新的开票设备。
同时，根据《关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知》文件规定：增值税纳税人2016年12月1日以后初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。
四、营改增纳税人不开发票是否还需要安装税控装置？答：营改增纳税人推行增值税发票税控装置的范围是：增值税一般纳税人，以及销售货物、提供加工修理修配劳务月销售额超过3 万元，或者销售服务、无形资产月销售额超过3 万元的小规模纳税人。
对于纳入推行范围，但暂不需要开具发票的纳税人，国税机关可以根据其实际情况，尊重纳税人的意见，经纳税人确认后可暂不安装，待以后纳税人需要的时候，国税机关再行安排安装。
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题摘要：在营改增政策的影响下，我国税收政策体系会逐步完善。
而房地产企业的经营管理受政策环境影响较大，为了企业平稳运行，加强税务管理工作尤为重要。
自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。
但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。
尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。
本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。
房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。
由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。
为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。
房企土地增值税清算税务处理依据相关政策规定，我国税务机关对土地增值税一般采取查账征收和核定征收这两种方式。
而房地产在缴纳土地增值税时，需要履行预缴与清算流程，即按照房地产项目预计销售收入进行土增税预征，并在项目竣工验收环节以后进行项目清算。
对于房地产企业来说，土地增值税的清算处理过程主要体现在以下几个环节：1.1土增税清算事前准备在开展土地增值税清算工作以前，房地产企业首先需要准备与土地增值税相关的原始资料凭证，包括成本核算报告、发票凭证、项目合同等。
其次，对土地增值税清算项目的核算工作，进行明确划分。
依据政策规定，国家相关部门审批予以开发的分期项目工程，可以按照多个会计核算周期进行项目核算;对于开发建设过程中的普通住宅与非普通住宅项目进行分别核算;对于其他用途的开发项目应当依据建筑实际用途所适用的税法规定进行核算。
《房地产开发企业“营改增”税负研究》
《房地产开发企业“营改增”税负研究》一、引言随着中国经济的持续发展和税收制度的不断改革，营业税改征增值税（以下简称“营改增”）成为了一项重要的税制改革措施。
这一改革旨在优化税收结构，减轻企业税负，促进市场公平竞争。
对于房地产开发企业而言，“营改增”的实施对其税负产生了深远的影响。
本文将就房地产开发企业在“营改增”背景下的税负变化、影响因素及应对策略进行深入研究和分析。
二、房地产开发企业“营改增”的背景及意义“营改增”是中国税收制度的一次重大改革，将原先征收营业税的服务业改为征收增值税。
这一改革旨在避免重复征税，促进产业协调发展。
对于房地产开发企业而言，“营改增”的实施不仅改变了企业的税收环境，也对其经营管理产生了深刻的影响。
三、房地产开发企业“营改增”后的税负变化1. 税负总体情况：在“营改增”后，房地产开发企业的税负呈现出一定程度的波动。
由于增值税的计税方法和税率的变化，企业的税负在短期内可能出现增加或减少的情况。
2. 影响因素：税负的变化受到多种因素的影响，包括企业的规模、项目类型、成本控制、供应链管理等。
大型企业和项目复杂的企业的税负可能相对较高。
四、影响房地产开发企业“营改增”税负的因素分析1. 企业规模与项目类型：不同规模和类型的房地产开发企业在“营改增”后面临的税负差异较大。
大型企业和综合性项目可能面临更高的税负。
2. 成本控制与供应链管理：成本控制和供应链管理的有效性直接影响企业的税负。
有效的成本控制和供应链管理可以帮助企业降低税负。
3. 政策执行与理解：企业对“营改增”政策的执行和理解程度也会影响其税负。
企业应积极学习和理解政策，确保合规经营。
五、房地产开发企业应对“营改增”的策略建议1. 加强政策学习和理解：企业应加强对“营改增”政策的学习和理解，确保合规经营。
2. 优化成本控制和供应链管理：通过优化成本控制和供应链管理，降低企业的运营成本，从而减轻税负。
3. 提高财务管理水平：加强财务管理，确保财务数据的准确性和及时性，为决策提供支持。
总局货劳司解答36个常见问题
税务总局解答31个营改增热点问题2017年3月27日下午，国家税务总局开展一期以“深入解读‘营改增’政策持续释放改革红利”为主题的在线访谈。
国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫做客税务总局网站，就网民关心的问题与网友在线交流。
这些热点问题中，有你关心的吗?1.问：营改增试点全面推开已近十一个月的时间了，有些纳税人反映，对新税制的适应存在困难，还有些纳税人反映，营改增后税负有所上升，针对这些情况，您能谈谈下一步还将在这方面做些什么工作吗？国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫：好的，主持人好，各位网友好。
很高兴能有这样一个机会就营改增的有关情况与各位网友在线交流。
从去年全面推开营改增到现在，我们一直致力于帮助纳税人尽快适应新税制，尽可能充分地享受改革红利。
目前看来，已经取得了明显的成效。
当然，在不到一年的时间里，很难做到每个企业都能完全适应新税制，也很难做到每个纳税人的税负都下降。
毕竟增值税和营业税相比，税制更规范，政策更透明，对纳税人的管理要求也更高。
为了让纳税人掌握政策规定更精准、享受税收优惠更彻底、抵扣进项税额更充分、办理涉税事项更清楚，引导纳税人更好地提升对税制的适应程度，降低企业税负，我们于近期在全国范围内开展了新一轮的营改增政策大辅导工作，辅导对象涵盖了所有增值税纳税人，重点关注在制造业、建筑业、房地产业、金融业和生活服务业以及营改增后出现税负上升的纳税人；着重从营改增政策、税收优惠、进项抵扣和办税流程四个方面，采取调研、培训、发放宣传材料等多种形式对纳税人进行纳税辅导工作。
力争让更多的企业充分掌握改革政策，尽快转变思想观念，及时调整经营理念，更好地适应新税制，更多的享受改革带来的减税红利。
关于增值税税率2.问：我刚开了一家餐馆，看到现在外卖APP很火爆，用餐需求很大，也想接一些外卖的订单，但是听说外卖需要缴17%的税，那比我们现在的税高太多了，想求证一下。
国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫：《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）已经明确，提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照“餐饮服务”缴纳增值税。
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“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税等问题1、已经缴纳营业税未开具营业税发票的，营改增后怎么补开发票？国家税务总局公告2016年第53号第九条:可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设603“已申报缴纳营业税未开票补开票”；发票税率栏应填写“不征税”发票备注栏注明“已纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样（省局答疑八）2、房地产预收款怎么开具发票？房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码， 602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”。
（国家税务总局公告2016年第53号第九条）规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，备注栏注明预收款性质（如：定金、30%首付款等）、预售不动产的详细地址和商品房面积。
（省局答疑八）3、2个以上自然人共同购买房产怎么开具发票？省答疑八：发票购货方名称可以填写共有人姓名，纳税识别号一栏可以不填写在备注栏填写共有人姓名、身份证件号码和房产地址等信息。
4、房地产开具发票有哪些要求？国家税务总局公告2016年第23号规定：在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)“单位”栏填写面积单位备注栏注明不动产的详细地址。
5、销售的房地产项目因确权面积差、销售折扣等原因红字发票开具问题已开具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。
开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。
纳税申报时，红字增值税普通发票负数金额在申报表如实填报的同时，在无票收入栏次填报相同的正数销售额。
6、营业税发票开具错误怎么办？2016年5月1日之后，纳税人发现原营业税发票开具错误，需要开具红字发票的，可于2016年12月31日之前开具红字增值税普通发票（房地产开发企业销售自行开发的不动产不受此时间限制），同时开具蓝字增值税普通发票。
红字发票开具时应在备注栏内注明对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。
蓝字发票开具时应在备注栏注明对应原开具的营业税发票的代码、号码，红字增值税发票的代码、号码及开具原因。
7、土地价款扣除范围问题财税[2016]140号：七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
省局解答二废止，原：“支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）8、当期允许扣除的土地价款怎么计算？国家税务总局公告2016年第18号第五条：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款（被财税[2016]140号废）。
9、当期允许扣除的土地价款怎么进行账务处理？《增值税会计处理规定》的通知（财会[2016]22号）:增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。
“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；账务处理：借：“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”贷：“主营业务成本”10、“一次拿地、分次开发”如何计算当期允许扣除的土地价款问题国家税务总局2016年第18号公告规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。
11、在新政府补助准则下，4种不同形式的“土地出让金”返还款会计和企业所得税处理A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）通过招拍挂获得了一个旧城改造项目，支付土地出让金1亿元。
后来，A公司取得土地出让金返还款2000万元。
那么，在新政府补助准则下，不同形式的土地出让金返还款如何进行会计和企业所得税处理？情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途会计处理：《企业会计准则1号—政府补助》第四条规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
第十一条规定，与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途根据上述规定，A公司取得的招商引资奖励款应当认定为与收益相关的政府补助，且与企业日常活动不相关，应当计入营业外收入。
会计处理为（未提及税费忽略不计）：借：银行存款 2000万贷：营业外收入 2000万情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途所得税处理：根据《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1、企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2、财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3、企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
根据上述规定，A公司取得的招商引资奖励款不满足不征税收入的条件，因此需要全额计算缴纳企业所得税500万元（500=2000*25%）。
情形二：政府将该笔土地出让金返还款作为A公司建设市政配套设施的补助会计处理：《企业会计准则1号—政府补助》第四条规定，与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
第八条规定，与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。
与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。
情形二：政府将该笔土地出让金返还款作为A公司建设市政配套设施的补助A公司取得的财政返还，属于对开发产品的补偿，因此应当确认为与资产相关的政府补助，且应当冲减开发成本的账面价值2000万。
会计处理为（未提及税费忽略不计）：借：银行存款 2000万借：开发产品-市政配套设施 2000万 (红字)所得税处理：A公司取得的该项财政性资金按照企业会计准则的规定不应计入收入，因此不适用财税[2011]70号文件规定。
对企业所得税影响通过结转已售“开发产品”的成本时实现。
情形三：政府将该笔返还款项用于对A公司实施拆迁补偿的补助会计处理：《企业会计准则1号—政府补助》第四条规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
第十一条规定，与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
A公司取得的财政返还用于补偿发生的成本支出，因此应当冲减土地开发成本。
会计处理为（未提及税费忽略不计）：借：银行存款 2000万借：开发成本-土地成本-拆迁补偿费 2000万（红字）所得税处理：A公司取得的该项财政性资金按照企业会计准则的规定不应计入收入，因此也不适用财税[2011]70号文件规定，对企业所得税影响同样通过结转已售“开发产品”的成本时实现。
情形四：A公司红线内配建养老院，建成后移交政府，财政返还款作为对养老院建设的补贴会计处理：《企业会计准则第16号—政府补助》第五条规定，下列各项适用其他相关会计准则：（一）企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用《企业会计准则第14号—收入》等相关会计准则。
A公司建设养老院，取得政府支付的2000万，发生成本1800万，应当认定为该项经济资源的取得与企业提供服务密切相关，不属于无偿从政府取得收入。
因此，应当按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，计入主营业务收入。
会计处理为（未提及税费忽略不计）：借：银行存款 2000万贷：主营业务收入 2000万借：主营业务成本1800万贷：开发产品1800万所得税处理：A公司取得利润200万，应当计算缴纳企业所得税50万元（200×25%）12、“代建”房屋的行为如何征收增值税问题纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。
这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；（三）与委托方事前签订委托代建合同；（四）不以受托方的名义办理工程结算。