伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城“旗舰大堡”营销策略
伟业顾问XX年北京潮白 河孔雀城“旗舰大堡”
营销策略
2020/11/4
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
报告思路
市场解读 产品卖点梳理
项目定位 营销策略
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
市场解读
北京400-500万的别墅在哪？ 项目周边有无同类同价位产品竞争？ 潮白河孔雀城在孔雀城品牌中的地位
闲度假。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
400-500的别墅项目与本项目
与相同总价的别墅项目相比，本项目优势在于： 区域发展潜力巨大、到CBD的交通便捷、周边自然环境优越 本项目的劣势在于： 项目容积率高、属于河北地界、潮白河孔雀城300万经济型别墅的形象
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
“新国贸别墅区的 最后一片价值洼地 ”
北京东部客群 比例超过80%
挪威de森林
大厂
无示范区 ，部分已
封顶
性价比（联排80万起 ）及自然景观（鲍丘 河畔）
“CBD东森林水岸 纯别墅”
目前成交客群 100%为北京客 群
区域内竞品基本均有示范区，卖点基本都属别墅基本卖点（如产品形态、 自然景观等）。
推广方向及客户来源基本以北京城区客群为主，基本上都是二次以上置业，
项目 永定河 大运河 潮白河 八达岭 距离 39 43 30 约60
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
潮白河孔雀城与同品牌项目的竞争
孔雀城四个项目品牌内竞争
一个北京城四个孔雀城
项目名称 定位
卖点
潜力
景观 评价
距京距离
永定河孔雀城“幸森福林田小园镇”，级80自0然米有生杨专态树门环林的境大种，道植而所园且营。每造家的每氧户吧
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
项目周边同类型产品
项目诉求及客群
项目名称 区域 示范单位
核心卖点
推广诉求
客群构成
东方夏威夷 燕郊
现房
自然景观（10万平米 那片海的别墅，泛 北京东部客群
天然湖面）
CBD别墅区
比例超过80%
达观九郡
燕郊
现房展示
主打稀缺的产品形态 （小独栋）及大盘（ 849亩）
北京的东站选 址在通州；通 州新城规划
无新规划
最好 一般
驱车30分钟 驱车约1小时
与其他孔雀城相比， 本项目有景观最美、区位最优、地段价值最高、产品伟业最顾问单XX纯年北的京优潮白势河孔。雀城
“旗舰大堡”营销策略
市场解读
市场总结
通过对目前政策及别墅市场情况分析，本项目存在有一定机会及威胁： 机会： ➢ 通州新城规划方案出台使整个潮白河区域具有未来极高的升值潜力； ➢ 项目位于潮白河下游，周边别墅项目无本项目自然景观及价格的双优势，
北京400-500万别墅产品总结
• 400-500万的别墅项目主要分布在怀柔、密云、房山的 远郊地区。
• 大兴、良乡等近郊也有少量供量，但多为1.5 左右容 积率，包含板楼、叠拼的高低度产品，且在产品规模 、周边环境、品牌实力等方面都有所欠缺。
• 产品还目的是休
产品断档为大堡提供了市场空间，但产品在容积率、选材上存在缺陷。 因此，一方面需要提升产品品质，另一方面也需要寻找突破高容积率的突破口。 锁定400-500万的断档客群也成为大堡产品能否成功的关键。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
潮白河孔雀城与同品牌项目的竞争
孔雀城四个项目品牌内竞争
400万-500的别墅产品在北京东部区域形成断档。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
项目周边有无同类同价位产品
总结： 大堡产品容积率较高，在这方面与周边竞品相比不具备优势。 区域内燕郊独栋产品的总价在700万以上，大厂独栋产品总价350-500万。 400-500万总价目前是区域内的断档产品。 区域内独栋产品的外立面均为贴砖为主，大堡在这方面需要提升品质。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
北京400-500万别墅产品分布
相似总价项目区域分布
密云、怀柔地区水色
美丽
时光
乡村
阳光邑 上
北京院 子
海棠
一渡 房山、大兴地区
新新
小镇
博悦府
域目。前，总价在400-500万的别墅主要分布在房山、大伟业兴顾“、问旗X舰怀X大年柔堡北”密京营潮云销白策远河略孔郊雀区城
项目周边同类型产品
区域内竞争项目
达观九郡
东方夏威夷
挪威de森林
本 案
选取与本案区域接近，定位相似，销售周期重叠，预计将于本案产生
直接竞争的项目作为重点研究竞争个案。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
项目周边同类型产品
供销情况
项目名称
可售套数 产品形态
东方夏威夷
独栋
达观九郡 挪威de森林
首都第二机场 新址、地铁四
号线
较好 驱车约40分钟
大运河孔雀城“五国星际配公套民”，天 球下 场第 等星一奢配城华套的配的星套别级，墅酒是小店一镇、座；高拥尔有夫五
无新规划
一般 驱车约40分钟
潮白河孔雀城“创蓝意色水水乡街”、
潮白河的水面最宽超过100米， 拥有潮白河水岸的独家水景
八达岭孔雀城“葡八萄达湖岭岸下”，八 合达 葡岭 萄长园城、和坡官地化厅、水水库系之、间红，酒结文
独栋 独栋 联排 双拼
主力面积（ ㎡）
单价￥/㎡
总价
500-700 525
185-313
23000
15000 15000 8000 9000
1000万起
700万起 350万起 200万起 150万起
区域内在售竞品项目当前可售及潜在产品供应量相对较少，但产品形 态（以独栋、双拼等传统意义上的别墅产品为主）具备相当的竞争力。
购买目的作为第二居所或是养老。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
项目周边有无同类同价位产品
基础数据对比
项目
东方夏 威夷
区位 燕郊
距离 CBD车
程
35km
开发商
三河兴 达
建筑面积 （㎡）
23.9万
容积率
别墅区 0.27
建筑形态
独栋、联 排
总价区间
配套
独栋1000 位于燕郊，
万起
较齐全
达观九 郡
燕郊
35km
三河中 和
21.5万
0.38
独栋
独栋700万 位于燕郊，
起
较齐全
挪威de 森林
大厂
60km
星光地 产
8.2万
0.547
独栋、双 拼、联排
独栋总价 350万起， 双拼总价 150万起， 联排总价 200万起，
位于大厂， 与本案相当
大堡产品在容积率方面不占优势，但综合性价比有一定优势。
营销策略
2020/11/4
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
报告思路
市场解读 产品卖点梳理
项目定位 营销策略
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
市场解读
北京400-500万的别墅在哪？ 项目周边有无同类同价位产品竞争？ 潮白河孔雀城在孔雀城品牌中的地位
闲度假。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
400-500的别墅项目与本项目
与相同总价的别墅项目相比，本项目优势在于： 区域发展潜力巨大、到CBD的交通便捷、周边自然环境优越 本项目的劣势在于： 项目容积率高、属于河北地界、潮白河孔雀城300万经济型别墅的形象
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
“新国贸别墅区的 最后一片价值洼地 ”
北京东部客群 比例超过80%
挪威de森林
大厂
无示范区 ，部分已
封顶
性价比（联排80万起 ）及自然景观（鲍丘 河畔）
“CBD东森林水岸 纯别墅”
目前成交客群 100%为北京客 群
区域内竞品基本均有示范区，卖点基本都属别墅基本卖点（如产品形态、 自然景观等）。
推广方向及客户来源基本以北京城区客群为主，基本上都是二次以上置业，
项目 永定河 大运河 潮白河 八达岭 距离 39 43 30 约60
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
潮白河孔雀城与同品牌项目的竞争
孔雀城四个项目品牌内竞争
一个北京城四个孔雀城
项目名称 定位
卖点
潜力
景观 评价
距京距离
永定河孔雀城“幸森福林田小园镇”，级80自0然米有生杨专态树门环林的境大种，道植而所园且营。每造家的每氧户吧
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
项目周边同类型产品
项目诉求及客群
项目名称 区域 示范单位
核心卖点
推广诉求
客群构成
东方夏威夷 燕郊
现房
自然景观（10万平米 那片海的别墅，泛 北京东部客群
天然湖面）
CBD别墅区
比例超过80%
达观九郡
燕郊
现房展示
主打稀缺的产品形态 （小独栋）及大盘（ 849亩）
北京的东站选 址在通州；通 州新城规划
无新规划
最好 一般
驱车30分钟 驱车约1小时
与其他孔雀城相比， 本项目有景观最美、区位最优、地段价值最高、产品伟业最顾问单XX纯年北的京优潮白势河孔。雀城
“旗舰大堡”营销策略
市场解读
市场总结
通过对目前政策及别墅市场情况分析，本项目存在有一定机会及威胁： 机会： ➢ 通州新城规划方案出台使整个潮白河区域具有未来极高的升值潜力； ➢ 项目位于潮白河下游，周边别墅项目无本项目自然景观及价格的双优势，
北京400-500万别墅产品总结
• 400-500万的别墅项目主要分布在怀柔、密云、房山的 远郊地区。
• 大兴、良乡等近郊也有少量供量，但多为1.5 左右容 积率，包含板楼、叠拼的高低度产品，且在产品规模 、周边环境、品牌实力等方面都有所欠缺。
• 产品还目的是休
产品断档为大堡提供了市场空间，但产品在容积率、选材上存在缺陷。 因此，一方面需要提升产品品质，另一方面也需要寻找突破高容积率的突破口。 锁定400-500万的断档客群也成为大堡产品能否成功的关键。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
潮白河孔雀城与同品牌项目的竞争
孔雀城四个项目品牌内竞争
400万-500的别墅产品在北京东部区域形成断档。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
项目周边有无同类同价位产品
总结： 大堡产品容积率较高，在这方面与周边竞品相比不具备优势。 区域内燕郊独栋产品的总价在700万以上，大厂独栋产品总价350-500万。 400-500万总价目前是区域内的断档产品。 区域内独栋产品的外立面均为贴砖为主，大堡在这方面需要提升品质。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
北京400-500万别墅产品分布
相似总价项目区域分布
密云、怀柔地区水色
美丽
时光
乡村
阳光邑 上
北京院 子
海棠
一渡 房山、大兴地区
新新
小镇
博悦府
域目。前，总价在400-500万的别墅主要分布在房山、大伟业兴顾“、问旗X舰怀X大年柔堡北”密京营潮云销白策远河略孔郊雀区城
项目周边同类型产品
区域内竞争项目
达观九郡
东方夏威夷
挪威de森林
本 案
选取与本案区域接近，定位相似，销售周期重叠，预计将于本案产生
直接竞争的项目作为重点研究竞争个案。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
项目周边同类型产品
供销情况
项目名称
可售套数 产品形态
东方夏威夷
独栋
达观九郡 挪威de森林
首都第二机场 新址、地铁四
号线
较好 驱车约40分钟
大运河孔雀城“五国星际配公套民”，天 球下 场第 等星一奢配城华套的配的星套别级，墅酒是小店一镇、座；高拥尔有夫五
无新规划
一般 驱车约40分钟
潮白河孔雀城“创蓝意色水水乡街”、
潮白河的水面最宽超过100米， 拥有潮白河水岸的独家水景
八达岭孔雀城“葡八萄达湖岭岸下”，八 合达 葡岭 萄长园城、和坡官地化厅、水水库系之、间红，酒结文
独栋 独栋 联排 双拼
主力面积（ ㎡）
单价￥/㎡
总价
500-700 525
185-313
23000
15000 15000 8000 9000
1000万起
700万起 350万起 200万起 150万起
区域内在售竞品项目当前可售及潜在产品供应量相对较少，但产品形 态（以独栋、双拼等传统意义上的别墅产品为主）具备相当的竞争力。
购买目的作为第二居所或是养老。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
项目周边有无同类同价位产品
基础数据对比
项目
东方夏 威夷
区位 燕郊
距离 CBD车
程
35km
开发商
三河兴 达
建筑面积 （㎡）
23.9万
容积率
别墅区 0.27
建筑形态
独栋、联 排
总价区间
配套
独栋1000 位于燕郊，
万起
较齐全
达观九 郡
燕郊
35km
三河中 和
21.5万
0.38
独栋
独栋700万 位于燕郊，
起
较齐全
挪威de 森林
大厂
60km
星光地 产
8.2万
0.547
独栋、双 拼、联排
独栋总价 350万起， 双拼总价 150万起， 联排总价 200万起，
位于大厂， 与本案相当
大堡产品在容积率方面不占优势，但综合性价比有一定优势。
合集下载
北京潮白河孔雀城一期营销建议
联排成交客户所属行业 14 12 10 8 6 4 2 0 12 9 6 6 7 4 4 7 5 4 5 5 2 2 4 1 2 2 5 10
大运河· 孔雀城客户特征
客户置业用途分析
1% 置业次数
4% 8%
3%
5%
11%
37%
51%
42% 38% 一次 二次 三次 四次 五次 五次及以上
养老 度假 第一居所 纯投资
北京
30公里 潮白河孔雀城 43公里
香河县
区位 区域知名度 绝对距离 自驾车
大运河孔雀城
39公里 公交系统 自然资源
永定河孔雀城
市政配套 城市化进程
在现有的三个孔雀城中，本案距离北京最近、自然景观资源最为优越
本项目综合分析
大盘：本项目占地面积1.2k㎡，地上建筑面积120万平方米
销售压力大
规模大
销售周期长
一期用地指标
一期总建筑面积159051㎡，Far=1.05。
一期用地指标
本案：“北京正东”，客户基础好
客群研究
随着CBD不断东扩和国际职能走廊的不断发展， 东部居住区逐步外延为本区域提供了强大的发展
动力，为本区域创造了良好的高端客户基础，同
时促使本区域的市场认可度逐步提高。
以CBD为核心的北京东部区域客群为主，辐射整个北京市
主力客群工作及居住区域集中在北京朝阳CBD、燕莎，其次亚奥区域、方
基本拥有第一居所，心中充满了别墅梦想； 向往别墅生活，对别墅品质有一定的认识； 别墅的品质及与客户内心别墅生活的契合点是决定其购买的关键点； 资金实力一般，价格敏感度高，十分关注别墅产品的性价比； 对于别墅产品的购买动机主要是对别墅生活的渴望； 核心特征：以自用和长期占有为主要购买目的；
大运河· 孔雀城客户特征
客户置业用途分析
1% 置业次数
4% 8%
3%
5%
11%
37%
51%
42% 38% 一次 二次 三次 四次 五次 五次及以上
养老 度假 第一居所 纯投资
北京
30公里 潮白河孔雀城 43公里
香河县
区位 区域知名度 绝对距离 自驾车
大运河孔雀城
39公里 公交系统 自然资源
永定河孔雀城
市政配套 城市化进程
在现有的三个孔雀城中，本案距离北京最近、自然景观资源最为优越
本项目综合分析
大盘：本项目占地面积1.2k㎡，地上建筑面积120万平方米
销售压力大
规模大
销售周期长
一期用地指标
一期总建筑面积159051㎡，Far=1.05。
一期用地指标
本案：“北京正东”，客户基础好
客群研究
随着CBD不断东扩和国际职能走廊的不断发展， 东部居住区逐步外延为本区域提供了强大的发展
动力，为本区域创造了良好的高端客户基础，同
时促使本区域的市场认可度逐步提高。
以CBD为核心的北京东部区域客群为主，辐射整个北京市
主力客群工作及居住区域集中在北京朝阳CBD、燕莎，其次亚奥区域、方
基本拥有第一居所，心中充满了别墅梦想； 向往别墅生活，对别墅品质有一定的认识； 别墅的品质及与客户内心别墅生活的契合点是决定其购买的关键点； 资金实力一般，价格敏感度高，十分关注别墅产品的性价比； 对于别墅产品的购买动机主要是对别墅生活的渴望； 核心特征：以自用和长期占有为主要购买目的；
伟业顾问XXXX年北京永定河孔雀城五期营销策划报告
200 7年 中 央 经 济 工 作 会 议
9
10月十
七大召
开在在
十七大
报告的
第八部
分，
胡锦涛
同志提 12
出：
月
月 ， 两 成
“健全 廉租住 房制
， 国 土
房 度，加 资
现 售 令
快解决 城市低 收入家
源 部 39
庭住房 号
困
令
难。”
12月11
12
日，
月
《关于
21
加强商
日
业性房
六
地产信
次
贷管理
加
的补充
销售推进
1.正式发售孔雀卡 2.第一次认购 3.第二次认购
“建墅者 建墅生活”开盘
5月18日开盘
“月满情浓 墅藏奢华”开盘
亲情圆梦开盘
大堡开盘
三期沃土开盘
三盘同庆
客户活动
项目推介会 十一黄金周活动
客户答谢活动
5
5
建树着 建墅生活
客户答谢
小小运动会讲座 客户答谢
仲夏体验 醇美生活
月
植树活动
中秋联谊采月摘
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
数据来源：北京市土地储备中心
•2009年北京市土地市场一路活跃，表现开发商对于后市的集体乐观态度； •土地市场目前走势看好，成交量同比上涨，成交价格同比、环比均上涨，市场长 期看好。
宏观市场认知
二级市场数据分析 【一手住宅整体供需情况】
二期
三关向前一大步
2007年，项目经历了过关——闯关——收官顺利地完成了5个亿的销售任务、 实现了品牌升级。市场定 位为“面向都市精英的、以第二居所为主的、兼顾少量第一居所的别墅生活社区”，产品 “以院墅和联排 为主，包含少量类独栋和洋房，净容积率大约为0.69”。
9
10月十
七大召
开在在
十七大
报告的
第八部
分，
胡锦涛
同志提 12
出：
月
月 ， 两 成
“健全 廉租住 房制
， 国 土
房 度，加 资
现 售 令
快解决 城市低 收入家
源 部 39
庭住房 号
困
令
难。”
12月11
12
日，
月
《关于
21
加强商
日
业性房
六
地产信
次
贷管理
加
的补充
销售推进
1.正式发售孔雀卡 2.第一次认购 3.第二次认购
“建墅者 建墅生活”开盘
5月18日开盘
“月满情浓 墅藏奢华”开盘
亲情圆梦开盘
大堡开盘
三期沃土开盘
三盘同庆
客户活动
项目推介会 十一黄金周活动
客户答谢活动
5
5
建树着 建墅生活
客户答谢
小小运动会讲座 客户答谢
仲夏体验 醇美生活
月
植树活动
中秋联谊采月摘
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
数据来源：北京市土地储备中心
•2009年北京市土地市场一路活跃，表现开发商对于后市的集体乐观态度； •土地市场目前走势看好，成交量同比上涨，成交价格同比、环比均上涨，市场长 期看好。
宏观市场认知
二级市场数据分析 【一手住宅整体供需情况】
二期
三关向前一大步
2007年，项目经历了过关——闯关——收官顺利地完成了5个亿的销售任务、 实现了品牌升级。市场定 位为“面向都市精英的、以第二居所为主的、兼顾少量第一居所的别墅生活社区”，产品 “以院墅和联排 为主，包含少量类独栋和洋房，净容积率大约为0.69”。
20091108_北京_大运河孔雀城_XXXX营销策略报告
目前成交客户中对孔雀城品牌认可的仅占3%，
孔雀城系列品牌具备很大的提升空间。
品牌发展小结
通过项目品牌整合营销，实现销售额不断提升，大规 模滚动开发，实现了销售速度上的胜利！ “孔雀城”品牌属性：最早进入京郊市场、专注于京郊 别墅小镇开发模式、不断创新产品、与时俱进调整开发方 向 未来，“孔雀城”品牌具备很大的提升空间。
推售信息不确定周边，市政2配0套1齐0年全 不存在竞争关系内；有奥特莱斯体验
➢
水总色价配时区套光间二和期本，廊即项平未社式米来品将目区商的的自内业商华由售相2街业北贸万和罄差中民易平7心用区米0，甚，商0内0 三 远期 ，内并、康有设娱、独 不五有乐运星会、动栋 存级议餐六在酒、饮大20店商、中竞1、业健心0争年购度商能关能6物假务观体月系中酒酒礼验心店店剧上俱；、、，院乐市五五及，部星星多多等，级级功功 且周，村国售边另高际价市有尔高政赛夫尔是配马俱夫套场乐俱本齐、部乐项全乡、部 目紧边的邻市大政两厂生全倍县活。城配有，套周齐余，
选址
固安 (南部板块)
香河
(东紧部邻板北块) 京行政 (东区大部周厂板边块)
怀来 (北部板块)
开发时间 交通
规模
产品发展
品牌发展
2003年 较早在北京周边区域开发别墅项目
确立独特的京郊别墅 小镇开发模式
2005年 2008年 2009年 2009年
距北 3京9公平里 均43公50里 公里， 一小 3时0公交里 通范 70围公里
品牌发展
1、孔雀城系列项目发展进程
永定河孔雀城入市，单一 项目操作，未形成孔雀城 品牌概念
2008年
“一个北京城 四个孔雀城” 品牌战略下的整合推广， 成功建立了孔雀城品牌在 市场的认知度；
北京大运河孔雀城营销报告PPT课件( 38页)
DM直投：朝阳区、东城区、西城区为主。
主动寻找电开资源：加大电开力度，各代理公司寻 找优质电开资源，范围有：20万-30万之间车主、东 部区域已入住的高档公寓业主名单、整个东部地区类 别墅项目的来电来访登记名单等。
其他：在CBD写字楼通过各种渠道将宣传资料发放 到写字楼里的各公司。
朝阳、 东城、 西城
推广计划
媒体策略——延续有效渠道、长效短效相间配合
短信扫描、网络持续、报广加强、活动造势、 杂志节点、现场加强、渠道辅助、 截流客户、丰富物料
如何解决客户积累量不足？ 渠道拓展——实现低成本精准营销
加大客户开发力度，狂扫区域地缘性客户资源，主动 走出去寻找客户资源。
大型商超、中高档社区进行巡展：范围以东部地区 为主，狂扫区域地缘性客户资源，此外，范围扩大至 西部、北部的大型商超，如沃尔玛、家乐福等，西北 部如菜百商场、国华商场等。
婚纱摄影基地——定格一生的幸福，放大社会美 誉度。
通常情况下，影楼在选择拍摄外景时对场地的要求都很 严格，因此，与影楼合作，邀请其将孔雀城作为婚纱摄 影基地之一，放大本项目的社会美誉度，提升人气关注 度。
现场氛围和人气的营造 暖场活动周周有 现场体验保持新鲜感
暖场活动每周末均有，充分烘托现场气氛和人气，延长客户滞留时间。主题每月更新， 保持现场新鲜感。要求能够体现时尚与国际调性，客户能够参与体验，突出实效性和趣 味性。
事件营销三
2011年春季，区域炒作现场公关活动：
京都国际别墅区发展论坛
目的：集合众人之力，炒热区域，打 造大运河·孔雀城在大北京的区域坐 标。
形式：与区域开发商联动共同举办和 参与论坛,通过意见领袖提升区域关注 度，网络直播、软文炒作。
参与：区域开发商、规划专家、香河领导、营销专 家 论题：京冀一体化、区域经济、产业、城市规划、 环境、交通等发展，以及房地产业发展。
主动寻找电开资源：加大电开力度，各代理公司寻 找优质电开资源，范围有：20万-30万之间车主、东 部区域已入住的高档公寓业主名单、整个东部地区类 别墅项目的来电来访登记名单等。
其他：在CBD写字楼通过各种渠道将宣传资料发放 到写字楼里的各公司。
朝阳、 东城、 西城
推广计划
媒体策略——延续有效渠道、长效短效相间配合
短信扫描、网络持续、报广加强、活动造势、 杂志节点、现场加强、渠道辅助、 截流客户、丰富物料
如何解决客户积累量不足？ 渠道拓展——实现低成本精准营销
加大客户开发力度，狂扫区域地缘性客户资源，主动 走出去寻找客户资源。
大型商超、中高档社区进行巡展：范围以东部地区 为主，狂扫区域地缘性客户资源，此外，范围扩大至 西部、北部的大型商超，如沃尔玛、家乐福等，西北 部如菜百商场、国华商场等。
婚纱摄影基地——定格一生的幸福，放大社会美 誉度。
通常情况下，影楼在选择拍摄外景时对场地的要求都很 严格，因此，与影楼合作，邀请其将孔雀城作为婚纱摄 影基地之一，放大本项目的社会美誉度，提升人气关注 度。
现场氛围和人气的营造 暖场活动周周有 现场体验保持新鲜感
暖场活动每周末均有，充分烘托现场气氛和人气，延长客户滞留时间。主题每月更新， 保持现场新鲜感。要求能够体现时尚与国际调性，客户能够参与体验，突出实效性和趣 味性。
事件营销三
2011年春季，区域炒作现场公关活动：
京都国际别墅区发展论坛
目的：集合众人之力，炒热区域，打 造大运河·孔雀城在大北京的区域坐 标。
形式：与区域开发商联动共同举办和 参与论坛,通过意见领袖提升区域关注 度，网络直播、软文炒作。
参与：区域开发商、规划专家、香河领导、营销专 家 论题：京冀一体化、区域经济、产业、城市规划、 环境、交通等发展，以及房地产业发展。
XX年永定河孔雀城营销全案
西城40%、丰台30%、海淀 10%
大兴50%、丰台20%、海淀10%
雀 雀 工作区域 丰台40%、西城20%、海淀20%
丰台40%、西城30%、海淀 10%
大兴50%、西城20%、丰台10%
城主 从事行业
行政单位30%、教育科研20%、 医药制造15%
城 行政单位30%、教育科研20% 行政单位20%、科研单位20%、
升级
户型
餐厅、客厅双挑空设计
升级
面积
优化220-280㎡
升级
XX年永定河孔雀城营销全案
五大突破 九大升级 新品问世
项目自身突破
l 展示突破
➢ 展示区打造品质级全方位服务设施，从满足客户参观、体验角度出发完成突破。
风 情 商 街
健 康 会 所
业 主 剧 场
图 书 馆
学习改变命运,知 识创造未来
千万独栋样板装修 水景组团园林打造 多重草坪休憩设计 若干精美雕塑小品 英伦学院元素集合
孩子可以肆意嬉闹的 80000㎡带状运动公园 。
外部交通条件通达，社区 内部道路设计合理 学习改变命运,。知
识创造未来
类独栋 联排 高层 展示区 集中绿化
➢ 社区内部产品区域规划合理； ➢ 组团园林、公园体系体现景观突破。
XX年永定河孔雀城营销全案
项目自身突破
配套突破
➢ 对配套体系进行分级，3大级别配套体系诠释精英生活完成配套突破。
++
12大城市级
4大社区级 1大组团级
1、通达路网 2、林荫大道 3、公园体系 4、综合商业 5、学校体系 6、星级酒店 7、医疗体系 8、规划展馆 9、幸福体育公园 10、交通枢纽 11、行政中心 12、幸福文化公园
北京昌平八达岭孔雀城项目营销策划报告
教育设施
项目内有幼儿园和小学等教育机构 ，方便家庭子女教育。
医疗设施
项目周边有多家医院和诊所，方便 居民就医。
旅游设施
项目紧邻八达岭长城，旅游资源丰 富，有多家酒店和旅游景点。
02
市场分析
宏观市场分析
市场需求
近年来，北京房地产市场持续 繁荣，市场需求稳步增长，为 孔雀城项目提供了良好的市场
环境。
销售策略实施
价格策略
根据市场需求和竞争状况，制定合理的价格策略。
渠道策略
利用多种渠道进行销售，包括线上平台、线下实体店、合作伙伴 等。
促销策略
通过各种促销活动吸引客户，如优惠券、满减、限时特价等。
销售团队组建与培训
团队组建
招聘有经验的销售人员，组成高效的销售团队。
培训计划
定期进行产品知识、销售技巧、客户服务意识等方面的培训，提 高销售团队的专业水平。
项目总结
项目特点
本项目以文化旅游地产为特色，集休闲、娱乐、文化、旅 游为一体，注重打造高品质的生活体验和丰富的文化内涵 。
营销策略
针对目标客户群，制定相应的营销策略，包括价格策略、 推广渠道、营销活动等。
目标客户群
目标客户群为有度假需求的城市中产阶层及以上的家庭和 个人，年龄在25-60岁之间，具有一定的消费能力和追求 品质生活的意愿。
过程的顺畅和高效。
促销策略
促销目标
通过促销活动吸引潜在客户，提高项目知名度和 销售量。
促销方式
采取多种促销方式，如优惠券、折扣、赠品、活 动等，以吸引客户并促进销售。
促销执行
制定详细的促销计划，包括促销时间、地点、方 式、预算等，确保促销活动的有效执行。
广告策略
推荐-20XX年潮白河孔雀城全案营销报告1P 精品
6
——
上善若水 70 平
胸怀天下 方 公源 里起 风潮 情白 小河 镇畔
7
一、项目价值梳理
-----产业规划
8
一、项目价值梳理
9
潮白河畔、水岸生活。
项 目
区域发展、城市别墅。
产
品 五
蓝色水街、动感魅力。
大
价 值
幸福长者、健康生活。
点
品牌实力、信心保证。
二、与其他孔雀城的品牌关系
一个北京，四个孔雀城。 潮白河孔雀城，从一诞生就肩负着更大的责任。 它肩负着提升企业品牌形象， 提升市场对孔雀城产品力的认知， 将“京郊别墅小镇连锁品牌” 提升为京郊别墅小镇专家的升级任务。
签约金额(万元)
21293
34443
41881
31603
21501
回款金额(万元)
10646
27868
38162
36419
24992
均价
4700
4900
5100
5200
5300
新增可售套数
4
162
144
156
72
新增可售面积
950
31200
27800
30200
13900
叠拼
销售套数 销售面积
6
113
我是谁
关于新城镇——
5
新城镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。
里斯顿位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，占地45平方公 里，由GULF OIL 公司开发。托高尔夫球场、高科技产业经济，3年之内将 一片田园、村舍、养殖场、湖泊，变为拥有5000居住人口，1400人就业的 新城。目前拥有6.5万居民、超过4万就业岗位，是华盛顿地区收入最高、 失业率最低、最富活力的城镇之一。
——
上善若水 70 平
胸怀天下 方 公源 里起 风潮 情白 小河 镇畔
7
一、项目价值梳理
-----产业规划
8
一、项目价值梳理
9
潮白河畔、水岸生活。
项 目
区域发展、城市别墅。
产
品 五
蓝色水街、动感魅力。
大
价 值
幸福长者、健康生活。
点
品牌实力、信心保证。
二、与其他孔雀城的品牌关系
一个北京，四个孔雀城。 潮白河孔雀城，从一诞生就肩负着更大的责任。 它肩负着提升企业品牌形象， 提升市场对孔雀城产品力的认知， 将“京郊别墅小镇连锁品牌” 提升为京郊别墅小镇专家的升级任务。
签约金额(万元)
21293
34443
41881
31603
21501
回款金额(万元)
10646
27868
38162
36419
24992
均价
4700
4900
5100
5200
5300
新增可售套数
4
162
144
156
72
新增可售面积
950
31200
27800
30200
13900
叠拼
销售套数 销售面积
6
113
我是谁
关于新城镇——
5
新城镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。
里斯顿位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，占地45平方公 里，由GULF OIL 公司开发。托高尔夫球场、高科技产业经济，3年之内将 一片田园、村舍、养殖场、湖泊，变为拥有5000居住人口，1400人就业的 新城。目前拥有6.5万居民、超过4万就业岗位，是华盛顿地区收入最高、 失业率最低、最富活力的城镇之一。
伟业顾问北京永定河孔雀城叠拼类产品营销方案
谢谢您的观看
线下渠道
与开发商、中介机构、房产展销会等合作，拓展线下销售渠道，提高产品曝光 度和销售业绩。
促销策略
优惠活动
推出限时优惠、团购、折扣等促销活 动，吸引潜在客户购买。同时，可根 据客户需求提供个性化定制服务，提 高客户满意度。
增值服务
提供免费看房、专车接送、装修方案 设计等增值服务，提升客户体验和口 碑传播。同时，可与其他品牌或机构 合作，提供跨界合作和资源共享，扩 大品牌影响力。
品牌竞争可能导致消费者选择其他品牌，对项目 销售产生不利影响。
政策风险
政策调控
政策调控可能导致项目成本增加或销售困难，对项目利润产生不 利影响。
法律法规
法律法规变化可能导致项目不符合规定，对项目销售产生不利影响 。
环保要求
环保要求提高可能导致项目成本增加或不符合规定，对项目销售产 生不利影响。
07
随着国家对房地产市场调控的加强，购房政策和贷款政策将更加严格，市场将更 加规范和透明。同时，政府将加大对租赁市场的扶持力度，未来租赁市场将更加 活跃。
市场趋势
随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，购房需求将继续保持增长。同时， 随着人们生活水平的提高和居住观念的转变，对居住品质和环境的要求将越来越 高。因此，高品质、舒适度高的叠拼类产品将受到更多客户的青睐。
项目占地面积广阔，拥有优美的 自然景观和丰富的社区配套设施
。
叠拼类产品是该项目的一种特色 房型，通过设计创新，实现了房 屋功能的多样性和空间的舒适性
。
产品特点
01
02
03
04
叠拼类产品采用上下叠加的方 式，充分利用空间，增加了房
屋的使用面积。
每个叠拼单位都拥有独立的入 户门和私人电梯，确保了居住
线下渠道
与开发商、中介机构、房产展销会等合作，拓展线下销售渠道，提高产品曝光 度和销售业绩。
促销策略
优惠活动
推出限时优惠、团购、折扣等促销活 动，吸引潜在客户购买。同时，可根 据客户需求提供个性化定制服务，提 高客户满意度。
增值服务
提供免费看房、专车接送、装修方案 设计等增值服务，提升客户体验和口 碑传播。同时，可与其他品牌或机构 合作，提供跨界合作和资源共享，扩 大品牌影响力。
品牌竞争可能导致消费者选择其他品牌，对项目 销售产生不利影响。
政策风险
政策调控
政策调控可能导致项目成本增加或销售困难，对项目利润产生不 利影响。
法律法规
法律法规变化可能导致项目不符合规定，对项目销售产生不利影响 。
环保要求
环保要求提高可能导致项目成本增加或不符合规定，对项目销售产 生不利影响。
07
随着国家对房地产市场调控的加强，购房政策和贷款政策将更加严格，市场将更 加规范和透明。同时，政府将加大对租赁市场的扶持力度，未来租赁市场将更加 活跃。
市场趋势
随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，购房需求将继续保持增长。同时， 随着人们生活水平的提高和居住观念的转变，对居住品质和环境的要求将越来越 高。因此，高品质、舒适度高的叠拼类产品将受到更多客户的青睐。
项目占地面积广阔，拥有优美的 自然景观和丰富的社区配套设施
。
叠拼类产品是该项目的一种特色 房型，通过设计创新，实现了房 屋功能的多样性和空间的舒适性
。
产品特点
01
02
03
04
叠拼类产品采用上下叠加的方 式，充分利用空间，增加了房
屋的使用面积。
每个叠拼单位都拥有独立的入 户门和私人电梯，确保了居住
2011年河北省廊坊市大厂县潮白河孔雀城价值提升及四期定位报告147p
挑战一：京东新城中大量中低密度产品供应，未来区域竞争激烈
北京
大 厂
编号
19华 夏
开发商
香河龙盛地产 福建龙邦公司 万通地产 鸿威实业 北京宣武集团 合生材料公司 朗森集团 日本天骠集团 龙安达公司 城镇房地产公司
占地面积（亩）
8595 8550 102 11040 10050 6300 34500 1290 5940 7140
第 18 页
潮白河孔雀城整体提升战略——价值策略 价值提升方式八：设备设施
外墙外保温隔热技术 窗外遮阳技术 有机垃圾生化处理 太阳能照明 屋顶绿化 雨水收集 地板采暖方式、制冷+新风系统
以人为本，遵循可持续发展理念，充分利用新技术、新工艺、新产品、新材料等，营造具 备安全性、舒适性、环保性、节能性、便捷性等5大显著特性的先进生活。
潮白河孔雀城整盘价值提升研究及 四期价格定位及价值提升报告
2011-02-16
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
“城市是一本打开的书，
从书中可以看到他的抱负”
我们期冀着我们的价值提升及四期定位研究 具有高瞻远瞩的生命力，
助力孔雀城品牌全面升级，
成为这个时代城市文明进程的标志与推动力。
潮白河孔雀城整体提升战略——价值策略 价值提升方式四：建筑价值
15
更加丰富与完善的产品线
随着区域城市化进程速度的加快，原孔雀城低密度产品线，从产品类型及档次上均需进行相 应的变化，性价比产品线应不断升级形成中高端产品线，通过建筑品质提升，给人以价值感。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting. 第 15 页
第 17 页
潮白河孔雀城整体提升战略——价值策略 价值提升方式七：配套价值
北京
大 厂
编号
19华 夏
开发商
香河龙盛地产 福建龙邦公司 万通地产 鸿威实业 北京宣武集团 合生材料公司 朗森集团 日本天骠集团 龙安达公司 城镇房地产公司
占地面积（亩）
8595 8550 102 11040 10050 6300 34500 1290 5940 7140
第 18 页
潮白河孔雀城整体提升战略——价值策略 价值提升方式八：设备设施
外墙外保温隔热技术 窗外遮阳技术 有机垃圾生化处理 太阳能照明 屋顶绿化 雨水收集 地板采暖方式、制冷+新风系统
以人为本，遵循可持续发展理念，充分利用新技术、新工艺、新产品、新材料等，营造具 备安全性、舒适性、环保性、节能性、便捷性等5大显著特性的先进生活。
潮白河孔雀城整盘价值提升研究及 四期价格定位及价值提升报告
2011-02-16
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
“城市是一本打开的书，
从书中可以看到他的抱负”
我们期冀着我们的价值提升及四期定位研究 具有高瞻远瞩的生命力，
助力孔雀城品牌全面升级，
成为这个时代城市文明进程的标志与推动力。
潮白河孔雀城整体提升战略——价值策略 价值提升方式四：建筑价值
15
更加丰富与完善的产品线
随着区域城市化进程速度的加快，原孔雀城低密度产品线，从产品类型及档次上均需进行相 应的变化，性价比产品线应不断升级形成中高端产品线，通过建筑品质提升，给人以价值感。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting. 第 15 页
第 17 页
潮白河孔雀城整体提升战略——价值策略 价值提升方式七：配套价值
孔雀城开发经营策略报告
大广带状公园
1
7
孔雀生态公园
1 6
永定河运动公·15园
孔雀大湖 10
幸福医院 7
幸福学校 6
固安规划馆
幸福港湾 福朋酒店
2 8
孔雀广场 幸福天阶
5 9
3 创业大厦
1
体育公园 12
中央公园 4
文化中心 1 3
城市客厅功能核
幸福快线 1 4
幸福广场 11
二、配套价值 2013\2014年建成精英配套
12大城市级配套
幸福小剧场 380
2013年
风情商业
3800
2013年
运动主题公园 80000 2014年
幸福幼儿园 3000
2015年
合计
9.19万
——
幸福幼儿园 幸福小剧场
英式风情商业
பைடு நூலகம்
二、配套价值 四合一图书馆——牛津剑桥智慧凝结/精英文化思想驿站
二、配套价值 幸福小剧院/精英生活艺术舞台
二、配套价值 英伦风商业街/繁华与知性的稀有交融
极限运动场
儿童撒野公园
儿童运动公园
5、纯粹的人车分流——精英家庭生活安全无忧
社区绝对无车安全最优 社区景观资源绝对最大化
6、绝版的低密社区——最低密度社区
四、产品价值——新空港孔雀城产品魅力
产品组合 联排 高层
户型
立面 景观
安全智能化
容积率
比例
< 1.0
44%
> 2.0
56%
关键配置
别墅产品
全私属双车位
新空港孔雀城五大价值体系
一、区域价值 二、配套价值 三、规划价值 四、产品价值 五、建造价值