2015年武汉房地产市场年报
策源咨询：2015年2月武汉房地产市场月报
专题研究
策源动态
地产调控淡出 政策松绑加码
市场解读：2015年两会工作报告
宏观环境
土地市场
商品房市场
专题研究
策源动态
政府工作报告中相关内容表述
2015年政府工作报告
经济目标
国内生产总值增长7%左右，居民消费价格涨幅3%左右。 松紧适度，广义货币M2预期增长12%左右，在实际执行 中，根据经济发展需要，也可以略高些。
城市间的房地产市场差异，房地产调控将进一步放权至城市，因地制宜。城市之间的分化趋势基本已经确立，同时地方政府在不同的 房地产环境中可能会尽量采取抚平周期的政策指向。 但同时2014年出现的土地价格坚挺的情况也可能会在未来相当一段长时间内存在。除非整体经济出现大的波折，否则不会出现土地 价格水平的实质性下降，需要开发企业有更多的智慧来应对行业价格波动和地价坚挺的局面。 从需求管理的类别上看，本次两会第二次把改善型需求也纳入到支持范畴之中，二套房政策值得关注。
今年前两个月商品房销售面积、销售金额双双下降，分别同比下滑了16.3%和15.8%。去年四季度楼市成交明显回升，但1-2月行业销售又被当 头一棒。当然一二月份受到季节因素影响，同比下降本在意料之中，但降幅较大，还是让房企平添诸多担心。
对房企有激励作用的指标：到位资金
公布数据显示，到位资金反而有所增加，1-2月份，房地产开发企业到位资金21613亿元，同比增长1.6%，在销售下降的情况下，到位资金还有 所增长，说明的当前资金链还是比较宽松。
房流转，减少社会资源浪费，并减轻目前国内房地产市场存量高企的压力。
宏观环境
土地市场
商品房市场
专题研究
策源动态
解读4 行业政策面平稳宽松，二套房贷调整可能性大
2015年武汉住宅市场报告(亿房网)
城市功能建设对房价影响明显增强
2015年武汉各主要地段商品住宅成交均价同比涨幅
标题一
主要地段 武广万松园 竹叶山花桥
小东门 宗关 永清黄浦 复兴村常青 滨江 三阳路 光谷东 西北湖 水果湖 岳家嘴 楚河汉街 阅马场首义 中南丁字桥 光谷南 堤角岱家山 南湖 工人村 花山 珞狮街道口 后官湖西 二七 邾城 卓刀泉虎泉 江汉路大智路 百步亭 后官湖南 汉西 汪集 纸坊 阳逻
9541.97
杨汊湖
11087.63
东湖新城
9403.74
王家墩CBD
17130.18
宝丰
16967.19
金银潭将军路
7778.26
四新
8008.98
知音湖
5472.49
汉南
4425.70
武昌滨江商务区 13838.14
标题一 关山
10015.80
庙山
6145.97
新洲
3735.88
升官渡陶家岭
9704.66
供应：房企主劢控制供应节奏 三环内住宅加速中高端化
随着城建迚入收获期，创新改革试点等重大规划癿推劢，武汉城市价值癿快速提升，也使得武汉楼市供应发生结构性癿变化，90/70癿扁平化供 应迅速向多元化转变，三环内住宅产品新增加速中高端化。
2015年武汉商品住宅新增供应约2190.44万方，首次突破2000万方大关，为连续第5年增长幵创历年新高。2015年武汉商品住宅供应同比增长 11.6%，较去年减少了3.6个百分点。表明武汉供应节奏开始放缓。从供应规模来看，总体供应仍然偏高。
标题一
标题一
2015年房价涨幅差距更明显癿体现在高端住宅和普通住宅方面。数据显示，价格在20000以上住宅同比上涨4.7%，15000-20000价格段癿住 宅均价也上涨了4.1%，进高于其他价格段癿涨幅。整体来看，高端产品供应丌足、地段价值力提升是武汉高端住宅价格涨幅进高于普通住宅癿主要因 素。除武汉天地、中北路、CBD等传统高端住宅区外，汉阳滨江、香港台北路、古田等区域均有大量高端项目上市。同时，武昌中心、汉口中心、光 谷、沌口等高收入群体较集中癿片区及周边也丌断推出高端产品，拉高区域均价。
2015年1-4月武汉市土地市场概况
2015年1-4月武汉市土地成交情况一、总体概况：2015年1-4月武汉市共成交土地39宗，可建规模达393万方，较去年同期下降了36%2015年1-4月武汉市共进行了8次国有土地公开交易，共推出49宗地块，成交39宗，总建筑面积393万方。
图表1：武汉市2015年1-4月土地成交情况从近四年1-4月份土地成交情况可以看到，武汉市1-4月土地成交量呈现出明显的下降趋势。
一方面是基于房地产调控政策的持续从严，促使土地供应部门收紧了对土地的供应；另外一个方面，是由于新增储备用地的储备周期的延长造成了可供应土地的逐渐减少。
图表2：武汉市2012年-2015年1-4月土地成交情况二、各区成交特点：图表3：武汉市2015年1-4月各区土地成交情况1、汉阳区为主力成交区，武汉城建成1-4月“大地主”今年1-4月汉阳区共成交5宗地块，成交量达到87.46万方，占据武汉市成交量各区之首。
其中，武汉市城建竞得的两宗位于四新大道与连通港交汇处的地块可建规模就达到71.75万方，是今年1-4月地块规模最大的地块，武汉城建也由此成为1-4月竞得土地规模最大的企业。
成交回顾：2015.3.19武汉城市建设开发有限公司以底价分别竞得P（2015）025号和P（2015）026号两宗地块，两宗地块占地面积313亩，可建规模达到71.75万方，总地价为16.5亿元，楼面地价为2301元/㎡。
地块编号占地面积（亩）建筑面积（万㎡）容积率土地用途成交总价（万元）楼面地价（元/㎡）成交时间P（2015）025117.21 22.94 2.94 商住51920 2263 2015.3.19P（2015）026196.04 48.81 3.73 商住113160 2318 2015.3.19 地块情况概述：地块位于汉阳区四新片，四新南路和连通港西路交汇处，距离海伦春天5公里。
P（2015）025号地块：特殊要求：●03J4地块临四新大道一侧控制一处用地面积不少于4000平方米的景观广场，03J10a地块商业用地内控制一处用地面积不小于1500平方米的水体景观；●土地竞得人须在竞得土地的一年内按规划要求，实施与地块红线相邻部分的梅林四街（长约210米、宽约25米）的道路代建工作。
武汉市2015年国民经济和社会发展统计公报
2015年，面对错综复杂、不断加大的经济下行压力，在市委、市政府正确领导下，全市上下紧紧围绕建设国家中心城市、复兴大武汉的奋斗目标,主动适应新常态、抢抓多项国家战略机遇，坚定不移地稳增长、调结构、转方式，经济社会发展呈现出“总量跨越、质效提升，位次前移“的良好发展态势，圆满完成了“十二五”规划主要目标。
一、综合年末常住人口1060.77万人，比上年增加26.97万人。
户籍人口829.27万人，增加1.96万人。
其中，农业人口267.68万人，减少0.37万人;非农业人口561.59万人，增加2.33万人。
人口自然增长率7.04‰,其中，人口出生率12.87‰，人口死亡率5.83‰。
人口净迁移率－1.78‰。
“十二五”时期，全市常住人口年均增长 1.6%，比“十一五”时期低1.1个百分点。
初步核算，全年地区生产总值(GDP)10905.60亿元，按可比价格计算，比上年增长8.8%。
其中，第一产业增加值359.81亿元，增长4.8%;第二产业增加值4981.54亿元，增长8.2%;第三产业增加值5564.25亿元，增长9.6%。
人均生产总值104132 元，增长6.8%。
表1：2015年地区生产总值及其增长速度单位：亿元，%“十二五”时期，全市地区生产总值累计44792.37 亿元，是“十一五”时期的2.2倍；年均增长10.4%，低于“十一五”时期平均增速4.3个百分点，其中第一产业、第二产业和第三产业年均分别增长4.6%、11.6%和9.8%。
三次产业结构由上年的3.5:47.5：49.0调整为3.3:45.7：51.0。
第三产业占比提高2个百分点。
图1：2011-2015年地区生产总值及增长速度年末市场主体86.49万户，其中，本年新登记12.95万户。
全部市场主体中，企业31.02万户，其中新登记5.69万户;个体工商户55.11万户，其中新登记7.22万户。
企业中，私营企业28.30万户，其中新登记5.56万户。
2015年GDP公布，光谷竟赶超江汉成三产GDP最高城区，超过千亿
2015年GDP公布，光谷竟赶超江汉成三产GDP最高城区，超过千亿高新产业是不是算第三产业的我没胡说，是武汉统计局官网的东西，我下载下来倒推的，光谷的GDP有1709亿，三产增加值有1100多亿江汉区的三产GDP只有900多亿江北真的是不行了！我话不多说额！其中2014年，广州萝岗区（广州开发区官网）统计武汉开发区GDP 1818亿（后来我去查证过，是包括了整个汉阳地区的除开汉阳区非托管区的数据，也就是包括蔡甸区，汉南区全部和汉阳区的东风本田和东风雷诺等两大托管区，超大口径，所以不算进去了）而武汉开发区真正的辖区内不含汉南区原227平方公里内不算蔡甸区和汉阳区的共建区（蔡甸区的沌口小区，汉阳区的东风雷诺，东风本田南太子湖南北的共建区），算上汉南区去年GDP 为1123亿，汉南区100多亿，数据来自武汉开发区官网（这个是狭义的，其实南太子湖片区和东风雷诺片区的20平方公里都已经托管给了武汉开发区，搞不懂每年汉阳区算他的GDP干什么，这两个片区加起来有100亿GDP，而武汉开发区正式计算未算入），“十二五”时期，武汉开发区主要经济指标实现了翻番目标。
2015年，完成地区生产总值1123亿元，与2010年相比净增长665亿元，增幅为145.2%；完成规模以上工业总产值2875亿元，与2010年相比，净增长1367亿元，增幅为90.6%；一般公共预算总收入325亿元，与2010年相比净增长166亿元，增幅为104.4%。
“十三五”时期，武汉开发区（汉南区）将围绕打造经济、城市、民生“三个升级版”示范区的总目标，以深化产城一体化建设为主线，持续推动创新驱动发展，力争实现地区生产总值2300亿元，规模以上工业总产值5000亿元，一般公共预算总收入580亿元。
万勇强调，“十三五”时期，武汉开发区（汉南区）要继续对标苏州工业园区，全面缩小与苏州工业园的差距，形成自己的特色，力争位次提高；要抓出传统汽车发展的窗口期，成为武汉建设国家先进制造业中心的顶梁柱，争当先进制造的排头兵；要积极跟踪新能源汽车、智能汽车和无人驾驶汽车的发展，引进更多更好相关项目落地，争当产业创新的排头兵；要一手抓生产，一手抓项目推进，争当突出贡献的排头兵。
2015年11月武汉市房地产市场月报
重点地块：本月多数供应地块为江夏区工业用地，供应宗数最高，其余多为主城
区住宅与商服用地，其中洪山区住宅与商住用地体量最大。
11月武汉土地供应量环比明显上涨，同比有所下滑，下半年土地供应回暖趋势明显 11月，武汉土地挂牌总建筑面积452.35万方，环比上涨104.03%，同比下降31.88%。 本月供应宗数环比上月小幅增加，本月江夏区工业用地集中供应，整体供应量环比上月明显上涨，但 与去年同期相比，仍有所下滑，但今年下半年开始，土地供应回暖趋势较为明显。
态。在这当中“联合体”起到了不小的作用。近年来面对高地价，房企很难在市场上依靠单打独斗取得
绝对市场竞争优势，于是，房企间通过合作相互借力成为市场发展趋势。 据了解，华润与招商局所谓的“退地”，其实并非将土地退回，理解成联合体的“拆伙”应该更为准 确。
专家分析认为，联合体拿地虽然能暂时缓解资金压力，但是每家的开发思路不一致，同样会造成分歧。
观点：
刺激销售是化解库存的根本之道。目前全市场尚处热销状态，但迟迟不能形成普遍房价上 涨预期。各地热销更多是政策驱动，而没有恐慌性购房。继续出台政策刺激销售，才能保 证继续平稳去化。
房地产政策与趋势
地产开发投资增速连创新低引担忧 明年初或有好转
房企在开发端投资意愿不强，正在拖累宏观经
济——这是众多专家的一致看法。 “未来经济要企稳，很大程度上要看房地产的 投资能不能企稳。”交通银行首席经济学家连平
土地供应情况
11月土地市场供应明显上涨，总共挂牌30宗地块，供应建筑面积共计452.35万平 米，与10月挂牌相比，增加104.03%，其中住宅用地建筑面积180.33万平米，商 住用地建筑面积139.59万平米，商服用地建筑面积27.22万平米，工业用地建筑 面积105.21万平米。
2015年武汉楼市十大预测与猜想
2015年武汉楼市十大预测与猜想总结过去才能更好洞悉未来。
在经历了以“调整期”、“低迷期”为基调的2014年之后，时光跨入2015，新年伊始，武汉楼市究竟会走向何方成为购房者关注的焦点。
是继续延续去年的震荡？还是在政策松绑的背景下改变颓势而一路走高？对此，业内人士各抒己见，一起来看小编整合的2015楼市十大预测与猜想。
预测一：降息、降准在我国CPI持续回落、PPI连续33个月下降的背景下，不少机构发出警告：中国陷入有史以来最严重的通缩局面。
面对通缩，最好的办法是降低利率，增加流动性，刺激投资。
因此，人们普遍认为，2014年的降息，预示着中国开始进入降息、降准周期。
交通银行金融研究中心近日发布的《2015年中国宏观经济金融展望报告》预测，2015年上半年不排除小幅降息的可能，2015年存款准备金率仍可能会有1-3次、0.5-1.5个百分点的下调。
预测二：限贷继续松绑在要保持楼市平稳前进、更加市场化的前提下，限贷继续松绑的可能性很大。
1月4日起，农业银行、中国银行和花旗银行针对特定地区的部分购房人给出了最低8.8折的房贷利率优惠;2014年12月31日，北京住房公积金管理中心发布该地区公积金贷款调整政策，2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或建筑面积90平方米(含)以下的首套自住住房，个人贷款最高额度调整为120万元。
这些，都是限贷继续松绑的预兆。
预测三：不动产登记千呼万唤始出来冲击房价12月22日，国务院全文公布《不动产登记暂行条例》，并明确自2015年3月1日起施行。
其中，房产登记是不动产登记的一个重要内容，随着不动产登记条例的正式出台，许多购房者期盼着杜绝“房叔”、“房姐”现象，让房价有下行可能。
此前，潘石屹就曾放言称，若今年实施不动产统一登记，房价马上会跌。
业内表示，不动产统一登记制度对房价的冲击或是短期的，而对于整个房地产市场来说，不动产登记制度的影响更是中长期的。
预测四：房产税进入立法程序《条例》的出台，引发人们延伸性思考：这是不是为房产税出台奠定基础。
2015年城发展武汉分析报告
2015年城市发展武汉分析报告2015 年9 月目录一、武汉发生了什么变化.............................................................................................. 6...1、经济：“体量大，韧性好，潜力足”........................................................................ 6..2、产业：结构升级，新旧更替 ........................................................................................ 9..3、城市发展：发扬武汉精神，实现大城崛起 ............................................................ 1. 1（1）招商引资 (12)（2）招才引智 (14)（3）打造现代化城市 (16)二、打造中部创新高地，助推产业转型升级 ............................................................ 1.91、人才、技术和资本助推“光谷”崛起.................................................................. 1..9（1）充分发挥科教资源集中的优势 (20)（2）人才引进与人才培养并重 (22)（3）搭建科技金融服务体系 (23)2、“光谷”拉动武汉产业质升、量增......................................................................... 2..6三、从武汉看中国，见微知著............................................................................................................................................. 2.. 81、中西部城市城市化的潜力 .......................................................................................... 2..82、产业转移对中西部城市的机遇和挑战..................................................................... 2..93、受益于武汉发展的本地上市公司............................................................................. 3..0武汉位于中国腹地中心，历史悠久，尽享“九省通衢”的优越交通，尽显“货到汉口活”的贸易盛景，从洋务运动的枪炮厂，辛亥革命的第一枪，到解放后的长江大桥以及武钢等第一批大型国企让它声名远扬。
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集团名称 成交面积 （万㎡）
万科 保利地产 联投
99.48 81.43 70.44
4
5 6 7 8 9 10
金地
武汉地产集团 福星惠誉 恒大 中建 广电 泛海
62.73
61.72 56.84 49.75 47.35 43.44 39.13
2015年武汉市商品房销售金额2212亿，较14年上升41%，而前十强销售金额为619.27亿，较去年上升42%，十强的门 槛由28亿提升到了44亿，市场占有率由27.5%微涨至28%。
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015.1-10
数据来源：武汉市统计局
9
PART
2 城市经济篇/财政收入与产业结构
2015 年前 10 月全口径财政收入 1892.69 亿元，仅 10 个月数据已超 11 年 1796 亿元，增速较去年同期上涨 13.6 个百分点；从前 10 个月的产业结构来看，三产占比超 60% ，而二产及一产均有所下滑，产业结构调 整步伐加快 武汉全口径财政收入及增长率走势（单位：亿元，%）
成交金额 （亿元）
40.79 39.29 38.77 38.04 25.34 20.49 20.37 20.14 19.64 19.16
项目名称
百瑞景中央生活区 华侨城纯水岸·东湖 泛海国际居住区 万科金色城市 保利公园九里 纽宾凯汉city国际社区 金地自在城 万科汉口传奇 招商公园1872 海赋江城天韵
400
200 0
628
689
702
8178709191052 679 -35%
765 -33% 514
-20%
-30% -40%
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015.1-10 12
数据来源：武汉市统计局
PART
2 行业发展篇/房屋新开工面积
2015 年 1-10 月武汉市房屋新开工面积为 1645.27 万 ㎡ ，同比下滑 15.5% ；伴随着库存量的快速去化，未 来半年内市场供应量将受影响而缩减 武汉房屋新开工面积及增长率走势（单位：万㎡，%）
3000 房屋新开工面积 2500 增长率
万科凭借多盘同时操作，15年以104.79亿元、99.48万㎡的成绩取得2015年武汉商品房企业成交金额、面积的双料冠军
。
5
PART
1 年度排行榜篇/项目金额与面积排行榜（商品住宅）
2015 年度排行榜——项目商品住宅成交金额与面积前十：全年成交十强项目多为全国性房企或本土实力 房企开发楼盘，核心区中高端项目 15 年表现抢眼。
出口额 进口额 进出口差额（出口-进口） 117 111 88 93 69 71 19 24 -2 2003 -5 2004 25 36 -11 2005 38 42 -4 2006 48 52 58 56 11 21 12 18 107 96 119 98 138 126 107 90
11 11
0
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1690
2002
房屋施工面积 16% 9%
增长率 25% 19% 13% 5% 11% 18% 13% 18% 15%
25%
30%
20%
25% 20% 15%
1955
2003
2439
2004
2750
2005
2877
2006
3195
2007
规模以上工业增加值 17% 增幅 26% 14% 11%
36%
20% 20%
40%
32% 19% 17% 27% 10% 2459 2711 15% 3113 11% 3453 2619 30% 20% 10% 0% -10%
330
365
428
539
735
881
1055
1388
1656
1941
-20% -24% -30%
2015.1-10
数据来源：武汉市统计局
11
PART
2 行业发展篇/房屋施竣工面积
2015 年 1-10 月武汉市房屋施工面积为 10195 万 ㎡ ，同比上涨 3.9% ，增幅回落 18 个百分点；武汉市房屋 竣工面积为 514 万 ㎡ ，同比上涨 13.1% ，与 2015 年供销两旺的楼市相比，房屋的竣工进度较为缓慢 武汉房屋施工面积及增长率走势（单位：万㎡，%）
数据来源：武汉市统计局
8
PART
2 城市经济篇/进出口额与社会消费品零售总额
2015 年 1-10 月，武汉市进出口 197.17 亿美元、上涨 5.7% ，其中出口 107.38 亿美元，上涨 15.5% ； 武汉市全社会消费品零售总额 3939.77 亿元，较去年同期增长 11.4% ，增速在 2010 年后呈持续下滑趋势 武汉进出口额走势（单位：亿美元）
49%
48%
48%
49%
62.5%
44% 6%
2001
44% 6%
2002
45% 6%
2003
46% 5%
2004
46% 5%
2005
46% 5%
2006
46% 4%
2007
46% 4%
2008
47% 3%
2009
46% 3%
2010
48% 3%
2011
48% 4%
2012
49% 3%
2013
48% 4%
成交面积 （万㎡）
30.19 25.50 22.07 21.70 21.43 20.83 20.29 18.84 18.24 17.91
2015年武汉市单项目成交金额前十门槛约19亿元，较去年上涨，十强项目基本全部为全国性房企或本土实力房企开发楼 盘，各类型项目均有尚佳的表现。 核心区中高端项目15年表现抢眼，成交金额及面积前三甲均为此类项目。
2
年度排行榜 城市经济与行业发展
2015
产业政策
市场数据分析
附件-案例分享
3
PART
1
年度排行榜篇
4
PART
1 年度排行榜篇/企业金额与面积排行榜（商品房）
2015 年度排行榜——企业商品房成交金额与面积前十： 2015 年武汉房企竞争激烈，十强门槛逐年提高； 个别大型房企依然能通过单个项目的热卖进入十强。 2015年度武汉商品房企业成交金额排行榜
21%
26%
29%
22% 17% 17% 19%
34% 24% 26% 25%
40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%
122
2002
152
2003
184
2004
231
2005
282
2006
330
2007
425
2008
498
2009
595
737
991
2010
2011
2012
2013
2014
133
2002
170
2003
233
2004
298
2005
366
2006
460
2007
560
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015.1-10
武汉住宅开发投资额及增长率走势（单位：亿元，%）
住宅开发投资额 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 25% 10% 1251 1561 1405 -10% 增幅
3798
2008
4487
2009
5068
5961
6863
8545
10238
10195 -0.4%
10% 5% 0% -5%
2010
2011
2012
2013
2014
2015.1-10
武汉房屋竣工面积及增长率走势（单位：万㎡，%）
房屋竣工面积 1200 1000 800 600 874 933 3% 10% 2% 增长率 16% 7% 7% -7% 945 9% -3% 1064 -1% 16% 13% 20% 10% 0% -10%
2014
37.1% 0.4%
2015.1-10 10
数据来源：武汉市统计局
PART
2 行业发展篇/房地产开发投资额与住宅开发投资额
截至 15 年 10 月，武汉市房地产开发投资额持续上升至 2082.97 亿元，增幅 7.7% ；住宅开发投资 1405.27 亿元，占房地产开发投资额的 67% ，增幅 9.1% ，增幅下降达 15 个百分点； 房地产开发投资仍处理性态势 武汉房地产开发投资额及增长率走势（单位：亿元，%）
15 17
-4 2007
-2 2008
2 2009
-5 2010
6 2011
2002
2012
2013
2014
2015.1-10
武汉社会消费品零售总额及增长率走势（单位：亿元，%）
5000 4000 3000 2000 1000 0 711
2001
社会消费品零售总额 13%
增速 13% 15% 17%
12000 10000 GDP 增幅
武汉GDP及增幅走势（单位：亿元，%）
28% 16%