案例研究-城市综合体-合肥天鹅湖万达案例分析共31页
景观分析
景观分析合肥天鹅湖万达广场项目总建筑面积约34万平方米，项目集大型国际购物中心、商业步行街、精装SOHO、5A级超高双塔写字楼、六星级商务酒店为一体，仅十家主力店，位于合肥政务文化新区核心地块，面向合肥市政府办公大楼，紧邻合肥市大剧院和奥体中心，依托天鹅湖景观公园，环境优美，周边住宅密度较高，没有成型的商业项目和在建商业项目密度较高。
合肥天鹅湖万达广场是万达集团继合肥包河万达广场之后的又一力作，建设目的是使其领衔城市商业新发展，建成之后，改变合肥现有的商业格局。
天鹅湖万达的市场定位是集时尚、优雅、商务和精致生活于一体的新城市中心。
合肥作为华东地区的重要、皖江城市带承接转移的核心城市，快速的城市建设，城市人居生活品质明显提高。
因此，天鹅湖万达广场在合肥不仅仅是一座简单的商业综合体，它应该展现更多的周边经济发达城市的生活态度和生活方式，在引领时尚潮流的同时注重优雅知性的诉求。
但从调查的已建成的商业建筑的周边环境和使用情况的结果来看，天鹅湖万达广场还存在着很多问题。
1步行交通流线分析1.1人车干扰严重合肥天鹅湖万达地处政务文化新区，是合肥城市发展扇形的主要方向和心脏地带，是联系主城区和经济开发区、大学城的必经之路，且该地区约有30万常住人口，消费者出行的主要交通工具为公交车，周围公交车共有4条路线，每天停靠达到500次。
因此，万达广场周围交通流量和人流量都很大，尤其是在上下班和周末休息的时间段中。
但就目前的万达广场前的道路相对于其人流和车流量来说，道路的宽度和畅通度并不能满足需求。
而且，随着城市商业中心区机动车数量逐年增长对道路交通的需求和使用者在商业中心区的步行活动需求的提高，人车矛盾将日益突出。
人车干扰问题使人在商业中心区的步行活动受到抑制，这将直接影响人在商业中心区的步行活动的安全性，影响其由步行活动带来的其他各种活动的开展。
1.2步行空间不足城市商业中心区步行空间不足，是指商业中心区现有的步行空间，不能为每一个行人提供满足其正常步行活动所需的面积，造成城市商业中心区行人的拥挤的现象。
合肥万达文化旅游城案例分析(论文资料)
2021/5/26
11
合肥万达文化旅游城/案例小结
开发策略
项目高调入市，以文化旅游形象、区域发展眼光、主流产品、 氛围营造等，实现项目快销。
形象策略
打造法式ARTDECO生活社区，从建筑和园配套策略 销售策略 推广策略
2021/5/26
以刚需性产品为主，结合舒适性产品，凭借实用性强和较高的 性价比在区域市场竞争中成功突围。
教育配套
• 项目自建两所幼儿园，占地1.6万平米，总建筑面 积1.2万平米
2021/5/26
6
么么么么方面
• Sds绝对是假的
合肥万达文化旅游城/产品策略
项目以80-110㎡户型为主，结合市场主流产品并加以创新，满足刚需客户需求，实 现高性价比。
产品 2梯4户 2梯3户 2梯4户 2梯4户
户型
小3房 小3房、大3房 小3房、大3房 2房、小3房
生态型滨湖新区cbd区域区域综合交通枢纽交通便利区域综合交通枢纽交通便利滨湖湿地公园自然景观资源滨湖湿地公园自然景观资源历史人文传承巢湖文化之源历史人文传承巢湖文化之源产品价值产品价值世界首创特大型文化旅游商业综合体世界首创特大型文化旅游商业综合体文化旅游商业酒店四大业态文化旅游商业酒店四大业态世界影响力的中国文化旅游品牌世界影响力的中国文化旅游品牌文化旅游体验区电影乐园秀场酒店等配套文化旅游体验区电影乐园秀场酒店等配套项目创意世界唯一项目创意世界唯一300亿投资350万平米超级城市新区大盘300亿投资350万平米超级城市新区大盘设计团队大师组合设计团队大师组合区域综合配套资源价值和学区价值区域综合配套资源价值和学区价值万达独有知识产权万达独有知识产权地铁上盖物业刚需主流住宅产品地铁上盖物业刚需主流住宅产品合肥万达文化旅游城推广策略线上线下的大量推广动作通过一系列的营销活动户外媒体及单页报广等营造项目的全省关注最终实现项目的完美开盘
合肥天鹅湖广场外部空间体验与分析
合肥大剧院
天鹅湖大酒店为国家五星 级旅游饭店之一，也是安 徽合肥旅游的优秀酒店业 代表，主体为会议型酒店。
合肥天鹅湖大酒店
尺度
坐席单体形态富于变化 布置在人群较大的地方
设置盲道，便于盲人通行 倾斜的坡度方便特殊人群和轮式交通。 位于交通节点，尺度略小
健身器材各式各样布置在人流量大的地方 便于人群的合理运用 增强了娱乐休闲的效果
广场内设置了包括路 灯，灯音响设备，地 灯的 不同的造型，形成的 景致，给人视觉上的 别具一格
在各个人流量较大的出路口和 休息场所设置了较多的垃圾筒 方便了人群将垃圾及时快捷的 放置到该处！
可方便人们生活、满足生理功能需要
地下公厕
设置了自动饮料贩卖机和和售货亭
以便口渴的时候可以喝到水
穿越广场
合肥大剧院位于合肥市政务文化新区科技绿轴西侧，西至怀宁路，北临东流路，南接天鹅 面积60000平方米，主要由歌剧厅、音乐厅、多功能厅等部分组成。合肥大剧院的显著特点 能，其节能技术的应用在国内剧院建设中处于领先水平，被评为国家建设部“建筑节能试 程”。 合肥大剧院于2009年9月竣工，将于2010年1月正式开业。总建筑面积5.7万平方米 约6.5亿元，整个剧院包括主剧场、小剧院、音乐厅等功能厅和展示区组成。建筑高度39.6 院共分为三个核心空间，主剧场1600座；音乐厅1000座，小剧场500座。其舞台具备推、 降、转等功能，能满足大型歌剧、舞剧、芭蕾舞剧及大型歌舞演出的需要，可实现快速切 布景，整体技术功能达到国际一流水准。
天鹅湖鱼水情: 合肥市是全国 重要的双拥模 范城。鱼水情 雕塑以象之鱼 互为环绕，合 为一体。这一 优美，简洁造 型，寓意军民 之间鱼水之情 永远无法分离 的主题思想
草坪灌木乔木花草多层次绿化
城市综合体外部交通组织对公共空间影响调查研霸——以合肥万达广场为例
１２ １ 空间的基 本 构成 ． ．
手 资 料 ， 改善 既 有 空 间 提供 建 议 ， 以后 城 市 综 为 为
合体 外 部空 间设计 提供 参 考Ｌ 。 ４ ］
１ 现 状 分 析
合肥 万达 广场 项 目规划 用地 面 积 １０７０ｍ 总 １ ０ ， 建筑 面积 约 ７０ｏ ｏｍ 以万达 第 三代城 市综 合体 理 ０ ｏ ， 念规 划 ， 汇集 了购 物 中心 、 业 步 行 街 、 河 酒 吧 街 、 商 滨 写字 楼 、 五星级 酒 店 、 档公 寓 等多 种业态 ＿ 。 高 ５ ］
Hale Waihona Puke 空 间 的直 观 印象 ， 问卷分 上午 、 中午 、 午各 发放 问卷 下 ２ ０份 ， 共计 ６ ０份 ， 回有 效 问 卷 ５ 收 ５份 ， 中男 性 ２ 其 ３ 份， 女性 ３ ， 龄主 要分 布在 ２ ￣３ 之 间 ， ２份 年 １ ０岁 有效
率 ９．％。 １７
图 １ 乃 达 广 场 公 共 交 通 系 统
通及 公 共空 间现 状 ， 析该 区域 交 通组 织对 公共 空 间 分
基地周 边有近 ２ Ｏ条公交线路 ， 规划 中的轻 轨 １ 号
的影 响 ， 以掌 握合 肥万 达 广场外 部 交通 与公 共空 间第
一
线将从 广场西边 经过 ， 基地 内共有公 交汽 车站 台 ２ ， 个 出租 车停靠点 ２ ， 个 分别位 于芜湖路 和马鞍 山路上 。
功 能之 间的联 系 及 建 筑 与 城市 交 通 的衔 接 ［ 。特别 １ ］
基 地被 马鞍 山路 分 为南北 两部 分 ， 于外部 机动 便 车 流线 的组 织 。地 块南 侧 购 物 中心 地 下 车 行 出入 口 分 别沿 马鞍 山路 与 芜湖路 设 置 ， 写字 楼共 用 。地块 与 东侧 边 沿界 开设 一条 南北 向道 路 ， 连接 芜湖 路与 迎屏 街， 以满足后 勤 货物 运输 及南侧 的商务酒 店 及住 宅车
城市综合体外部交通组织对公共空间影响调查研究_以合肥万达广场为例
入 口 直 接 面 向 城 市 道 路 ，开 放 性 更 高 一 些 。
图 １ 万 达 广 场 公 共 交 通 系 统
２．３ 对 公 共 空 间 安 全 性 的 影 响 合肥万达 广 场 周 边 过 宽 的 道 路 方 便 了 通 过 的
机 动 化 交 通 而 割 裂 了 地 块 公 共 空 间 之 间 的 联 系 ，特 别 是 马 鞍 山 路 与 芜 湖 路 交 叉 口 ，长 时 间 的 红 灯 等 候 时 间 也 导 致 一 些 人 铤 而 走 险 乱 穿 马 路 ，是 造 成 步 行 活 动 的 不 安 全 因 素 。 ［８］ 虽 然 马 鞍 山 路 绿 灯 时 间 要 比 芜 湖 路 长 ，但 由 于 道 路 宽 度 被 分 割 成 两 部 分 ，降 低 了 人 们 心 理 对 危 险 认 知 感 ，所 以 闯 红 灯 率 比 马 鞍 山 路 要 高（图 ２）。
从 城 市 综 合 体 自 身 来 看 ，其 外 部 公 共 空 间 与 城 市 步 行 交 通 系 统 结 合 的 紧 密 程 度 ，决 定 了 这 个 公 共 空 间 吸引人进入的程度 。 ［７］ 以万达购物中心为例，沿 马 鞍 山路及芜湖路一侧的作为人行道的公共空间与建筑 背 面 的 商 业 步 行 街 相 比 ，更 加 能 够 吸 引 人 们 进 入 。 通 过观察从南北两端入口进入商业步行街的人数发现， 北 端 入 口 的 所 占 比 例 明 显 高 于 南 端 ，表 明 步 行 街 北 端
合肥天鹅湖万达案例分析
合肥天鹅湖万达案例分析目录一、项目背景介绍 (2)1. 项目概述 (3)2. 项目地理位置及交通情况 (4)3. 项目周边环境分析 (5)二、天鹅湖万达项目规划与设计 (6)1. 项目规划理念及定位 (7)2. 建筑设计风格与特点 (8)3. 商业业态布局及功能分区 (9)三、天鹅湖万达项目市场策略分析 (11)1. 目标客户定位及需求分析 (12)2. 营销策略制定与实施 (13)3. 品牌推广与市场反响 (14)四、天鹅湖万达项目运营与管理 (16)1. 运营组织架构及人员配置 (17)2. 运营管理体系建立与实施 (18)3. 物业服务与商业管理特色 (19)五、天鹅湖万达项目经济效益分析 (21)1. 项目投资规模与资金来源 (22)2. 经济效益评估方法及数据收集 (23)3. 项目经济效益评估结果 (24)六、天鹅湖万达项目风险分析及应对措施 (25)1. 风险评估方法与识别风险种类 (26)2. 风险应对措施制定与实施效果评估 (28)3. 风险管理成效总结与持续改进计划 (29)七、天鹅湖万达项目成功经验总结与启示 (30)1. 成功因素剖析与总结提炼 (32)2. 对其他商业地产项目的启示与借鉴作用 (33)一、项目背景介绍合肥天鹅湖万达项目位于安徽省合肥市蜀山区核心区域，紧邻天鹅湖CBD商圈，地理位置优越，交通便利。
该项目是万达集团在全国范围内的又一大型综合性房地产开发项目，充分体现了万达集团对于城市发展与现代生活方式的深度理解和精准把握。
在项目的策划和启动阶段，开发商深入分析了合肥市的经济发展趋势、人口结构变化以及消费需求演变。
随着合肥市的快速发展，城市面貌日新月异，天鹅湖区域逐渐成为集商业、办公、居住、休闲等多功能于一体的核心地带。
在这样的背景下，合肥天鹅湖万达项目应运而生，旨在打造一个集购物、娱乐、办公和居住为一体的综合性城市地标。
此项目不仅整合了万达集团多年来的商业地产开发经验，更是对合肥市城市发展的积极响应和深度参与。
合肥市天鹅湖商圈调研报告
合肥市天鹅湖商圈调研报告一、天鹅湖商圈主要综合体业态情况1.保利MALL定位为泛生活化购物中心，活盖大型超市，国际快时尚、潮流服饰、星级影院、高端健身、餐饮美食家庭娱乐中心、家居生活等业态。
三楼儿童业态成为了合肥保利MALL打造的重点。
主力店有苏宁红孩子、吉米童话王国、北辰教育等。
其他业态也多以儿童服装和儿童娱乐品牌为主。
诸如，巴拉巴拉、拉比、创意宝贝、七波辉等。
着重体验业态。
引入休闲娱乐、文创等品牌商家，进而满足消费者社交、运动、娱乐等需求。
另外，商场定位更明确，专注儿童及儿童延展类的业态品牌。
并留意到当地文化需求，引进贴合当地消费者需求的餐饮品牌，进而“俘虏”当地消费者。
2.万象城整体体量达到约18万方，但未引进传统百货业态,以集合店、专卖店、体验式零售业态为主，增强了项目整体的联动性，不会造成百货业态与购物中心零售业态的品牌重复度高，造成项目整体可逛性及品牌重复性高，现购物中心传统的提袋式购物需求呈整体下降趋势,而娱乐、休闲、聚会等体验式服务的功能在增强,万象城增大了餐饮、娱乐休闲业态的整体比例，引进了许多合肥首进餐饮及娱乐休闲品牌品牌,增强了项目整体的体验度。
3.万达广场位于政务区中心绝版地段，拥有万千百货、万达影城、大玩家娱乐城等主力店，荟萃多种业态，2015年获得合肥市综合业态创新奖。
4.银泰城集精致百货、风味国际餐饮、家庭娱乐中心于一体，以时尚年轻人为主要消费群体。
发展的同时关注居民需求，以特色生活配套来吸引更多的家庭。
*“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。
传统百货与购物中心的本质区别是零售类业态的占比从70%-80%降至45%-55%，体验类业态占到占比可达到10%-15%甚至更高。
哪些业态属于“体验式”业态呢？现代综合体中常见的有电影院、冰场、健身会所、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、餐饮、主题展等。
合肥市商业综合体业态分析
中、高端市场，以白领、公务人员、私营业主等中高收入群体为主要目标，按照"精品+时尚+休闲"的思路，以国际一线精品为引领，国际二线品牌为主体，配备高档咖啡馆、美容SPA、色彩顾问、古玩字画、礼服定制等功能服务，用最新的经营理念去丰富传统百货市场的文化内涵。
欢乐颂购物中心
以所在区域家庭消费者为主要服务对象兼顾商务及旅游顾客，具备满足基本购物、生活及商务服务、社交、文化及休闲娱乐需求的多项功能组合的购物中心，为消费者带来一站式消费和快乐消费的双重体验。[
城区
名称
规模
特色
蜀山区
中环购物中心
70万（建筑面积）2000
四层顶的花园停车场,配套建设中环艺术馆、樱花观赏园、文化艺术领域的精髓融入其中
港澳广场
15万（商业6万）
沃尔玛、苏宁电器、大地影城等品牌主力店
万象城
33万（商业18万）/3000
集购物、休闲，办公、酒店、餐饮、娱乐为一体的大型都市综合体，国际5A甲级写字楼"华润大厦"(含超五星级"合肥君悦酒店")，
合肥市商业综合体业态分析(共4页)
城区
名称
规模
特色
滨湖新区
万达茂
万方
集世界古文化与热带雨林实景体验为一体的大型丛林探索馆、汇聚全球最著名的巧克力糖果品牌——糖果总动员、中国首家以科教为主题的儿童乐园科学梦工场，以及孩子们的欢乐天堂——安徽最大宝贝王等缤纷业态，华东最大室内恒温水乐园，安徽最大、菜系最全的美食天地、安徽最具生活的美学、文艺与时尚元素的文创街区，安徽最大、最具欢乐的儿童主题乐园，华东最大的互动电影科技乐园，最具徽文化韵味的大型商业体验中心
天鹅湖万达广场