房地产估价师第估价理论第11讲第十章第十一章2011年新版

第十～十二章考点、难点及易混淆点串讲第十章长期趋势法及其运用一、本章所占分值年份2005 2006 2007 2008 2009 2010 平均值分值 5 8 3 3 3 6 4.7说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为6.7分。

二、重要考点【长期趋势法适用的前提条件】1．在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。

（2006年试题）A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B．市场上能找到充分房地产历史价格资料C．房地产在过去无明显的季节变动D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A 见教材P345～347。

【直线趋势法】1．某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。

（2010年试题）A．平均发展速度法B．平均增减量法C．数学曲线拟合法D．中位数法答案：C 见教材P3462．直线趋势法y＝a＋bχ中的常数a、b，是由（）决定的。

（2009年试题）A．房地产的历史价格资料B．房地产的未来价格资料C．房地产的现实价格资料D．估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A 见教材P3463．用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。

（2010年试题）A．甲类房地产比乙类房地产强B．乙类房地产比甲类房地产强C．该两类房地产强弱程度相同D．该两类房地产强弱程度不可比答案：A 见教材P346解析：由直线趋势法公式可知，i＞1。

当i＞1时，1480＋80i-(1500＋60i)＞0，故甲类房地产比乙类房地产的价格增长潜力强。

【平均增减量法】2009、2008、2007、2005年都有考点，一是对适用条件的考查，二是计算，这两点都很简单，应该是得分的考点。

1．某类房地产2005～2009年的价格如下表，各年增长量的权重分别为0．1、0．2、0．2、0．5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元/㎡。

（2010年试题）某类房地产2005～2009年的价格（元/㎡）年份2005 2006 2007 2008 2009价格6810 7130 7460 7810 8150A．8460B．8500C．8790D．8838答案：B 见教材P348～349解析：该房地产价格逐年上涨额的加权平均数为d=320×0．1＋330×0．2＋350×0．2＋340×0．5=338（元/㎡）据此预测该宗房地产2010年的价格为：V=6810＋338×5=8500（元/㎡）。

2．运用平均增减量法进行预测的条件是：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。

（）（2009年试题）答案：×见教材P348、350解析：是上升或下降的数额大致接近，如果是上升或下降的幅度大致接近，则为平均发展速度法适用的条件，注意二者的区分。

3．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。

（2005年试题）A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．移动平均法答案：B4．某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。

利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）。

（2009年试题）A．7974．00B．8023．00C．8056．25D．8078．00答案：C 见教材P348解析：d＝（7645－6000）÷4＝411.25（元/㎡），V2009＝P0＋di＝6000＋411.25×5＝8056.52（元/㎡）。

5．估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡，若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为（）元/㎡。

（2008年试题）A．5362B．5347C．5532D．5563答案：C解析：d＝（5192－4682）÷3＝170（元/㎡），V2008＝P0＋di＝4682＋170×5＝5532（元/㎡）。

6．通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（）元/m2。

（2007年试题）A．4075.0B．4242.5C．4410.0D．4577.5答案：C解析：根据平均增减量法进行测算：d（4075－2405）÷4167.5（元/m2），预测该地区商品住宅2008年的价格为：V 6P0d i3405167.564410（元/m2）。

【平均发展速度法】1．根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。

则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）。

（2010年试题）某类房地产2004～2009年的价格（元/㎡）年份2004 2005 2006 2007 2008 2009价格6810 7130 —7810 8150 8490A．利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/㎡B．利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/㎡C．利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/㎡D．利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/㎡E．无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/㎡答案：ABCE 见教材P348、350解析：利用平均增减量法，设2006年价格为χ，该房地产价格逐年上涨额的平均数为d=［（7130－6810）＋（χ－7130）＋（7810－χ）＋（8150－7810）＋（8490－8150）］÷5=336（元/㎡），则χ＝6810＋336×2＝7482（元/㎡），据此预测该宗房地产2010年价格为6810＋336×6＝8826（元/㎡）利用平均发展速度法，设2006年价格为χ，该房地产价格逐年平均发展速度为t=(8490/6810)0.2=1.045，则χ＝6810×1.0452＝7438（元/㎡），据此预测该宗房地产2010年价格为6810×1.0456＝8873（元/㎡）2．在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。

（2006年试题）A．平均增减量法B．平均发展速度法C．移动平均法D．指数修匀法答案：B 见教材P3503．根据市场调查研究，获知某类房地产2003～2007年价格逐年上涨，分别为3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、5500元/㎡，运用平均发展速度法预测，则该类房地产2008年的趋势值大于4800元/㎡。

（）（2008年试题）答案：√见教材P350解析：t＝（5500/3500）1/4＝1.12，V2008＝P0+t i＝3500×1.125＝6168.20（元/㎡）。

此题也可直接判断得出结论。

4．某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。

（2005年试题）A．4800B．5124C．5800D．7124答案：C解析：解析：t＝（4800/3500）1/5＝1.07，V2008＝P0+t i＝3500×1.078＝5802元/㎡。

【移动平均法】1．在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。

（）（2010年试题）答案：×见教材P352解析：一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。

2．移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采取逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显示出价格变动的基本发展趋势。

（）（2006年试题）答案：√见教材P352。

【长期趋势法的作用】1．长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）等。

（2005年试题）A．收益法中预测未来的租金B．市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏D．比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力E．成本法中确定房地产的重新购建价格答案：ACD 见教材P354【本章其它考点预测】移动平均法和指数修匀法，虽然在2005～2010年的考试中没有出现，也许会是今年的考点。

第十一章地价评估和地价分摊一、本章所占分值年份2005 2006 2007 2008 2009 2010 平均值分值7 9 5 8 5 5 6.5说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为6.7分。

二、重要考点本章最重要的考点是关于四三二一法则的计算、补地价和高层建筑地价分摊的计算，几乎是每年必考的考点。

【地租理论】1．威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式ｐc（t）＝N［P c－C－k c（t）］中，N表示（）。

（2009年试题）A．单位面积土地上农产品的产量B．市场上每单位农产品的价格C．生产每单位农产品的成本C．向市场运输每单位农产品的成本答案：A 见教材P366【路线价法】1．路线价法实质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。

（）（2010年试题）答案：×见教材P369解析：路线价法与一般的市场法主要有3点不同：一是不做“交易情况修正”和“市场状况调整”，二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后进行“房地产状况调整”，三是利用相同的“可比实例价格”—路线价，同时评估出许多“估价对象”。

2．由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。

（）（2007年试题）答案：×见教材P369解析：由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正和市场调整后的可比实例价格，在采用路线价法估价时，还需进行房地产状况调整。

3．下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

（2005年试题）A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格答案：D 见教材P369解析：路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格。