第十一章房地产估价程序
房地产估价理论与方法 ppt课件
房地产估价理论与方法
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影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
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房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然 趋势，也是市场价格运行的正 常状态，如果市场价格由于某 种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩， 导致买方或卖方竞争，产生价 格上升或下降的压力和趋势， 并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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目录
第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法
第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估
第十章 房地产价格的影响因素 分析
第十一章 房地产估价程序
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建 筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空 间
real estate： land+永久定着在其 中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其 有关的各种权益，包括权利、 利益和收益。
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房地产的需求弹性和供 给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
房地产估价程序
房地产估价程序房地产估价程序是房地产交易中至关重要的一环。
其目的是通过对房产的综合评估，确定合理的价值，从而帮助买卖双方在交易价格上达成共识。
本文将介绍房地产估价程序的主要流程和技术，以及它对房地产市场的意义。
一、房地产估价程序的主要流程房地产估价程序可以分为以下几个主要的步骤：1. 收集房产信息：估价师要首先搜集房产的相关信息，包括建筑年代、土地面积、建筑面积、房屋结构、房屋装修等。
同时，还要了解房产所处地区的市场情况、规划政策、交通等因素对房产价值的影响。
2. 分析市场情况：根据房产所处的地区和类型，了解当地市场的供求情况、价格走势、同类房产的成交价等，为后续的评估提供数据参考。
3. 查看房产情况：估价师需要实地查看房产，了解房屋的状况，包括房屋的维护情况、结构是否健康等。
同时还需记录房屋周边环境、小区设施等信息。
4. 结合数据分析：根据前面收集到的信息和实地观察，将其结合进行分析，考虑到房产的地理位置、交通状况、建筑结构、装修精度等因素，以确定房屋价值。
5. 形成估价报告：最后，根据以上步骤得出的结论，估价师可以生成估价报告，以及相应的估价说明。
二、房地产估价技术1. 成本法成本法是一种通过对建筑成本的估算来测定房产价值的方法。
这个方法在计算房屋价值时考虑到了建筑成本，即基础建设的价格，同时还考虑到了额外的支出，如运输和安装费用等。
在评估新建房屋时，成本法是最常用的评估房屋价值的方法。
2. 直接法直接法是评估房产价值的另一种方法，这种方法是依靠市场价格中获取房价信息，以及对房屋附近的相似房产价格的比较。
在评估二手房价值时，直接法是最常用的。
3. 收益法收益法是房产估价的第三种方法。
用于评估那些可以带来收益的房地产，如商业、办公和投资物业等。
该方法考虑到了收益和租房售房的价值，根据未来的收入对房产进行估价。
三、房地产估价程序对房地产市场的意义房地产估价程序对房地产市场的影响非常大。
一方面，它增强了交易透明度，为房产交易提供了一个公平交换的平台，促进了市场的正常运转。
房地产评估的基本流程
房地产评估的基本流程房地产评估是指对房地产的价值进行估算和评价的过程。
它是房地产交易、贷款、保险以及税务等方面的重要依据。
下面将详细介绍房地产评估的基本流程。
一、确定评估目的和范围评估目的是指评估的具体用途，如购买、出售、抵押、租赁等。
评估范围包括评估的房地产类型、地理位置、面积等。
二、采集基础资料采集基础资料是评估的第一步，包括房地产的所有权证书、土地使用证、建设工程规划许可证、房产证、土地评估报告等文件。
此外，还需采集相关市场数据、政策法规、经济指标等。
三、实地勘察实地勘察是评估的重要环节，评估师需要对房地产进行实地考察，了解其地理位置、建造质量、周边环境、交通便利性等因素，并进行详细记录和拍照。
四、数据分析和处理评估师根据采集到的基础资料和实地勘察的数据，进行数据分析和处理。
这包括对房地产市场的研究、相关经济指标的分析、类似房地产交易的比较等。
五、评估方法选择根据评估目的和范围，评估师需要选择合适的评估方法。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过比较类似房地产交易的价格来确定评估价值；收益法是通过房地产的收益情况来确定评估价值；成本法是通过房地产的建设成本来确定评估价值。
六、评估报告编制评估报告是评估的最终成果，它需要详细记录评估的目的、范围、数据分析和处理过程、评估方法选择以及评估结果等内容。
评估报告应该清晰、准确地反映评估师的意见和结论。
七、报告审核和签发评估报告需要经过审核，确保评估的过程和结果准确无误。
审核人员会检查报告中的数据、分析过程和结论的合理性。
审核通过后，评估报告由评估师签发。
八、报告交付和解释评估报告交付给委托方，评估师需要对报告进行解释，回答委托方的疑问，并提供专业建议。
委托方可以根据评估报告的结果进行相应的决策。
九、报告保存和备案评估报告需要保存备案，以备将来参考和查询。
以上是房地产评估的基本流程，通过明确评估目的和范围、采集基础资料、实地勘察、数据分析和处理、评估方法选择、评估报告编制、报告审核和签发、报告交付和解释以及报告保存和备案等步骤，可以确保评估结果的准确性和可靠性。
第十一章 房地产估价程序
目录： （标题：）目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告（可不提供给委托方，供 估价机构存档和有关部门查阅等) 六、附件
致委托方函： （标题：）致委托方函 致函对象（为委托方全称） 致函正文：说明估价对象、估价目的、估价 时点、估价结果） 致函落款（为估价机构全称，并加盖估价机 构公章，法定代表人签名、盖章） 致函日期；为致函的年自日） 估价师声明： （标题：）估价师声明
估价报告的规范格式 封面： (标题：)房地产估价报告。 估价项目名称：（说明估价项目的全称） 委托方：(说明本估价项目的委托单位全称；个 人委托的为个人的姓名) 估价方：(说明本估价项目的估价机构的全称） 估价人员：（说明参加本估价项目的估价人员 姓名）
估价作业日期：说明本次估价的起上年 月日，即正式接受估价委托的年月日至完 成估价报告的年月日） 估价报告编号：说明本估价报告在本估 价机构内的编号）
二、拟定估价作业方案 在明确估价基本事项的基础上，应对估价 项目进行初步分析，拟定估价作业方案。 估价方案主要应包括下列内容： 1、拟采用的估价技术路线和估价方法： 2、拟调查搜集的资料及其来源渠道； 3、预计所需的时间、人力、经费； 4、拟定作业步骤和作业进度。
三、搜集估价所需资料 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需 资料，并进行核实、分析、整理。 估价所需资料主要应包括下列方面。 l、对房地产价格有普遍影响的资料； 2、对估价对象所在地区的房地产价格育 影响的资料；
（四）估价目的乏说明本次估价的目的和应 用方向） （五）估价时点（说明所评估的客观合理价 格或价值对应的年月日） （六）价值定义（说明本次估价采用的价值 标准或价值内涵） （七）估价依据（说明本次估价依据的房地 产估价规范，国家和地方的法律、法规， 委托方提供的育关资料，估价机构和估价 人员掌握和搜集的有关资料）
《房地产估价程序》课件
02 房地产估价程序
确定估价项目和对象
确定估价目的
明确估价的用途和目的，例如房 屋买卖、抵押贷款等。
确定估价范围
确定需要评估的房地产范围，包 括土地和建筑物等。
搜集估价所需资料
01
02
03
搜集相关法律法规
了解房地产相关法律法规 ，如土地管理法、城市房 地产管理等。
搜集市场资料
收集房地产市场数据，包 括类似房地产的交易价格 、租金等。
详细描述
工业类房地产估价需要考虑的因素包括土地性质、用途、地理 位置、交通条件、市场供需等。在估价过程中，可以采用比较 法和重置成本法等方法，综合考虑各种因素，确定工业类房地 产的合理价值。
THANKS 感谢观看
搜集专业机构资料
获取专业机构出具的房地 产评估报告、土地评估报 告等。
实地踏勘与调查
现场踏勘
对房地产进行实地考察， 了解其地理位置、周边环 境、建筑状况等。
调查产权情况
核实房地产的产权归属、 产权年限、产权限制等情 况。
调查土地使用情况
了解土地用途、使用年限 、土地使用权类型等情况 。
选择合适的估价方法
总结词
房地产估价应遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则等基本原则 。
详细描述
合法原则要求估价应以房地产的合法用途和合法权利为前提；最高最佳使用原则要求估 价应考虑房地产的最佳使用状态和价值；替代原则是指在类似房地产市场中找到类似实 例进行比较评估；估价时点原则要求以某个具体的时点为基准进行评估，确保时效性。
房地产估价的目的
总结词
房地产估价的目的在于为房地产交易、投资、开发等提供价值参考，保障相关方 的利益，促进市场健康发展。
房地产估价程序
房地产估价程序简介房地产估价程序是一种基于计算机技术和统计学方法的应用程序，旨在通过分析房地产市场信息，给出房产的估价。
这种程序通常通过收集和分析大量的房地产数据，以确定房产的估价范围。
房地产估价程序可以帮助房地产开发商、投资者和购房者，提供决策依据和参考。
功能房地产估价程序通常具备以下功能：1.数据收集和整理：估价程序通过网络、公开数据和不动产登记等渠道，收集大量与房地产相关的数据，并进行整理和清洗，以备后续分析和运算使用。
2.数据分析和模型建立：估价程序利用统计学的方法，对收集到的数据进行分析，建立相应的数学模型。
这些模型可以包括回归模型、机器学习模型和专家系统等，以确定各种变量对房价的影响程度，并进行量化计算。
3.估价结果输出：估价程序根据建立的模型和已有数据，计算出房产的估价范围，并输出为数值或价格区间等形式，以供用户参考和决策。
程序还可以提供图表展示，以直观地展示房价的分布和趋势。
4.用户交互界面：估价程序通常提供用户友好的交互界面，用户可以通过界面输入房产的相关信息，如地理位置、房型、面积等，以获取对应的估价结果。
界面还可以提供其他功能，如历史数据查询、房价预测等。
应用领域房地产估价程序可以在多个领域得到应用，主要包括以下几个方面：1.房地产开发：房地产开发商可以利用估价程序来评估土地和房产的价值，以确定开发项目的可行性和盈利潜力。
估价程序可以根据市场需求和供给情况，为开发商提供合理的房价范围，从而优化项目规划和定价策略。
2.投资决策：投资者可以利用估价程序对不同房地产项目进行评估和对比，以确定投资的风险和回报。
估价程序可以帮助投资者识别高增值潜力的房产和地区，为投资决策提供科学依据。
3.房屋买卖：购房者可以利用估价程序对待购房产进行估值，与市场价格进行对比，以确定是否具备投资价值和购买决策。
估价程序可以帮助购房者理性判断房产价格的合理性，并避免盲目追逐市场热点，降低购房风险。
4.不动产评估：估价程序可以用于不动产评估行业，帮助评估师快速准确地估算不动产的价值。
房地产估价程序
房地产估价程序房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、正确、公正，一定使活动过程依照一套谨慎、科学的工作程序。
这套工作程序是进行房地产估价所一定经过的工作阶段，反应了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思想历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。
依照房地产估价程序进行评估能够提升效率，减少失误，保证质量。
房地产估价程序能够分为以下几个阶段；估价申请和业务受理、拟订估价作业计划、资料的采集与整理、现场查勘、综合剖析和估量、撰写估价报告、交托估价报告书及收守信公服务费。
操作一、估价申请和业务受理1.估价申请进行房地产价钱评估时，当事人应向相关的专业评估机构提出版面申请，并填写评估拜托书。
评估申请书或评估拜托书应写明的事项包含：<1）当事人的姓名、地址、职业等<法人或其余组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等）；<2）评估标的物的名称、种类、面积、地理地点和环境条件等；<3）申请评估的原由和用途；<4）房子产权人、土地作用人的领勘人；<5）拜托评估的要求。
除了评估申请书<拜托书）之外，申请人还要向房地产价钱评估机构供给各样相关证明资料，如房子全部权证，土地使用证，买方独自拜托评估时房地产权人出具的赞同评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其余花费资料等。
2.业务受理房地产价钱评估机构在收到评估拜托人的申请书和相关证明及资料后，要在一个有限的时间内 <如 3 天）作出能否受理此项业务的决议并通知申请人。
估价者在作出接受拜托的决议前要对拜托人和评估标的物的基本状况进行初步认识，来界定相关估价的一些重要问题。
这些问题主要包含；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。
<1）估价目的。
房地产价钱评估作为房地家产的一项基础工作，能够有多方面的用途，评估拜托人也会因为自己不一样的需要提出不一样的估价目的。
房地产估价的目的能够有好多，如：房地产买卖、租借、抵押、赔偿、入股、清产、互换、诉讼、课税、投资决议、统计等。
《房地产估价程序》课件
商业地产估价
考虑商业地产的市场需求和位 置因素，进行价值评估。
问题讨论和解答
欢迎提出关于房地产估价的问题。我们将为您提供专业的解答和讨论。
总结和展望
房地产估价是市场定位、决策支持和风险控制的重要工具。未来，随着数字 技术的发展，估价方法将更加精确和高效。
房地产估价的重要性
1 市场定位
2 决策支持
帮助开发者和投资者了解市场地位，确定 最佳战略。
提供参考信息，帮助做出买卖、租赁、投 资等决策。
3 风险控制
4 贷款抵押
避免投资风险，合理评估房地产项目的投 资回报和潜在风险。
作为银行和金融机构评估房产价值的重要 参考依据。
房地产估价的步骤和流程
1
数据收集
《房地产估价程序》PPT 课件
本课件旨在介绍房地产估价的重要性，详细阐述估价的步骤和流程，以及常 见的估价方法。通过实例案例分析，加深理解，并提供问题讨论和解答。最 后，对房地产估价进行总结和展望。
什么是房地产估价？
房地产估价是确定房产价值的过程，基于市场价值、收益和成本等因素进行 评估。准确的估价对于房地产市场和投资决策至关重要。
收集与房地产相关的市场数据、土地信息和建筑特征等。
2
市场分析
分析市场供需状况、竞争情况和潜在风险，评估市场价值。
3
估价方法选择
根据房地产类型和目的选择合适的估价方法，如比较法、收益法或成本法。
4
数据处理和评估
对收集到的数据进行整理、处理和分析，进行定量和定性的估价。
5
估价报告编制
撰写估价报告，将估价结果进行说明和分析，提供决策依据。
常见的房地产估价方法
比较法
通过对类似房地产交易数 据的比较，确定房产的市 场价值。
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（一）明确估价目的
其
估价目的源自于对估价的需要
中 估
（二）明确估价对象
价
明确物质实体状况、权益状况
目 的
实体范围由委托方提供由估价目的决定
是
龙
（三）明确估价时点
头
公历表示，精确到日
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
二、拟定估价作业方案
（一）初选估价方法 1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价
（5）比准价格计算
成交价格(元/㎡) 交易日期 交易情况 交通条件 商业配套 公共设施 环境状况 建造年代 朝向 层次 装修 修正后价格 比准价格
实例A 10998 1710/1710 100/100 100/102 100/103 100/100 100/98 100/100 100/100 100/98 100/100 10900通条件
域 商业配套
因 素
公共设施
环境状况
个 建造年代
别
朝向
因 素
层次
装修
估价对象 实例A
实例B
10998
11344
2005.6.30 正常 一般 一般 一般 较好
2000年 南
2005.6.1 正8常 较好 较好 一般 一般
2000年 南
2005.5.24 正常 一般 一般 一般 较好
（二）权利状态确认
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
五、选定估价方法计算
初步方法能否最 终采用取决于所搜集 资料的数量和质量
第十一章房地产估价程序
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六、确定估价结果
方法:加权算术平均 简单算术平均 中位数 众数 其他
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
七、撰写估价报告
（一）估价报告的形式
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
四、估价结果报告
（一）委托方 （二）估价方 （三）估价对象
1、坐落 2、权利状况 3、建筑物状况或土地状况 4、区域状况 （四）估价目的 （五）估价时点
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
四、估价结果报告
（六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期
第十一章房地产估价程序
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二、拟定估价作业方案
（二）拟定调查搜集的资料 资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定
（三）其他估价作业环节安排 时间、人力、经费和进度
第十一章房地产估价程序
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三、搜集所需要资料
（一）宏观资料和市场状况资料 对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产有影响的资料
1、叙述式报告 2、表格式报告
（二）估价报告的要求
内在质量：结果准确、参数合理、方法正确 外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量
（三）估价报告的内容
1、封面 2、目录 3、致委托方函 4、估价师声明 5、估价的假设和限制条件 6、估价结果报告 7、估价技术报告 8、附件
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
五、估价技术报告
（一）个别因素分析 （详细说明、分析估价对象的个别因素）
（二）区域因素分析 （详细说明、分析估价对象的区域因素）
（三）市场背景分析 （详细说明、分析市场状况）
（四）估价方法选用 (详细说明：选择理由和方法,每种方法的含义、 思路与公式)
（五）估价测算过程
房地产估价程序
第十一章房地产估价程序
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房地产估价程序
——房地产估价全过程中各项具体工作 按其内在联系所排列的先后顺序
明确基本事项→拟定作业方案→搜集所需资料→ →实地查勘对象→选定方法计算→确定结果→ →撰写估价报告→估价资料归档
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
一、明确估价基本事项
层次
装修
合计
估价对象 实例A
实例B
10998
11344
1710
1710
1714
100
100
100
100
102
100
100
103
100
100
100
100
100
98
100
100
100
97
100
100
100
100
98
104
100
100
101
100
101
102
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
实例C 11083 1611 100 103 102 101 105 103 100 96 105 115
1998年 南
2/6 普装
1/6 普装
3/6 精装
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
实例C
11083 2005.3.16
正常 较好 较好 较好 很好 2002年 南 6/6 精装
（4）比较因素分值分析
成交价格(元/㎡)
交易日期
交易情况
交通条件
商业配套
房 地
公共设施
产 环境状况
状 建造年代
况 朝向
2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍 3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法 4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，
可采用成本法作为主要的估价方法
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
1、市场比较法
（1）搜集交易实例
至少10个交易实例，说明： 具体地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况等； 资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。
（2）选取可比实例 至少3个
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
（3）估价对象与可比实例因素比较
坐落
成交价格(元/㎡)
实例B 11344 1710/1714 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/97 100/100 100/104 100/101 11108 10726元/㎡
政治制度、土地使用制度、住房制度； 相关的法律、法规； 自然条件、城市规划、基础设施、公共设施； 人口数量、人口素质、家庭规模； 需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况
（二）估价方法所需资料
（三）估价对象状况资料 区位、权益、实物
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
四、实地察看估价对象
（一）实体确认 坐落、面积……
八、资料归档
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
对估价报告的要求
方法选择正确 参数选择合理 结果基本准确 格式符合规范 表达清晰流畅 打印装订整齐
第十一章房地产估价程序
房地产估价程序
估价报告的组成
封面一 封面二 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 六、附件