房地产估价业务操作流程
资产评估业务流程
资产评估业务流程一、背景介绍资产评估是指对各种形式的资产进行评估、鉴定和估价的过程，是金融、保险、法律等领域中重要的业务环节。
资产评估业务流程是指在进行资产评估过程中所需要遵循的一系列操作步骤和规范。
二、资产评估业务流程的主要步骤1. 需求确认在接受资产评估业务之前，评估机构需要与委托方进行充分的沟通，了解委托方的具体需求和评估的目的，明确评估的范围和要求。
2. 资料准备评估机构需要采集和整理与评估相关的各种资料，包括但不限于资产所有权证明、财务报表、合同文件、市场研究报告等。
这些资料将为评估提供必要的依据和参考。
3. 实地调查实地调查是资产评估的重要环节，评估机构需要亲自前往资产所在地进行勘察和调查。
通过对资产的实地观察和了解，评估机构可以获取更准确的数据和信息。
4. 数据分析在采集到足够的资料和调查数据后，评估机构需要对这些数据进行分析和处理，运用各种评估方法和模型，对资产进行估价和评估。
5. 编制报告在评估完成后，评估机构需要根据评估结果编制评估报告。
报告应包括评估目的、范围、方法、数据来源、评估结果等内容，并以清晰、准确的语言进行描述。
6. 报告审核编制完成的评估报告需要经过内部审核，确保报告的准确性和合规性。
审核过程应由专业人员进行，对报告中的数据和结论进行核对和确认。
7. 报告交付审核通过的评估报告将会交付给委托方，供其参考和使用。
报告的交付方式可以根据委托方的要求进行，可以是纸质版或者电子版。
8. 后续服务评估机构可以根据委托方的需求，提供后续的咨询和服务，例如对评估结果的解读、风险分析等，以匡助委托方更好地利用评估结果。
三、数据和内容的举例1. 需求确认委托方是一家房地产开辟公司，需要对其名下的一处土地进行评估，以确定其市场价值和潜在风险。
2. 资料准备评估机构采集了该土地的土地使用证、规划许可证、项目合同等相关文件，以及市场研究报告和房地产市场数据。
3. 实地调查评估机构派遣专业人员前往该土地所在地进行实地勘察，了解土地的地理位置、周边环境、交通情况等。
《房地产估价规范》估价程序与估价报告0906
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一、房地产估价程序
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房 〔2011〕77号）
第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴 定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报 告的评估程序、评估依据、评估假设、评 估技术路线、评估方法选用、参数选取、 评估结果确定方式等评估技术问题进行审 核，出具书面鉴定意见。
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一、房地产评估程序
负责实施实地查勘的注册房地产估价师应当在实地查勘记 录上签名，陪同实地查勘的估价委托人或者其代表和被查 勘房地产的权利人宜在实地查勘记录上签名或者盖章。 对被征收房屋价值评估的，房屋征收部门、被征收人和注 册房地产估价师应当在被征收房屋实地查勘记录上签名或 者盖章。 被征收人拒绝签名或者盖章的，应当由房屋征收部门、注 册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在被 征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章，有关情况应当在 估价报告中说明。
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一、房地产评估程序
3.0.4估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上编制， 并应包括下列内容： 1估价工作的主要内容及质量要求，应包括拟采用的估价 方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其来源渠 道等； 2估价工作的具体步骤及时间进度； 3估价工作的人员安排等。
编制估价作业方案的目的是为了保质、按时完成估价项目。 估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做以及 由谁来做，是关于保质、按时完成一个估价项目的未来一 系列行动的计划
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一、房地产评估程序
3.0.6对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是 估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并 应将复印与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对 象的权属状况。 虽然估价委托人应当如实提供其掌握的估价所需资料，并 对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责， 但也要对估价委托人提供的贤料进行审慎检查。 对于估价对象的权属状况，当估价委托人是估价对象权利 人的，不能仅凭权属证明复印件作出判断，应与原件核对。
评估报告流程
评估报告管理制度目录出具报告流程 (2)一、接单 (2)二、受理 (2)三、评估 (3)1〉作业人 (3)2〉审核人 (4)3〉出具报告 (4)四、盖章 (5)五、存档 (5)电子报告归档的要求 (6)一、整体结构图 (6)二、文件夹格式及要求 (6)1〉命名 (7)2〉组成及要求 (7)三、提交电子报告要求 (8)纸质报告归档的要求 (9)一、台帐 (9)二、审核 (9)三、归档 (9)四、估价报告电子文档查找编目 (10)1、目录 (10)2、编目 (11)2、查找 (11)评估报告流程流程：接单－受理－评估－存档－盖章－送出－收费－存档报告受理指定人为XX报告审核指定人为XX报告盖章指定人为XX报告保管指定人为XX一、接单接单人：市场部业务员接单职责：1、业务员与委托方确定评估类型，告知委托方按照“评估所需资料清单”出具产权证明文件复印件，以记录产权信息。
2、业务员记录委托方联系、告知公司收费标准，询问委托方对评估项目的特殊要求并记录，如:期望价格、银行放款成数、看房时间、是否接送客户经理及其它要求，业务员必将作业要求告知评估部作业人，以免出具正式报告后又修改。
3、如业务员已勘查评估物（具体要求参考评估部-作业人-第1条），需填写勘查表并在勘查人处签字后，将此表和房产证明文件及作业相关要求交至报告受理人并提出作业申请。
4、签订委托书、委托协议书（小单业务与查勘房屋时签订，大单业务于领取报告前交综合部XX归档）二、受理受理人：XX受理职责：1、XX确认接单信息并受理，取正式评估项目编号，并填写取号登记本或预估登记本，先收集资料后扫描产权证明文件和委托书等，再创建文件夹，按序号+评估编号+项目名称的组成来命名，把相关的扫描件放入指定的文件夹中（参照电子报告报告归档的要求第二条命名）。
2、XX告知评估一部和二部经理有新作业受理，确定受理评估部门及作业人后，将评估作业所需相关证明文件及创建的文件夹派到评估部经理指定作业人处，由作业人负责出具正式报告。
项目八房地产估价程序与估价报告
课题一 房地产估价程序
（二）房地产估价程序的作用 按照科学、严谨、完整的估价程序开展估价工作，可以使
房地产估价工作具有计划性和规范化、精细化，从而保障 估价工作质量，提高估价工作效率。 履行必要的估价程序是完成估价项目的基本要求，也是估 价机构和估价师防范估价风险、有效保护自身合法权益的 重要手段。 估价程序的4个作用： 规范估价行为； 保证估价质量； 提高估价效率； 防范估价风险。
房屋征收估价目的：“为房屋征收部门与被征收人确定 被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价 值”；
产权调换房屋价值评估的估价目：“为房屋征收部门与 被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值 的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
课题一 房地产估价程序
（2）明确估价时点。明确将要评估的价值是在何时的 价值。估价时点不明确，后续的估价工作将难以开展， 因为同一房地产在不同的时间会有不同的价值。
项目八：房地产估价程序与估价报告
【情境案例】2012年6月15日，甲公司因需向商业银行 申请抵押贷款，委托乙房地产估价有限公司评估位于某 市××路的××大酒店的价值。据甲公司提供的资料显 示，该大酒店共五层，建筑面积1500平方米；大酒店 所在建设用地使用权通过出让取得，使用权限为40年， 期限从2001年1月15日起。
房地产估价程序是指保质、按时完成一个房地产估价项 目需要做的各项工作及其进行的先后次序，是完成房地 产估价项目的作业流程。房地产估价程序完整反映房地 产估价项目工作的全过程和各项具体工作之间的内在联 系。
房地产估价的基本程序是：获取估价业务→受理估价委 托→制定估价作业方案→收集估价所需资料→实地查勘 估价对象→求取估价对象价值→撰写估价报告→审核估 价报告→交付估价报告→估价资料归档。
房地产估价机构管理办法
构建风险预警机制，通过设定风险阈值和监测指标，及时发现和预警潜在风险，防 止风险扩散和升级。
风险防范措施落实和执行情况回顾
房地产估价机构应制定风险防范措施，明确责任 部门和人员，确保措施的有效执行。
定期对风险防范措施的执行情况进行回顾和检查 ，评估措施的实施效果，及时调整和完善措施。
房地产估价机构 管理办法
汇报人：XX 20XX-02-07
目录
• 引言 • 房地产估价机构资质管理 • 房地产估价业务规范 • 房地产估价机构人员管理 • 房地产估价机构监督管理 • 法律责任与风险防控
01
引言
目的和背景
目的
规范房地产估价机构行为，保障估价 结果的客观、公正、合理，维护房地 产市场秩序。
建立严格的估价报告审核制度 ，确保报告质量。
审核结果处理
对审核中发现的问题，应及时 进行修改和完善，确保估价报 告的准确性和可靠性。
04
房地产估价机构人员管理
从业人员资格条件设置
具备房地产估价相关学历背景或专业培训经历。
具备一定的房地产估价实践经验，熟悉市场动态和相关 法律法规。
取得国家或地方房地产估价师执业资格证书。 具备良好的职业道德和诚信记录，无违法违规行为。
02
接到投诉举报后，应当及时登记、调查核实，并依法依规进行
处理，同时向投诉举报人反馈处理结果。
保密措施
03
对投诉举报人的个人信息应当严格保密，防止泄露。
诚信档案建设及信息共享
诚信档案建设
建立房地产估价机构诚信档案，记录其基本情况、经营业绩、违法 违规行为等信息。
信息共享机制
房地产估价公司管理制度
第一章总则第一条为规范公司管理，确保房地产估价业务的准确性和公正性，提高公司整体运营效率，特制定本制度。
第二条本制度适用于公司全体员工，包括但不限于估价师、评估员、管理人员等。
第三条公司将遵循国家相关法律法规，坚持独立、客观、公正的原则，为客户提供优质、高效的房地产估价服务。
第二章组织机构与职责第四条公司设立估价部，负责房地产估价业务的开展和管理。
第五条估价部设部长一名，负责全面管理估价部工作，并对公司总经理负责。
第六条估价部下设以下岗位：1. 估价师：负责房地产估价项目的具体实施，包括现场勘查、数据收集、评估报告撰写等。
2. 评估员：协助估价师进行现场勘查、数据收集等工作，负责辅助性评估任务。
3. 管理人员：负责估价部内部管理、协调和监督工作。
第三章业务流程与规范第七条估价业务流程：1. 接受客户委托，签订估价合同。
2. 估价师进行现场勘查，收集相关资料。
3. 评估员协助估价师进行数据整理和分析。
4. 估价师撰写估价报告，经管理人员审核后提交客户。
第八条估价规范：1. 估价师应具备相应的资质和专业知识，严格遵守国家相关法规和行业标准。
2. 估价过程中应确保数据真实、准确，不得篡改、伪造数据。
3. 估价报告应结构完整、内容详实，逻辑清晰，语言规范。
4. 估价师应保守客户秘密，不得泄露客户信息。
第四章质量控制与监督第九条公司设立质量监督部门，负责对估价业务进行全程质量控制。
第十条质量监督部门应定期对估价报告进行抽查，确保估价质量。
第十一条质量监督部门发现估价质量问题，应及时向估价师和管理人员反馈，并督促整改。
第五章员工培训与考核第十二条公司定期组织员工进行业务培训，提高员工的专业技能和综合素质。
第十三条公司设立考核制度，对员工的工作绩效进行考核，考核结果与薪酬、晋升等挂钩。
第六章附则第十四条本制度由公司总经理办公室负责解释。
第十五条本制度自发布之日起施行，原有规定与本制度不一致的，以本制度为准。
通过以上制度，我们旨在建立一套科学、规范、高效的房地产估价管理体系，确保公司业务的稳健发展，为客户提供优质、专业的估价服务。
房地产估价(第3章)房地产估价的原则与程序
3.3 房地产估价业务委托合同范本
估价委托合同 ××评字[ 甲方（委托评估方）： 乙方（受托评估方）： 一、评估范围 住所： 住所： ]号
根据甲方的委托，本项目评估对象和评估范围为：
二、评估的目的 甲方设定本次评估目的为： 三、评估内容（价值类型） 本次委托评估内容为： 四、评估基准日 甲方设定本次评估基准日是： 五、甲乙双方的责任 （一）甲方的责任 年 月 日。 。 。
3.1 房地产估价原则
• 3.1.1 独立、客观、公正原则 • 独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则，要求估 价结果对各方估价利害关系人都是公平合理的价值。 • 3.1.2 合法原则 • 合法原则要求估价结果为在依法判定的估价对象状况下的 价值，包括合法产权（如房屋属于单独所有还是共同所有 ，属于完全物权还是限制物权）、合法使用权（如用途、 容积率、建筑密度、绿地率等是否符合城市规划要求）、 合法处分权（如买卖、租赁、抵押等房地产处分行为是否 符合法律规定）等方面。 • 3.1.3 价值时点原则 • 价值时点指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定 时间。由于房地产价格不断变化，不同时点的房地产对应 的价值也会有所不同。
十一、违约责任和争议解决
1．在本委托合同执行过程中如因委托方的变更或延误，本委托合同的履行将顺延；如甲单方终止本委托合同，甲方应支付受托 方已付出的相应费用，但不得高于本项目收费总额。 2．乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书,每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服 务费 ‰；甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告书的 交付时间。
• • • • • • • •
实践训练
• 卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合 同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5 月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2 个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房 款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地 产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择 正确的答案： 1. 估价的价值时点是（ ）。 A.2002年4月25日 B.2002年5月25日 C.2002年7月25日考 D.2002年7月25日以后的某一天 2. 估价的价值范围应是（ ）。 A.合同1规定的房款 B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10% C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70% D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
房地产评估服务工作方案(仅供参考)
二、技术部分附件一、项目实施方案（一）项目服务优势根据招标文件介绍，入围后我公司将承担xxx人民政府房屋征收评估工作。
我公司已在xxx省范围内从事房地产评估工作达八年之久，拥有注册房地产估价师8人，注册土地估价师8人，承担过多宗类似项目的房地产评估，我公司对本项目具有长期的评估服务经验。
房地产评估工作设计被评估单位的方方面面，委托方的配合是至关重要的、决定性的，配合程度直接决定工作的进度甚至影响评估报告的质量。
根据评估房地产的规模及性质等特点，我们分析认为，执行本项目我公司具有很大优势，主要体现在：1、快速优势：根据我们已经掌握的房地产信息，可快速制定工作方案，进行人力安排，进行现场勘查工作。
2、团队及沟通优势：基于多年的工作经验，我们拥有专业的工作团队，我们能够分清主次，抓住重点，与负责人以及具体经办人进行沟通，使工作更有针对性，沟通更加顺畅，结果更具说服力。
3、技术优势：我公司是经中国房地产估价师协会具有评估全国范围内房地产的贰级估价机构，拥有强大的估价团队和估价技术支持。
（二）项目组织管理1、总负责人项目由我公司法定代表人xxx先生负责全面协调与处理。
2、技术小组鉴于本项目的特殊性，技术支持工作尤为重要，本项目由我公司法定代表人xxx先生、公司技术部负责人xxxx等组成，在整个项目过程中提供技术指导与支持。
3、保证措施本公司具有多年的执业经历，具有丰富的评估执业经验，拥有强大的专业队伍。
针对被评估对象的具体情况，本公司将根据委托方的评估要求，在全公司范围内安排经验丰富的优秀评估专业人员，组成强大的专业服务队伍，按时保质完成委托方交与的评估任务。
（1）更具项目特点，项目负责人由具有丰富评估经验的评估师担任；（2）鉴于本项目的特殊性，技术支持工作尤为重要，本项目拟由本公司法定代表人xxx先生、技术部负责人xxx、资深估价师xxx在整个项目过程中提供技术指导与支持（三）项目实施流程及措施为更好的开展该项目房地产评估工作，提高工作效率，保证工作进度，结合以往实际工作经验，我公司将按以下工作流程进行：为针对此次项目的评估，我公司制定以下实施计划，以保证评估过程顺利进行。
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房地产估价业务操作流程
必须调查的贷款基本信息情况内容：
委托人姓名及联系方式，贷款银行全称（**银行**支行），客户经理及联系方式，预贷款金额及贷款比例，标的物类型（住宅、商业门面、工业厂房、土地、在建工程、办公楼等）。
一、受理估价委托
1、明确估价目的
估价目的从本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。
但在实际中，估价人员不应期望委托人像估价专家那样提出估价目的、特别是提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的。
因为委托人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。
但估价又必须明确估价目的。
这就要求估价人员主动提出相关的问题，与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的估价目的。
在弄清了委托人的估价目的之后，估价师应当用符合估价要求的表述将其表达出来，然后请委托人确认。
任何估价项目都有估价目的，因为委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价。
因此，估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。
估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。
受理估价的具体目的主要包括：抵押价值评估（住宅、商业门面、办公楼、宾馆、工业厂房、在建工程、土地）、市场价值评估、司法鉴定评估、租赁价格评估等，我们工作中最常见的估价目的类型为抵押价值评估。
2、明确估价对象
明确估价对象的实物状况，是要搞清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大。
较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。
对于正在运营、使用的房地产，例如宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含其中的家具、电器、装饰品、专业设备等房地产以外的财产，例如工业房地产是否包括地块内的基础设施、构筑。