浅析房地产企业成本精细化管理

浅析房地产企业成本精细化管理
随着房地产行业进入微利时代，粗放式的成本管理已经成为过去式，精细化成本管理的时代已经到来。

而精细化管理不是靠“偷工减料”和“粗制滥造”，而是靠事前的成本规划、事中的动态管控以及事后的成本后评估；不是简单的招投标低价中标，而是包括土地增值税筹划、精装修成本策划在内的全价值链的成本管控。

本文从房地产成本精细化管理的必要性、内容和对策等方面进行分析，探讨房地产企业的成本精细化管理。

标签房地产；开发项目；精细化成本管理
当前房地产形势严峻，在国家宏观调控政策下，将会使一些缺乏核心竞争力的房地产企业被淘汰出局，因此促进房地产企业成本精细化管理，已成为公司获得经济效益，赢得竞争的有效法宝之一。

本文针对房地产项目的成本精细化管理，就此问题进行初步探索。

一、精细化成本管理的的涵义与作用
随着我国金融、土地和审批等各种政策的完善，房地产项目开发成本增加，开发资金监管力度加大，房地产业的门槛在不断的抬高；同时消费者日益成熟，客户对产品和服务的要求逐渐提高，市场主导权已从开发商手中转移到消费者手中，导致竞争越来越激烈。

这些变化使房地产企业从项目管理中要效益、求利润是必需的，这也说明精细化成本管理势在必行，是房地产企业面临的重要战略选择。

精细化成本管理是房地产企业形成核心竞争力的重要手段之一。

随着房地产行业面对拓宽融资渠道、降低成本、提高质量、开拓市场的多重压力。

这种随着宏观调控有增无减、不断升级的压力等，充分反映了精细化成本管理的重要性。

新的宏观环境下，项目成本精细化管理的水平将直接决定整个项目的最终收益率，项目成本精细化管理能力将成为房地产企业最终的核心竞争力之一。

二、精细化成本管理的的实施对策
注重成本规划，关注成本的合理分配，将成本管理重心前移，加强前期成本管理，严格招投标、工程预结算管理，做好后评估及成本数据分析。

（一）注重成本规划
针对各开发项目的特征，在项目的规划阶段进行目标成本管理，对项目的成本预先规划。

具体来说，就是要从开发项目定位阶段起，也就是做方案之前，在研究目标客户及其需求特征的同时，就要研究项目所需要的成本，或者是在特定的目标销售价格下，研究可以实现的性价比最高的项目。

在成本规划中，要重点关注以下几个方面：
1、建安工程的结构选型和公共部位、外立面的装修标准等问题。

由于建安工程在开发费用中所占的比重较大。

因此，在成本规划时要特别重视建安工程成本合理分配问题，做到既能满足经济合理，又能体现市场定位。

在结构选型时，考虑用户使用需要的同时尽可能满足最经济成本的原则，要求在施工图设计时要限额设计。

同时也要了解客户关注点的部位，比如在考虑公共部位、外立面的装修标准时，则尽量满足市场定位的需要。

在成本规划时要平衡好成本、市场定位、质量安全等的关系，做到有的放矢。

2、成本规划时，要注重成本的合理化分配，提高开发项目的性价比、均好性。

做好成本规划需精细化成本数据的积累，以使成本可控性增强。

做成本规划尤其要对项目的建设状况考虑周全，如红线外的部分配套情况估计、配套设施的位置对成本的影响，不计建筑面积的实体（不足2.2米的车库或设备层、架空层）对成本的影响等等。

（二）设计阶段成本控制
成本控制应落实到设计的每个阶段，在每一个阶段设计完成之后，企业应组织技术、营销、成本等部门对设计成果进行评审，评审内容主要涉及设计是否符合产品定位，成本是否在可控范围之内，成本控制建议是否落实到位等，并对下一阶段设计提出成本控制要求。

在一定的成本约束下，设计应满足客户的关键需求，并尽量满足次要需求，提高产品的性价比。

（三）严格招投标管理
1、重视工程量清单招标的事先规划。

在图纸设计充分的前提下，通过邀请招标进行比价，采用预算控制价下浮报价，合理规避了不平衡报价，减少了成本风险，同时对主材进行限价报价，并坚持合理低价中标的原则。

这样既减少了定牌定价的工作量，又保证了材料的合理低价，减少成本支出。

2、认真编写招标文件和工程量清单，对容易引起争议、对结算有可能造成不利影响的因素事先考虑。

3、全面落实清标工作，认真做好报价合理性、符合性的审查工作。

（四）工程预结算管理
1、选择优质的造价咨询公司，了解造价人员的道德素质、业务水平、业务
是否繁忙等详细情况。

2、制定相关预结算实施规则，明确预结算编制要求、预结算成果精确度要求。

3、在预结算编制过程中，派专业人员全程跟踪咨询公司预结算的编制审核情况，并对结果按抽查法、比对法进行审核。

4、要求预结算人员深入现场，对一些影响成本较大的隐蔽工程进行复核，如场地的标高、土方开挖面、塘渣回填情况等，进行书面和影像记录。

（五）认真做好成本后评估，总结成本管理经验和教训。

1、在做好成本后评估同时，要及时开展详细的成本分析，分析由于人工、材料涨价因素影响成本多少，成本预估准确率如何；建设标准的提高因素影响多少；联系单、签证单是否在合理范围之内（通常占建安工程造价的比例为3%左右）；在招投标合同管理中存在哪些问题；合同结算条款中，对现行文件的约定是否明确，是否造成歧义；在联系单、签证单管理上是否到位；对咨询单位的管理上是否到位等等。

2、及时做好经济指标分析，对典型的建筑产品分类建立成本数据库，提炼、积累造价指标，分析工程结算，形成各单体工程、各单位工程、各分项工程的分类成本指标，逐步积累经验数据，为新项目成本测算提供经验数据。

三、深入推进目标成本管理，建立目标成本动态跟踪和监控机制企业应充分重视并扎实推进目标成本管理，优化目标成本评审流程，完成目标成本编制模型，增加成本策划、限额设计及图纸审核的相关要求，不断改进和完成目标成本管理体系。

项目的开发成本随着开发的实施是动态变化的，它将直接影响到企业的经营决策，如项目开盘时销售价格的确定，土地增值税如何降低，项目利润最优等等，因此做好各个关键节点、各阶段的动态成本监控尤为重要。

为此房地产企业应制定相关动态成本管理规则，通过制度化管理进一步促进目标成本管控的力度，明确动态成本编制要点、并落实在各业务部门，力求在项目的关键阶段，及时、准确的掌握动态成本信息，更好的发挥目标成本动态跟踪和监控机制的作用，为决策层提供基础数据。

在编制动态成本时，着重要做好以下几个方面的工作。

1、做好开发项目中的人工、各材料总量的汇总，特别是合同中人工、各种材料设备以及暂定材料等部分，如钢筋、水泥、商品混凝土、外墙装饰材料等，便于在项目实施工程中，掌握市场价格变化，能够及时的在动态成本中予以体现。

2、关注当地政府政策的变化所引起的造价变动，如政府规费收取标准的变化，新的造价政策的出台等。

3、重视开发项目在关键节点的动态成本，如项目开盘，建设标准重大变化等。

4、加强与各部门的沟通和交流，及时了解项目成本在实施过程中的变化，如施工方案、施工工艺的变化，设计的重大修改等。

总结：
随着市场经济的发展，房地产的市场竞争逐渐规范。

房地产业要想健康持续发展，就必须要建立一套完善的精细化成本管理体系，而且要加强对工程项目成本的监督与分析，对成本的任何信息都要及时反馈，只有这样，才能够给房地产企业制定营销策略提供可靠的依据，提高企业的经济效益。

因此，房地产开发项目的精细化成本管理有着非同寻常的意义，直接关系着企业的发展壮大，以及房地产的整体发展。

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