不动产登记注意事项

一、申请审批表（一）询问笔录【技术规程P71】1、抵押登记、转移登记：你是否结婚？申请登记的房地产是否夫妻共有？注：如果共有应夫妻共同申请；如果非共有应提交非共同所有的证明材料。

2、在建工程抵押：是否已经取得了预售许可？截至目前已经预售了几套商品房？是否在房管机关进行了备案？注：在建工程抵押登记时：1）请房管部门提供是否取得预售许可证，如果取得，应提供以备案的合同。

3、异议登记：权利人是否不同意更正登记？是否已知悉异议不当应承担的法律责任？注：《物权法》19条：登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。

3、在建工程抵押登记：是否已经取得预售许可证？已经预售几套房屋？（二）实地查看【房屋登记办法】19条；[规程】P101、房屋所有权首次登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记。

2、实地查看资料：实地查看表、现场照片。

3、实地查看内容：1）在建工程的坐落与证明材料记载的信息一致；2）申请抵押的部分已建造。

4、实地查看人员：由2名登记人员负责，至少一名登记官。

（三）申请人单方申请：【技术规程】P61、首次登记；2、因继承、受遗赠取得房地产权力；3、因生效的法律文件；4、变更登记；5、房屋所有权注销登记；6、异议登记；7、权利人申请不涉及房地产权利归属和内容的更正登记。

注意：夫妻共有的，必须夫妻双方共同申请。

（四）通知和公告1、通知权利人：2、公告：【技术规程】P101）公告的情形：集体土地上房屋所有权首次登记；权属证书或证明公告作废；补发集体土地上房屋的权属证书或证明；查封建议公告【司审】p138。

2）公告期限：不少于15个工作日。

【不动产登记暂行条例】22条3）公告地点：报纸、官网；集体的应在村委会办公场所并拍照。

(五）身份证明【规程】P271、自然人：【规程】P27境内自然人的身份证明为《居民身份证》，无《居民身份证》的可以为《户口簿》及公安部门出具的贴有照片的证明【收件P23】、《护照》、有效军人身份证件等（军官证、文职干部证、士兵证、学员证、离休证、退休证等）；港澳同胞的身份证明为《港澳居民来往内地通行证》或《港澳同胞回乡证》、《居民身份证》；台湾地区居住的有效身份证件或经确认的身份证明；外国人的身份证明为《护照》和中国政府主管机关签发的居留证件。

【《房屋登记行政行为及司法审查》P130】2、法人身份证明：【规程】P27境内企业法人应提交企业法人营业执照；境内机关法人、事业单位法人和社团法人应提交组织机构代码证、事业单位法人证书或社会团体法人登记证书；境内经营型其他组织应提交营业执照；境内非经营性其他组织应提交组织机构代码证；境外企业法人应提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；境外其他组织应提交其在境内设立分支机构的批准文件和注册证明；外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构应提交该使馆、领馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。

【房屋登记收件】P16：香港、澳门法人、台湾法人及外国法人公证认证的规定。

【房屋登记办法】15条：外国组织提交外文身份证民的，应当同时提交经过公证或认证的该身份证明的中文译本。

3、权利人名称、身份证明类型变更登记：【收件】P381)自然人：4、抵押登记或转移登记权利人的证明材料5、公证的情形：1）【收件】P47：转移登记，约定由某一方当事人单方申请的买卖合同或作价入股合同应当进行公证。

2）【收件】P71：转移登记，因离婚约定某一方所有或第三方所有的，协议经过公证或法院确认、经婚姻登记机关确认的其与存档档案一致的，且载明房屋申请人的，可以单方面申请。

3）【收件】P52：涉外涉港澳台的房屋买卖合同和房屋作价入股合同应当公证。

4）【规程】P29:1、因继承、受遗赠实施申请相关房地产登记的继承文书、受遗赠文书，但人民法院的生效法律文书确认相关房地产的继承、受遗赠事实的除外。

2、境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书。

3、父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，应提供对未成年人享有监护权的证明，但法院制定监护除外。

4、境外出具的公证材料应经转递或认证，并附中文译本。

2、企业法人是金融机构的应同时提交《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》并经工商行政管理部门核准登记。

【《房屋登记行政行为及司法审查》P141，依据《贷款通则》】（二）代理登记注意事项1、委托代理人登记的，提交授权委托书、委托双方身份证明。

授权委托书应当明确委托事项、登记不动产坐落、权限；注明委托期限的，申请登记时间应当在委托期限内。

委托人是法人或者其他组织的，应当加盖公章并注明日期；2、自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与当事人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。

3、境外申请人委托代理人申请不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

（三）共有不动产登记申请注意事项1、共有的不动产，应当由共有人共同申请登记。

共有人应当书面约定共有方式；按份共有的，还应当明确共有人各自占有的份额。

夫妻共同申请不动产登记的，应提交婚姻关系证明。

2、按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记；受让人属于共有人以外的，应当同时提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。

按份共有人抵押其不动产份额的，应当与抵押权人共同申请登记。

3、确定共有人的情形及证明材料【《房屋登记行政行为及司法审查》P20】（1）国有企业、事业单位法人以其房地产转让、抵押的，应当报相关的国有资产管理部门或者授权投资机构审批；（2）集体所有制企业以自由房地产转让、抵押的，应当经该企业职工大会或者职工代表大会通过，并报上级主管部门备案；以上级调整使用的房地产抵押的，应当经上级主管部门批准；（3)股份有限公司、有限责任公司或者外商投资企业以房地产转让、抵押的，应当经股东大会或者董事会通过，法律法规另有规定的，从其规定；（4）在合伙企业存续期间，以合伙企业的房地产转让、抵押的，必须经全体合伙人同意；（5）以村镇依法建设的企业厂房等建筑物及其占有范围内的集体土地使用权抵押的，应当经集体土地所有者书面同意；（6）以出租房地产抵押的，抵押人应当书面告知抵押权人和承租人；（7）以预售商品房抵押的，其预售合同应当经所在房地产交易机构登记；（8）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限；（9）（四）监护人代为申请注意事项1、监护人代为申请登记的，应当提交监护人与被监护人的身份证明、有权机关出具的监护关系等证明材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

2、未成年人以外的其他无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请登记。

监护人代为申请登记的，除提交本人和被监护人的身份证明、监护关系证明外，还应当提交人民法院认定无民事行为能力或者限制民事行为能力的生效法律文书；3、以下材料可作为监护关系证明使用：户口簿、婚姻关系证明；出生医学证明；人民法院指定监护人的生效判决；居民委员会、村民委员会指定监护人的证明文件；证明监护关系的公证书；未成年人的父、母的所在单位指定监护人的证明文件。

（三）其他1、申请材料注明提交原件的，申请人应当提交申请材料原件。

申请材料未注明提交原件的，申请人应当提交申请材料复印件，并提供申请材料原件供登记部门核验。

要求提交申请材料原件，申请人不能提交原件的，可以提交出具该原件的机关或者法定存档机构确认与原件一致的复印件，或者公证机构公证的复印件与原件一致的证明。

2、不动产登记申请审批表应当由申请人（代理人）签字确认。

申请人是法人或者其他组织的，由代理人签字，并加盖公章；申请人是自然人的，由申请人（代理人）签字。

3、申请人应当就有关事项接受登记部门询问并如实回答，在确认询问结果后，在询问笔录上签署姓名和日期。

代理人代为接受询问的，代理人应当明确代某个申请人接受询问。

4、因继承或者受遗赠申请不动产登记的，申请人自愿公证的享有不动产权利的证明，可以作为登记原因证明材料。

一、其他材料1、建设工程符合规划的证明【房屋登记司法审查】P87：在建工程抵押：建设工程规划许可证（副本）；首次登记：建设工程规划许可证（正本）及规划核实意见书（超出规划的）。

建设工程符合规划的证明:建设工程规划许可证和建设工程规划验收报告【河北省城乡规划条例】第34、55条。

2、房屋竣工证明1）【房屋登记司法审查】P88：建设行政主管部门的竣工备案证明。

2）【房屋登记收件】P20：房屋竣工证明主要有：建设工程质量管理部门出具的竣工验收备案表；建设单位组织相关部门对竣工房屋综合验收形成的建设工程质量竣工验收合格证；城建单位或个人出具的房屋已经竣工的证明；房屋所有权人出具的房屋已经竣工的保证，或证明房屋已经竣工的照片。

注：1、依据《建筑法》村民自建民宅，无需取得对竣工验收报告的备案，申请人出具房屋已竣工的证明。

2、《建设工程施工许可管理办法》规定：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

3、房屋测绘成果：不动产权籍调查表、不动产测量报告、宗地图、房产分户图、界址点坐标成果表【不动产权籍调查技术方案】4、契税缴纳凭证或减免税证明【司审】P111（2）继承证明:被继承人死亡证明、继承权公证书或遗嘱继承公证书。

【司审】P112（3）受遗赠证明：遗赠人死亡证明、遗赠公证书。

【司审】P1125、公证：涉外涉港澳台的房屋买卖合同和房屋作价入股合同应当公证。

【收件】P528、房屋地址证明（原件）；【房地产登记技术规程C.1.1】9、保障性住房、单位集资合作建房应提交批准文件；【经济适用住房管理办法】10、人民法院生效的法律文书，当事人不自觉履行生效法律文书的，应提交人民法院的协助执行通知书。

【司审】P11211、仲裁委员会生效的法律文书，当事人不自觉履行生效法律文书的，应提交人民法院的协助执行通知书。

【司审】P11212、房屋设定抵押权的，应提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意房屋转移的书面文件、他项权利证书。

【房屋登记办法34条】13、以划拨方式取得土地使用权的，应提交有批准权的人民政府准予办理出让手续或准予维持划拨状态的批文。

【房地产管理法40条】14、监护人代为申请的，应由被监护人的共同监护人共同申请，父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，应提供对未成年人享有监护权的证明，但法院制定监护除外。

同时提交为被监护人利益的书面保证。

【收件】P12、乡村集体企业或乡村集体经济组织以房屋作价入股的，应提交县级以上人民政府同意以集体建设用地使用权作价入股的批文。