宝山区凇南镇商业地块项目可行性研究报告
宝山区商场施工方案设计
宝山区商场施工方案设计一、项目背景与概述随着城市化进程的加速，宝山区作为城市的重要区域，商业发展日益繁荣。
为了满足日益增长的消费需求，提升区域商业竞争力，计划在宝山区核心地段建设一座现代化商场。
本项目旨在通过科学合理的施工方案设计，确保商场建设的高效、安全、质量可控，并实现绿色环保的目标。
二、施工现场勘查报告在施工方案设计前，对宝山区施工现场进行了全面的勘查。
勘查内容包括地质结构、地下水位、周边建筑物情况、交通状况等。
根据勘查结果，我们制定了相应的地基处理方案、施工排水方案以及交通疏导措施，确保施工过程的顺利进行。
三、施工流程图与进度我们根据商场建设的实际需求，制定了详细的施工流程图，明确了各施工阶段的先后顺序。
同时，结合施工进度要求，制定了合理的工期安排，确保项目按时交付。
四、结构设计与安全分析商场的结构设计是施工方案的核心内容之一。
我们根据地质勘查结果、建筑使用功能及荷载要求，进行了详细的结构设计。
同时，通过安全分析，评估了结构的安全性，确保商场在使用过程中的稳定与安全。
五、材料选择与采购计划材料的选择直接关系到商场建设的质量与成本。
我们根据设计方案的要求，对材料进行了严格的筛选与比较，选择了性能优良、价格合理的材料。
同时，制定了详细的采购计划，确保材料供应的及时性与稳定性。
六、施工方法与技术要求施工方法与技术是施工方案的重要组成部分。
我们根据结构设计要求、材料特性及施工现场条件，制定了详细的施工方法与技术要求。
这些方法和技术旨在提高施工效率、保证施工质量、降低施工成本。
七、质量监控与验收标准质量是商场建设的生命线。
我们制定了严格的质量监控措施和验收标准，确保施工过程中的每一个环节都符合质量要求。
同时，通过定期的验收检查，及时发现和纠正施工中的质量问题，保证商场的最终质量。
八、环保与安全管理措施环保和安全管理是施工方案中不可忽视的部分。
我们严格遵守国家及地方的相关法律法规，制定了详细的环保措施和安全管理方案。
2020上海宝山区 土地规划研究报告 26页
宝山土地规划研究报告（内部资料）2020年05月目录第一部分上海宝山总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035） . 3第二部分宝山区2035总体规划的解读 (6)2.1 宝山区的目标定位中规中矩 (6)2.2 一带两轴的说法，前所未有 (7)2.3 吴淞工业区北区是上海的市级副中心 (9)2.4 宝山区总体规划中，几个重点地区 (11)2.5 宝山区打造三大分区 (14)第三部分中国宝武宝山转型区域项目规划 (22)一、上海市宝山区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）据上海发布，市政府最新批复同意《上海市宝山区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》，要求按照将宝山建设成为上海国际航运中心的重要组成部分的目标，确保提升罗泾港区功能，完善吴淞客运中心和周边邮轮服务示范区建设，优化黄浦江和长江宝山段生产性岸线和生活性岸线分布。
1．宝山区总体规划要以功能提升、结构优化调整为核心，立足全域规划，加强城乡统筹，注重两规融合，体现多规合一，符合宝山区实际情况和发展要求，促进城乡发展一体化，加快推进宝山区建设。
2．要落实规划建设用地“负增长”的总体要求，严守人口规模、土地资源、生态环境、城市安全底线，实现可持续发展。
严格管控宝山区常住人口规模，优化人口布局。
到2035年，宝山区规划常住人口不超过210万人，其中城镇常住人口207.5万人左右。
坚持最严格的节约用地制度和最严格的耕地保护制度，到2035年，规划建设用地规模不超过244.3平方公里，耕地保有量不低于1.41万亩；到2020年，永久基本农田保护任务不低于2.55万亩。
到2035年，生态空间面积86.8平方公里，生态保护红线面积3.5平方公里，森林覆盖率达到20%，人均公共绿地面积不低于15平方米，地表水水环境功能区达标率达到100%，生活垃圾无害化处理率达到100%。
加强市政基础设施和防灾减灾设施规划建设，提升城市生命线安全运行能力、应急响应能力和灾后恢复能力。
宝山淞南镇商业项目定位报告-内容详实
竞争项目分析——大昌商业广场
基本情况 •地址：长江南路597号 •体量：4800平方米（1期） •面积：门面房（长江南路线）50平方米；商场内：12-30平方米 •套数：142套 •开业时间：2007年3月28日
店铺情况 •进深：11-12米 •面宽：5米 •层高：3.6米 •租金：商场内：4.6元/平方米/天；门面房：8元/平方米/天 •招租完成情况：50%（截至2007.3.1）
产品定位
商业市场现状
居民需求现状
区域现有商业覆盖率低，分布 分散，档次较低，业态单一， 基本为日常生活必需消费型和 餐饮类
区域居民对大型商业场所的需 求
有市场 空白
有现实 需求
形成商业项 目立项基础 和定位依据
项目商业发展条件
人口及消费状况 道路及交通状况
功能型的邻里休闲中心
功能型
休闲中心
特色业态使消费者产生“主动” 消费
业种业态建议
项目业态类别划分 从商业消费者的行为切入，
辐射半径小
服装类
14
百货类
6
百货零售类 20
酒店旅馆类
3
其他类
20
新建商业
1
比例 9% 6.32% 2.30% 6.90% 1.15% 25.29%
8.05%
3.45% 11.49% 1.72% 11.49% 0.57%
代表品牌 豪杰KTV 可可立棋牌室 欧卡咖啡 艺宣美发 东方网点
安踏专卖 和尔美服饰市场
上海凯星宾馆 鹏卢书店
大昌商业广场
11.49
0.57
1.72
16
11.49
上海市宝山区人民政府关于报送“宝山卓越商务中心”项目清理整顿结案报告的函-宝府〔2018〕63号
上海市宝山区人民政府关于报送“宝山卓越商务中心”项目清理整顿结案报告的函正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------上海市宝山区人民政府关于报送“宝山卓越商务中心”项目清理整顿结案报告的函宝府〔2018〕63号上海市住房和城乡建设管理委员会：2017年12月7日，本市召开商业办公项目清理整顿工作推进会，根据会议精神，我区对“宝山卓越商务中心”项目进行了核查。
现将该项目的相关情况报告如下：一、基本情况“宝山卓越商务中心”项目由上海鹏达置业有限公司开发建设，该项目位于呼兰西路60弄，总占地面积38837.4平方米，规划建筑面积98064.44平方米。
项目已被暂停网签，未销售办公用房建筑面积34306.66平方米、241套（其中，3、5号楼152.98平方米、3套；8、9号楼34153.68平方米、238套）。
其中按照“类住宅”项目分类，属于“已竣工交付”项目。
二、整改情况该项目3、5号楼为挑高楼层、预留上下水管道的小户型办公用房，开发企业已书面承诺剩余3套房源由企业自持用于租赁住房；8、9号楼为层高3米、每层设置公共卫生间、未预留上下水管道的正常办公用房。
三、查处情况2018年2月6日，区住房保障房屋管理局牵头区规划土地局、区建设管理委（交通委）、区公安消防支队相关职能单位及庙行镇人民政府对项目进行现场踏勘。
经核查，该项目未违反相关规定。
四、结案意见综上，鉴于该项目8、9号楼未违反相关规定，符合规划对办公的设计要求，故拟提请市整治办（市住房城乡建设管理委）同意238套房源对外销售。
特此函达。
2018年4月3日——结束——。
上海市宝山区人民政府关于批转宝山区建设工程项目扩初设计评审实施意见的通知
上海市宝山区人民政府关于批转宝山区建设工程项目扩初设计评审实施意见的通知文章属性•【制定机关】上海市宝山区人民政府及其他机构•【公布日期】2004.04.29•【字号】宝府[2004]66号•【施行日期】2004.04.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】建筑市场监管正文上海市宝山区人民政府关于批转宝山区建设工程项目扩初设计评审实施意见的通知（二○○四年四月二十九日宝府〔2004〕66号）各乡、镇人民政府，各街道办事处，区政府各委、办、局：经区政府研究同意，现将区建委拟订的《宝山区建设工程项目扩初设计评审实施意见》批转给你们，请认真遵照执行。
特此通知宝山区建设工程项目扩初设计评审实施意见根据行政审批制度改革的总体要求，逐步理顺、规范建设工程项目扩初评审的程序，促进城乡建设与管理再现新面貌。
按照2004年2月6日区政府常务会议精神，我委在调查研究的基础上，拟订了本区建设工程项目扩初设计评审的实施意见。
一、评审目的以“精简、高效、规范、透明”为目标，进一步转变观念，改进作风，提高办事效率，增进服务意识，基本形成行为规范、运转协调、统一高效的评审运作体系，努力实现城乡管理水平的显著提高。
（一）有利于进一步加快我区重大工程项目的建设速度。
扩初设计阶段是基本建设程序的重要环节，是建设项目施工图设计主要依据。
（二）有利于确保建设项目的建筑规模和投资规模控制在计划预算内。
特别是对政府投资的重大项目、重点项目确保资金到位和避免不必要的浪费。
（三）有利于确保项目的建设与规划保持一致。
特别是对工艺流程复杂的建设项目必须与周边环境协调。
（四）有利于方便建设单位办理手续的方便和简化。
通过组织牵头论证，减少建设单位逐个征询意见的过程，加强职能部门沟通，提高办事效率，改变政府作风和形象。
总之，通过完善建设工程项目扩初设计方案的评审过程，使我区的城市建设和管理更趋于科学、合理、协调。
二、评审范围指本行政区域范围内，大中型建设项目，并以区计委批准的建设项目可行性报告批复为准。
上海申能_淞南旧厂房项目地块服务建议书_27PPT
外部竞争压力：高境板块、牡丹江路板块等大体量商业组团带来的商圈辐射挤压； 内部竞争压力:
①新建社区商铺存量
②区域商业广场
项目名称
项目地址
商业体量（平米）
项目名称
项目地0
建配龙配套商业
长逸路
新梅淞南苑 宝林春天苑
长逸路301 弄
淞滨路810 弄
1700 4500
工作阶段
服务内容
第一阶段：招商运营
1、招商原则及前期准备 2、招商手册设计制作 4、招商方案及宣传策略 5、招商及运营管理
备注：以上内容可根据开发商实际情况和项目的需求，由双方协商后进行调整。
基于以上我司对淞南旧厂房项目的完整认知， 依托策源商业自身的系统服务及丰富的项目实践， 我司相信对于本项目的合作，通过行之有效的运营模式实现项目的持续快速发展！ 感谢您策源商业的关注与支持，期待为您提供专业服务！ 顺祝商琪
定位基调
亲民
全民
体验
定位方向——Step 1
利用低密度特征，通过公共活动空间的打造及娱乐休闲商家的引入，形成全民 参与的商业氛围，例如公共健身空间、儿童娱乐乐园、棋牌室、网吧、乒羽活动 室等；
定位方向——Step 2
通过不同业态的规划，强调服饰、餐饮等日常生活基本模块，例如淞南时尚服 饰弄堂、淞南美食小站等，吸引并留住导入的人流，形成消费；
OUR REFERENCE-深圳万科Living Mall
万科根据整体区域定位、未来消费人群，将深圳万科城其中30000平米规划为商业区，定位为服 务周边人群的区域性社区商业中心，成为中国第一个集特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐 休闲于一体的溶解异域风情的开放街区。——精准定位，社区商业蓬勃发展。
社区商业新模式 —— Living Mall 万科城在其社区商业的开发中首次提出“社区Living Mall”的概念，是现代社区商 业地产的一种全新发展思路，我们根据字面意思对“Living”作出如下理解： “Living”：明确“生活”的功能，回归社区本质，与“Shopping Mall”的大商 业、大商圈的特点形成区隔。
上海市宝山区淞南镇人民政府_企业报告(业主版)
2022 年度社区办各居委零星修缮 工程
上海长浩工程建设 集团有限公司
2023 年长江二中综合修缮项目成 交公告
上海裕项建设工程 有限公司
淞南镇 2022 年创建全国文明城 区零星维修工程中标公告
上海宝山公路工程 建设有限公司
华浜新村居委会外立面修缮工程 成交结果公告
上海凯达安全技术 工程有限公司
2023 年 3 月淞南镇创建全国文明 城区零星维修工程成交公告
（2）机械设备（11）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
上海市宝山区淞南镇人民政府协 议供货馆项目
上海三菱电梯有限 公司
24.3
TOP2
上海市宝山区淞南镇人民政府协 议供货馆项目
上海三菱电梯有限 公司
16.9
TOP3
上海市宝山区淞南镇人民政府协 议供货馆项目
上海持恒机电设备 有限公司
本报告于 2023 年 08 月 17 日 生成
4/23
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP7
上海市宝山区淞南镇人民政府协 议供货馆项目
上海持恒机电设备 有限公司
1.0
TOP8
上海市宝山区淞南镇人民政府协 议供货馆项目
上海持恒机电设备 有限公司
0.8
TOP9
上海市宝山区淞南镇人民政府协 议供货馆项目
TOP1
上海市宝山区淞南镇人民政府协 议供货馆项目
上海志诚泰和信息 技术有限公司
2.4
TOP2
上海市宝山区淞南镇人民政府协 议供货馆项目
上海灿腾电子科技 有限公司
1.5
TOP3
关于确认公园占地类型的函件
关于确认公园占地类型的函件
xx市宝山区土地储备中心：
为进一步改善我区人居生态环境，完善绿地生态系统，提升绿化景观面貌，我局将组织实施新建逸仙公园二期工程。
本项目位于宝山区淞南镇，东至淞沪路，西至港池河，南至规划国阅路，北至军工路，项目总面积2910.3㎡，其中水体面积约455㎡，建设内容包括绿化种植约2455.3㎡，土方造型、新建围墙等。
该项目经xx区发改委《工程可行性研究报告的批复（x发改[2022]012号）》审批同意。
xx区规土局已批准核发了《建设项目规划土地意见书》的决定（沪宝规划资源选预[2021]78号）。
经土地权属调查，该项目有一部分地块属于贵中心储备范围、涉及面积为901.4平方米，为了办理建设项目的后续用地手续，请贵中心同意将该地块无偿划拨予我局。
特此来函，盼复。
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95路上海火车站--中兴路--中山北路--闸北公园--广中路--彭江路--五汽冠忠--走马塘--彭浦新村--遵义医院--纪
江路--共江花苑--纪蕴路--通河新村--泗塘新村--江杨南路--三转炉--上钢一厂
4:00-23:55
101路鸿兴路--同心路--大连西路--上农新村--新华一村--大柏树--纪念路--江湾镇--场中路--三门路--高境庙--马桥
--何家湾路--严家宅--张行--张华浜--北张华浜--泰和路--水产路
4:00-24:00
713路黄兴路--国顺路--国定路--五角场--政民路--邯郸路--结核医院--武川路--纪念路--江湾镇--三门路--高镜庙--
马桥--何家湾--西塘桥--淞肇路--长逸路--淞南新村
6:00-23:00
751路虹镇老街--张家巷--临平北路--四达路--大连西路--曲阳新村--大柏树--纪念路--江湾镇--场中路--三门路--高
镜庙--马桥--何家湾--长逸路--凇南五村--凇南医院--凇南镇
6:00-20:30
810路呼玛新村--爱晖路--泗塘新村--江杨南路--三转炉--西塘桥--何家湾--高境庙--三门路--江湾镇--大柏树--玉田
支路
6:00-18:30
套型、高价位商品住房的贷款。
相比较欧美、日本和香港地区，也不是多数青年刚刚参加工作便去买产权房。
比较流行的住房是先租房的“梯级住房消费”模式；而在我国，20-29岁年轻住房私有化的比率为78%，年轻人刚毕业，拿什么来买房？自然是家庭的积蓄。
因此中国人传统的观念对房价飚升的影响也有其因素。
其实，在“国六条”中，“合理引导住房消费需求和消费模式”，已经开始成为国家政策调控的手段之一；“国六条”甚至提出，要“积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
”这不能不说是政府在旗帜鲜明地倡导“梯级住房消费”概念。
——商业市场分析：
2006年上海商业市场，无论是一手销售，还是二手租赁和销售，都表现出良好的发展势头，供需两旺，租售价格整体呈现增长的趋势。
但是也不能忽视目前上海商业市场中突显的一些问题，譬如供应结构、成交结构的不平衡等。
1. 一手商业市场
1.1 2006年新增出售大型商业项目
2006年新增供应面积在3万平方米以上的大型商业项目主要有6个，主要集中在4、7、12四个月份上市，其中大分物业分布在七浦路商圈、曹安商圈和五角场商圈。
而万达商业广场供应面积为208,650 平方米，为所有新增供应项目中面积最大的。
2006年新增出售大型商业项目列表
月份项目名称地址供应量（平方米）1月东晶国际商业街浦东大道900-988号80,000
4月新干线松江泗砖路1弄55,894 兴力达国际广场真光路1326号159,980
5月七浦联富商业广场河南北路99号47,577
6月上海曹安国际商城曹安路1833号49,041
7月万达商业广场邯郸路万达展示中心208,650
12月中邦金座康沈路686号康桥文化中心一楼50,000
1.2 新增物业供不应求，物业售价上涨
2006年商业物业全年新增供应面积约为91.96万平方米，截止到年底全市可售商业面积为243.74万平方米，全年去化面积为183.62万平方米，呈现供不应求的局面。
除7月份外，市场中可售商业物业的面积每月均呈现量减。
其中，4月份上市的普陀区综合商办物业——兴力达国际广场，其商业面积为159,980平方米；7月份上市的五角场万达商业广场商业面积为208,650平方米。
这两艘商业航母拉高了4月份和7月份的整体供应量。
同样在4月份，由于所推出的兴力达国际广场被整体收购，因此本月去化面积也达到了全年的高峰，共实现销售31万平方米左右。
图1：2006年商业物业供求情况表
1.3 商业物业价格全年走势上扬
2006年1月份上海商业物业销售均价为8,720元/平方米，到了12月份销售均价达到11,022元/平方米，上涨了将近26.4%左右，归根结底还是由于宏观调控政策对住宅市场造成的影响，使得投资住宅物业在短期内已经无利可图，故投资者选择受调控影响较小的商业物业进行投资。
4月份由于兴力达国际广场的整体收购，且其收购价格价格较高，从而大大提升了该月的商业市场的销售均价。
2006年上海商业市场的销售价格基本保持振荡中上升的势头。
图2：2006年商业销售价格走势
2. 二手商业市场
2.1 商业物业租金水平价格小幅上扬
2006年上海市各类商铺租金价格趋稳，其中市级、区级商圈租金价格坚挺。
12月份市级商圈平均租金达到45.89元/平方米·天，而1月份平均租金仅为38元/平方米·天，全年租金水平增长了20.76%；12月份区级商圈平均租金达到了18.32元/平方米·天，而
房地产企业的开发行为，提高房地产行业的准入门槛，使得房
地产市场走向健康、和谐的发展道路。
从政策目标的号召力来
看，与往年相比有过而无不及；从政策的可操作性来看，诸多
政策首度出台，其执行力如何还无从显现；从影响市场的程度
来看，更多心理预期的影响。
阶段政策名称颁布日期实施日期颁布单位
第一阶段关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通
知
2006.2.28 2006.3.1 上海市公积金管理中心上调金融机构贷款基准利率2006.4.27 2006.4.28 中国人民银行
第二阶段温家宝要求进一步搞好房地产市场引导和调控的六
项意见
2006.5.17 ————
国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应
结构稳定住房价格意见的通知
2006.5.24 ——国务院办公厅
方面伴随上海2010年“国际经济、金融、贸易、航运中心框架的形成，城市中心区域改造扩建的步伐也正加大。
（如虹口区四川北路和北外滩两大区域在2005年底已开始进入全面改造阶段，今年有2幅商办土地出让：轨道交通10号线四川北路站地块、轨道交通10号线天潼路站地块等；副中心区域正加快建设发展的脚步（城市副中心之一，普陀区真如副中心地块等）。
2.1.3 郊区土地出让总体平稳
2006年1-11月，郊区土地出让幅数为98幅，占整体出让的54%，土地出让面积867.82万平方米，占整体出让的61%，总体情况与去年水平相当，所不同的是：今年郊区土地出让呈现多面开花的迹象，嘉定、青浦、南汇等区土地出让面积均超过了150万平方米，其中青浦以270平方米的出让量位居之首。
而以往土地供应大户松江今年出让面积依然有限，另外去年出让面积之最的奉贤区今年出让面积也有所缩水。
2.2 市场需求
2.2.1实力开发商拿地热情不减
虽然近两年来，国家一再紧缩地根、银根，土地费用也被抬高，但仍挡不住部分开发企业储地扩张的脚步，资金势力雄厚的外资企业或者负债率低，资金运作良好的国企面对来势凶猛的政策如同“兵来将挡，水来土淹”，他们对土地竞标的热情依然不减。
首当其冲的便属新鸿基地产，2006年1月，新鸿基将闲置近9年的襄阳路地块纳入
囊中，该地块占地面积约4万平方米，批租时容积率超过6，用途为综合地块，原计划建造五星级酒店、办公楼、商铺。
在五次土地公开招投标中，诸如新江湾城C2地块、真如副中心启动区地块，南码头街道8街坊等大型或优质地块备受境内外大企业关注，如新江湾城
C2地块，不乏巨头——新加坡的凯德置地，香港的新鸿基地产、东方海外、华润集团，以及内地的万科、招商、金地等身影。
2.2.1部分中小企业面临资金短缺，被迫出局
由于政策实施使开发商面临着资金和管理方面更大的压力和要求，部分开发商只能选择出让土地或者项目以度过难关。
国六条及15条细则出台不久，有些大型开发商一天内接到多块卖地信息，很多中小开发是准备退出市场。
如上海爱梦敦置业有限公司分两次挂牌出售其全部股份，总价格达到4.9亿元人民币，该项目公司的主要资产就是土地储备。
2.3 土地价格
2.3.1 地段及规划引领价格
对于土地价格来说，地段固然是衡量土地价格的重要指标之一，而区域发展前景及目前的配套设施的完善与否也是考量地价高低的
标准。
从今年公开招投标土地价格来看，普陀区真如副中心地块成为今年的“标王”，究其原因，之所以成为“霸主”，主要得有益于区域规划，真如副中心是全市四副中心之一，随着区域正式纳入启动阶段，其未
——可比性价格调查一览表
华怡宾馆：3星
高级大床房
￥650￥398￥398￥398￥398￥398￥398￥398
高级标间
￥650￥398￥398￥398￥398￥398￥398￥398
宝钢集团宝山宾馆：4星
标准间
￥920￥478￥478￥478￥478￥478￥478￥478
单人间
￥920￥478￥478￥478￥478￥478￥478￥478
上海金富门酒店：3星
标准客房
￥498￥370￥370￥370￥370￥370￥370￥370
分析：
以上酒店生意均较理想，基本都为周边客源较多，宝山区本身就不为旅游区域，因此市场的需求均为周边当地客。
但是调查走访下来，酒店双休日的入住情况尚为理想，平常周一至周五的生意一般化，不过向宝山宾馆这类有着大型会议室的，则在周一至周三期间的会议包场生意较好，多为大型企业开会商议的场所。