商业计划书项目研究报告

商业计划书项目研究报告

目录

一、公司简介

二、总论 (4)

三、项目概况

四、市场研究分析 (8)

五、项目综合定位 (22)

六、项目投资估算 (34)

七、财务分析 (42)

八、不确定性分析 (43)

九、风险分析与对策 (47)

十、附表 (49)

总论

1、研究报告编制依据

（1）贵阳市城市规划局《贵阳市土地使用变更通知书》；（2）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；（3）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

（4）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》

2、研究报告研究范围

根据地块所处的地理位置，及周遍环境，主要研究地块的价值、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，财务分析、项目经济效益评价、敏感性分析等。

一、市场研究分析

说明：该项目所处贵阳市云岩区宅吉小区永安寺街。下面将对贵阳市、云岩区、宅吉小区、项目地块市场分别进行分析。（一）、贵阳房地产市场研究

1、政府房地产新政对贵阳房地产市场的影响

随着国家一系列房地产新政出台并实施，已经对全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看来对贵阳房地产市场的影响不大。贵阳地产市场在未来的五年内将继续保持平稳上升、有效需求不断增长的趋势。因为贵阳房地产市场有自己的特殊性：

1、贵阳城市地貌山多平地较少，人口密度，大市区建设用地极其有限，物以稀为贵也就无可厚非。并且在2003年政府就已出台相关政策，停止限制开发贵阳市内住宅项目。

2、长期以来贵阳居民购房主要以解决居住需求，改善居住条件为主，把购房作为一种投资升值手段在购房目的中所占的比例极小，恶意炒作哄抬房价的现象仅为个别，虽然国土资源部首批普通住房用地分配贵阳分到一杯羹，但在贵阳房地产市场大环境之下，国家一系列房地产新政的出台对贵阳房地产市场的影响是有限的。

3、随着贵阳旧城改造，大量急需改善住房条件的消费群体以及地州县到贵阳经商工作的消费群体。并且还有外省的客户群体。已逐渐形成一个庞大的潜在消费市场。

新政给贵阳带来了整个房地产行业的大演变，从2004年的老八条到今年的新八条，银行信贷紧缩政策。使贵阳各家地产发展商从过去独立开发运作项目到增强相互合作，充分整合各自资源，对外融资贷款开发。这一发展方向也是发展商为适应整体外部环境变化的所做的自我调整。否则将面临被日益加剧的市场竞争给淘汰出局。

总之新政的实施对企业生存既是全新的挑战，也蕴涵着全新的发展机遇。

2、贵阳房地产市场供求分析（信息来源市房管局05年上半年统计数据）

1、供应方面：

从土地购置与开发方面:全市土地开发投资0.91亿元,土地购置费6.97亿元,购置土地面积201.16万平方米。房地产开发投资方面: 房地产开发投资保持快速增长态势。全市累计完成投资39.44亿元,其中住宅投资17.75亿元,经济适用住房投资4.29亿元,办公楼1.47亿元,商业营业房3.78亿元,其他16.43亿元。商品房施工(新开工)、竣工方面:商品房施工面积稳定增长。商品房累计施工面积1136.28万平方米,其中住宅847.55万平方米,办公楼67.81万平方米,商业营业房157.64万平方米,其他63.28万平方米。

2、需求方面：

从商品房预销售情况来看: 首先,商品房批准预售面积呈上升态势,商品房上市速度放缓,市场供给压力得到有效缓解。商品房预销售登记面积有所上升，同比去年市场需求不断增大。2005年1-6月，贵阳市

商品房预销售登记面积144.23万平方米，同比上升12.74%，其中住宅面积134.01万平方米，同比上升13.49% 。

图15：贵阳市2005年以来商品房预销售登记面积变化示意图

图16：贵阳市2005年1-6月商品房预销售登记面积结构示意图在商品房预销售登记面积中，住宅144.23万平方米占92.91%，办公房5.51万平方米占3.82%，商业营业房4.15万平方米占2.88%。

从目前贵阳房地产政府部门相关信息来看，贵阳地产投资开发量、销售总体形式、市场供求关系综合因素来看，本项目开发所处的宏观外部总体环境较好。有利于企业稳健可持续经营。

2、云岩区房地产市场研究

1、去年，该区国内生产总值111.68亿元（区域），增长11.6%，其中第一产业增加值0.42亿元，增长0.2%，第二产业增加值57.55亿元，增长10.6%，第三产业增加值53.72亿元，增长13%；财政总收入完成6.76亿元，增长32.39%，其中地方财政收入完成4.3亿元，增长39.50%，净增1.2亿，创历史最高水平。

2、在1999年就被列为全省首批建设的20个经济强区之一的云岩区，为继续保持领先势头，该区决策者结合区情提出了“对内挖潜，对外扩张”、“空间有限，发展无限”的经济发展方针，并将质量做好、数量做多、规模做大、速度做快，甩掉追兵，拉开距离，大步前进作为今年经济工作的具体目标。

3、宅吉小区区域市场分析

1）、区域优势分析（S）

1、宅吉办事处位于贵阳市城区东北角，地处城郊结合部，辖区面积为5.9平方公里，常住人口6万人，有市级以上的行政、企事业单位25个，是贵阳市最早开发的居民住宅小区。

2、借助商专、民商厂、宅吉大厦的沿线开发，贵州荣辉房开公司与贵阳民族商品厂合作开发的荣辉桂园，拥有4500m2营业面积，经多方协调，成功引进成都卞氏菜根香落户宅吉。同时，又相继引进赤水黑豆花、小丁酸汤鱼、成都光头蟹等具有各地方特色的餐饮落户宅吉，上述4家餐饮2003年纳税100余万元，完成增加值420万元。今年1—5月份共计纳税50余万元，占新增税收的33%；商专楼宇不仅入驻北京华联、华泰锦升、丽都酒楼等大型企业，而且还吸引了粗粮王、三桥氏炸鸡、满江红酒楼及品牌服装专卖店、药店、电玩等20余家企业。今年1—5月仅这幢楼宇就纳税200余万元，完成GDP550万元，并且成功引进营业面积达4000m2的吉奥康体休闲中心、贵阳好时娱乐有限公司、贵阳运安新技术开发有限公司和贵阳弘展房地产策划有限公司等多家企业。

3、该区地产发展以向空间要效益全力挖掘楼宇经济潜值。因宅吉居民住宅小区，周边不连旱码头、不临商业区，处在城郊结合地，土地的局限、商铺的匮乏，街道的狭小，土地资源可供应量相当紧张，地块规划均向高层或小高层发展，充分发挥板块立体经济。

4、该区有多所名校（实验二小、实验二中、六中等），名校优势已成为吸引贵阳许多即将置业和二次置业的消费者的首选之地。

该区总体经济发展较贵阳其他区域较快，并且在该区几所名校的带

动下，该区地产项目销售情况较好。从以下数据可看处。

该项目周边楼盘情况。

该区域市政配套分析

二、区域不利形式分析（W）

1、该小区早期开发，缺乏总体规划。人口居住密度较大。特别以宅吉小区北面人口密度较大，居住人群多为原区域农民拆迁回迁的。并且许多村民已将自住房租赁。外来务工人员较多。周边安全问题尤为突出。并且该区域正处于项目地块的北面、西面。这将会给今后的销售带来的不利影响因素。

2、从该区域的整体规划和在建项目规划与设计风格上，与市中心一些高档项目总体品质相比还有一定差距。这对于我公司针对本项目预期定位上构成一定的挑战。

四、该地块项目分析

1、本项目位于贵阳市云岩区宅吉小区中心，占地68亩。是破产企业贵阳制药厂原址。地块呈长方形，三面临街，依据控制性祥规，为为商业用地，容积率2.5-3.0，正面为40米宽城市主干道，其余来年两侧为16米宽城市次干道。（目前，道路宽度为8米和6米，扩宽后的道路红线不占用地）。红线范围内拆迁量约为10000M2（该厂职工宿舍）。项目总建筑面积约为130000M2，其中:住宅124000M2，商铺6000M2。总投资3亿元，其中：购买贵阳制药厂破产资产（即该地块）7000万元，补交土地出让金（工业用地与商业用地差价）3000万元，拆迁、开发建设及营销费用等2亿元。预计销售收入46000万元。（住宅售价3100元/M2，商铺售价12000元/M2）。预计税后利润为8979万元。投资回报率为29。9%该数据出自费用测算）

2、由于宅吉小区可供修建土地资源较少，政府在该区域出让的仅有一块土地已被我公司购买。因此本块土地今后的利润空是很可观的。并且项目周边的竞争项目均已在本年内销售完毕。向市场可供房源并不多。对本项目今后销售冲击较小。并且今年在该小区报建项目仅我公司一家。已没有再批复任何其他项目。

因此，以上综合分析，我公司对该项目很有信心，并且将本项目打造成宅吉小区综合品质最高住宅楼盘。且充分认为本项目预期销售市场前景较好，销售周期较短，盈利利润空间较大。

三、本项目地块优劣分析（SWOT）

1、优势（S）

1.区位优势明显，

贵阳制药厂地块位于宅吉小区中心区域北面，该区位作为宅吉小区今后的绝版高层建筑地块之一，该地块如能合理规划、定位准确。提高项目品质，增加一定量的绿化面积和社区配套设施。将会具有很高的潜在市场销售前景。

2.地理位置较好

所处宅吉小区商业、市政配套较为成熟，且周边拥有一些知名名校。交通便利，地块区域由于商业铺面的纵深发展，道路今后将会成为小区规划改造为商业步行街道。

3.地块方正，易于规划

贵阳制药厂地块是一个相对成熟小区的地块之一，在规划整体性上易于统一。整个项目占地4万平方米，形状成矩形较为规则易于规划，充分利用地块地形规划打造一个精品高层住宅项目，营造一个成熟社区楼盘具有完备的地理条件。

4.社区配套成熟，且与繁华区域有一定距离

贵阳制药厂地块的区域位置距宅吉小区中心商业区域较近，又独立于繁华区域，其社区商业、教育、娱乐、休闲广场配套较成熟。在教育

上，该地块距实验幼儿园、实验小学、实验中学较近。在医疗上，该地块与省医学院的直线距离也比较近。

5.周边项目开发相对成熟

除开磷宅吉花园、银通山庄外，在项目周边还有中天宅吉碧苑等一些开发相对成熟的楼盘，这对该片区的居住档次、品位楼盘形象都会有很大的提升。

2、劣势（W）

1.项目周边人文环境较差。

项目正南面门口处为垃圾堆放处，并且周边区域的住房主要是宅吉小区早期开发修建的，规划较差，房子之间距离较近，较为拥挤。总体外围建筑形态较杂乱。

2.进入项目的道路状况不佳

项目纵深区域道路较窄，几乎为一条巷道与宅吉路相连，将来可能出现出入车辆不易停放、出入的情况发生。

并且位于四级路段交通次干道的本案，将来对外展示形象也不易。

3.虽然为旧厂房、仓库、费旧设施设备，会给拆迁工作带来一定量上的压力

旧厂房、仓库面积较大，并且内部存放一定量的设施设备，拆迁工作开展起来不易。

4．厂区职工、离退休职工的安置难度较大

制药厂的破产，按照赔偿先后秩序，职工安置为首先解决问题，其

中难免会产生一定的纠纷，将会影响开发销售进度。

5.没有直达公交车辆。

距离公交车站有一定距离，周边环境整改未完成的条件下，会增加业主出行及生活的不方便性及不安全性。

3.机会点（O）

1.未来的市场需求

宅吉小区地块越来越稀有，市场处于饥渴状态。随着整个小区的高层建筑的增长，带动整个宅吉小区的地产项目的品质和档次，使得越来越多高层次的消费者前来置业，提升板块人文素质。同时使得越来越多的中产阶级对高层精品住宅产生喜爱和追捧。

2. 以向空间要效益全力挖掘楼宇经济潜值

楼宇经济即将成为云岩区政府倡导宅吉小区未来经济发展的方向和支柱。投资客户即将是项目的又一主要群体。

3.可借助“教育”品牌效应打造本案

通过对宅吉碧苑客户群的分析，购买群绝大部分为教育者或公务员或投资型客户；利用名校效应吸引教育界客户或为子女入住名校投资购房的客户。

4. 项目所在区域楼盘质素提升

在项目区域楼盘素质提升的市场环境下，利用项目良好的自身优势，打造“精品住宅”提升企业知名度和树立品牌效应。

4.障碍点（T）

1. 市场供应量大

两城区高层上市量增多，下半年可达到80万平方米，竞争激烈

2各地产板块优良、大规模项目增多，营销方式多样

如何在营销方式上创新，尽早缩短营销周期回笼资金，将存在一定难度。

3项目地块权属未明晰，土地成本不确定，项目开发具有风险的不可控性。

4、宏观政策因素

政府相继出台系列调控政策，形成了一定的影响，市场价格成为焦点，开发、投资地产门槛提高。消费观望姿态日趋累积，影响了一定的市场消化力度。

项目综合定位

一、项目整体定位

在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。

在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。

在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。

在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。

二、项目设计规划定位

（一）、小区整体规划原则

1、高绿化低密度；

2、综合服务配套设施齐全；

3、户型设计适合“升级换代”居住要求；

4、体现小区独特的整体建筑风格

（二）、总平面布局

总平面图略呈长方形布局，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。

（三）、交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区南面面主出入口，紧接南面45米宽的区域规划路。

三、项目建筑设计定位

本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

（一）、建筑方案总体构思

建设地块临近宅吉路段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区。

同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。

（二）、平面设计

1、住宅。

根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。

建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：

1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；

2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；

3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；

4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；

5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；

6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；

7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；

8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；

9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；

10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则；

小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10

住宅经济技术指标见表11。

2、公用建筑

地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

（三）、立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，

并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

（四）、设施标准

住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《贵州省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。

小区配套设施：

小区设有院内花园、草地、休息厅、幼儿园、球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

四、价格定位

1、市场比较法定价

（二）、商铺部分

目前贵阳市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。

收益还原法定价过程

目前贵阳市未来同类地段的市场租金在60元/月/㎡~80元/月/㎡左右，按70元/月/㎡估算商铺的售价。

PS=12NRS……………………………①（总价等于N年的收益）

RS≥PSλ……………②（月租大于月供）

由①、②可推出N≤14.2857（年）；K=1/N=6.97%（年收益率）

注：P为商铺价格；S为商铺面积；N为收益年限(按50年计算)；R 为市场租金。

PS=12RS[1－(1＋K)-N]/K

P=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×70[1－(1＋6.97%)-50]÷6.97%

=11984元/平方米

（四）、建议销售价格

综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为：

项目投资开发评估

一、项目投资开发成本估算

（一）税费率

本报告采用的各种税费率见下表。

（二）项目成本估算

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，按住宅平均每平方米3100元；商铺每平方米12000元进行核算；成本构成及费用、比例等参照如

下表格；

成本核算

二、销售计划及付款回收计划

本项目计划在1年（12个月）左右内完成销售，销售及回款计划如下表：

回款计划

由于银行按揭的时限，所以2005年和2006年销售的房款收入按80%回收，其余的房款在下一年度全部收回。

车位暂时不考虑销售，进行资本运营。

三、项目投资计划表

根据本项目的成本核算，制定本项目的投资计划表如下；

投资计划表

四、项目资金筹措计划表

本项目目前面临较大的资金压力，需制定有效的资金筹措计划，该表格规避了资金的时间成本，第5月可以开始销售，有较大的资金回款，可以解决资金问题。

资金筹措计划表

一、政策风险

风险：

随着宏观调控不断加码，房产新政频频出台，贵阳市房地产市场在调控的声浪中平稳走过了05年上半年。房地产市场各项指标运行情况表明，调控措施一定程度上达到了实质性的降温效果，房地产投资增幅减缓，商品房市场供需趋于平衡，商品房价格涨幅回落，投资性炒房得到遏制。

对策：

虽然05年是房地产宏观政策调控年，但由于政策的时滞性，目前调控政策的影响仍未完全显现出来。未来公司的运作一如既往的严格遵守国家的法令、法规和政策，并加强对有关政策、法规的研究，掌握国家法规政策的最新动态，及时调整公司的发展目标和经营战略。

二、行业风险

风险：