拓展部投资测算培训讲义(讲义版)
投资指标测算培训资料
投资指标测算河南公司——投资拓展部2020.11一丶测算逻辑核心指标销售利润率净利润率年化自有资金收益率地货比利润地价比辅助指标销售利润率净利润率地货比利润地价比年化自有资金收益率= 毛利润/ 权益货值= 净利润/ 权益货值= 净利润/ （自有资金×回正时间/12）×100%= 权益地价/ 权益货值= 毛利润/ 权益地价毛利润净利润= 收入-土地成本–营建成本-财务费用-增值税= 毛利润–土增税–所得税（含销管费用）规划指标土地成本营建成本销售收入税收现金流指标表土地成本表非土成本表销售收入表算税表销售分期表成本投资计划现金流表指标投资指标表静动测算结构表框架测算检验表规划指标土地成本表非土汇总表成本拆分表成本投资计划表成本付款节点表销售数据表销售分期表算税现金流量表投资指标表敏感性分析测算逻辑二丶分表讲解对子表之间关联准确性的检验，尤其是动态、静态表之间的关联，例如：销售数据表中总货值应和销售分期表中的总货值相等，避免由于货值拆分分期时出现误差。
关注“检验值”一栏，若检验数值不为“0”，则证明有误差，根据备注涉及的表格进行检验。
规划指标表为测算基础表格，是测算结构建立的基础 根据项目规划方案指标对应填写标黄部分的数据。
“其他可售住宅业态”作为业态补充，用来应对产品业态较多且定价和成本不能简单统一到某业态的情况，修改命名后整表自动调整。
“层数”一栏填写的目的是为了推算该业态的建筑基底面积，用于计算地下面积。
不可售的均计入“配建部分”。
“环境绿化”、“道路面积”、“地下建筑面积”、“地下车位数”及“规划总户数”等图中标绿色的指标，原则上根据规划方案测出的准确值填写。
若草算，则按测算表中给出的公式计算方法自动计算。
绿化面积=（总占地面积-总建筑基底面积）×80% 道路面积=（总占地面积-总建筑基底面积）×20% 地下室面积=总建筑基底×地下层数地下车位计算逻辑：1、根据建筑基底面积及人防要求，1：1计算人防面积。
伟业房地产项目拓展土地经济测算培训18PPTXX年
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伟业房地产项目拓展土地经济测算培 训18PPTXX年
三、静态经济测算操作流程
•1、明确项目指标 •2、估算销售收入 •3、估算投资成本 •4、计算增值税 •5、出损益表
土地成本一般按(土地成交价+补偿款+税费）计 算： ➢土地成交价格：一般包括政府土地收益和土地开 发建设补偿费，按实际成交价格计算; ➢补交政府土地收益：因增加地上建筑面积、地下 经营性面积及改变土地用途需要补交的政府土地收 益,按实际发生额计算； ➢土地契税:按土地成交款的3%。
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伟业房地产项目拓展土地经济测算培 训18PPTXX年
三、静态经济测算操作流程
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•1、明确项目指标
•2、估算销售收入
•3、估算投资成本
•4、计算增值税
•5、出损益表
•土地增值税实行四级超率累进税率：
土地 增值 税应 纳税 额
计算方式
增值额（A）/扣除 项目金额(B)
计算式
伟业房地产项目拓展土地经济测算培 训18PPTXX年
三、静态经济测算操作流程
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•1、明确项目指标
•2、估算销售收入
•3、估算投资成本
•4、计算增值税
•5、出损益表
基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、 供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等 工程发生的支出，按市政费用+道路费用+绿化费 用计算。 ➢市政费用：按地上建筑面积X单方造价（200300元/㎡）计算 ➢道路费用：按道路占地面积（总用地面积*15%） X单方造价（200元/㎡） ➢绿化费用：按绿地占地面积(总用地面积*（1建筑密度）-道路占地面积)X单方造价(300-500 元/㎡)
投资估算培训课程(PPT 30张)
6、基本预备费
指在项目实施中为了防止可能发生的难以预料的支出， 需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费。 （1）具体内容 ①进行技术设计、施工图设计和施工过程中，在批准 的初步设计范围内所增加的工程及费用； ②由于一般自然灾害所造成的损失和预防自然灾害所 采取的措施费用； ③工程竣工验收时，为鉴定工程质量，必须开挖和修 复的隐蔽工程的费用。
第八章
投
资
估
算
8.1 投资估算概述
8.1.1 投资估算的范围及内容
项目总投资是指从投资项目筹建开始到项目报废为止所发生的 全部投资费用。包括项目建设期和筹建期投入的建设投资、建设期 利息和项目建成投产后所需的流动资金。
项目总投资＝建设投资＋建设期利息＋流动资金
建筑工程费 工程费用 设备及工器具购置费费 安装工程费
（二）建设投资的估算
1、估算步骤： a. 分别估算各单项工程所需要的建筑工程费、设备及工器具 购置费、安装工程费； b. 在汇总各单项工程费的基础上，估算工程建设其他费用； c. 估算基本预备费和涨价预备费； d. 加总求得建设投资总额；
2、建筑工程费估算 建筑工程费的估算方法： ①单位建筑工程投资估算法 建筑工程费 = 单位建筑工程投资×建筑工程总量 ②单位实物工程量投资估算法 建筑工程费 = 单位实物工程投资×实物工程总量 ③概算指标投资估算法
【例3】某生物农药项目建设期2年，按照实施进度，工程费用使用比例第1年为 40%，第2年为60%；建设期的物价上涨指数参照有关行业规定取4%，按【例2】 条件做出该生物农药项目的涨价预备费估算。 【解答】 工程费用= =1935.1+2883.6+297.5 =6116.2(万元) 第1年工程费用=6116.2×40%=2446.5 (万元) 第1年涨价预备费=2446.5×[（1+4%）-1]=97.9(万元) 第2年工程费用= 6116.2×60%=3669.7 (万元) 第2年涨价预备费= 3669.7×[(1+4%)2 -1]=299.4(万元) 该项目的涨价预备费= 97.9+ 299.4=397.3 (万元)
拓展部投资测算培训讲义(讲义版)
地块开发可行性研究报告知识培训资料-集团拓展部一个新项目怎样做可行性研究是有一定的方法和步骤，下面介绍一下可研的方法和步骤，重点放在其中的经济测算方面.一、项目简介包括项目的由来，项目的各项经济和技术指标（占地面积、容积率、土地的性质、价格）二、市场分析和发展前景市场分析这一块,拓展部过往已经做得非常漂亮。
结合可行性报告要增加(1）宏观市场的分析；（2)当地土地市场的调查，包括整体地产市场的价格和走势（包括基准地价表、土地招、挂、拍的情况）、项目所在地土地市场价格(如是三级地还是四级地等，正常拿的价格）.(3)住宅和商业市场重点调查；（4)项目的优势和前景。
三、项目的投资估算和资金筹措计划1、项目进行测算的规划条件或假设条件2、开发总成本计算一个实例：财务费用中一般应算银行贷款和股东投入资金，股东投入按同期银行贷款利率计息。
3、销售税费和销售收入（1）销售单价预测单价预测的依据（市场比较法结合房地产走势）（2）销售收入测算可销售的按销售预测，出租的按收益法折算出当前的价值。
简单的说V＝a/r×［1-1/(1+r)n］，简单测算方法V＝a/r,资本化率r可取同期银行贷款利率，a为年净收益（如某房产年单方租金净收益为240元，同期银行贷款利率为6%，则估算它价值为240/6％＝4000元/平方米）。
4、资金筹措与投入计划资金的来源渠道、贷款本金的偿还及利息支付方案。
四、项目经济效益评价项目经济效益评价主要通过投资利润率、财务内部收益率、财务净现值和投资回收期来进行。
实例如下：（一）损益表与静态盈利分析1.销售税金及附加估算表。
销售税金及附加估算一览表(实例）2.土地增值税计算表.(实例如下)土地增值税计算表损益表评价指标：（1）全部投资的投资利润率=（利润总额/总投资额）×100％＝19227。
61/92032。
7＝20.89%〔2〕销售利润率=（利润总额/销售收入）×100%＝19227。
项目投资估算培训课件
明确需要估算的内容，包括建设投资、流动资金、其他投资 等。
收集数据与信息
历史数据收集
收集类似项目的历史数据，包括 投资额、建设周期、收益率等。
市场调研
了解相关市场的价格、供应情况 、竞争情况等信息。
技术经济指标
收集与项目相关的技术经济指标 ，如单位造价、设备价格等。
进行初步估算
估算方法选择
单位成本法
根据单位成本和数量计算 项目投资。
现代估算方法
参数模型法
人工智能方法
利用历史数据建立参数模型，对项目 投资进行预测。
利用机器学习、深度学习等技术，对 项目投资进行预测和优化。
蒙特卡洛模拟法
通过模拟项目风险和不确定性，计算 项目投资的概率分布。
估算工具介绍
Excel
常用的电子表格软件，可用于简 单的投资估算和数据分析。
3
不断改进估算方法
在实践中不断总结经验，对估算方法进行改进和 优化，提高估算的准确性和可靠性。
估算结果偏差问题解决策略
强化估算过程管理
加强估算过程的管理，确保估算过程的规范化和标准化，减少人 为因素对估算结果的影响。
建立偏差分析机制
对估算结果进行定期的偏差分析，找出偏差产生的原因，及时采 取措施进行纠正。
实施的不确定性。
财务风险
由于资金筹措、成本控 制等因素导致项目财务
状况的不确定性。
法律风险
由于法律法规变化、合 同纠纷等因素导致项目 法律责任的不确定性。
风险应对策略制定
市场风险应对策略
加强市场调研，及时了解市场 需求变化，调整项目市场策略
。
技术风险应对策略
加强技术研发，提高技术创新 能力，降低技术更新对项目的 影响。
项目投资估算培训课件
为项目投资者和管理者提供决策依据，为项目的经济评价、 风险评估、融资方案制定以及项目的实施和控制提供必要的 财务数据支持。
投资估算的重要性
决策依据
准确的投资估算可以作为项目 决策的依据，帮助投资者判断 项目是否具有投资价值，从而
做出正确的投资的基础，通过对可能出现的 风险进行预测和评估，制定相 应的风险应对措施，从而降低
针对可能存在的风险因素，制定相应的风险应对措施。
03
投资估算的主要内容
工程费用
01
02
03
建筑工程费
包括建筑物、构筑物、室 外工程等建筑工程的费用
设备购置费
包括需要安装的设备、不 需要安装的设备和为生产 设备购置的工器具等费用
安装工程费
包括设备安装、工器具安 装等费用
工程建设其他费用
建设用地费
工程建设其他费用的估算
根据项目建设的具体情况，估算工程建设其他费用，包括土地征用费、勘察设计费、研究试验费、建设单位管理费等。
单项工程投资估算
建筑工程费的估算
根据各个单项工程的建筑面积和体积 ，结合当地的人工、材料、机械等价 格水平，分别计算各个单项工程的直 接费和间接费。
设备及工器具购置费 的估算
根据各个单项工程的设备清单和有关 资料，逐项计算设备及工器具的购置 费，包括设备原价、运杂费、安装费 等。
工程建设其他费用的 估算
根据项目建设的具体情况，分别估算 各个单项工程的工程建设其他费用， 包括土地征用费、勘察设计费、研究 试验费、建设单位管理费等。
项目总投资估算
根据各个单项工程的投资估算结果，汇总得到项目的总投资 估算。
包括土地征用及迁移补偿费、土地 使用权出让金等费用
建设管理费
合伙人投资核算细则金融知识培训培训讲座PPT动态课件
——细则及演算
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客服部
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散热器支管过墙时，除应该加设套管 外，还 应注意 支管不 准在墙 内有接 头。支 管上安 装阀门 时，在 靠近散 热器一 侧应该 与可拆 卸件连 接。散 热器支 管安装 ，应在 散热器 与立管 安装完 毕之后 进行， 也可与 立管同 时进行 安装。 安装时 一定要 把钢管 调整合 适后再 进行碰 头，以 免弄歪 支、立 管。
散热器支管过墙时，除应该加设套管 外，还 应注意 支管不 准在墙 内有接 头。支 管上安 装阀门 时，在 靠近散 热器一 侧应该 与可拆 卸件连 接。散 热器支 管安装 ，应在 散热器 与立管 安装完 毕之后 进行， 也可与 立管同 时进行 安装。 安装时 一定要 把钢管 调整合 适后再 进行碰 头，以 免弄歪 支、立 管。
散热器支管过墙时，除应该加设套管 外，还 应注意 支管不 准在墙 内有接 头。支 管上安 装阀门 时，在 靠近散 热器一 侧应该 与可拆 卸件连 接。散 热器支 管安装 ，应在 散热器 与立管 安装完 毕之后 进行， 也可与 立管同 时进行 安装。 安装时 一定要 把钢管 调整合 适后再 进行碰 头，以 免弄歪 支、立 管。
专场：3场（确定2场） | 大课：1场 散热器支管过墙时，除应该加设套管外，还应注意支管不准在墙内有接头。支管上安装阀门时，在靠近散热器一侧应该与可拆卸件连接。散热器支管安装，应在散热器与立管安装完毕之后进行，也可与立管同时进行安装。安装时一定要把钢管调整合适后再进行碰头，以免弄歪支、立管。 散热器支管过墙时，除应该加设套管 外，还 应注意 支管不 准在墙 内有接 头。支 管上安 装阀门 时，在 靠近散 热器一 侧应该 与可拆 卸件连 接。散 热器支 管安装 ，应在 散热器 与立管 安装完 毕之后 进行， 也可与 立管同 时进行 安装。 安装时 一定要 把钢管 调整合 适后再 进行碰 头，以 免弄歪 支、立 管。
项目投资培训课件PPT65页(1).ppt
一、项目投资的现金流量分析
（一）现金流量的概念
包括现金流入量、现金流出量和净现金流量三个具体概念： 现金流入量是指由投资项目所引起的现金收入的数量； 现金流出量是指由投资项目所引起的现金支出的数量； 现金净流量则是指现金流入量与现金流出量的差额。
投资总额
建设 投资
流动 资金
固定资产投资
开办费
固定资产
建设工程费
设备购置费
安装工程费
无形资产
递延资产
流动资产
固定资产的原值＝固定资产投资＋预备费＋建设期利息 原始总投资=投资总额-建设期利息
例5-1：企业准备建设一个项目，需要在建设起点一次投入固定资产1000万元，在建设期末投入无形资产200万元。建设期为1年，建设期资本化利息为50万元，全部计入固定资产原值。流动资金投资合计100万元。则： 固定资产原值＝ 1000＋50＝1050 建设投资＝1000＋200+50＝1250 原始投资＝1200＋100＝1300 投资总额＝1300＋50＝1350
（1）当建设期为零，投产后运营期NCF表现为普通年金形式时
（四）现金流量图（补充）
0
1
2
4
3
N-1
N
t
纵坐标表示所在时刻发生的资金;
水平线段向右延伸表示时间的延续；
时点t表示下一个时间间隔的开始和上一个时间间隔的结束。一般认为投资发生在年初，收益发生在年末。
水平线段等分成若干间隔，每一间隔代表一个时间单位 或一个计息周期，可以是年、月、周、日等；
（5）营运期税后净现金流量： NCF2＝120×（1－25%）（税后利润） ＋100（折旧）＋50（开办费）＝240 NCF3＝220×（1－25%）（税后利润） ＋100（折旧）＋0＝265 NCF4－NCF10计算方法相同 （6）终结点税后净现金流量： NCF11＝500×（1－25%）（税后利润）＋100（折旧）＋100（残值）＋200（流动资金）＝775
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地块开发可行性研究报告知识
培训资料
-集团拓展部
一个新项目怎样做可行性研究是有一定的方法和步骤，下面介绍一下可研的方法和步骤，重点放在其中的经济测算方面。
一、项目简介
包括项目的由来，项目的各项经济和技术指标（占地面积、容积率、土地的性质、价格）
二、市场分析和发展前景
市场分析这一块，拓展部过往已经做得非常漂亮。
结合可行性报告要增加（1）宏观市场的分析；（2）当地土地市场的调查，包括整体地产市场的价格和走势（包括基准地价表、土地招、挂、拍的情况）、项目所在地土地市场价格（如是三级地还是四级地等，正常拿的价格）。
（3）住宅和商业市场重点调查；（4）项目的优势和前景。
三、项目的投资估算和资金筹措计划
1、项目进行测算的规划条件或假设条件
2、开发总成本计算
一个实例：
财务费用中一般应算银行贷款和股东投入资金，股东投入按同期银行贷款利率计息。
3、销售税费和销售收入
（1）销售单价预测
单价预测的依据（市场比较法结合房地产走势）
（2）销售收入测算
可销售的按销售预测，出租的按收益法折算出当前的价值。
简单的说V＝×[1-1/(1)n]，简单测算方法V＝，资本化率r可取同期银行贷款利率，a为年净收益（如某房产年单方租金净收益为240元，同期银行贷款利率为6％，则估算它价值为240/6％＝4000元/平方米）。
4、资金筹措与投入计划
资金的来源渠道、贷款本金的偿还及利息支付方案。
四、项目经济效益评价
项目经济效益评价主要通过投资利润率、财务内部收益率、财务净现值和投资回收期来进行。
实例如下：
（一）损益表与静态盈利分析
1.销售税金及附加估算表。
销售税金及附加估算一览表（实例）
2.土地增值税计算表。
（实例如下）
土地增值税计算表
损益表
评价指标：
（1）全部投资的投资利润率=（利润总额/总投资额）×100％＝
19227.61/92032.7＝20.89％
〔2〕销售利润率=（利润总额/销售收入）×100％＝
19227.61/120000＝16.02％
本项目二个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目从静态指标上可行。
4.可运用资金估算表。
（二）现金流量表与动态盈利分析
1.财务内部收益率（）
财务内部收益率（）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。
当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。
实例中通过项目现金流量表（全部投资及自有资金）计算可得：
（1）全部投资的财务内部收益率为：11.6％
（2）自有资金的财务内部收益率为：34％
基准收益率的大小起决于银行的利率高低、项目经营的风险程度及经营的目标和要求等。
本项目的贷款利率为6％，故本研究报告起基准收益率为8％，由下面表格地计算结果可知，本项目全部投资及自有资金内部收益率均高于基准收益率。
表示项目可行。
实例表格：
财务现金流量（全部投资）单位：万元
2.财务净现值
财务净现值按事先规定的基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。
一般来说净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。
实例中项目选取的基准贴现率为8％，有上面的财务现金流量表和现金流量表计算可得。
〔1〕全部投资的财务净现值为：3575.9万元
〔2〕自有资金的财务净现值为：18649万元
本项目的财务净现值全部大于零，表明项目可行。
3．投资回收期
投资回收期为累计净现金流量为正的那个年份。
实例中根据上述现金流量表，本项目的投资回收期为8年。
（三）资金来源与运用表及其分析
对项目的资金来源与运用进行分析一下。
五、项目的不确定性分析（风险分析）
分析影响项目的不确定因素主要来自那些方面（如国家政策、可开发面积、资金状况、售价、土地的状况、当地的房地产市场状况）。
（一）盈亏平衡分析
测算项目的盈亏平衡点是多少。
（二）敏感性分析
确定影响项目财务效益的主要不确定因素是什么，然后对其进行分析。
例如进行综合地价水平、销售价格和开发面积变动分析。
实例：
1.综合地价变动时
由此可以看出本项目的收益对土地成本非常敏感，控制好本项目的成本是本项目成败的一个关键点。
2.销售价格变动时
3. 开发面积变动时的情况
4．其它风险性分析
（1）政策风险
（2）资金状况
（3）土地征地补偿和拆迁风险
（4）当地房地产市场容量问题
五、结论与建议
（一）评估结论
通过上面对该项目市场、经济效益的分析得出项目是否可行。
如可行再揭示其中可能存在的风险。
（二）有关说明和建议
1．说明一下报告的适用范围，是在那个阶段进行的，给谁做的。
2．给出项目的一些建议。
或者说项目运作中或和对方谈判时应该特别注意的问题。
集团拓展部
2004年12月29日。