第5讲城市土地经济.ppt

在实际操作中，土地是一个有限的三维空 间。
（二）土地的一般特性
1、土地的自然特性 （1）土地的稀缺性（绝对地租的基础） （2）土地的不可移动性（级差地租的基础） （3）土地的不可毁灭性 作为三维立体空间的土地不可毁灭，但是
土地的某些因素是可以毁灭或者建设的。 因此决定了土地资源的有效利用是实现可 持续发展的基础。
区位，区位，还是区位。
另一方面，土地的区位条件是可以发生变化的，
（三）土地制度及其类型
1.土地的所有权、使用权及相关概念 2.土地制度的类型及特征
（三）土地制度及其类型
土地制度是一个国家土地管理的基本框架。土 地制度的核心是土地的权属关系，包括土地的所 有权和使用权及其转化的法律规定。
1、土地的所有权、使用权及相关概念 （1）土地所有权
区位决定效益
虽然土地具有使用价值的可变性，但是，对于具 体的某宗土地而言，由于其区位特性，可以选择 的、最具有经济价值的用途相对有限，比如中心 商业区，就不可能用于建设大型工厂。
土地的区位在很大程度上决定了土地的投入产出 效益。对于城市经济活动来说，空间就是一切， 区位就是一切。在因为如此，城市经济学界，特 别是房地产行业流传着一句成功者的名言：
在土地公有制的国家，土地管理主要采用高度集 中的计划利用模式。国家掌握着土地的所有权和 使用权，基本上不存在土地市场。国家根据需要 将土地划拨给土地使用者，并可以根据需要收回。
前苏联、中国改革以前、朝鲜等国家奉行或者曾 经奉行土地公有制。
（3）土地的半私有制
土地的半私有制是指土地在总体上归政府控制， 但是，政府根据市场经济规律来操作土地和处置 土地。
土地所有权是指土地所有者对土地依法占有、 使用、收益和处置的权利，主要表现为土地所有 者对土地的最终控制权。
土地所有者对土地所有权的行使可以是直接的， 也可以是间接的。
（2）土地使用权 土地使用权是指依法或者依照合同使用、经营
土地、并获取收益的权利。 （3）土地收益权
土地收益权包括两个方面： 一是土地所有者凭借对土地的所有权而获得收益 的权利；二是土地使用者通过对土地的经营获取 收益的权利。 如果土地所有者自己经营土地，那么，二者合二 为一。 （4）土地的处置权
2、土地的社会经济特性
土地使用价值的可变性和区位差异性。 （1）土地使用价值的可变性 土地使用价值的可变性决定了当土地供不应求
时，就会出现激烈的竞争。在市场经济条件下， 竞争的结果是土地的所有权或者使用权让渡给 预期可获得最高经济效益的使用者。 土地使用价值的可变性加剧了土地市场的竞争。
（2）土地的区位差异性
香港的土地管理模式
香港的土地管理采取了两权分离的办法，土地所有权归政 府，土地使用权允许有偿转让。
香港政府将使用权以一定期限和条件批租给地产发展商， 允许该土地使用权在期限内和相同的使用条件下自由转让、 赠送、继承或者抵押，当土地批租期满后，香港政府将这 块土地连同土地上的建筑物无偿收回。
香港土地的买卖实际上是土地（包括建筑物）有限使用期 的转让。这是香港土地制度最大的特点。
香港政府正是通过掌握着土地的最终业权，始终严格控制 着土地一级市场，每年从土地的批租上获得高额财政收入， 并且在批出土地以后，对土地的使用和发展实行严格管理。
香港的土地管理模式
香港政府根据土地用途的不同，以不同的方式转让： 对于公共机构用地（比如行政、学校、公园等等）免费划
拨； 对于非牟利团体用地（比如公共社团、慈善机构等）以
和日本最为典型。 在土地私有制的国家，土地管理主要采用的是完全的市
场模式。 在土地私有制的国家，政府在规范土地利用方面起着重
要的作用，政府的主要职能是制定游戏规则以及土地利 用规划和城市规划，并依法监督执行。
（2）土地公有制
土地公有制是指土地归公共所有，一般是归国家 所有，也可以是归一定的群体所有。
土地的区位差异性是指具有不同区位 条件的土地，因其自然经济地理特征 的不同，投入产出效益差别很大。
比如：发达地区与欠发达地区的土地价格、同一 地区内城市与农村的土地价格、以及同一个城市 内部中心商业区与周边地区的土地价格、甚至于 中心商业区内部相邻两块土地的价格都是不同的， 这些不同都源于这些地块区位条件不同。
土地的处置权又叫处分权，它是指土地的所有 者或者使用者依法变更土地用途、或者转让土地 使用权的权利。
2、土地制度的类型及特征
在世界上，有三种比较典型的土地制度，即土地私有制、 土地公有制和土地半私有制。
（1）土地私有制 土地私有制即土地完全归私人所有，可以在土地市场上
任意买卖。 世界大部分发达国家都是奉行土地私有制。其中以美国
处置方式：政府在一级土地市场上实现对土地一 定期限的转让或者出租，同时允许二级土地市场、 三级土地市场的存在，并且完全接受市场调节。
在土地半私有制的国家对土地的管理主要采取政 府控制下的市场模式：政府从总体上拥有土地的 控制权，私人通过土地批租可以获得土地的占有 权和使用权。
这种模式在英国及英联邦成员国家和地区普遍实 行。
3.经济学定义：《牛津法律大辞典》作了更为权威 性的定义：“一般说来，土地的所有权包括土地 的上空和底边下面一直到地球中心的土地，…， 土地属谁所有，土地的上空和地下也属谁所有。”
从纯粹的理论意义上说，土地是一个无限 三维空间的概念，包括地表、地表以上扩 展到无限高度的空间、以及地表以下呈锥 形延伸到地心的空间。
第5讲 城市土地经济
一、土地及土地制度 二、地租理论与土地价格的形成 三）土地的内涵与外延 （二）土地的一般特性 （三）土地制度及其类型
（一）土地的内涵与外延
1.直观的定义：土地即地面。
2.地理学对土地的定义：在《现代地理学辞典》中， 土地一词被解释为“陆地表层一定范围内全部自 然要素相互作用形成的自然综合体，包括一定垂 直厚度内的岩石、地貌、气候、水文、土壤、植 物、动物和微生物的属性及其相互作用的结果， 还包括人类长期活动的影响。”