长沙奥林匹克花园 2019年推广策略(调整)
楼盘推广方案_在售楼盘推广方案-
楼盘推广方案_在售楼盘推广方案楼盘推广方案1一、整合传播策略的原则1、差异化①市场差异化本地开发商对市尝消费群体、概念的细分还不成熟，大多数开发商不注重项目的定位策略，都本着多、广、利的初衷进行开发、设计、推广，这就不可避免的导致本埠市场存在严重的级别分化及空白遗漏地带。
虽然近来外埠实力雄厚的开发企业入驻本土，但几乎都是大规模开发设计，因此受到时间、片区、价格等因素制约。
导致客层对其无所适从，在漫长的考察、等待过程中，一点点将购买信心消耗殆荆再看区域市场，以新阳路为轴，向东为经纬街，向南为大直街，向西为学府路、埃德蒙顿路，向北为友谊路，这个片区久无新高档物业，已经导致部分客流找不到一个良性出口本项目的定位策略是对本地市场及区域市场细分的结果，另外也是对目标消费者的细分。
所以差异化推广策略无论是对于整体市场还是区域市场及目标客层，无疑都是有轰动效益的。
②消费客层差异化目前哈市的地产市场真正作到以目标客层为中心而开发设计的项目及其少见甚至没有，大多都是先建项目，后期再找消费者，有的项目竟然同时涵括几个目标群。
由此引发想买的买不起、不想买的硬是投放广告劝诱其购买，这中定位与实质不对称的现象直接导致了销售的成败。
必然导致消费者细分不够，混淆市场，同时也导致项目在市场及消费者心目中的“摸不准”现象。
由于现在购房者心态成熟、具备维权意识，这对传统的开发商及项目是一种挑战和机遇。
③概念差异化哈市所存在之公寓项目，大都不甚成功，主要是因为只有概念口号没有实际支撑点;另一方面就是推广与实际层面不对称;还有就是根本不是公寓硬说成公寓。
如果我们能够深化星级酒店公寓概念，引进国际星级酒店管理集团进行管理服务培训，借此引发的新闻效益和酒店公寓概念的差异化，必将为本埠地产市场带来强大的冲击，同时也为宝宇地产品牌族谱中加入一颗新星。
2、体验式必须注意，我们的项目与普通高档住宅不同，也不同于一般意义上的公寓，要在传播上为本埠消费者和楼市带来全新感触，实现以上所述之差异化，必须强化目标的客户体验历程。
南国奥林匹克花园三期产品推广传播策略建议
强它广州乃至珠江三角洲中心居住区的地位。
• 道路交通等基础设施建设正有计划向前推进，地铁三号线已进入 正式施工阶段，番禺楼市真正搭上地铁快车
市场现状与趋势（二）— 大环境
• 大浪淘沙，多年的激烈竞争造就了一批地产巨头，如城建、富力、
合生等，他们以丰富的经验、雄厚的实力和不断创新的观念，不断
重组市场。 – 使房地产走出了低成本、低质量、小规模的初级发展阶段，一 批又一批规模大、质量好、概念创新的楼盘成为市场的主力。
祈福新村
• 规模：占地6500亩，目前已开发住宅近两万套
• 优势：项目开发较早，品牌知名度高 居住环境成熟，配套完善，生活、娱乐设施不假外求 交通网络遍布广州，更延伸至香港
容积低，绿化率高
• 缺点：位置较偏，距离广州较远 离华南快速干线迎宾路有一定距离，出入不太方便
• 广告语：祈福新村，精英卫星城
南国奥林匹克花园
三期产品推广传播策略建议
今天的内容
• 市场及竞争分析 — 我们的竞争障碍与机会 • 消费者分析 — 需求与态度 • 南奥三期所面临的主要挑战 • 南奥面临的机会 • 传播策略方向建议 • 核心传播信息 • 分阶、分析房地产市场的现状 与趋势开始
华南碧桂园
• 规模：首期总规划用地1038亩，总建筑面积25.6万平方米 • 广告卖点：首期容积率87%，绿地率50% 大型的配套活动设施和主题式园林布局 华南快速干线直达，到天河只需瞬间 • 广告语：华南碧桂园，每日的星级享受
• 由于开发早以及发展商的开发理念影响，华南碧桂园的产品外型略 显土气，缺乏时代气息 • 最新动向：碧桂园在今年的大动作是“软”“硬”兼施，在软件方 面推出“以您为尊服务年”系统工程，将重点由产品竞争转向产品附 加值竞争 • “以您为尊服务年”系统工程包括“以您为尊创新服务塑造工程”和 “以您为尊创新服务推广工程”，以社区服务和社区管理为目标。
某某别墅传播推广策略报告
凤凰花园
美的庄园
香格·蔚蓝
假日·伊丽亚特湾
浑南板块
东宇亚泰花园
花溪山庄 莱茵南郡
锦绣山庄 信盟花园
比华利山庄 佳地园
别墅市场三种方法之3—档次细分
档次细分 高档
中高档 中档
中低档
价格区间 7000元/平 总价200万以上
4000－7000元/平 总价150万之间
3500－4000元/平 总价120－150万之间
建筑风格：原汁原味的北美风格，充 分吸收北美别墅之特点，自然的展示 出山地别墅的风格。
项目概况
SWOT—自身优势
地理位置优势：本案东接植物园，西接东陵公园（龙脉、皇家园林）盛京高尔夫球场，南 临浑河，北临棋盘山风景区。拥有得天独厚的生态环境；
地块最高107米的海拔，北高南低，依山而建，可形成天然屏障，自然地势可利用度大， 可塑性强；
➢ 经常出席高级社交场合，注重仪表，情性稳健。
➢ 消费行为与国际流行趋势挂钩，标榜品位和独特的社会地位。 ➢ 有投资眼光，判断力强。 ➢ 日常消费品注重品牌，体现身分及品位，以进口商品为主
价值 观
消费观
结论：高档别墅客层并未发生重大变革
1. 94年以来，以河畔花园和锦绣山庄业主为代表的高档别墅主力客层均是贸易 类起家，后续实体经营的暴发型客层，第二、三类人群并未进入主力LIST之 内。
项目名称 东宇亚泰花园 假日伊里亚特湾
锦绣山庄 信盟花园 皇家美墅 山地艺墅
合计
2003年供应 2000平 11000平 16000平 5000平 16800平 ----------50800平
基本情况
2004年供应 50346平 5000平 4000平 3000平 16000平 13400平 91746平
市场调查方法及案例分析
容声冰箱竞争对手品牌定位图
健康（抗菌、保鲜）
100
80
60
其它（技术等）
40
20
环保（无氟）
0
服务
节能（省电）
海尔 美菱 新飞 上菱 长岭
成熟市场，产品同质化程度高，企业综合实力势均力敌，品牌提升是共同的课题。冰箱企业竞争 焦点在于品牌提升力度与速度的较量，而中国冰箱企业品牌提升基本依循：技术创新 产品创新 概念创新 品牌提升之模式。因此摸准消费者需求趋向，探寻消费者对品牌的理解习惯，明了竞争 品牌的概念定位是科龙、容声冰箱概念产生的策略基础。
领先技术
100
80
60
40
环保
20
国际品质
0
海尔 夏普 伊莱克斯 西门子
节能
健康
180升以上大容积冰箱需求增长较快，
二次购买逐步成为城镇消费主体，
“技术形象”是品牌的主要内涵，高科技是凸显品牌形象， 体现品牌价值的最佳途径。
科龙冰箱定位：市场定位—高档次； 消费者定位—高层次； 品牌形象定位—高知名度、美誉度； 品牌价值定位—高价值；
关于市场调查
整理课件
三个问题：
● 企业为什么需要市场调查？ ● 企业需要什么样的市场调查？ ● 我们是如何进行市场调查的？
整理课件
第一个问题：企业为什么需要进行市场调查：
从国有银行面临的市场背景来看：
卖方市场
买方市场
国有商业银行存贷业务市场份额变化趋势图
95 90 85 80 75 70 65 60 55
整理课件
第三阶段：为制定广告媒体策略的市场调查（媒体评估）
电视/电台： 各个电视/电台频道的收视（听）率 电视/电台频道收视（听）时段的监测 不同消费群体的收视（听）习惯
W湖南省长沙市中粮北纬28度整合推广策略提案 优质课件
麓南含浦别墅区（重要竞争对手：岳麓山公馆、卓越·麓山别墅）
拥区内原生态保护区， 倚岳麓山景，傍湘江水景，添大学城人文底蕴，造就天然纯粹的别墅聚集区。
麓南含浦板块
纯独栋 纯别墅 别墅+其他
板块素质
交通：长潭西线、金星大道与南二环的互通等基础道路设施建设正逐 步改变着片区以往闭塞落后的面貌。
配套：生活、医疗、教育等配套匮乏，围绕麓南各高校呈点状分布。
独具匠心 实现深度沟通
唯我独尊的地位，独一无二的价值，独占鳌头的高度
谋局 目不及远，不致千里
立足中粮集团， 全面打开品牌长沙市场知名度！
着眼北纬28°， 全面树立项目顶级别墅的高度！
在达到企业品牌及项目形象双赢的基础上， 全面推动项目的快速销售！
我们还可以把眼光放得更远一些， 让北纬28°成为影响全国、乃至全球的顶级豪宅标杆，
——上层——
一个富有又看得见的阶级 ， 他们贪图安逸，家中宾客川流不息； 耀眼，这点是毫无疑问的，但不需特意提及； 他们有着太多的正面标记，例如红酒、高尔夫、雪茄……
39岁，常德人，留学多年，长沙某大型上市企业高管, 有了自己成功事业，急需自己的社会认同
43岁，株洲人，清华大学毕业，32岁开始创业 业务已经延伸到了海外
备注：洪山旅游区开发、西湖楼美食城、高尔夫球场建成、影视
文化中心逐渐成型；星沙作为第六区的潜质，未来发展前景广阔。
市中心别墅区（非竞争区域，没有对手）
成熟的配套，便捷的交通，稀有的闹市中的别墅群，仅有万科西街庭院、西山汇景，和后期的阳光一百30多套别墅。
中心板块
纯独栋 纯别墅 别墅+其他
板块素质
北城别墅区（重要竞争对手：绿城青竹园、湘江一号、沙河·堤亚纳湾）
第四季度营销推广方案（共2篇）
第四季度营销推广方案(共2篇)第四季度营销推广方案第四季度是最后一个季度，在省公司指标调整后，公司面临着相当大的经营压力。
在各方面资源也已经到位的前提下，各经营部门要统一认识，鼓足干劲努力超额完成分公司下达的各类经营任务，做好市场发展的收尾工作。
一、数据业务营销1、活动目的省公司将在9-12月份开展“转型业务排名赛”，对各分公司下达了数据业务和新业务的发展目标，同时制定了相应的奖惩措施，为确保完成活动目标，争取取得活动奖励，分公司将在第四季度开展数据业务促销活动。
2、活动对象本次活动要求各分局不要将全部精力放在ADSL方面，要加大LAN、超级ADSL、光纤专线的营销力度，促进数据业务的全面发展。
3、时间安排活动时间10月1日－12月31日4、活动内容活动期间内宽带用户（ADSL、LAN、超级AD、光纤专线），新装和续费用户，缴纳一年服务费，即在原赠月活动基础上增加赠送一个月服务费。
例如，市区1M ADSL原新装缴纳720元服务费可使用14个月，活动期间新装可使用15个月，原续费600元使用12个月，活动期间续费可使用13个月。
5、奖励标准活动期间的新增互联网专线绩效发放比例将提高至15%，并且新装专线将按照“缴纳费用/1M ADSL包年费用”换算为分局的宽带装机数量。
二、十一营销活动安排1、客服工作要求有条件的营业厅要张贴营销海报、吊旗和易拉宝等，十一期间营业网点均照常营业，要求各单位做好节日期间营业窗口服务，故障处理不得超出时限，同时做好节日期间其他运营商活动信息的收集上报工作。
2、营销组织所有分局在十一期间均开展户外活动，提高固话、宽带的双向渗透率，加大在网络已覆盖地区宽窄带捆-绑的营销力度。
本次重点是固话预付费业务和互联网宽带业务，达到固话、宽带相互带动的目的。
尤其要在铁通网络覆盖范围内用户密集区域和影响力大的区域继续深入挖潜，开展现场演示、宣传活动。
并重点对望海剧场进行宣传。
3、宣传方式营销现场以宣传横幅、宽带现场演示为主，小区宣传的是宽带的家庭用户品牌--“新时速”，口号为“网络新时速，宽带新生活”，写字楼、商业区宣传的是商企用户品牌--“商企新时速”，是以“商企新时速，企业好助手”为口号。
合富长沙奥林匹克花园下半年营销策略
56
38.4万
56
42-43.8万
28
48-54万
308 100%
15.6%
39%
18.2%
18.2%
9.1%
注：按3000元/平方米计算，户型面积未确认，根据图纸估算。
客户年龄与户型需求分析
25岁以下，主要需求二房及三房单位 26-30岁，主要需求三房单位 31-50岁，主要需求三房（主）及四房单位 50岁以上，主要需求二房及三房单位
阳光大使招聘会展板
阳光大使招聘会展板
长沙十大健康住宅参选报广
第三阶段：客户拦截期
营销重点事件（4月初至4月底）
阳光大使正式对外推广（4月9日） 会员认购会（4月17日） 春季房交会（4月21-24日）
3400以上
1.4% 3.5%
客户年龄与总价承受力分析
25 岁以下的客户主要是想用较少的钱买到较大的单位(三房），是二房的主力客户。 26-30岁的客户在单价心理承受力较高的情况下，对总价相对敏感，是三房的主力客户。 31-40岁的客户，相对而言总价的承受力较强，但40万是一道门槛，可在其中争取部分客 户购买舒适型三房与四房。 41-50岁的客户，总价的承受力最高，但单价的心理价位低，这需要通过一系列手段提升 该批客户对项目的价值认同度，这将会是舒适型三房与四房的主力客户。
长沙奥林匹克花园 下半年营销策略调整纲要
合富辉煌房地产 2005年6月22日
(调整第二版）
目录
宏观
市场分析
定位
中观 微观
营销
广告
营销推广总体思路
营销推⼴总体思路5 营销推⼴策略在研究市场营销环境和对⽬标客户的分析基础上，结合项⽬⾃⾝情况，制定合理的销售节点排期和产品推⼴策略。
5.1 销售节点排期销售⽬标本项⽬销售⽬标从两⽅⾯考虑，⼀是实现销售⽬的，⼆是树⽴品牌形象。
在此基础上，结合公司盈利⽬标、项⽬施⼯进度、项⽬储客情况以及周⼝市场状况，进⾏销售节奏的划分。
销售分期总体思路1)以开发周期确定销售周期原则从资⾦筹措和建设周期两个⾓度考虑，本案开发周期共5期，因此本案划分为5个销售周期。
2)遵循“市场消化量”原则本案占地343亩、建筑⾯积36.5万平⽅⽶，开发量较⼤，在安排销售节奏时，要充分考虑市场承受⼒。
同时，周⼝房地产发展正处于起步阶段，存在着⼤量正在或即将改善居住条件的购房需求，因此，还必须考虑到市场需求的增长。
3)延续“光荣传统”，引领市场本案住宅产品部分——奥林匹克花园⼀贯的营销⼿法是“占领市场”，最⼤程度地占有市场份额。
因此在销售时，品牌的影响⼒对消化量有⼀定提升作⽤，在当地市场年消化量的基数上，上浮⼀定⽐例，达到理想的销售预期。
4)品牌、产品、⽣活理念渗透销售奥林匹克花园品牌的渗透是多维的，通过产品⾃⾝以及所倡导的⽣活理念，同时利⽤在全国范围内的影响⼒多⾓度树⽴并将品牌渗透到销售过程，最终实现对项⽬⾃⾝销售的拉动。
销售节点安排●销售⽬标1)启动期通过推出⾼品质的情景花园、多层产品，树⽴中⾼端的⽓质，引爆市场，迅速打开市场，为后期销售赢得良好的⼝碑；2)第⼆期继续推出情景花园、多层产品，加⼤情花产品的推出量，确⽴市场领袖地位，实现项⽬持续热销。
3)第三期在延续⼆期销售⽬标的基础上，减少多层产品的供应量，推出⼩⾼层产品，丰项⽬的产品线，起到平稳过渡的销售⽬标，此外通过幼⼉园的建设及投⼊使⽤，增强项⽬的附加值；4)第四期通过前三期的建设，项⽬⾃⾝的硬件设施、软件环境达到市场的中⾼端⽔平，得到了市场的认同，获得了良好的⼝碑，同时通过商业招商与销售，形成新亮点促进销售；5)第五期通过前四期产品的打造，项⽬产品、物业服务、⾃⾝的环境、周边的环境均已发展成熟，项⽬中⾼品质已完全得到市场的认可，此时继续推出⼩⾼层产品，实现项⽬利润最⼤化。