商业业态的商业模式及成长路径分析-2017

商业业态的商业模式及成长路径

分析报告

第一部分商业业态及其商业模式

一、商业业态概述

业态是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。零售企业根据不同要素组合形成不同业态形式，要素包括：战略目标、商品构成、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式及服务、提供销售和服务的类型化形态。常见的业态有：便利店、折扣店、大型超市、仓储式会员店、百货店、专卖店、购物中心、工厂直销中心。

二、业态特征

国内业态发展迅速，现以便利店、大型超市、百货商店、购物中心为主。国外以工厂直销店、专卖店、大型超市、购物中心为主。各自特征：

1、便利店，满足客户便利性需求；

2、专卖店，专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态；

3、大型超市，实际营业面积 6,000 平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态；

4、百货商店，在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态；

5、工厂直销店、生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态；

6、购物中心，多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。三、不同业态的商业模式

零售企业定位不同，那么其所处的位置就会不同，服务的顾客就会不同，经营的方式不同，这一切就会产生不同的业态，其商业模式便会不尽相同。下面将介绍几种主流业态的商业模式：

1、便利店提供及时性商品或服务，便利性为第一宗旨，自选式购物的小型零售店。盈利模式为：经营利润=商品销售毛利+其他业务收入-营业费用；商品销售毛利中食品毛利率较高，增加生食比例成为便利店盈利重要增长点，其他业务收入=增值服务收入+加盟费+会员费；营业费用=员工工资+固定成本+系统建设。7-11作为便利店行业的佼佼者，其成功得益于三个方面;1、密集布局，连锁比

例达到97.7%，极大的利用了规模优势，降低了成本；2、高效、精细化的物流模式；3、差异化经营，商品结构侧重于生食，毛利率在同行业最高，注重自有品牌建设。在财务结构方面，7-11的整体毛利率在3.2%左右，净资产收益率为6.9%，其中占比70%的食品毛利率大于30%。

2、大型超市盈利来自两个方面：1、通道费 2商品销售额扣点，沃尔玛作为全球大型超市的代表，其盈利模式：大量收购店铺，形成规模化经营，通过各种办法压缩运营成本，例如通道费通过商品货款扣除、建立物流系统、通过服务建立消费者口碑来缩减广告投入、建立供应链系统提高工作效率。以此保证商品的低价多销，利润几乎都来自毛利。

山姆会员店是以会员制为轴心的连锁店，它的商业模式首先选址于郊区，建立大片的停车场，降低成本的同时筛选出城市中产阶级这一客户群体，通过其高效的供应链系统筛选出价格优惠的高品质商品、贴心的服务以及会员与非会员的差别对待，使客户产生强烈的存在感，以此增加顾客的黏性，建立起庞大的优质客户群体，最后通过收取会员费形成其主要的盈利。

3、百货商店主要盈利方式来自专柜销售收入的分成，运营重点是，商品的组合和促销，面对服务对象是具有直接购买目的的顾客。天虹股份经营模式采取“百货+超市+X”的业态组合模式，其中X是指根据具体情况设置的其他业态。百货实行双品牌战略，即“天虹”和“君尚”，天虹主要服务中高收入的白领阶层，君尚满足更高层次的富裕阶层。商品采购分为三种方式：专柜招商、自营商品采购、自有品牌商品。销售方式分为专柜销售和自营销售。2016年天虹百货业务毛利率22.77%，专柜毛利占总毛利的98.7%。目前天虹在综合百货基础上发展出购物中心和便利店一大一小业态，通过多种APP发展线上线下业务。

4、工厂直销店与折扣店的结合-奥特莱斯，专门销售国际著名过季、下架、断码品牌的商店集合体。核心优势：品牌+低价。过季名品降价销售，使同一品牌分开档次，扩大销售范围与时期。通过严格控制中间环节、地价、装修、销售等成本，使折扣商店商品价格比所有零售业态都低，能够吸引对价格敏感同时对名牌商品有需求的消费者。目前奥特莱斯在国内处萌芽阶段，相比国外最大的区别在于价格优势不显著，主要原因在于国内品牌少，货源不足，消费人群汽车持有量不足，导致店铺无法选址城郊等低租金地区，成本提高。中国目前商业环境尚不符合这种业态的发展需求，随着中国商业的发展，奥特莱斯将迎来它的崛起。

5、购物中心以万达广场为代表，其内容包括商业中心、酒店、城市步行街、写字楼、公寓等，集购物、餐饮、文化、休闲等于一体，形成独立的大型商圈。万达广场经历了四代演变升级，目前最常见的第三代“城市综合体”（见下表），

万达广场演变历程

物业租赁、酒店经营和物业开发和销售，具体如下：

1）投资物业租赁：投资建立万达广场的购物中心和万达城的文化娱乐项目，为中等品牌商户出租经营场所，并收取租赁及物业费。

2）酒店经营：酒店是万达广场非常重要的组成业态。旗下自营酒店品牌有：定位高端商务人群的万达嘉华，定位中高端人群的万达文华、万达瑞华。

3）物业开发和销售：主要是万达广场的商业街、住宅等物业的开发和销售。

万达“城市综合体”，盈利源于所入驻商户的租金回报，商户的利润又取决于万达广场所能吸引的客流量。万达商业模式中，三大业务相辅相成、共同发展：通过物业的预售和销售，平衡了整个项目的整体经营现金流；投资物业租赁和酒店经营不仅满足了消费者的需求，而且提升了综合体中物业开发的销售；酒店经营增加了综合体的吸引力、品牌知名度和客流，提升了综合体的整体资产价值。第二部分商场的运营体系

一、商场运营基础

商场运营离不开自身定位：目标市场定位，确定周边商圈范围，对商圈内消费者进行市场细分，确定消费目标群；功能定位，商场的基本功能是商品的零售服务，随着人们消费水平提高，娱乐型购物消费成为趋势，商场进行多种业态的