万达与宝龙比较 从品牌的种类分布角度
万达、宝龙等城市综合体商业部分产品配比表
万达、宝龙等城市综合体商业部分产品配比表城市综合体商业部分产品配比万达（如：厦门、泉州、潍坊等2012年万达公开销售项目6-8个）项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）厦门湖里万达广场 shoppingMall 17.4 32.9 只租不售室外步行街 1.8 3.4 200~220 酒店 4.2 7.9 招商 SOHO办公25.32 47.9 室内步行街 4.2 7.9 合计 52.92 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）成都金牛万达广场 shoppMall 12.94 11.8 室外步行街 2.6 2.4 商铺 5 4.5 普通写字楼 16.7 15.2 甲级写字楼 18 16.3 精装SOHO 54.76 49.8 合计 110 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）武汉汉街万达广场 shoppMall 19 19.6 步行街 18 18.6 酒店 15 15.5 写字楼 45 46.3 合计 97 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）大连高新万达广场Mall 17 60.7 自持步行街 4 14.3 销售 SOHO公寓 7 25 销售合计 28 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）长沙开福万达广场 shoppMall 18 44.9 步行街 12 30 酒店 6 15 写字楼 4.1 10.1 合计 40.1 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）广州白云万达广场 shoppMall 17.4 44 5万室外步行街 5 13 220~260 甲级写字楼 4.6 12 五星级酒店 4.5 11 公寓式办公楼 6.95 18 商务酒店 0.75 2合计 39.2 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）泉州浦西万达广场 shoppMall 31.8 50.5 步行街 10.95 17.4 酒店 5.55 8.8 甲级写字楼 14.7 23.3 合计 63 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）潍坊万达广场 shoppMall 16.2 56.5 部分销售 30000 步行街 5.54 19.3 销售酒店0.8 2.8 甲级写字楼 6.14 21.4 销售合计 28.68 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）福州金融街万达广场 shoppMall 11 28.2 步行街 4 10.3 酒店 10.18 26.1 SOHO 办公楼 10.1 25.9 写字楼 3.67 9.5 合计 38.95 100小结：万达第三代城市综合体开发建面在40—80 万平方米，万达广场商业只租不售，主力店占商业建筑面积比例为70%，自主持有物业比例很高，在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。
福州宝龙城市广场业态分析
宝龙·城市广场――福州新航母商业迪斯尼第一步先来认识宝龙城市广场宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处，东至宁化路，南至宁化小区，西至西二环路，北至工业路。
位于大福州的几何中心，与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。
1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心？2004，中国最具投资价值的商业地产商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景（投资建设一年，区域周边地价从100万元/亩，提升至387万元/亩。
）宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能，五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次，独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。
位于大福州商业核心区，辐射市区200万人口，该商圈人均GDP超过3000美元，在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区，聚集人流和消费力的潜力惊人，宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。
其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。
2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势？宝龙城市广场的经营模式：ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。
相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。
哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。
这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。
宝龙城市广场的经营优势：宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；购、食、娱、闲，多元消费符合。
商业地产发展模式述评与借鉴
业领 先企业 的发展模 式及 成功经 验 ， 对于 国内众多 中小商业地产企业的发
展 不无 裨益 。
目，获取繁荣城 市商业 税 收、就业
强 ，万达开发 的商业物 业逐 步转向以 等综合效益 在土地 出让时往往设置 租 为主 ，直至现阶段的只租不售 ，商
一
些 限制性和排他性 条款 ，减少 了竞
工海 居地
商业地产发展模式述评与借鉴
文 ／ 肖军
我 国商业地 产起步较晚 ，但发展
速度较快 并 出现 了一批 以万达为代 表的行业领军企业。商业地产 的开发
已形成 自身的商业物业招商及运营管 理 团队。这套发 展模 式已成 为万达的
核心竞争优势 ．很难模仿和复 制。万
达拥有全国唯一的商业规划研究院和 唯一的全 国性商业管理公 司．形成 了 商业地产 的完整产业链 。通过产业延 伸 ，万达集 团已形成商业地产 、高级 酒店 ，影视文化 、连锁百货和住宅地 产在 内的产业体 系 万达商业地产 的
一
、
万达 集团
一
业 部分 完 全 持 有 。万达 商 业 地 产 的 发 争 ，万达得 以低价甚至是底价来拿地 ，
万 达 集 团成 立 于 １８ ８年 ，是 一 展历程经历 了三代产 品的演进 ，从第 形成 了明显的市场垄断优势 。 ９ 家老牌的房地产公司 ，早 期以住 宅开
代 的 单 店 、第 二 代 的 组 合 店 ，到 目 发 和 旧城 改 造 为 主 ，积 累 了一 定 的 实 前已形成 第三代较为成熟的城市综合
大 ，同 时 无法 形 成 长 期 稳 定 的现 金 流 的同时 ．万达 与境外 投行合作 ，成 立 打造地标式商业建筑 以标准购物 中 收益 。随着企业 品牌 实力的进 一步增 房 地 产 基 金 ．打 通 了融 资 瓶 颈 ； 达 心为核心 ，与商业步行街 、五星级酒 万
万达明发宝龙三大地产商运营模式比较
万达明发宝龙三大地产商运营模式比较引言随着中国房地产市场的不断成熟和发展，地产商运营模式也逐渐多样化。
本文将对中国房地产行业的三大地产商——万达集团、明发集团和宝龙地产进行比较，探讨它们的运营模式差异和特点。
1. 万达集团1.1 公司背景万达集团成立于1988年，是中国领先房地产开发和运营企业之一，总部位于北京。
该集团拥有多个业务板块，包括商业地产、文化旅游地产、金融服务等。
1.2 运营模式万达集团的运营模式主要以商业地产为主。
该集团以大型综合体的形式开发商业地产项目，如万达广场和万达购物中心。
其运营模式核心是租赁模式，即通过租赁商铺和商业空间获取租金收入。
此外，万达集团还通过相关金融服务和电影院等业务板块获得额外收入。
1.3 特点•万达集团在商业地产领域经验丰富，拥有庞大的商业帝国，具备较强的市场竞争力。
•该集团通过租赁模式获取稳定的现金流。
•万达集团注重大型综合体的开发，将商业、文化和旅游等元素融合在一起，创造多样化的消费体验。
2. 明发集团2.1 公司背景明发集团成立于1996年，是中国大型综合性企业集团之一，总部位于广东。
该集团涉及多个行业领域，包括房地产开发、文化传媒、酒店投资等。
2.2 运营模式明发集团的运营模式以房地产开发为主。
该集团开发住宅、商业和办公楼等不同类型的房地产项目。
运营模式主要包括销售房产、长租公寓和物业管理等。
明发集团还通过文化传媒和酒店业务等拓展收入来源。
2.3 特点•明发集团在房地产领域积累了丰富的开发经验，产品线较为丰富。
•该集团注重物业管理和长租公寓的开发，提供综合性服务。
•明发集团通过多元化业务拓展收入来源，降低对房地产业务的依赖。
3. 宝龙地产3.1 公司背景宝龙地产成立于1991年，是中国知名地产开发商，总部位于上海。
该公司业务涵盖商业地产、住宅地产和文化旅游地产等。
3.2 运营模式宝龙地产的运营模式主要以商业地产为主。
该公司开发大型商业综合体项目，如宝龙广场和宝龙城市广场。
万达业态布局分析
商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。
本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。
动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。
本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。
最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。
商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。
其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。
而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。
如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。
近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。
我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。
业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。
入驻商家纷纷撤离 城阳宝龙三年沦为一座空城
入驻商家纷纷撤离城阳宝龙三年沦为一座空城2012-06-14 09:14 来源: 青岛广播电视报字号:T | T位于城阳的宝龙广场2009年开业，但在赚足眼球的同时却没有赚得人气。
近日，有消息称大润发将进驻城阳宝龙广场。
记者采访发现，除了沿街的商铺，城阳宝龙广场的内部已经是人去楼空——城阳宝龙，三年沦为一座空城宝龙的前世今生城阳宝龙广场位于城阳中心商业区，所处位置交通发达，是集购物、娱乐、文化、餐饮、旅游、休闲、游乐和居住8大功能为一体的大型商业地产项目。
2009年，宝龙引进了世界500强企业之一的韩国乐天玛特超市，投资数亿元打造了占地面积5万平方米的全天候室内游乐场——宝龙乐园。
一年之后，主力店苏宁电器开业，宝龙对外宣传称，“接下来中影影城、青岛皮革城、福朋喜来登酒店也将陆续开业，城阳宝龙城市广场喜讯不断。
多家大型商家的入驻，将与之前开业的乐天马特、宝龙乐园、奥特莱斯等大型商超娱乐场所一同构成城阳区的又一商业中心，建成后的城阳宝龙城市广场将可以与香港迪斯尼相媲美”。
时间转瞬即逝，三年后的今天，宝龙广场物是人非，不复当年胜景，这座曾经备受瞩目的商业巨擘几乎沦为一座“空城”。
乐天玛特早已没了踪影，业之峰装饰、苏宁电器相继退出，只剩下昔日的门店牌匾还没来得及拆下。
记者在广场看到，当初进驻的商户如今已人去楼空，除了临街的一些餐饮饭店还在营业外，几乎再无商家。
保洁员老姜是土生土长的当地人，从宝龙开业起就一直在这里工作，亲眼见证了宝龙由盛到衰的全过程。
“刚开业的时候还是挺不错的，连市区的人都来看看这里的大游乐场。
但不知道为什么，后来人就越来越少了。
”提起乐天玛特超市，老姜感触颇深，“没大有人来，我们这里的人还是喜欢去国货、家佳源这样的超市”。
记者观察发现，宝龙广场内部，除春天奥特莱斯有一些品牌商户入驻外，大部分店面都处于空置状态。
倒是有一些小公司把位于三层的商铺租下来变成办公场地，“因为我们几乎不受到商场经营各方面条件的限制，客流多少跟我们没关系”，一位商贸公司的工作人员这样说。
中国十大购物广场
中国十大购物广场商业地产被誉为“不动产中的贵族”，代表一座城市的形象和综合实力。
在国家限购、限贷、限价的大调控背景下，不仅中国本土企业纷纷向商业地产转型，大量外来知名房企也争相布局，下面，就让小编为您点评目前中国知名度最高，并已成功复制到多个城市的十大商业购物中心。
下面就让我们来了解中国十大购物广场，以下资料由店铺-小编收集NO.1 万达集团·万达广场(大连)万达(专题阅读)广场毫无疑问是目前中国最为成功，知名度最大的商业品牌，一般都包括购物中心，娱乐中心和城市公寓。
所建之处，往往都成为当地的地标性建筑。
如今，万达广场也已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。
每一座万达广场都繁华了一个城市中心，“万达广场就是城市中心”，万达集团这样定位目前遍布祖国诸多大中城市的万达广场。
大连万达集团创立于1988年，目前已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。
2012年，企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元，净利润超过100亿元。
在2013年，集团董事长王健林以860亿元人民币的个人财富登陆《福布斯》中国富豪榜榜首!截至2013年11月1日，全国已经开业的万达广场有81座，涵盖中国20多个省份，集团持有物业面积规模全球第二，并计划到2014年开业110座万达广场，持有物业面积2300万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。
NO.2 中粮集团·大悦城(北京)大悦城(专题阅读)(相关干货)的概念源于中粮集团总裁宁高宁与国学专家学者文怀沙欧阳中石刘先银等一次小聚受到启发，作为孔子故乡人士，夜读《论语》，读到一句话，“近者悦，远者来”得来的灵感，意为给到来的人以愉快的享受。
大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall的杰出代表作。
2007年底率先开业的北京西单大悦城(JOY CITY)是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。
万达商业地产四代产品研究分析报告
万达集团第四代产品1、万达产品链：第一代：单店单店模式是商业广场的形式，面积在5万平方米左右，出售物业部分以单店为主。
盈利模式主要通过将占总面积80%的物业长期持有作为主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
第二代：组合店万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。
同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积80％以上。
盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。
第三代：城市综合体城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。
盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解决了资金支持问题。
第四代：万达城(武汉中央文化区首试)15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平米以上写字楼组成。
万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。
这个被该集团内部称为“万达城”的产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵，同时参照了迪士尼模式发展1平方公里以上巨无霸型商业消费王国，这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果，因为万达的第四代产品对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有吸引力，其获得资源还是拿地方面都更具有稀缺性，更不具有被复制的可能。
不过，也有业内人士表示，万达第四代产品规模过于庞大，已从简单的商业运营偏向于城市运营，能否找到合适的上游供应商填满项目，仍存在一定风险。
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3.从品牌的种类分布角度比较万达与宝龙
一、万达的特点：
1、城市综合体，吃、喝、玩、乐什么都有。
万达的城市综合体一般涵盖商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等多种功能。
2、万达速度较快，万达广场大都是一年多就建成并开张。
3、“订单商业地产”，满场开业。
何为“订单商业地产”，有点难懂，百度得知，即项目开发前，万达就与沃尔玛、国美电器等多家跨国企业签订联合发展协议。
万达广场从设计之初根据租方需求规划建设，建成后由国际巨头们租用卖场，不管是200个商家还是500个商家，要求就是同一时间、同体开业。
万达的品牌体系
1、立足二三线城市。
宝龙集团坚持在二三线新兴城市中心城区拿地，一方面可以获取相对低廉的地价，获得较大的增值空间，另一方面避开了一线大城市激烈的市场竞争，有利于宝龙城市广场项目最快速度被市场接受。
2、大量持有自营物业。
宝龙坚持以70%以上的商业面积自持为开发原则，并以此获取稳定的租金收益和潜在的资本增值。
3、独特的产品设计。
每一个宝龙城市广场都是一个城市的商业景观，是这个城市的重要窗口，更是城市商业繁荣的集中表现。
宝龙城市广场在景观设计上堪称巧夺天工，本身不但是一个多功能的建筑载体，更是城市一道亮丽的商业景观和旅游目的地。
宝龙集团聘请了国内外着名的设计师，采用了国际最先进的商业理念，并结合了国内外优秀设计成果，设计出满足市场日益多样化、个性化、超前性需求的特色产品，力求每个项目一经落成就以其“独特性”倍受市民关注。
4、“一站式”消费体验。
宝龙城市广场集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，采用国际最先进的“一站式”消费体验模式，满足了不同客群的消费需求。
5、与国内外知名品牌合作多业态互动经营。
引进喜达屋、家乐福、沃尔玛、TESCO 乐购、肯德基、麦当劳、必胜客等世界500强企业和国内众多的品牌商，并达成长期战略合作伙伴关系，借助多业态的互动经营和规模经济效应聚集了巨大的人流、物流、资金流和信息流。
五星级酒店、大型娱乐中心、时尚百货、生活超市、餐饮中心、商业步行街、酒店式公寓、连锁五星级影院、国际社区、KTV娱乐城、主题乐园等业态构成大型商业中心。
宝龙三大产品体系
1、宝龙城市广场是宝龙最新一代的购物中心综合型项目的产品品牌，是以
标准化购物中心为核心，与商业步行街、五星级酒店、SOHO、酒店式公寓、高档住宅等产品聚合，形成“购物、美食、文化、旅游、娱乐、酒店、商务、休闲”
等功能为一体的城市综合体。
2、宝龙城是宝龙大型旅游地产项目的产品品牌，是围绕优秀旅游资源，聚
合度会议中心、度假中心、五星级酒店、商业街、特色餐饮酒店、酒店式公寓等产品，形成集合“旅游、商务、休闲、娱乐和文化”等功能的主题式商业综合体。
3、宝龙天地是宝龙大型休闲地产的产品品牌，是以塑造高端休闲生活方式
为目的，整合风情商业街、特色酒店群、星级酒店、购物中心等建筑产品，形成聚合“休闲、文化、娱乐、美食、旅游、商务”等功能为一体的生活方式综合体。