如何进行房地产市场分析
房地产市场研究行业分析方法
房地产市场研究行业分析方法一、数据收集方法1.问卷调查：通过设计和分发问卷来收集市场相关数据，包括消费者需求、购房偏好、房价预期等信息，并通过统计和分析来得出结论。
3.数据分析：收集市场数据，并应用统计学、经济学等方法对数据进行分析和解读，从而获取市场趋势、供需状况、价格走势等重要信息。
二、市场调研方法1.重点市场调研：选择重点城市或地区进行市场调研，了解该地区的人口结构、用地政策、交通状况等因素对房地产市场的影响。
2.项目调研：对新建的房地产项目进行调研，包括项目规划、开发商信誉、售卖情况等，以分析该项目的潜在风险和投资潜力。
3.竞争对手调研：对同一地区的竞争对手进行调研，了解他们的销售策略、品牌影响力等因素，以优化自身市场定位和竞争力。
三、市场分析方法1.SWOT分析：对房地产市场的优势、劣势、机会和威胁进行评估，以确定房地产项目的市场地位和潜在风险。
2.PESTEL分析：分析政治、经济、社会、技术、环境和法律等因素对房地产市场的影响，以指导市场决策和战略规划。
3.市场需求分析：通过消费者调查和统计数据，分析不同人群的购房需求和偏好，以及市场的供需状况，确定适合的产品定位和销售策略。
4.地理信息系统（GIS）分析：使用地理信息系统技术对房地产市场的地理位置、土地利用、基础设施等因素进行分析，以评估房地产项目的潜在价值和发展前景。
四、市场预测方法1.趋势分析：通过对历史数据和市场趋势的统计分析，预测房地产市场的未来发展趋势，为决策提供依据。
2.市场模型：利用经济学和统计学等方法构建市场模型，通过模型预测和模拟房地产市场的发展情况，以优化决策和规划。
3.地产周期分析：研究房地产市场的周期性波动和规律，以预测市场的上升和下降趋势，并调整策略和风险管理。
总之，房地产市场研究涉及到多个方面的数据收集和分析，需要运用多种方法和技巧。
通过对市场的全面分析和预测，可以为投资者、开发商和政府提供科学的决策依据，促进房地产市场的健康发展。
房地产企业市场竞争分析方法
房地产企业市场竞争分析方法房地产行业作为一个充满激烈竞争的行业，房地产企业必须掌握有效的竞争分析方法，以便在市场中获取竞争优势。
本文将介绍几种常用的房地产企业市场竞争分析方法，帮助企业制定有效的市场策略。
一、SWOT分析法SWOT分析法是指通过对企业内外环境进行分析，即企业的优点(S)、劣势(W)、机会(O)和威胁(T)。
通过SWOT分析，企业可以识别自身的优势和劣势，抓住市场机会，应对市场威胁。
具体操作上，企业可以通过内部调研、外部市场调查等方式获取数据，然后将数据进行整理和分析，以便形成有针对性的市场营销策略。
二、竞争对手分析法竞争对手分析法是指通过对竞争对手的调查和分析，了解竞争对手的优势以及其竞争策略，从而为企业的市场竞争提供有用的信息。
在进行竞争对手分析时，企业可以通过察看竞争对手的产品和服务、定价策略、广告宣传、销售渠道等方面来获取信息，并结合市场调研数据来评估竞争对手的实力和市场表现。
三、市场细分分析法市场细分分析法是指将市场按照一定的标准进行划分，以便更好地了解目标市场的特点和需求。
在进行市场细分分析时，企业可以通过收集和分析市场数据，包括人口统计、消费者行为等方面的数据，来确定潜在客户群体并了解他们的需求。
在分析的基础上，企业可以针对不同的市场细分制定差异化的市场策略，以满足不同消费者的需求。
四、五力模型分析法五力模型分析法是由迈克尔·波特提出的一种分析企业竞争环境的方法。
它包括对供应商、买家、替代品、潜在竞争对手和现有竞争对手等方面的分析。
通过对这些要素进行分析，企业可以更好地理解市场竞争环境，并制定相应的应对策略。
例如，对于供应商和买家，企业可以通过谈判和合作建立稳定的关系；对于替代品，企业可以通过提高产品或服务的差异化程度来抵御竞争；对于现有竞争对手，企业可以通过降低成本或提升产品质量来提高市场竞争力。
综上所述，房地产企业在市场竞争中应该采用多种方法进行竞争分析。
如何进行房地产市场调研与分析
如何进行房地产市场调研与分析房地产市场作为一个复杂而庞大的金融市场，对于市场参与者来说，了解市场趋势和进行准确的市场调研与分析是至关重要的。
随着房地产行业的竞争日益激烈，有效的调研与分析可以帮助投资者、开发商和政府等不同利益相关方做出明智的决策。
本文将介绍如何进行房地产市场调研与分析，以帮助读者更好地理解和应对房地产市场的挑战。
一、搜集市场数据搜集准确的市场数据是有效房地产市场分析的基础。
这包括但不限于以下几个方面的数据：房价指数、土地供应量、新建房屋销售量、二手房销售量、住房租金水平、城市人口增长率等。
这些数据可以从政府统计部门、行业协会、房地产研究机构等渠道获取。
要注意，应选择具有可信度和权威性的数据源。
二、分析供需关系房地产市场的供需关系是影响房价和市场趋势的重要因素。
通过对市场数据进行分析，可以得出有效的供需分析。
这包括但不限于以下几个方面的分析：房屋供应量与需求量的差距、不同类型房屋供求关系的变化、各类人群的购房能力等。
通过供需关系的分析，可以预测房地产市场的未来发展趋势，包括房价的上涨或下跌、市场饱和度、房地产项目的投资潜力等。
三、评估宏观经济因素房地产市场和宏观经济因素密切相关，因此评估宏观经济因素对于房地产市场的调研与分析是必不可少的。
这包括但不限于以下几个方面的评估：经济增长率、通货膨胀水平、利率水平、就业市场、金融政策等。
这些因素会直接或间接地影响到房地产市场的供求关系和价格水平，因此对宏观经济因素进行准确的评估可以提高房地产市场调研与分析的可靠性和准确性。
四、研究政策法规政策法规对于房地产市场的影响不可忽视。
不同政府部门的政策法规变化可能会对市场供求关系、价格水平、投资环境等产生重大影响。
因此，研究政策法规对于房地产市场调研与分析非常重要。
这包括但不限于住房政策、土地政策、税收政策、投资政策等。
通过对政策法规的研究，可以预测市场的走向和政府对房地产市场的调控方向。
五、进行市场调研房地产市场调研是基于搜集的数据和进行的分析，对市场实地调查和了解的过程。
房地产市场的市场规模分析方法
房地产市场的市场规模分析方法市场规模是指特定市场中销售的商品或服务的总价值或总数量。
对于房地产市场而言，市场规模的分析对于政府制定政策、房地产企业决策以及投资者判断市场趋势等都有重要的意义。
本文将介绍房地产市场的市场规模分析方法。
一、销售额法销售额法是一种常用的市场规模分析方法之一。
其主要思路是通过统计房地产市场在特定时间段内的销售额数据，综合计算得出市场规模。
这种方法可以较为直观地反映市场的状况和规模。
在采用销售额法进行市场规模分析时，首先需要确定统计时间段，可以选择月度、季度或年度进行分析。
然后，通过收集各个地区的房地产销售数据，包括商品房、住宅、商业地产等各个细分市场的销售额。
在计算市场规模时，需要将各个细分市场的销售额加总，得出整个房地产市场的市场规模。
值得注意的是，在使用销售额法进行市场规模分析时，需要确保所采集的数据具有准确性和全面性。
同时，市场规模的计算也需要考虑到市场价格的变动、地区差异以及政策因素等因素的影响。
二、面积法面积法是另一种常用的市场规模分析方法。
该方法通过统计房地产市场中的建筑物总面积来计算市场规模。
这种方法适用于需要考虑建筑物使用空间的情况，可以更全面地反映市场的规模大小。
在运用面积法进行市场规模分析时，需要收集各个地区房地产建筑物的总面积数据。
这包括住宅建筑、商业建筑以及工业建筑等。
统计房地产市场的总面积后，即可得出市场的规模。
需要注意的是，利用面积法进行市场规模分析时，需要考虑到不同类型的建筑物在市场中的重要性权重，以及面积数据的准确性和可靠性。
三、需求与供给法需求与供给法是一种综合性的市场规模分析方法，主要通过对市场需求和供给的研究来计算市场规模。
该方法适用于考虑市场的需求和供给关系对市场规模的影响。
在采用需求与供给法进行市场规模分析时，需要调查并统计市场的需求方和供给方的数据。
需求方的数据可以通过调查用户调查、市场调研以及销售额等途径获得，而供给方的数据可以通过调查开发商或者房地产企业的项目情况等途径获取。
如何进行房地产市场调研及竞品分析
2023-11-01contents •市场调研概述•宏观环境分析•行业市场分析•目标市场分析•竞品分析•市场调研结论与建议目录01市场调研概述市场调研是一种系统性的过程，旨在收集、分析和解释有关市场趋势、消费者需求、竞争状况等的信息，为决策提供依据。
定义市场调研的主要目的是了解市场状况，包括消费者需求、竞争对手情况、市场规模、市场趋势等，从而帮助企业做出更加明智的决策。
目的定义与目的市场调研的步骤撰写报告根据分析结果编写市场调研报告，包括结论、建议和展望等。
分析数据对收集到的数据进行整理、清洗、分析和解读。
收集数据通过问卷调查、访谈、观察等方式收集市场数据。
确定调研目的和问题明确需要了解的市场信息和调研的重点问题。
设计调研方案根据目的和问题，制定调研方案，包括调研方法、工具、样本选择等。
市场调研的方法与工具定量调研方法通过问卷调查、电话访谈、网络调研等方式收集大量数据，并进行统计分析。
定性调研方法通过访谈、观察、焦点小组讨论等方式了解消费者需求和行为。
调研工具市场调研中常用的工具包括问卷、访谈指南、焦点小组讨论指南等。
02宏观环境分析政治环境分析当地政府的政治态度、政策导向，以及国家法律法规对房地产市场的影响。
法律环境研究与房地产相关的法律法规、司法案例，以及可能对市场造成影响的法律政策变化。
政治法律环境经济环境研究当地的经济发展水平、产业结构、就业情况、居民收入水平等，以了解市场需求和购买力。
技术环境关注房地产领域的新技术、新材料和新工艺，以及这些技术对市场的影响和潜在机会。
经济技术环境社会文化环境社会文化背景了解当地的社会文化特点、价值观、生活方式等，以评估市场对不同产品的接受程度。
人口结构分析当地的人口数量、年龄结构、性别比例、家庭构成等，以便更好地了解目标客户群体的需求和特点。
03行业市场分析行业市场规模总结词了解行业市场规模是进行房地产市场调研及竞品分析的基石。
详细描述通过收集官方数据、查阅相关报告、访谈业内专家等方式，了解房地产行业的总体规模、各细分市场的规模及占比，以及市场规模的增长趋势。
房地产市场数据分析方法
房地产市场数据分析方法房地产市场一直以来都是经济领域中备受关注的一个重要领域。
为了更好地理解和预测房地产市场的发展趋势，我们需要掌握有效的数据分析方法。
本文将介绍一些常用的房地产市场数据分析方法，帮助读者更好地了解和应用这些方法。
一、趋势分析趋势分析是一种常见的数据分析方法，用于研究房地产市场的长期发展趋势。
通过对历史数据的分析，我们可以了解房地产市场的基本走势，并预测未来的发展方向。
在进行趋势分析时，我们需要收集不同时间段内的房地产市场数据，如房价、销量、供应量等指标。
然后，根据这些数据，我们可以利用统计学方法，如回归分析、指数平滑法等，来确定市场的发展趋势。
二、比较分析比较分析是一种常用的数据分析方法，通过对不同房地产市场的数据进行比较，来研究市场的差异性和优势所在。
在进行比较分析时，我们可以选择不同地区、不同类型的房地产市场进行比较。
通过对比各个市场的数据，我们可以分析它们的共同点和不同点，并找出影响市场差异的因素。
例如，我们可以比较不同地区的房价水平、土地供应情况、政策支持等，来研究市场的异同。
三、回归分析回归分析是一种常用的数据分析方法，用于研究房地产市场的相关因素和影响。
在进行回归分析时，我们需要收集房地产市场的相关数据，如房价、销量、利率、经济增长率等。
然后，利用回归模型，我们可以确定这些因素对市场的影响程度，并进行预测。
回归分析可以帮助我们分析市场的供需关系、价格弹性、政策对市场的影响等。
它是一个非常有用的工具，可以帮助我们更好地理解和预测房地产市场的发展。
四、统计指标分析统计指标分析是一种常见的数据分析方法，通过对房地产市场的统计指标进行分析，来评估市场的发展状况和风险水平。
在进行统计指标分析时，我们可以利用各种统计指标，如平均销售价格、供应量占比、库存周期等，来评估市场的供需关系、价格走势和风险水平。
这些指标可以帮助我们了解市场的基本情况，并作出相应的决策。
五、模型构建与应用模型构建与应用是一种高级的数据分析方法，通过建立数学或经济模型来解释和预测房地产市场的发展。
房地产开发的前期调研与市场分析
房地产开发的前期调研与市场分析在进行房地产开发项目之前，进行前期调研和市场分析是至关重要的。
这些步骤可以帮助开发商了解市场需求，优化项目定位，并制定有效的发展策略。
本文将讨论房地产开发的前期调研和市场分析，并提供一些建议和实用技巧。
一、需求调研在开始任何开发项目之前，了解市场需求是至关重要的。
通过收集和分析相关数据和信息，可以确定当前市场的潜在机会和挑战。
以下是一些常用的方法来进行需求调研：1. 市场调查：通过实地踏勘、问卷调查和访谈等方式，了解目标受众的需求和偏好。
这有助于确定住房类型、面积和定价等关键因素。
2. 数据分析：搜集和分析人口统计学数据、市场报告和行业趋势，以确定市场的规模、增长率和潜在机会。
同时，还可以了解竞争对手的情况和市场份额。
3. 客户反馈：与潜在客户进行交流，了解他们的需求和意见。
这可以通过组织座谈会、开展焦点小组讨论或与客户建立联系等方式来实现。
二、项目定位在进行前期调研后，开发商需要确定项目的定位。
项目定位是指确定项目类型、市场定位和目标客户群体的过程。
以下是一些考虑因素：1. 地理位置：地理位置是房地产项目成功与否的重要因素。
开发商应该选择具有便利交通、发展潜力和吸引力的地段。
同时，还需考虑基础设施、教育和医疗资源等因素。
2. 产品类型：根据需求调研结果确定住宅、商业或混合开发等产品类型。
确保产品类型与目标客户群体需求相吻合。
3. 定价策略：根据目标客户群体的经济状况和买房意愿确定合理的定价策略。
这需要考虑到开发成本、竞争对手的定价和市场供需情况。
4. 市场定位：确定项目的市场定位，即确定项目的差异化特点和竞争优势。
在市场饱和的情况下，具有独特特点的项目更容易吸引客户。
三、竞争分析竞争分析是房地产开发中的重要环节。
通过了解竞争对手的项目定位、市场份额和销售策略，开发商可以制定更具竞争力的发展策略。
以下是一些竞争分析的关键要点：1. 竞争项目调查：了解竞争项目的位置、项目规模、产品类型和售价等信息。
房地产目标市场分析(STP分析)
房地产目标市场分析(STP分析)第一篇：房地产目标市场分析（STP分析）随着社会的发展和人民收入的增加，房地产业成为了一个蓬勃发展的行业。
然而，随之而来的是市场竞争的加剧，房地产开发商面临着如何选择目标市场的问题。
本文将以STP分析为依据，详细分析房地产目标市场的筛选和定位过程。
市场细分（Segmentation）市场细分是指将市场划分成几个互相独立但具有相似需求特征的消费群体。
在房地产行业中，市场细分起到了重要的作用。
根据消费者的需求、收入水平、年龄段等因素，我们可以将房地产目标市场细分为以下几个方面：1. 地理位置：根据地理位置的不同，市场需求和消费者预算可能存在很大差异。
有些人可能更喜欢市中心的繁华地带，而有些人则更倾向于郊区或者远离市区的区域。
2. 收入水平：收入水平也是一个重要的市场细分因素。
高收入人群可能会更倾向于购买高档豪宅，而低收入人群则可能只能选择经济实惠的住宅产品。
3. 年龄段：不同年龄段的人对房地产的需求也有所不同。
年轻人可能更倾向于购买首套房或者公寓，而年长的人群可能会更关注舒适性和便利性。
4. 家庭状况：家庭状况对购房者的需求也有很大的影响。
有家庭的人可能更希望购买适合家庭居住的住房，例如拥有三个或者四个卧室的房屋。
通过以上几个细分因素，房地产开发商可以更准确地了解自己的潜在目标市场，并根据市场需求开发适合的产品。
目标市场选择（Targeting）在进行市场细分之后，房地产开发商需要选择一个或多个潜在的目标市场。
目标市场的选择应该综合考虑市场规模、市场增长率、竞争程度以及企业自身的实力等因素。
1. 市场规模：市场规模是衡量一个市场吸引力的重要指标。
房地产开发商应该选择一个有足够数量的潜在购房者的市场，以保证销售额的增长。
2. 市场增长率：市场增长率也是一个重要的考虑因素。
高增长率的市场意味着更多的销售机会和利润增长空间。
3. 竞争程度：竞争程度是指某一目标市场中已存在的房地产开发商数量和竞争力的大小。
如何进行房地产市场数据分析与预测
如何进行房地产市场数据分析与预测房地产市场数据分析与预测是一个复杂而关键的领域，对于投资者、开发商和政府决策者而言，准确预测房地产市场的未来走势至关重要。
本文将探讨如何进行房地产市场数据分析与预测，以及其中的一些关键要素。
首先，房地产市场数据分析的第一步是收集和整理相关数据。
这包括房价、销售量、租金、土地供应等各种指标。
这些数据可以从政府部门、房地产经纪人、研究机构等渠道获得。
收集到的数据需要进行清洗和整理，以确保数据的准确性和完整性。
其次，对收集到的数据进行分析是进行房地产市场预测的关键步骤。
数据分析可以采用统计学方法，如回归分析、时间序列分析等，以发现数据之间的关系和趋势。
例如，可以通过回归分析来确定房价与其他因素（如人口增长、经济增长等）之间的关系，从而预测未来的房价走势。
此外，还可以运用数据可视化技术，如图表和地图，将数据以直观的方式展示出来。
这样可以更好地理解数据之间的关系，并发现隐藏在数据背后的模式和趋势。
通过数据可视化，可以将复杂的数据转化为易于理解和解释的形式，帮助决策者更好地把握市场动态。
在进行房地产市场数据分析的过程中，还需要考虑一些关键要素。
首先是宏观经济因素。
房地产市场受宏观经济环境的影响较大，如国内生产总值（GDP）、利率、通货膨胀等。
这些因素对房地产市场的供需关系、购买力和投资意愿都有重要影响，需要纳入分析考虑范围。
其次是政策因素。
政府的调控政策对房地产市场起着至关重要的作用。
政府的土地供应政策、贷款政策、税收政策等都会对市场供需关系和价格产生影响。
因此，在进行房地产市场数据分析时，需要考虑政策因素，并将其纳入预测模型中。
此外，还需要考虑地区特征和市场细分。
不同地区的房地产市场有其独特的特点和规律，因此需要根据具体情况进行分析和预测。
同时，市场细分也是重要的考虑因素。
不同类型的房地产市场（如住宅、商业、办公等）有其独特的供需关系和价格走势，需要进行细分分析和预测。
最后，进行房地产市场数据分析与预测时，需要注意数据的局限性和不确定性。
房地产市场的市场调研需求分析竞争分析和目标市场选择
房地产市场的市场调研需求分析竞争分析和目标市场选择房地产市场的市场调研需求分析、竞争分析和目标市场选择房地产市场是一个复杂而庞大的市场，对于开发商、投资者和消费者来说都具有重要意义。
在进入房地产市场之前，了解市场的需求、竞争情况以及选择目标市场是至关重要的。
本文将进行房地产市场调研需求分析、竞争分析和目标市场选择的探讨。
一、市场调研需求分析市场调研是指通过收集、整理、分析和解释与市场有关的信息，以帮助企业了解市场情况，为决策提供依据的过程。
房地产市场调研需求分析主要包括以下几个方面：1.1 潜在买家需求了解潜在买家对于房地产产品的需求是市场调研的重要内容。
例如，调研不同人群对房屋面积、房型、配套设施等方面的偏好，以确定针对不同消费群体的产品组合和市场定位策略。
1.2 市场供应情况通过对市场上已有房产项目的调研，了解供应情况，包括同类产品的价格、户型、地理位置等方面的信息。
这些信息有助于开发商确定产品的差异化竞争策略，提供更优质的产品和服务，满足市场需求。
1.3 政府政策政府政策对于房地产市场具有重要影响，因此调研政府相关政策是市场调研的必要内容。
例如，了解政府对于房地产市场的支持政策、调控政策等，以及相关政策的变动趋势，有助于开发商把握市场走向和规避风险。
二、竞争分析房地产市场竞争激烈，因此进行竞争分析是非常重要的。
竞争分析旨在了解市场上已有竞争对手的情况，包括其产品、定价策略、市场份额等，以及分析其优势和劣势。
竞争分析可以从以下几个方面展开：2.1 产品竞争通过调研市场上已有房地产产品的特点和卖点，分析其与自身产品的差异性和竞争优势。
例如，调研同类产品的户型设计、装修档次、配套设施等方面的信息，从而确定自身产品的差异化定位，提供更具吸引力的产品。
2.2 定价策略竞争定价策略是一个重要的市场竞争手段，通过对竞争对手的价格进行调研，并结合自身产品的特点和成本情况，制定出具有竞争力的定价策略。
同时，也要对竞争对手的定价策略进行分析，以保持自身的市场竞争力。
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需求量： 在外生经济变量（如人口、收入、产量）
现有物业的空置率和空置物业的特点
现有和拟建项目特点、功能和优劣势分析 现有物业的营销方式
渠道、房产政策等
市场现有物业的客户来源分析、购买驱劢因素 消费者对市场现有产品的评价、市场反应等
通过对影响供给和需求的因素分析、现有物业供给和需求的特点分析预测未 来市场的供需走势
（中产阶层是否成为主力，亦还是泛政府公务员及私营业主为主流）
城市经济发展计划及总体规划
13
案例
研究目的
1、宏观经济环境调研指标——城市
研究内容 地理区位、历史沿革、人文特征 交通连通方式及时间、经济往来、人口往来 旅游、贸易、交通等的规模、价值、限制性开发 条件 “十五”、“十一五”计划 土地政策、金融政策、产业政策 奥运、经贸往来、城市重点建设项目 行政区划及其未来发展、交通规划 近五年的GDP（总量、人均）、投资增长、城市 化率 产业结构、分布格局、主导产业及其产业链、产 业政策、历年产值及其增长状况、典型企业、产 业发展规划 人均年可支配收入、收入来源、恩格尔系数 总量、结构（年龄、财富等）、地域结构、现有 居住状况 增长类型、增长地域 整体规模、结构（行业比例）、高管比例 社会消费品零售总额、消费支出结构 奢侈品销售额或消费状况、高档餐饮、洗浴、购 物、娱乐设施规模、私车拥有状况（档次、数 量）、旅游度假的档次及频率等
2、区域房地产市场调研指标
判断： 1、假设的规划卖点 对消费 者而言，是 否能产生价值感知？ 2、如要突破价格区 域，借鉴高价格区域， 需要增加新的价值取 向是什么？ 3、同类产品，在推 出时机上是否有先机？ 4、物业类型间的组 合，对整体项目价值 的增长点是什么？
区域内项目规划特点 消费者共性 竞争价格区间 推出时机 物业类型组合
来源：统计数据、实地跑盘调研
来源：统计数据、销售人员访谈、消费者调查
9
三、如何做房地产市场分析
Q&A： Q3：如何对 项目市场分析 项目自身资源条件分析
—— 分析评价每个可能影响项目竞争性能的特征
法律特征：土地使用年限、规划条件、建筑标准..
经济特性：价格、总回收款/…. 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位… 关联性： 通达性、可视性
土地、规划等部门政府官员访谈
区域房地产市场
投资： 开发投资额
土地开发： 土地开发投资、开发面积、土地出让金 销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 指数：房地产景气指数、房地产价格指数
结构指标：产业结构及布局、就业人口结构.. 商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量
来源：各地房产信息网、地方房地产年鉴、国房指
物业的实际或潜在购买者/租赁者
市场环境
市场宏观大势现 状及未来走势
市场中各种竞争物业（包括住宅、商业、公寓、 写字楼、酒店等）
供给方
3
二、为什么要做房地产市场分析
市场分析 ： 市场分析结论是制定项目定位、发展方向等市场决策的依据
评估项目所处市场环境
拟 解 决 的 问 题
寻找项目潜在市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场
客户认知
未来发展契机 经济结构 土地开发状况 人口状况 调研方式：实地考察及官网数据
消费者对片区的认知
规划利好、重大事件 主导产业、产业集群的形成状况、企业数 量及经营状况 可供开发的土地规模、土地利用状况（开 发强度、资源情况、地价水平） 人口类型、结构、消费水平、就业情况
区域经济发展现状评价
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三、如何做房地产市场分析
Q&A： Q2：如何对 专业市场分析 供给分析
供给总量：房地产市场当前的物业存量，新 增供给则是本期存量不上期的差 供给结构：按产品类型、户型、面积、价格 等对各片区供给量分类及特征
需求分析
的影响下，市场主体需占有的空间量 影响需求量的因素：人口增长（自然增长、迁移、 城市化）、家庭结构、支付能力、投资
调研方式：实地考察、调研问卷、客户访谈
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2、房地产市场调研指标——与业市场
• 豪宅市场
研究目的 研究内容 总量指标：历年开发量、销售量、潜在供应（供应量、物业形式、规模、位置） 结构性指标：高档公寓以及别墅等丌同物业类型的供应比例、 一手房和二手房的比例 等 格局和分布、资源、板块内部供应特征、客户特征、价格特征及发展趋势 在售项目的项目规模、入市时间、核心卖点、竞争优势、销售率、去化速度 价值排序、客户特征（家庭结构、年龄、非住房的消费偏好、收入水平）、购买行为 特征（成交周期、获知渠道、决策人）、价格敏感度
整体供应状况
板块供应状况 竞争强度 客户特征
价格水平
营销水平
各类物业的均价水平、目前市最高价格、各在售项目的均价、层差、朝向差
市场劢作、宣传及推广方式
调研方式：实地考察、调研问卷、客户访谈
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3、地块调研指标
最有利亍展示的面 地块形状对布局的要求 最有商业价值的临街面 周边景观资源 地块内部条件利用 临路丌利面的因素 地块内的价值区别 不周边或城市中心的交通关系
城市消费水平评价
调研方式：政府官方网站公布的数据
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1、城市宏观经济环境调研指标——区域
第二类指标： 判断： 1、区域内的发展机 会不限制？ 2、区域的价值利用 点是什么？ 3、区域价格是否有 突破的限制？ 4、区域发展的主流 价值是什么？ 5、是否有新的市场 在区域内形成 ？
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第一类指标
通过横向比较判断：
1、是否进入结构 性价值增长阶段？ 2、是否将使得价 格持续增长？ 3、是否进入豪宅 增长期？ 4、是否进入第二 居所发展期？
GDP及人均GDP 人均收入水平、人均消费水平 固定资产投资占GDP比重 产业结构组成及规划 城市人口组成及外来人口购房比例 主流消费群体特点
如何进行房地产市场分析
2011年2月
2012-10-25
What?
房地产市场分析内涵
理论部分
3W
Why?
房地产市场分析目的
How?
房地产市场分析方法
案例部分
房地产市场调研及分析基本框架
2
一、什么是房地产市场分析
概念：
针对某种特定物业，研究分析其所处市场环境及供需关系，挖掘市场机会点
需求方
数、中房指数、国土资源网、房地产等与业人士访 谈
7
三、如何做房地产市场分析
Q&A： Q1：如何对 区域经济环境+区域房地产市场分析
—— 反映区域房地产市场发展状况
——由GDP、房地产市场确定的房地产所处周期
ห้องสมุดไป่ตู้
——人均GDP不房地产发展关系 是否进入结构性价值增长阶段？ 是否使得价格持续增长具有现实支撑？ 是否进入豪宅增长期？ 是否进入第二居所发展期？ ……..
1、找出项目的目标客户
2、目标客户的置业需求 和偏好 3、找出项目面对竞争市 场的机会点
竞争对手分析
—— 现有、潜在竞争项目的竞争特点、市场反应等
目标客户分析
—— 目标客户的数量、收入水平、家庭结构、消费偏好、
生活方式、心理特征、行为模式
10
案例
11
附：相关调研指标
12
1、宏观经济环境调研指标——城市
20
4、竞争项目调研指标
主力户型及户型比例 户型面积区间 创新价值点（或核心卖点） 配套设施 容积率、绿化率 总价区间 营销手法 未来潜在竟在对手（新成交土地）
21
谢 谢 以下为讨论时间
17
2、房地产市场调研指标——与业市场
•商业市场（大型商业中心及沿街商铺）
研究目的 市场总体发展阶段及发展趋势 商业物业市场 开发企业实力 行业与业化程度 总体发展状况 商圈 商圈发展状况 总体发展状况 竞争强度 竞争市场 经营管理水平 价格水平 营销水平 消费者分析 客户分析 投资客分析 研究内容 历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置） 开发量、产品水平、销售量、未来发展战略 与业公司的类型、提供的服务、收费方式、经营状况 社会消费品零售总额、消费价格指数、居民消费支出比例、商圈分布、各 商圈的发展历史及发展趋势、发展的驱劢因素 辐射范围、业态类型、商圈级别、规模、人口特征、总营业额及每平米营 业额、租金水平 在售量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置） 各项目的项目规模、入市时间、交付时间、竞争优势（核心卖点）、价格 水平、销售率、入住率 经营模式、特色经营手段、经营管理机构 销售物业的均价水平、租赁物业的租金、物业管理费 市场劢作、宣传及推广方式 职业、年龄、家庭结构、经常性消费场所、消费物品、消费金额、消费频 率、消费时段、出行方式及原因、购买频率最高的三个场所及其理由、未 来人口消费走向 主要投资渠道、投资偏好的房地产类型及原因、信息的获取渠道、目前拥 有商铺物业情况、愿意购买还是租赁、购买目的是自营还是租赁、购买商 铺类型、面积、楼层、可以承受的租金、投资预算、购买方式、每年最低 投资回报率、经营方向、选择商铺的价值排序及如何进行判断
宏观
微观
两个方面： 供给、需求
三个时段： 过去、现在、未来
原则：
由大到小、由近及远
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三、如何做房地产市场分析
步骤： STEP ONE： 市场区域界定
—— 即房地产所在行政区位
STEP TWO：区域经济环境和市场分析
—— 房地产生存发展的影响因子，决定房地产市场所处阶段，未来方向
STEP THREE：专业市场分析
—— 与业物业类型市场分布、供需状况
STEP FOUR：项目市场分析