不交费案例

某业主1年多都没入住小区，其房屋处理空置状态，业主认为没有入住所以没有享受到物业服务，不应交纳物业费，你应如何向业主解释？答：1、收取物业管理费目的主要是要维持，并保证小区建筑物共用部分的正常运行，使用，维护和保养。

业主的建筑物专有部分的空置并不意味着物业公司减少了物业服务的工作量，设备的维护，保养，电梯、高低压配电设备，共用照明，水泵，消防设施等仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养，保安的值勤，巡逻，安全检查等工作量不会减少，清洁卫生、环境绿化等物业服务工作量一样也不会因部分业主的建筑物空置而有所减少。

同样的也不会因为部分业主的建筑物空置而减少物业人员的配额。

2、虽然业主物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值与增值的经济效果。

3、再要看业主不入住的原因是什么，如果造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而非物业公司无理阴扰不让业主投入使用，而房屋本身也不是因为质量问题而不能入住，那么空置房的责任不在开发商也不在于物业公司，根据业主签订的《前期物业服务协议》的约定，业主应按时足额的缴纳物业费。

某业主家中被盗，财产损失2万多元。

业主认为交纳了物业费，而物业费用包含了治安管理服务内容，因此家中被盗，物业公司应承担赔偿责任，谈谈你对此事的看法，一一分析。

答：1、首先应明确告诉业主所交物业费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，它属于一种群防群治，而非业主家中的安全保障服务，所以并不对业主的财产形成一种保管与保险的责任。

2、小区每岗保安都有定时定点的巡逻并有签到记录，如果发生被盗时在监控中发现保安人员不履行巡逻的职责，而且又能证明这些因素与业主家盗有必然的因果关系，而公安机关通过调查，确定了物业公司确实有责任的，则物业公司将承担一定的责任，但不是全部。

如果保安人员尽职尽责，则物业公司不应承担赔偿责任。

某小区的业主孙亮以小区内养野猫、汽车的噪音扰民等原因不交物业费，被物业公司告上了法庭，索要一年多的物业费1000余元。

但是孙亮却表示，作为业主，他希望居住环境清洁、整齐、舒适，但是自从这家物业公司接管物业以来，小区15号楼进出通道就成了成群野猫聚集、喂养、繁殖的场所，晚上野猫嚎叫不止，造成很多业主不断丢弃食物喂养，尤其夏天臭味熏天造成环境非常脏乱，给自己的生活造成了严重的影响。

最终法院判定孙亮应该给付物业管理费。

审理法官认为，物业公司与小区的业委会签订的物业管理合同，是合法有效的。

现在物业公司已经提供了物业服务，孙亮生活、居住在这个小区，已经实际受益，按照等价有偿、诚实信用的原则，他理应按时交纳物业费用。

孙亮以小区内养野猫、汽车的噪音扰民等作为抗辩理由拒绝交纳物业费的证据不足，法院不予采信。

王女士在某小区购买了一套住宅。

开发商交房后，王女士即将该房租给张某，并约定由张某负责物业费的交纳，对于这一约定，王女士也及时书面告知了物业服务公司，物业服务公司人员当时也表示了认可。

然而，就在张某退租后两个月，王女士突然接到物业服务公司的催缴通知，要求王女士结清张某承租期间所欠交的物业费三千多元。

王女士认为，既然当时自己与张某约定该笔费用由张某承担，并且物业服务公司也认可该约定，那么，物业服务公司就应该要求张某偿还，而不是向自己催交。

那么，王女士是否有权拒绝交纳该笔欠交的物业费？本案中，房东应负连带责任。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

”因此，作为物业的业主，王女士在接到物业服务公司的催缴通知后，应当按照物业服务合同的约定先行偿还该笔欠交的物业费。

而王女士在交纳该笔欠交物业费后，有权依据与张某签订的《房屋租赁协议》的约定向张某进行追偿。

调解到家――业主相互投诉怎么办？晚11：30分，现代城某2704房业主陈女士投诉2604房业主家中有钢琴声，影响到家人的正常休息，要求物业公司派人协调处理。

服务中心了解情况后致电2604业主张女士，询问事情缘由。

张女士承认家中的确有人在弹琴，她认为自己的行为虽然有些不妥，但2704业主通过敲打暖气管、用力踩踏木地板等报复楼下的业主，也是不对的。

当时通过物业公司的协调，双方业主商定弹琴时间定于每晚10：00以前。

一周后的晚9：20分，物业公司又接到陈女士投诉，反映2604家中钢琴声音大，影响了家中读小学孩子的睡眠，觉得原来商定的时间过晚，要求物业公司通知2604业主立即停止弹琴，如不合作后果自负。

物业公司本着负责的态度，电话询问张女士能否提前停止弹琴，以照顾楼上上学的孩子，但遭到张女士的拒绝。

随后，服务中心人员直接到2604家中，同张女士协商此事，她认为2704业主的要求不合理。

不得已只得到2704家中说明情况，但2704业主不满意。

在这种情况下，管理人员又到2604家中协调，请她换位思考（引导换位思考，促成相互理解，是解决类似矛盾的基本方法）。

通过不厌其烦的沟通与协调，终于感动了两家业主。

最后，2604业主不但当即停止弹琴，而且与2704业主达成新的协议，时间由以前的10：00改为9：00，双方取得了谅解。

点评：搞物业管理不仅需要一张巧嘴，而且需要一双快腿。

业主之间闹矛盾，不能觉得与已无关，要主动两边跑、两边说。

跑的次数多了，说的话总能听进去。

8、公寓宿舍人员财务丢失，解释为物业管理失职，要求物业管理部赔偿。

丢失财务人员所在公司已与我公司签署《物业管理合同》，但其所在公司一直拖欠物业费，原因为物业服务不到位，造成了员工物品丢失，拒绝缴纳物业费，你认为这个理由合理吗？并提出理由。

签署了《管理公约》及《承诺书》即表示其对物业管理及物业管理费收费标准的认可，业主与物业公司之间已形成了物业管理与被管理，服务与被服务的关系，双方应当按照公约约定享有权利，履行义务。

物业公司提供物业管理服务后，享有收取物业管理费的权利，业主接受服务后，也有按时交纳物业管理费的义务。

业主家的失窃一事属刑事案件，物业对此无主观过错，如核实失窃与物业管理疏漏有关，应对业主家的损失承担部分赔偿责任。

但业主以此拒付物业管理费等费用，理由不当，不予支持。

向业主清收物业费应注意的法律问题随着社区民主的不断发展和物业管理行业的市场化运行，业主维权的意识逐步提高，因物管企业收费而引起的纠纷也越来越多。

物管企业收费可以分为三类：一是物业服务收费；二是受委托收费；三是其他服务收费。

那么，物业管理企业收费应注意什么法律问题呢？业主欠费情况的具体分析业主欠费的原因是多方面的。

但常见的情况有以下几个方面：一是不知情；二是不当抗辞；三是恶意拖欠。

所谓有不知情，是指业主未认真阅读相关的物业服务合同和文件，记不清具体的缴费时间。

主观上不存在不交的想法，只是由于各种原因而暂时未交。

所谓不当抗辞，是指业主以非物管企业原因造成其合法权益受侵害为由拒交物业费。

这种情况比较普遍，业主往往不区分相关的法律关系，只要发生与房子及居住有关的问题，就认为是物管公司管理的问题。

如业主入住后，外墙渗水而导致其装修损失，业主找物管公司赔偿，物管公司不赔，业主就拒交物业费；又如业主因楼上洗手间渗水（楼上业主装修时破坏了防水层），找物管公司索赔未果，于是拒交物业费；再如业主因有线电视常出现故障，收视费是交给物管公司（代收代缴）为由，拒交物业费。

对业主欠费清收应注意的法律问题1、物管企业应避免不当清收行为，这里所说的不当清收行为，是指物管企业未能依据物业服务合同的约定或法律、法规，规章的规定，而擅自采取的其他方式清收欠费的行为。

不当清收行为的表现形式是这样的。

但常见方法一般为：有的采用停止提供物业服务；有的物管企业以文件的形式，给业主下最后通牒；有的采用停水、停电、停气、停热的方式；有的采用张贴欠费业主名单的方式等等。

不当清收行业不仅达不到清收的目的，相反具有很多危害性。

其一，容易激化与欠费业主的矛盾；其二，变主动为被动；业主欠费其行为已违约，是其单方过错，如物管企业采取不当清收，则变成混合过错；其三，不当清收行为具有违约性、违规性和违法性。

2、物管企业应依法收费。

由于历史的原因不和不断变化的情况，造成了有些物管企业收费混乱。

如有一小区业主委员会要求物管公司降物业费，物管公司只对住宅业主降费而对商户未降，造成一个小区两个收费标准；又如地面停车费政府降价可物业管理公司并不降价，业主不按原价交，物管公司就不提供原来固定的车位。

上述情况如发生纠纷诉讼到法院，物管公司很难受到法律的保护。

所以物管企业收费，一定要依据法律法规的规定收费。

实行政府指导价的，按政府的规定收费。

实行市场调节价的，与业主在物业服务合同中明确约定。

3、物管企业在催收欠费时应采用书面形式并给业主签字确认。

由于在时间上经常和业主打交道，空间上是和业主经常接触，再加上现代化的通讯手段，物管企业催收欠费的方式中最具法律意义的当属书面催收并经业主签字确认。

这是因为：一是可以规范物管企业的管理；二是可能确认物管企业和业主之间欠物业费的标准、数额；三是可以中断诉讼时效。

追索物业服务费是依照现行法律关于诉讼时效的规定。

也就是说依据物业服务合同约定的收费时间，在两年之内如无有效证明物管企业向欠费业主主张权利，法律将不再保护其权益。

4、协商为主，诉讼或仲裁为辅。

物管企业在以物业服务合同为标准。

做好服务的前提下，通过说理的方式和欠费业主协商解决。

必要时可通过业主委员会协调、督促。

协商不是万能的，对于恶意欠费的业主只能采取司法救济的途径来解决。

一般情况通过诉讼程序，如果双方在物业服务合同中仲裁约定，就应当经过仲裁程序解决。

请问被告曾购买原告房地产开发有限公司（以下房产公司）开发的位于郑州市郑东新区的房屋一套。

后被告于2007年10月15日接收房屋，并与原告签订《前期物业管理协议》，至今未交物业费。

被告辩称，从交房之日起，被告就发现房屋存在质量问题，至今未解决。

被告的房屋阳台漏水，南、北卧室渗水，地下室严重渗水，给被告造成损失，至今未解决；原告承诺交房时的热水、直饮水、地热、空调没有按时交付使用。

原告未经核实，擅自退回装饰公司所交的2000元押金，造成装饰公司在装修时产生的问题无法解决，给被告造成经济损失。

被告以此拒交物业费，本案被告拒交物业费违法吗？法院认为：本案系物业服务合同纠纷，原告与建设单位签订物业管理合同，并于2007年进驻H宅小区开始提供服务。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。