项目功能和形象定位
商业定位
第一、业态定位:这就是商业定位的第一步,也就就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,就是做百货、大卖场、还就是做便利店、家居建材、还就是把它们组合在一起做购物中心？这就就是第一项业态定位。
第二、功能定位:功能就就是商业项目到底就是做什么的？就是做购物、还就是做健身、运动,还就是做餐饮、休闲、娱乐,还就是做旅游、会展。
功能不仅仅就是购物,很多人在定义商业的时候很狭隘,我们认为商业不仅仅就是卖东西,实际上现代商业的功能就是复合型的。
第三、品类定位:商业项目就是做服装、还就是做百货？就是做家电、还就是做通信、数码？就是做家居、还就是做建材、还就是做灯饰、还就是做窗帘布艺？这叫品类组合。
如果一个商业项目做家居建材城,那也就是需要品类定位的,比如红木家居做不做？还就是做现代家居,藏品做不做？床做不做,还就是只做厨房用具？这都就是品类。
做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通,这都属于品类定位。
第四、客群定位、客层定位:这就就是我们反复说的,商业项目就是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与"客层"区别。
“群”就是一伙人,“层”就是一个层次的人,有很多人把这两个概念混淆了,最后导致定位模糊、不清楚。
第五、商圈定位:这就是指商业项目的辐射面积,就是做方圆十公里的,还就是做方圆五公里的,还就是做步行五分钟就可以到的社区商业,社区商业与城市商业中心的商圈就是不一样的,所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。
第六、模式定位:如果就是现代百货,那么就是采取联营还就是采取租赁的模式？如果就是中等商铺,就是招几个大品牌,还就是招众多的小品牌？就是统一收银,还就是分营收银？就是统一管理,统一收银,还就是分营管理,分营收银？那么这叫模式定位。
这就是直接影响到招商的策略与招商的政策的,也就是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。
第七、形象定位:商业项目以什么样的形象展示出来就是很重要的,就是高端时尚的形象,还就是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲就是很重要的,就是一种亲与力,还就是一种时尚,都就是需要设定的。
商业项目策划的战略定位
商业项目策划的战略定位商业项目战略一、战略性总体定位二、商业定位业态定位主题定位目标市场定位功能定位档次定位价格定位经营方式定位形象定位定位是商业项目及产品成败的关键。
产品市场就妈像喜马拉雅山，底阔顶尖，价格因素划分出等高线，处于不同等高线的产品同植物一样，具有不同的生态环境。
雪莲必在冰原，蔓草则必喜温好阴，植物只有在合适的生态环境中才能生存茁壮。
商业项目定位是预测、策划与决策的统一，是利用市场及技术预测的结果，通过资源整合及策略创新等策划手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企业发展决定。
一、战略定位项目商业定位项目市场定位项目主题定位项目业态定位项目价格定位项目档次定位项目形象定位经营方式定位项目功能定位二、商业定位（一）业态定位业态是为满足不同的消费需求而形成的不同的零售经营形式。
而业态定位即对商业项目林做成什么形式的商业确定定位。
FIP商业“宏策划通过对销售店的结构特点分类，并根据其经营方式、商品结构、服务功能选址、商圈、模式、店堂设施和目标顾客等结构的不同，将商业零售业态分为百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等九大业态。
1、百货店（DEPARTMENT）在一个大型建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。
2、超级市场（SUPER MARKET）指自选销售方式，以销售生鲜商品，食品和向顾客提供日常必需品为主要目的地的零售业态。
3、大型综合商场（CENTERAL CHANDISE STORE）采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势全为一体的，满足顾客一次性购全的零售业态。
4、便利店（CONVENIENCE STORE）满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
5、专业店（SPECIATITY STORE）经营某一大类商品为主，并具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当服务的零售业态。
住宅项目的客户定位和形象定位
客群定位—— 城区客群分析
婚房一族： 希望买房结婚，即将结婚的年青客群
城市新锐： 未婚的年轻群体
外拢京城,
网聚五类人群,
财富成长家庭： 为改善居住环境的客群
脑白金一族： 迁居郊区养老的中老年群体
小太阳家庭 ： 已婚，打算生育的的年青夫妇
关键词： 年青有活力,首次置业,父母赞助
城市新锐—— 未婚的年青群体
产品形象定位
匹配优化建议后的产品关键代建筑
我们的客群定位关键词
年青有活力
改善居住
脑白金接受新鲜，健康生活
坚持追求生活品质，不委屈自己 结婚家，人生子，开始新生活
自然活力小镇 – 魅力建筑生活
自然活力小镇 – 魅力建筑生活
阐释： ➢ 根据客户分析,本案客户以第一居所的可能性较大,而本案
➢ 原住房较小或者社区较老,需要提升住 房品质；
➢ 在心理上,希望离京城近一些.
关键词： 升级换代,改善生活品质 、区域接受度高
客群定位—— 外阜进京客群分析
河北省进京客户
➢ 住在京西周边城市； ➢ 因工作原因需往返北京西部地区； ➢ 住在老家 望着北京.
关键词： 改变居住城市、提高生活档次 ,对区域有一定认 知度.
SWOT分析
劣势
威胁 -房地产市场持续走低,未来发展趋势不明朗 ； -未来区域内竞品项目放量大竞争激烈； -周遍竞品项目的成熟度； -区域内价格敏感度高.
-项目自身配套较弱； -紧邻京广铁路,对项目品质稍有 影响； -东侧有一信号发射塔,南侧部分 地块有高压线通过.
客群及项目形象定位
➢客群定位 ➢产品形象定位 ➢案名建议 ➢SLOGAN建议
看群定位——我们的产品会吸引谁
本案产品分配比例
01项目形象定位概述
项目营销策划以形象定位为基点
提炼项目闪光点做好形象定位
1
找准形象定位切入点和营销策略支点
2
把握形象定位两大原则
3
目 录
提炼项目闪光点做好形象定位
01
项目形象定位
品牌形象定位
最独特
最闪光
最富诗意
人文化
生活憧憬
美好向往
提炼出来
CONTENTS
提炼项目闪光点
找准切入点和策略支点
把握形象定位两大原则
做好形象定位也就是把项目本身最独特、最闪光和最富诗意的内容提炼出来，将其人文化，让人依恋的不仅仅是房子，还有对生活环境、生活方式以及生活韵味的憧憬和想象。
提炼项目闪光点
找准切入点和策略支点
把握形象定位两大原则
5、以文化象征定位
目前比较常见的做法是移植、套用、打造各种有代表的异域风情来差别化项目形象。
碧桂园：给你一个五星级的家
爱家优优城：百万方英伦风情小镇
6、以生活方式定位
CONTENTS
人，诗意的居住，诗意的生活方式和人生境界！
成都青年城SMART公寓：成都第一个时尚智能社区
融科花满庭定位：大学城·地铁旁·法式花园小洋房提炼项目闪点找准切入点和策略支点
把握形象定位两大原则
洋房
片区内唯一主打洋房产品的楼盘，仅3栋高层。
2、通过产品特征或顾客利益定位
CONTENTS
公认的稀缺性及震撼力，反映顾客利益
提炼项目闪光点
找准切入点和策略支点
把握形象定位两大原则
嘉和城定位：一生之城，全龄社区
前提
内容
充分了解开发商的开发过程及目标
了解开发过程及目标，留意其中闪光点；寻求经济与文化的有机结合以衍生品牌，塑造强化项目及开发商品牌。
房地产项目形象整体定位分析
房地产项目形象整体定位分析随着经济的发展以及人们生活水平的提高，房地产行业在中国已经成为了一个非常成熟的产业，并且在不断地发展壮大。
伴随着同行之间的激烈竞争，房地产企业需要更加注重自身的市场形象及品牌特性，才能在市场中处于有利地位。
在房地产项目营销中，形象建设是一项非常重要的工作。
它将直接影响产品的销售、市场的反响和企业的长远发展。
如何利用管道，有效提升房地产项目的形象以及整体定位，是衡量企业成功的重要标志。
本文将对房地产项目形象整体定位分析进行探讨。
一、房地产项目定位的概念及特点在定位分析中，我们要先了解到定位的意义。
定位是基于市场需求，对企业产品及其竞争对手进行分析，从而根据目标市场的需求特征，确定企业在市场中所处的地位和决策，进而达到市场需要、创造公司价值的营销战略。
房地产项目的定位具有以下特点：1. 具有时效性房地产是一种大型资产商品，同时开发合适的地块又需要较长的周期，因此项目定位必须具有充分的时效性。
2. 受区域影响较大房地产项目所处的区域会直接影响产品的品质、市场需求等，因此房地产项目的定位分析需要充分考虑所处区域的地理、人文环境等因素，以满足消费者的需求。
3. 全新性房地产项目的定位通常都需要考虑到品牌的形象、特点等因素，从而产生全新的营销战略，满足目标市场消费者的各种需求。
二、房地产项目形象定位分析1. 市场分析在进行形象定位分析前，首先需要对目标市场进行全面深入的分析。
市场分析包括了消费者的需求特征、购买能力、市场规模等因素，是房地产项目形象定位分析的一项重要前提。
2.品牌定位品牌是企业的口碑，也是企业收益的来源。
在形象定位分析中，品牌定位应该始终贯彻着“高品质、多元化”理念，同时要有清晰的品牌理念和品质保障。
那么在如何确立品牌理念时，我们需要考虑消费者群体的需求，保证品牌的适用性，同时要在市场上塑造出一种潜移默化的好口碑。
3. 人才资源的分析在大多数企业形象定位分析中，人才资源扮演着至关重要的角色。
商街定位策划书3篇
商街定位策划书3篇篇一《商街定位策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于商业街区的需求也日益多样化。
本商街位于[具体位置]，拥有独特的地理位置和发展潜力，但目前在定位和特色方面还不够明确，需要进行全面的策划和提升。
二、商街现状分析1. 地理位置优势：地处城市核心区域，周边交通便利，人流量较大。
2. 现有业态：包括一些传统的零售、餐饮等，但缺乏特色和吸引力。
3. 竞争情况：周边存在其他商业街区，竞争较为激烈。
三、目标定位1. 总体定位：打造一个集时尚购物、特色餐饮、文化娱乐、休闲体验于一体的综合性商街。
2. 目标客群：主要面向城市白领、年轻家庭、游客等群体。
四、功能布局1. 划分不同功能区域，如购物区、餐饮区、休闲娱乐区等。
2. 合理安排店铺位置，确保人流畅通和商业氛围的营造。
五、业态规划1. 引入知名品牌，提升商街的档次和吸引力。
2. 增加特色餐饮，包括本地特色美食和各类风味餐厅。
3. 发展文化娱乐业态，如电影院、剧院、书店等。
4. 配套休闲体验项目，如咖啡馆、茶馆、美容美发等。
六、品牌塑造1. 设计独特的商街标识和宣传口号。
2. 通过线上线下的宣传推广活动，提升商街的知名度和美誉度。
七、运营管理1. 建立专业的运营团队，负责商街的日常管理和服务。
2. 制定统一的运营规范和标准，确保商家的经营秩序。
3. 定期举办各类活动，如促销活动、主题展览等，吸引消费者。
八、实施步骤1. 前期调研和策划阶段：深入了解市场需求和竞争情况，制定详细的策划方案。
2. 招商阶段：吸引优质商家入驻商街。
3. 建设和装修阶段：按照规划进行商街的建设和店铺装修。
4. 开业筹备阶段：做好开业前的各项准备工作。
5. 正式开业及后续运营阶段：持续优化商街的运营和管理。
九、风险评估与应对1. 市场风险：密切关注市场变化，及时调整业态和营销策略。
2. 招商风险：制定合理的招商政策，吸引优质商家入驻。
3. 竞争风险：不断提升商街的竞争力，突出自身特色。
项目定位策划篇(三)范文
项目定位策划篇一、项目市场形象与概念策划（一）项目概况项目概况表（二）项目特性分析1.项目优势分析◆地段——位于龙岗中心城西北部，由龙平西路、黄阁北路、清林西路三条市政干道和龙城工业园合围而成。
对外有水官高速、机荷高速、深汕高速、惠盐高速、莞深高速、深惠公路、深汕公路等，交通网络四通八达。
◆前景——卫星城建设的启动和地铁三号线的规划、建设，为龙岗带来了巨大的发展机遇。
入关手续的简化及水官高速的即将全线贯通将会大大缩小龙岗中心城和深圳经济特区的交通和心理距离。
◆成本——项目开发的低成本，使得采取低价格策略成为可能。
◆规模——规划建筑面积23万平方米，是目前龙岗乃至深圳规模最大的商业项目，建成后将呈现出巨大的规模效应。
◆先进业态——引入一种全新的有机融合了购物、休闲、饮食、娱乐、旅游、渡假等多种功能的先进商业业态——Shopping Mall，将物质消费提升为更高层面的精神享受。
2.项目劣势分析◆项目位于龙城工业园旁，尚未形成成熟的商圈，缺乏商业氛围。
◆龙岗镇及周遍居民普遍习惯于到商业气息浓厚的老街消费，短期内难以改变。
◆龙岗区域内商业物业推盘量大，竞争激烈。
◆消费者对于Shopping Mall这一业态认知度不高，必须采取非常规的营销手段使之被消费者接受。
（三）项目市场定位分析1.项目规划设计定位的依据◆市场调研分析的结果◆与竞争对手定位的差异性、特色性、不可复制性◆充分发挥Shopping Mall的业态整合优势◆扬长避短、减轻招商、销售压力，以休闲、娱乐、渡假、观光、旅游为前线，走填补龙岗中心城业态空白行业，不将大商家唯独系于前期◆合理的定位能够在前期维持项目运营，成熟后可以产生利润2.整体形象定位建议◆未来深圳东部中心商圈◆深圳首个美式Shopping Mall◆欢快、自由、梦幻的体验式消费之城◆中国首个星河科技主题的购物、休闲、饮食、娱乐、旅游特色Shopping Mall。
◆打造龙岗商业航空母舰◆全生涯生活之都◆科学生活领地◆第三个商业中心——龙岗星河MALL3.招商目标定位星河MALL招商对象优先考虑国际知名品牌连锁商家，其次考虑本土一二线品牌商家，再次考虑一般商家入驻的问题。
工程项目部形象策划方案
工程项目部形象策划方案一、前言随着社会经济的不断发展，工程项目部在各个行业中扮演着越来越重要的角色。
工程项目部形象对于企业的整体形象与市场竞争力具有极其重要的影响。
因此，建立和提升工程项目部的良好形象成为企业发展的关键之一。
本文将根据工程项目部的实际情况，从宣传策划、形象建设、团队文化等方面展开具体分析，制定出一套完善的形象策划方案。
二、基本情况1.1 公司概况（1）公司简介：公司位于xx地，成立于xx年，主营业务涵盖xx行业，是一家集研发、设计、施工、管理为一体的综合性企业。
（2）项目部情况：项目部成立于xx年，主要承接xx类型的工程项目，业务范围涵盖xx领域。
1.2 基本问题（1）项目部形象不清晰：项目部在外部市场上形象不够清晰，缺乏统一的宣传LOGO，项目部品牌知名度较低。
（2）团队凝聚力不够：项目部内部团队凝聚力不够，缺乏团队文化，影响了工作效率和企业形象。
三、形象策划分析2.1 宣传策划（1） LOGO设计：制定项目部LOGO设计方案，确立项目部形象的核心标识，提升企业品牌的知名度。
（2）宣传资料：设计项目部宣传手册、宣传彩页、宣传视频等宣传资料，向外部市场展示项目部的技术实力和施工能力。
（3）媒体宣传：通过新闻发布会、网络平台、合作媒体等渠道，提升项目部在行业内的知名度和影响力。
2.2 形象建设（1）项目部形象定位：根据项目部的实际情况确定项目部的形象定位，包括企业文化、服务理念、工作态度等方面。
（2）建立形象标准：制定项目部形象标准，包括员工着装、办公环境、施工标准等方面，提升项目部的整体形象。
2.3 团队文化（1）制定团队文化建设方案：制定项目部团队文化建设方案，包括员工培训、团队活动、员工关怀等方面，提升团队凝聚力和员工积极性。
（2）建立员工评价机制：建立员工评价机制，鼓励员工参与企业文化建设，激发员工的团队责任感和使命感。
四、形象策划具体措施3.1 宣传策划（1）设计LOGO ：委托专业设计公司设计项目部LOGO，确立项目部的核心形象标识。
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第六部分项目功能和形象定位
本项目是集办公、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型商业综合体。
主要是服务明秀东路周边的上百万人群。
将中心周围的轻轨、地铁、公交车、出租等交通优势和商业业态实现了最大程度的融合。
做明秀东地标性的标杆，我们拥有超5A级的写字楼，干净舒适的商务便捷酒店，完善的物业管理，优质的物业服务，内容主要包括：采用大厦统一VI形象系统进行配置，创建统一的大厦标识系统；24小时治安巡视；对外来人员（访客、装修人员等）进行有效控制和管理，消除治安隐患；多种保安岗位相结合（门岗、巡逻岗、交通岗）；车辆停放管理；不间断巡视；绿化养护；保洁服务;代客洗衣业务；免费代订机票服务；私人区域清洁服务；工程有偿维修服务；代缴话费服务；日常应急药品提供服务。
大型商业项目的经营主题特色定位主要把握两点：主题突出、结构合理。
大型商业项目的经营主题特色定位一般有大众化定位和特色化定位两种方法。
大众化定位法适合大型商业项目所在地有足够消费群、没有激烈竞争，采用该定位方式可以取得稳定收益，市场风险小。
特色化定位法主要表现在两个方面，一是商场特色主题，二是特色服务。
该定位方式市场风险较大，但一旦成功，较易形成品牌。
发展大型商业项目要强调科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。
每一个城市的大型商业项目应具备有自己独一无二的特色，有了特色才具有不可替代性，从而具有竞争力。
结合本项目自身情况建议采用侧重大众化定位，突出部分特色化餐饮项目。
第十部分营销执行策略
基于项目的规模和销售阶段，我们的营销执行要与之相适应。
根据每一阶段的任务不同、销售目标和推广主题的差异，都应有灵活的执行目标和实施策略。
为了达到预想目标，我们把营销执行分为以下步骤实现：
第一阶段：项目引导期执行
1、项目销售工作展开
2、项目形象系统设计及展示
3、项目工程情况相关落实执行
第二阶段：项目公开期执行
1、项目工程情况跟进执行
2、项目销售工作全面推进
3、项目形象系统更新及补充
4、项目工程部门配合销售工作
5、推广更新并有力支持销售工作
6、案场执行并组织销售团队工作
第三阶段：项目强销和持续期执行
1、项目工程基本成型跟进执行
2、项目形象维护并完善执行
3、项目销售工作跟进执行
4、项目工程部门配合销售工作
5、推广补充及配合销售工作
6、加强案场职能有力消化尾盘量
第十一部分推广相关建议及工作计划表
根据目前项目进展情况，我们深入进行实地考察和项目调研，经过不断思考并结合我们在实践中运作经验，初步提出以下推广建议，供参考：
◆目前项目工程进度已准备进入实施阶段，但项目现场形象包装和本盘形象主题推广却严重滞后。
◆从整合营销角度来看，项目推广必须先行，营造高档写字楼气势，渲染销售前期氛围，制造市场关焦点，把握高档写字楼制高点。
◆区域写字楼和高档住宅容易分流客户，对本项目可能会形成潜在威胁。
为了形成差异化，拦截其他楼盘客户，
售楼中心应显著突出写字楼、酒店、餐饮、门市等，还要注意与现场形成互补。
虎邱大厦项目工作计划与进度安排表
目标责任执行单位引导期公开期强销期持续期尾盘期
销售周期预期
计划编列日期：2015-08-1甲方营销公司（开盘）
产品内容建筑图纸提供★工程进度表★物业管理计划★单体建材、设备表★规划设计提供★
销售辅助工具各种效果图制作
模型制作
买卖合同
业务报表★答客问★开发商/设计单位背景★
销售配价定价策略★★单元配价★★价格调整方案★★付款方式★★折扣执行管理★★
营销工作计划行销定位策略★★
产品卖点整理
客源地域分析★
销售策略研究★★
销售速度控制★30%50%80%销售策略调整★★
销售节奏控制★
竞争个案锁定★
竞争个案跟踪★
广告策划制作广告总策略★★案名/标志设计★楼书设计★平面媒体设计★户外看板设计★辅助宣传品★售楼现场包装★
活动策划及媒体新闻发布★★开盘活动★★促销活动★媒体选择★媒体投放计划★★媒体投放分析★终端SP活动★事件营销活动★
售楼处售楼处设计与布置★办公用品配备★销售道具★
案场管理操作工作人员配置★人员培训★★业务流程管理★工作服装统一★
案场主管操作★业务考核标准★销售报表★销售分析★★。