选择理想的商品住宅应考虑哪些因素
买房选楼层的方法和技巧
买房选楼层的方法和技巧
一、买房怎么选楼层
1、光线：从光线角度考虑，楼层自然不适宜太低，低层阳光会被周围建筑物遮挡。
但是角度不对的话，就算高层也会影响阳光照射；
2、视野：楼层越高视野越好。
建议选择次顶层，有了顶层的隔热，夏天也不会过热。
但是顶层单位太阳直射楼顶，夏天会很热；
3、噪声：噪音会影响人体的健康和学习效率降低等。
楼层低吸收噪音多，而高楼层的房屋噪音影响较小；
4、灰尘：一般中间层为扬灰层，灰尘都会悬浮在这个高度，不上不下。
5、总层数：总楼层的1/3-2/3处为最佳选择。
二、不同的楼层都有哪些利弊?
1、低楼层
楼层太低缺点是光照不足，南风天潮湿，噪音较大等等。
不过低层的好处是无需担心水压，且夏天温度比高层较低。
如果遇到火灾、地震等意外事故时，容易逃生。
2、中间楼层
噪声向上传播，高层住宅8-12层噪声比较集中，如果噪声的主要来源仅是马路，一般中间层受影响大。
但是中间层不冷不潮湿，且上下楼更加方便。
3、顶楼
顶层更适合年轻人，视野开阔，而且价格较低。
但高层空气相对稀薄，而且有可能存在漏水的风险。
一般来说，好楼层位于总楼层的三分之一到三分之二处，比如总层高20层的住宅，那么7-14层是比较好的。
容积率什么意思
容积率什么意思容积率是指一个小区的地上总建筑面积与该小区用地面积的比率。
一般来说，容积率越小越好，容积率越大越不利于居住。
根据我国有关法律法规，住宅小区容积率不得超过3.为了避免在小区内出现大量的住户，国家对小区内建筑的总建筑面积进行了限制。
不同的区域有不同的规定，所以，当我们购买房屋时，要根据自身的实际情况来选择适合自己的区域和户型，这样才能保证我们正常居住。
下面就为大家详细介绍一下什么情况下的容积率可以达到3.一、别墅的容积率一般不会超过5,因为别墅一般都是比较大面积的别墅，居住在别墅中的住户就比较多了，所以别墅的容积率是比较高的。
一般情况下，大型小区的别墅容积率都在1-1.5之间，但别墅的容积率也不会超过5。
因为别墅多建在山区或山地边缘，而山又多为石灰岩，土地质地坚硬，不易为树木覆盖。
所以别墅的自然属性决定了别墅多建在山边。
所以，别墅居住的小区容积率都是不高的。
也就是说，如果别墅所建的楼房是很大的，容积率高也是正常的。
1、小区容积率在设计的时候，一般由两部分组成：首先就是小区的总建筑面积、总用地面积和建筑面积的总和。
总建筑面积：开发商开发的商品房在整个小区里的建筑面积；用地面积：这个部分所占的比例就是容积率的计算依据；再来就是小区的容积率系数了。
容积率系数是一个小区居住人口密度的平均值，越高越好。
当然了小区的容积率会受到规划方案的影响。
2、居民居住容积率的计算公式是：居民居住容积率=(总建筑面积-基础设施面积）÷2。
通常这个公式还可以套用在公共绿地面积与居民自有的绿地面积之和。
其中，公共绿地是指为满足人们日常生活需要专门建造的供人们在一定区域内活动的绿地。
它是专为城市居住区设计的用于建设公共绿地的土地。
按照这个计算居民居住容积率是比较科学的。
3、小区人口密度影响容积率计算公式：容积率对于小区的居住环境、居住人口以及小区内的建筑密度影响都非常大。
我们可以从人口密度来判断小区容积率高低，人口密度越大，公共绿地、地下车库以及人防工程的面积就越多，同时人流量也就越大。
好房子标准体系
好房子标准体系
在选择一个好房子时，人们往往会考虑多个因素。
好房子标准体系是指一套衡量房子质量和价值的准则。
以下是好房子标准体系的一些重要要素：
1. 位置和交通：一个好房子应该位于便利的地理位置，靠近公共交通、商业设施和教育机构。
方便的交通可以节省通勤时间并提供便利。
2. 建筑品质：好房子应该具备坚固耐用和高品质的建筑结构。
这意味着使用优质的材料和现代建筑技术，能够经受住自然灾害并保持长久价值。
3. 安全和安保：一个好房子应该有良好的安全措施，例如安装安全门锁、监控摄像头和防火系统。
小区或住宅区域应该有安全围墙、门禁系统和安保人员以维护居民的安全。
4. 设施和舒适性：好房子应该提供基本的设施，如供水、供电、供暖和通风系统。
此外，现代化的房屋还应该有宽敞明亮的室内空间、舒适的卧室和客厅，以及齐全的厨房和卫生间设备。
5. 环境友好：好房子应该符合环保标准。
这包括使用可再生能源、低碳排放建筑材料和节能设备，以减少对环境的负面影响。
6. 社区设施：好房子应该位于一个完善的社区，附近应该有购物中心、医院、学校、公园和其他娱乐场所。
一个良好的社区环境可以提供更好的生活质量和社交互动。
总之，好房子标准体系考虑了房屋的位置、建筑品质、安全性、舒适性、环保性和社区设施。
选择一个好房子是一个重要的决策，应该综合考虑以上要素，以确保自己在舒适、安全和便利的环境中生活。
好房子的定义和标准
好房子的定义和标准
好房子通常是指在设计、建造和维护方面都达到高质量标准的住宅，它可以为居住者提供舒适、安全和健康的生活环境。
以下是一些好房子的定义和标准：
1. 地理位置：好房子通常位于交通便利、配套设施完善、环境宜人的地段。
2. 建筑质量：房屋的结构应该牢固，使用的材料质量上乘，能够抵御自然灾害和日常损耗。
3. 空间布局：房屋的布局应该合理，通风良好，采光充足，以提高居住的舒适度。
4. 功能性：好房子应该满足居住者的生活需求，配备适当的卧室、客厅、厨房和卫生间等功能区。
5. 安全性：房屋应该具备良好的安全设施，如烟雾报警器、安全门等，以保障居住者的生命和财产安全。
6. 节能环保：好房子应该采用节能环保的设计和材料，降低能源消耗，减少对环境的影响。
7. 物业管理：好房子所在的小区应该有专业的物业管理团队，能够提供优质的服务和维护。
8. 投资价值：从长远来看，好房子还应该具有一定的投资价值，能够保值甚至增值。
总之，一个好房子需要综合考虑地理位置、建筑质量、空间布局、功能性、安全性等多个因素，以满足居住者的需求和期望。
购房须知
广告中的起步价是什么意思？（选房篇）
在商品房广告中，人们经常遇到“起步价”这一名词，业内人士认为，我们在广告中见到的起步价格，一般是指顶层、朝向不好的楼房价格，而各楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元。以购买100平方米的商品房为例，楼层朝向差额小的与差额大的房价要相差三四万元，房地产开发商的这一价格“朦胧”，使老百姓从心理上承受数万元的价格差异。
买房怎样选环境？（选房篇）
红花还需绿叶衬，好的建筑物还需要有好的环境。一般来说，买房看环境，指的是近看小环境，远看大环境。
小环境主要是指楼群小区环境，如：是否封闭小区，物业管理怎样，绿化覆盖率是多少，居住者成分如何；大环境是指小区所处的周边环境、地段、交通位置以及人文状况等。
封闭式小区涉及到入住后的安全性和私密性，比不封闭的物业优越。物业管理现在已较为普及，一个公认的观点是：专业的物业管理公司要比衍生出来的物业管理部门的能力强。绿化覆盖率是用绿化面积除以建筑面积。绿色令都市人有回归自然的感觉，绿化面积的多少也是衡量小区档次的一个标志。配套设施包括便民商店、运动场地、健身等；高级些的则有网球场、歌舞厅等；规模大的小区还应考虑建幼儿园、小学、超市、公共汽车站等。
购买期房时最好随工程进度采用分期付款或公积金、按揭贷款。因为购买期房与现房相比，存在两方面风险：一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了；二是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定不一致。如一次性交齐房款，那么买方承担的风险很大，分期付款或公积金、按揭贷款，承担的资金风险就小一点。当然，购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房，可以一次性付款，这样可以享受房屋升值带来的利益。
层次分析法--多目标决策
单目标与多目标决策
• 决策的标准根据一个指标来决定，这样的 决策称为单目标决策，例如，是否兼并一 家公司，决策的依据是这家公司的净资产； 是否投资某一个项目，决策的依据是这个 项目的投资回报指标；
• 许多决策方法都是建立在单目标决策的基 础上的，例如线性规划模型就是，典型的 单目标决策模型
多目标决策的线性加权法
• 解决多目标决策问题的一种常用方法是将 多目标分解为单目标问题，然后线性加权 求和的方法。 • 例子11.1 商品住宅选择问题。有三套住宅 可供选择，选择的目标包括面积、单价、 朝向、地段和楼层五个因素宅选择的多目标决策问题
面积(平 方米） 住宅A 住宅B 200 180 单价（元 朝向 /平方米） 4800 南 5500 西
商品住宅选择的多目标决策问题
• 为了将五个指标转化为一个目标，需要确 定各目标对决策者的重要性，即各目标的 权重。然后用相应的权重对各指标的归一 化值进行线性加权求和。
• 根据决策者对五个目标的偏好，设定目标 重要性由大到小依次排列为：单价》面积》 地段》朝向》楼层。设五个目标的权重为
1、2、3、4、5、其中1 2 3 4 5 1 1 2 3 4 5 0.
一、建立层次结构模型
将所包含的因素分组设层，并标明各层因素之间的关系， 如对决策问题，可构造出下图所示的层次结构模型。
目标层A
目标A
准则层C
准则C1
准则C2
准则C3
方案层P
方案P1
方案P2
方案P3
方案P4
方案P5
12
二、基本思路
先分解后综合的系统思想： 首先将所要分析的问题层次化：根据问题的性质和要达到的总目标，将问题分解成 不同的组成因素，按照因素间的相互关系及隶属关系，按不同层次聚集组合，形成 一个多层分析结构模型，最终归结为最低层（方案、措施、指标等）相对于最高层 （总目标）相对重要程度的权值或相对优劣次序的问题。 分解
买一手房全套流程及注意事项
买一手房全套流程及注意事项买一手房：第一步了解行情买一手房：第二步挑选房源弄清楚购房目的买房首先要明确购房的目的：为什么要买房？对于大多数人来说，买房无异有两个目的，一是居住，二是投资。
用来自己居住：要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。
用来投资：主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出租机会、投资回报率、投资回报风险等；对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。
用于居住还是投资，主取决于个人的意愿与经济实力，对于资金并不是很充足的普通工薪家庭来说，您适合于购买房屋用作居家，对于经济实力雄厚、手中闲散资金较多的家庭，如果对于其它的投资类型不是很了解或所期望利润太低，购买房屋用于投资倒是一个不错的选择。
对于一般非投资目的购房者而言，选房时就应该在满足居住要求的同时，还要方便上班、上学、购物及满足交往的需要。
如果购房纯粹是为了投资，哪么重点就要考滤楼盘所处在位置、升值的潜力及品牌效应，还要注重开发商信誉、小区规模、物业管理服务水平等。
明确了购房目的，在收集房源信息、选择房源时才能有的放矢！商品房面积计算规则在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算？商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积其中，套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。
其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。
利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。
住房达标标准
住房达标标准一、建筑面积建筑面积是指住房的实际大小，是衡量住房条件的重要指标之一。
根据家庭人口数量和需求，选择合适的建筑面积，以满足居住、生活和工作需要。
一般来说，建筑面积过小会限制生活空间，而建筑面积过大则可能导致浪费和增加生活成本。
二、房屋质量房屋质量是住房的重要因素，包括建筑结构、材料和设施等方面。
高质量的房屋能够保证居住安全和使用寿命，减少维修和更换的频率。
在选择住房时，应关注房屋的建筑年代、建筑材料、施工质量等方面，以确保所购房屋的质量可靠。
三、配套设施配套设施是指与住房相关的各种设施，如交通、医疗、教育、商业等。
完善的配套设施能够提高居住的便利性和舒适性，降低生活成本。
在选择住房时，应关注周边设施的完备程度和便利程度，以便更好地满足生活需求。
四、周边环境周边环境是指住房周边的自然和社会环境，包括空气质量、绿化环境、治安状况等。
良好的周边环境能够保障居住的安全和舒适，提高生活质量。
在选择住房时，应关注周边环境的状况，以选择更加宜居的房源。
五、房屋安全房屋安全是指住房的防盗、防火等方面的安全性能。
在选择住房时，应关注房屋的安全性能和安全设施的完备程度，以确保居住的安全。
此外，房屋的安全性能也是衡量房屋质量的重要指标之一。
六、装修情况装修情况是指住房的内部装修和设备配置情况。
良好的装修能够提高居住的舒适性和美观度，提高生活质量。
在选择住房时，应关注房屋的装修情况和设备配置情况，以选择更加适合自己需求的房源。
七、采光与通风采光与通风是指住房的自然采光和通风情况。
良好的采光与通风能够保证室内空气的新鲜和流通，提高居住的舒适度。
在选择住房时，应关注房屋的采光与通风情况，以选择更加适合自己需求的房源。
八、交通便利性交通便利性是指住房周边的交通状况和公共交通设施的完备程度。
良好的交通便利性能够提高出行效率和生活质量，减少通勤时间和交通成本。
在选择住房时，应关注周边的交通状况和公共交通设施的完备程度，以选择更加适合自己需求的房源。
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选择理想的商品住宅应考虑哪些因素
购买商品住宅一般有两种目的：一种是为了满足居住需要：另一种是为了投资。
就像投资于股票、黄金首饰一样，这两种目的又常常是分不开的。
当然，由于购房目的的不同，会使购房者在选择房屋的价位、质量、位置等方面有所侧重。
如果购买住宅主要是为了个人居住，主要考虑的是要有良好的使用功能，其中包括：
1.位置。
位置因素对住宅的影响并不像商业用房那样敏感，但住
房的位置对其使用功能的发挥也是至关重要的。
在这里，位置
首先体现为一种区位，反映人们生活习俗的一种惯性。
据设想，人们更喜欢在自己居住多年熟悉的区域选择住房，住在市区的
人会感觉到住在郊区很不习惯。
同时，位置还表现为自然、人
文、经济、规划、市政设施等环境条件。
位置还是一个动态的
概念，当交通、市政、商业设施等发生变化，位置也就发生了
变化，有时会带来房屋升值。
人们在选择住房时，一般把住房
的位置因素放在首位，这不仅为了居住方便，也包含了对房地
产升值的潜力的预期。
2.交通。
交通设施完善的地方不一定肯定升值，但是，升值幅度
较大的地区一定是交通条件很好或将有很大改善的地区，这是
因为交通的改善极大地方便了居民的出入行车。
交通条件包括
两方面的内容：一是路网密度，对外联系的道路是否通畅，与
城市主干道的距离远近，小区内部路网是否合理，能否四通八
达等；二是公交设施是否完善，只有路没有车还解决不了交通，总是以家庭私车作为出入的主要交通工具目前在中国还为数甚少，绝大部分居民须依靠公交车，各种穿行于居住区的公交车的数量及车次是衡量该地区交通条件的主要指标。
3.户型。
购房者一般所指的户型严格地讲是指套面，即一个家庭
独立使用的住宅单元面积大小。
此外，起居室、卧室、卫生间、厨房等住宅的必要构成部分的面积、空间布局、构成比例都成为户型的内容。
户型的设计与当地人们的生活习惯有关。
户型的变化反映了人们生活水平和居住质量不断改善的趋势。
4.房屋质量。
一般情况下，房屋的使用期限少则50多年，多则
70多年，甚至更长。
人们在投入大量资金购买住房后，总希望房屋的寿命越长越好，如果没有自然因素的不良损毁，房屋的使用寿命很大程度上取决于建筑质量了。
房屋的建筑质量包括主体结构的质量和室内管线的质量。
质量优良的房屋坚固耐久，防震、防漏、防蚀等。
5.楼层与朝向。
良好的楼层和朝向有利于房屋的通风、采光，在
一套住宅楼中有层次和朝向最好的房屋，也就有最差的房屋，它使住户感觉到居住质量的差别，当然也就反映在价格上。
此外还要注意楼之间的间距，太近的楼间距，房屋的采光和私密性都会大打折扣。
6.小区配套设施。
商业网点、学校、幼儿园、文化娱乐中心、卫
生保健、公园等都是人们长期居住生活需要的设施。
缺少停车
场是过去建成的住宅区的通病，您可能现在不买车，但不妨为将来买车作点准备。
大型的居住区从一开始就应规划建设好这些居住配套设施，而这些设施的不断完善也是居住区房屋升值的砝码。
7.环境质量。
干净整洁、空气清新、绿树成荫，鸟语花香的环境
使居民身心愉悦。
如果您买的是期房，一时还看不到建成后居住小区的景观，最好向开发商仔细询问小区的用地规划，如居所周围是否有垃圾处理场，是否有汽车维修中心，商业场所的霓虹灯是否干扰您的正常休息，临街窗户是否不断传来汽车等鸣笛声等。
就环境来说，除了这些硬环境之外，还应包括住宅周围的软环境，如良好的人文社会环境、服务周到的物业管理及和睦相处的邻居等。