2013年青岛房地产市场调研报告(58页)

21 22 * 西海岸综合客运枢纽站元旦试
运营，规划5个功能区 * 国务院决定整合不动产登记职责，为 征收房产税铺路
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24 25
26
27 28 29 * 国土部正统计“三类异
* 空房物业费新标准出炉，空置
动城市”加码调控预警2014年 一年以上物业费打8折
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【青岛土地市场总述】
本月推出和成交土地供应宗数、建设用地面积均大幅下降（含商住用地），山东烟草投资成为土地投资 面积和投资金额的双料冠军。然2013年1-11月份推出成交住宅用地宗数及用地面积，较去年同期均有较大幅 度的上涨。
【青岛住宅市场】 2013年11月青岛市商品住宅排名
2013年11月份新增面积排名
2013年11月份销售面积排名
2013年11月份销售金额排名
【青岛住宅市场】 2013年11月青岛市住宅成交价格分析
住房成交均价同比近一年内波动较大，涨幅在15%左右。 相比10月份，11月份同比大涨至“零点”附近，11月份成 交均价与去年同期微弱见涨。
【青岛住宅市场】 2013年11月青岛市新建住宅区域成交分析
十一月份青岛各区市新建住宅成交排名（套）
区域成交方面，李沧、黄岛、崂山板块“挑大梁”。 李沧区是11月青岛楼市的最大“赢家”，“金九银十”前后， 李沧数个刚需盘集中入市，凭借低价策略打开市场，取得“日光”的销售业绩后频繁加推，前期积攒的客源蜂拥而至， 连续仨月成交量居首位。
【综述——开盘关注】
• 2013年11月青岛楼市淡季不淡，尽管单月供求量环比减少，但较2011、2012年同期仍明显增加。 11月份开盘日单月认购3831套，认购率超过50%，市场热度仍然相对火爆。
【11月重点资讯一览表】
周日
周一
周二
周三
周四
3
4 5 * 青岛经适房2016年起退出
6
7
住房保障体系将改姓"租"
全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 2.6%。
• 行业景气指数有所下滑，价格水平上涨态势未变；
2013年10月份，房地产开发景气指数为96.88，比上月回落0.37点。 尽管国房景气指数走势继续有所下滑，但下滑幅度相 较2012年下半年仍比较缓慢。
10月份全国70大中城市中65个城市房价出现环比上涨，69个城市同比上涨，尽管行业景气指数有所下滑，但房地产市场 价格上涨态势未变。
【青岛土地市场】 2013年11月青岛市住宅土地供应分析
11月份土地供应10宗（其中红岛经济区红岛街道4宗），较10月54宗（其中胶南辛屯村原址北侧31宗） 下降明显 。 11月份住宅用地供应57.25万平方米，较10月88.89万平方米，环比下降36%，规划建筑面积为 101.92万平方米，较10月190.09万平方米，环比下降45%。
【青岛住宅市场】 2013年11月青岛市新建住宅成交分析
根据青岛网上房地产统计数据显示， 11月份青岛市新建商品住宅共成交13102套，总成交面积1325051㎡， 住宅成交量与10月相比减少6套，与去年11月相比，新建住宅成交量增长66套。
【青岛住宅市场】 2013年11月青岛市新建住宅成交分析
住房成交均价环比在水平线上下波动，11月份成交均价与 10月份相比，稍稍下降。
6000-8000元/㎡虽然仍是大众心理价位，但成交量 远不如前，环比跌了一成多；万元以上住房成交也 明显下跌。
与之形成鲜明对比的是，8000-10000元/㎡区间的 上涨，成交量突破3000套，环比上涨41%。
周五
周六
1 2 * 青岛将立法保护胶州湾，
禁止房地产开发湿地
8 9 * 青岛拟建财富管理中心， * 山东严控建设用地，土地闲
发挥与日韩经贸合作优势 * 董家口港建6个大型码头， 2020年40万人入住新港城。
置满两年收回使用权 * 济青高铁正前期规划，将形成 济青一小时生活圈
10 11
12
13 14 15 16 * 三中全会定调市场化：
74891.10 46657.50 14085.60
1.01 2.50 2.40
2468.00 623.00 990.00
183001213
城镇住宅用地,商服用地
山东烟草投资管理有限公司
11627049
中低价位、中小套型普通商品住房用 青岛成元天业房地产开发有限
地
公司
5810310
城镇住宅、商服
青岛建设房地产开发有限公司
49757.20 74635.80 1.50 2040.00 101504688
城镇住宅用地,商服用地
山东烟草投资管理有限公司
3
红岛经济区红岛街道华强南路南、 60844.70 103436.00 1.70
2013-11-21 城阳 跨海大桥红岛连接线辅路西、东大
4
洋安置社区北、绿化间隔带以东 148377.60 370944.00 2.50
2964.47 13636.52 4.60 2355.00 6981327
住宅兼容商服
青岛太谷房地产开发有限公司
【青岛住宅市场总述】
总体上看，今年11月成交量丝毫不逊色于“金九银十”，大大超出市场预期。除了，市南、市北、崂山 区和平度成交量相比10月份有所下降，其他区域成交量均明显上升。但是相比去年同期，青岛市整体成交量 和各区域成交量均大幅下降。
【青岛住宅市场】 2013年11月青岛各区市住宅存量分析
各区市面积供应以刚需和首改为主。各区市住宅供应以60-90㎡和90-120㎡为主。另外，市南180㎡以上的大面积 占近30%，高新区120-144㎡的占到近30%。
11月份住宅存量中，郊区存量大于市区。占比前五名的分别为开发区、胶州、即墨、胶南、城阳，共占65%。
【市南区住宅市场】
供需走势
市南区11月住宅市场接近零供应。
上半年市南区新增供应多次出现零 供应，目前市南区在售和新增住宅 项目数量较少，新增和成交量很难 有突破，市南区住宅基本处于去存 量状态。
【市南区住宅市场】
销售排名
成交面积
本月成交均价
供应套均面积 成交套均面积
区域
排名
项目名称
成交套数
2013年1-11月份青岛共成交251宗住宅用地，去年同期推出177宗，同比增长42%，增幅较大；成交规划 建筑面积为1689.14万平方米，同比亦有不小幅度的上涨。
【青岛土地市场】 2013年11月住宅土地楼面地价走势
11月份住宅土地楼面低价小幅上涨。本月成交主要地块即山东烟草投资的城阳红岛四幅地块，楼面地价 2000元左右，11月份平均楼面地价为979.7元/平方米，环比小幅上涨43% 。
11月成交量不逊于“金九银十”。相比于10月份，11月住宅 市场没有出现大起大落，成交价和成交套数轻微下滑，但是成 交面积却小幅上升。
中小户型占据绝对优势。相比10月份，60-90㎡占比增加， 90-120㎡占比减少，总体而言二者仍占绝对主力。
市区成交占比下降，郊区成交占比上升。一方面，郊区房价正 处低谷，低价新盘吸引了不少当地刚需购房者；另一方面，伴 随着“大青岛”战略的实施，郊区新兴板块正在崛起。
2013年1-11月份青岛共推出271宗住宅用地，去年同期推出204宗，增幅较大；规划建筑面积为1859.5 万平方米，同比亦有不小幅度的上涨。
【青岛土地市场】 2013年11月青岛市住宅土地成交分析
11月份住宅土地成交11宗，较10月55宗下降明显 。 11月份住宅用地成交59.75万平方米，较10月89.56 万平方米，环比下降33%，规划建筑面积为108.16万平方米，较10月183.86万平方米，环比下降45%。
【青岛各区市住宅市场总述】
李沧、城阳、黄岛三个刚需板块“挑大梁”，新市北成交量大幅回落，在即墨、胶州的带领下，郊区四市 迎头赶上。
【市南区住宅市场】 成交量、价走势
11月市南区楼市成交实现软着陆。
传统楼市旺季过后，11月份成交面 积1.99万平，环比下降5.7%，进入 11月份，市南区楼市推盘节奏相比9、 10月份明显放缓，尽管如此，借着 金九银十的火爆，11月成交表现良 好，同比去年增长17.2%，成交量实 现软着陆。
* 产能严重过剩项目禁止拿地
* 住建部不再审批一级房
房产税开征争取立法支持
* 住房和城乡建设部：新建住宅质量治 地产估价资质
* 新土改：推广土地股份化，专 理目标确定
* 住建部不再审批一级房地产估
家建议政府不再直接经营
价资质
17 18 19 * 中国城市规划年会青岛
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召开，中小城镇需加大投入 * 太原路立交明年完工；长沙路 打通拓宽明年完成
（㎡）
(元/㎡)
（㎡）
（㎡）
市南区
1
金茂湾
64
2
青岛华润中心悦府
8
以西
10660.90
2.50 1.80 1.90
83.00
2068775
中低价公司
1178.00 123195711
商服、住宅用地
青岛翠湖地产有限公司
1640.00 9202040
其他普通商品住房用地
青岛康太源园林绿化工程有限 公司
11 2013-11-1 李沧 李沧区大崂路1002号
【综述——土地概况】
• 土地市场：11月住宅类土地供应较上月有所下降，较去年同期1-11月推出总量增幅较大。 • 招拍挂成交土地：2013年11月全市招拍挂土地成交回落，居住商业同步回落。价格上，全市成交价
格明显上涨，多数土地都溢价成交，溢价率集中在20%以下。 • 土地成交排行榜：11月，山东烟草投资成为土地投资面积和投资金额的双料冠军。土地单价方面，
也是山东烟草投资的城阳区的一宗商住用地成为本月最贵的住宅类土地。