北京某顶级豪宅别墅市场定位策略
北京某顶级豪宅别墅市场定位策略
北京某顶级豪宅别墅市场定位策略在北京这样一个繁忙的大都市，豪宅别墅市场一直都是备受关注的焦点。
针对这个市场，某顶级豪宅别墅开发商可以采用以下定位策略：1. 高端定位：将别墅定位为高端豪华住宅，致力于提供尊贵、奢华的生活体验。
通过精心设计和建造，打造出独一无二、令人叹为观止的建筑风格和内部装潢，追求至臻完美和无与伦比的品质。
2. 独特性：与其他豪宅别墅有所区别，注重个性化设计和细节，使每个别墅都有其独特之处。
例如，可以提供大面积的私人花园、游泳池、室内娱乐设施等设施，让豪宅别墅成为别具一格的艺术品。
3. 生态环保：市场上有越来越多的买家对环保和可持续发展的意识增强。
因此，该豪宅别墅可以注重生态环保，如采用绿色建筑和能源节约技术，为业主提供健康、环保的居住环境，满足他们对可持续发展的需求。
4. 个性化服务：为满足高端买家的特殊需求，提供高质量的个性化服务是必不可少的。
例如，为每个业主提供专属的管家服务，协助解决一切居住需求；定期组织高品质的社交活动，加强业主之间的交流与互动。
5. 地理位置优势：选择地理位置优越的地段进行开发，如靠近知名的商业中心、高档社区和优质教育资源丰富的地区。
这样不仅可以提供便利的交通和配套设施，还可以增加该豪宅别墅的价值和吸引力。
6. 市场营销策略：对于顶级豪宅别墅市场，营销策略至关重要。
该开发商可以采取差异化营销的策略，通过线上线下媒体宣传、展览会和精准营销活动来吸引目标客户群体。
同时，与知名品牌和顶级豪车制造商合作，加强品牌形象和市场认可度。
总的来说，顶级豪宅别墅市场的定位策略可以通过高端定位、独特性、生态环保、个性化服务、地理位置优势和市场营销策略的综合运用来实现。
这样的定位策略将帮助该开发商建立起自己的品牌形象，吸引目标客户群体，从而在竞争激烈的市场中脱颖而出。
在继续探讨顶级豪宅别墅市场定位策略的相关内容之前，让我们更深入地了解北京这个特殊市场。
作为中国的首都和政治、经济、文化中心，北京是一个拥有庞大人口和强大购买力的城市。
某项目别墅定价报告
某项目别墅定价报告尊敬的领导：根据市场调研数据和项目开发情况，我们项目别墅进行了定价分析，并撰写了本报告，旨在提供有效的参考供建议。
一、市场调研我们首先进行了周边房地产市场调研，发现该区域别墅项目较少，供应相对不足。
同时，该地区具备发展潜力，有良好的基础设施和自然环境，适合居住和休闲度假。
二、项目特点该项目占地面积较大，环境优美，周边景观资源丰富，空气清新，未来可进行更多开发和优化。
别墅设计独特，结构合理，采用高品质材料和装修，内部设施齐全，满足高端客户的居住要求。
三、定价策略1.以市场为导向：考虑到市场供需关系和周边别墅项目价格水平，我们将定价策略定位在市场合理水平上，确保具备较强的竞争力。
2.市场定位：将别墅定位为高端住宅，主要面向高净值个人或家庭购买。
通过高品质的设计、装修和服务，满足其对生活品质的需求。
3.成本控制：强调成本控制和效益最大化，通过采购、施工和售后服务的优化，降低成本，提高利润率。
四、定价模型我们采用市场比较法和成本法两种方法进行定价参考。
1.市场比较法：通过比较周边高端别墅项目的价格和销售情况，结合该项目的特点和位置进行分析，确定一个合理的价格范围。
2.成本法：基于项目的实际投资成本，加上合理的利润率，计算出每套别墅的最低售价，确保项目盈利。
五、定价建议基于以上分析，我们建议将别墅定价在每平方米6000-9000元之间，具体价格根据不同别墅户型和位置进行调整。
同时，可以提供一些增值服务或福利，如增加一定的停车位、景观花园等。
在销售过程中，可以根据市场反馈情况进行灵活调整和优惠策略。
六、风险提示1.市场风险：房地产市场存在周期性和波动性风险，价格和销售情况会受到宏观经济和供需关系的影响。
2.竞争风险：其他别墅项目的竞争会对销售和价格产生影响，需要密切关注市场动态和竞争对手的举措。
3.监管风险：政策调整或税费增加可能对项目的定价和销售产生不利影响，需要及时关注政策变化。
以上是我们对项目别墅的定价分析和建议，希望能提供有价值的参考信息。
某楼盘定位及营销策划方案
某楼盘定位及营销策划方案一、定位1. 目标市场：选择目标市场是制定楼盘定位的第一步。
在选择目标市场时，应考虑以下因素：- 地理位置：楼盘位于城市中心或发展迅速的区域，交通便利，配套设施完善。
- 目标人群：根据楼盘的特点和定位，选择目标人群。
比如，如果楼盘的定位是豪华公寓，目标人群应是高收入人群或富裕阶层。
2. 目标客户定位：根据目标市场，进一步细分目标客户，确定楼盘的定位。
比如，如果目标市场是年轻专业人士，楼盘的定位可以是时尚、现代化的公寓。
3. 产品定位：根据目标市场和目标客户定位，制定楼盘的产品定位。
包括产品的定价、产品的特点和优势等。
比如，如果目标市场是高收入人群，楼盘可以定位为高档豪宅，提供高品质的建筑和装修。
4. 竞争定位：了解市场上的竞争对手，确定楼盘的竞争定位。
比如，如果附近有其他类似的高档公寓楼盘，楼盘可以通过提供更高的品质和更好的服务来区分自己。
二、营销策划方案1. 营销目标：制定明确的营销目标，如销售额、售楼率等。
2. 宣传渠道：选择合适的宣传渠道进行推广。
可以通过以下渠道进行宣传：- 广告：在电视、报纸、杂志等媒体上发布广告。
- 网络宣传：通过社交媒体、楼盘官网等渠道进行宣传。
- 媒体合作：与当地的媒体合作，进行楼盘的报道和宣传。
3. 营销活动：参加房展会、举办楼盘推介会等活动，吸引潜在买家。
4. 客户关系管理：建立客户关系管理系统，跟踪客户信息，建立良好的客户关系。
可以通过以下方式来管理客户关系：- 提供咨询和帮助：及时回答客户的问题，提供咨询服务。
- 举办客户活动：定期举办客户活动，增加客户与楼盘之间的互动。
- 发放礼品和纪念品：向客户发放礼品和纪念品，增加客户的好感度。
5. 销售策略：制定合适的销售策略，包括定价策略、销售渠道、销售团队建设等。
比如，可以采用差异化定价策略，根据楼盘的特点和优势来制定价格。
6. 售后服务：建立完善的售后服务体系，关注客户的需求和反馈，提供优质的售后服务。
2024年北京豪宅市场调研报告
2024年北京豪宅市场调研报告1. 背景介绍北京作为中国的首都，一直以来拥有繁荣的房地产市场。
近年来，随着经济的快速发展和人口的不断流入，北京豪宅市场也呈现出快速增长的趋势。
本报告旨在对北京豪宅市场进行调研，分析其现状和未来发展趋势。
2. 市场规模和分布根据我们的调查数据显示，截止到目前为止，北京豪宅市场规模已经达到了一个相当大的规模。
各区域的豪宅分布不均衡，主要集中在海淀区、朝阳区和西城区等核心城区。
这些区域不仅地理位置优越，还拥有丰富的配套设施和优质的教育资源，吸引了众多豪宅购房者的关注。
3. 购房者特点和需求根据我们的调查数据和市场分析，北京豪宅购房者主要分为以下几类：•高净值人群：这部分人群收入较高，追求高品质生活，对于地理位置、建筑品质和配套设施要求较高。
•海外华人：这部分购房者往往是海外工作或居住的华人，购买豪宅作为投资和资产保值的手段。
•成功商人：这部分购房者通常是行业的成功人士，购房目的主要是展示财富和身份地位。
购房者对于豪宅的需求主要包括以下几个方面：•地理位置：豪宅购房者通常倾向于购买位于核心城区或者是风景秀丽的地段的房产。
•建筑品质：豪宅购房者对于建筑品质要求较高，追求独特的设计和豪华的装修。
•配套设施：购房者也非常看重周边的配套设施，如商场、学校、医院等。
4. 市场竞争和发展趋势随着北京豪宅市场的不断扩大，市场竞争也日益激烈。
开发商纷纷推出各种促销活动和优惠政策，以吸引更多的购房者。
同时，房地产政策的调整也对豪宅市场产生了一定的影响。
未来北京豪宅市场的发展趋势有以下几个方面：•豪宅分化趋势：随着市场细分和购房者需求的多样化，豪宅市场将出现更多的差异化产品。
•地价上涨：由于土地资源稀缺，核心城区豪宅地价将继续上涨，加大购房者的购房压力。
•投资热点转移：随着北京市中心区域地价的不断攀升，购房者将逐渐将目光转向二线城市的豪宅市场。
5. 总结北京豪宅市场作为中国最重要的豪宅市场之一，近年来呈现出快速发展的态势。
别墅豪宅前期策划书3篇
别墅豪宅前期策划书3篇篇一《别墅豪宅前期策划书》一、项目概述1. 项目名称：[别墅豪宅项目名称]2. 项目位置：[详细地址]3. 项目背景：随着人们生活水平的提高，对高品质居住环境的需求也日益增长。
本项目旨在打造一座顶级豪华别墅，提供独一无二的居住体验。
二、市场分析1. 目标客户群体高端人士：包括企业家、高管、明星等富有阶层。
对生活品质有极高要求的人群。
2. 市场需求人们对居住环境的品质和个性化需求不断增加。
三、项目规划1. 别墅风格融合现代与经典元素，打造独特的建筑风格。
注重细节，体现奢华与精致。
2. 配套设施豪华的室内装修，包括高品质的家具和家电。
配备先进的智能家居系统，提供便捷的生活体验。
拥有私人花园、游泳池、健身房等高端休闲设施。
提供 24 小时私人管家服务，满足业主的各种需求。
3. 环境规划打造优美的园林景观，营造宁静舒适的居住氛围。
利用自然环境，引入水系和绿色植物，增加生态元素。
四、营销策略1. 品牌建设打造高端品牌形象，通过优质的产品和服务树立口碑。
利用社交媒体和品牌活动进行宣传推广。
2. 销售渠道建立线上线下销售平台，包括售楼处、官方网站、房地产中介等。
与高端客户群体相关的机构合作，进行定向营销。
3. 促销策略提供个性化的购房方案，满足客户特殊需求。
举办开盘优惠活动、限时折扣等吸引客户。
五、项目实施计划1. 前期准备完成项目规划和设计。
办理相关手续和许可证。
2. 建设阶段选择优质的建筑团队，确保工程质量。
按照进度计划进行施工，确保项目按时交付。
3. 后期运营成立专业的物业管理团队，提供优质的物业服务。
持续关注市场动态，进行客户反馈调查，不断提升项目品质。
六、财务分析1. 投资预算包括土地购买、建筑成本、装修费用、配套设施等。
预计总投资[具体金额]。
2. 收入预测销售别墅的收入。
配套设施和服务的收入。
其他收入来源（如租赁等）。
3. 成本分析包括建筑成本、营销费用、管理费用等。
控制成本，提高项目盈利能力。
高品质豪宅营销策略有哪些
高品质豪宅营销策略有哪些随着人们生活水平的提高和对品质生活的渴求，高品质豪宅的需求不断增长。
然而，在竞争激烈的房地产市场中，如何有效地营销高品质豪宅成为了开发商们的重要任务。
下面将介绍几种常见的高品质豪宅营销策略。
首先，品牌建设是成功营销的关键。
通过打造独特的品牌形象和文化，开发商可以吸引潜在购房者的关注。
他们可以通过建筑设计、室内装修、景观规划等方面展现高品质豪宅的独特之处，并以此树立起自己的品牌形象。
同时，开发商还可以通过公关活动、社交媒体等渠道与购房者进行互动，增强品牌的知名度和美誉度。
其次，精准的目标市场定位是成功营销的基础。
高品质豪宅的购买者通常是高收入人群，他们对生活品质有较高的要求。
因此，开发商需要通过市场调研和分析，确定目标市场的特征和需求，并根据这些特征和需求制定相应的营销策略。
例如，他们可以选择在高端社区、商务区等地开展宣传活动，吸引目标购房者的关注。
第三，与购房者建立良好的关系也是重要的营销策略。
购房是一项重要的决策，购房者通常需要充分的信息和支持才能做出决策。
因此，开发商可以通过提供详细的楼盘信息、提供专业的咨询服务等方式与购房者建立信任和合作关系。
他们还可以组织看房团、举办开放日等活动，让购房者更好地了解和体验高品质豪宅的特点。
最后，营销渠道的选择也是影响成功的因素之一。
开发商可以选择传统的媒体广告，如电视、报纸等，来提高品牌知名度和曝光率。
同时，互联网和社交媒体的发展也为高品质豪宅的营销提供了新的机会。
开发商可以通过建立官方网站、利用社交媒体平台等方式，与购房者进行直接的沟通和互动。
综上所述，高品质豪宅的营销策略需要综合考虑品牌建设、目标市场定位、与购房者的关系建立以及营销渠道的选择等因素。
通过科学合理地制定和执行这些策略，开发商可以更好地吸引潜在购房者的关注，提高高品质豪宅的销售量和市场份额。
别墅项目营销策略及执行报告
别墅项目营销策略及执行报告一、项目概述本报告旨在分析别墅项目的营销策略及执行情况，并提出改进建议。
别墅项目是位于城市外围的高档住宅项目，主要面向高收入人群，拥有独立的庭院及私人空间，是一种奢华的住宅选择。
二、市场分析1. 目标客户别墅项目的目标客户主要是高净值人群，他们追求高品质的生活方式，注重居住环境的舒适性和私密性。
根据市场调研数据，目标客户主要包括企业高管、成功创业者、富豪等。
2. 竞争分析别墅市场竞争激烈，主要竞争对手有金地集团、华润置地等知名房地产开发商。
竞争对手的别墅项目经验丰富，有较高的市场影响力。
在营销策略方面，竞争对手主要采用线上线下结合的方式进行推广，包括品牌宣传、房展、社交媒体等。
三、营销策略1. 定位策略针对目标客户群体，我们将别墅项目定位为高品质的豪华住宅，提供独立的庭院空间和私密的生活环境。
强调别墅项目的独特性、品质和奢华体验，以吸引目标客户的关注。
2. 品牌建设建立和提升别墅项目的品牌形象是营销的关键之一。
我们将通过多渠道的品牌宣传，包括市场广告、公关活动、房展等方式，提升别墅项目的知名度和美誉度。
同时，我们将打造别墅项目的独特标识和形象，以便于目标客户对项目有深刻的印象。
3. 全方位推广针对目标客户的消费习惯和喜好，我们将采用多种渠道进行全方位推广。
首先，我们将通过线上媒体和社交平台进行品牌推广，包括建立官方网站和微信公众号，发布别墅项目的资讯和活动信息，与客户保持互动。
其次，我们将参与房展和高端社交活动，展示别墅项目的特色和优势，与目标客户面对面交流。
4. 营销合作营销合作是扩大别墅项目知名度和销售渠道的重要手段。
我们将与高端媒体、金融机构、精品购物中心等进行合作，通过互惠互利的方式，共同推广别墅项目。
例如，与高端媒体合作，发布别墅项目的专题报道和广告；与金融机构合作，提供优惠的房屋贷款和金融服务；与精品购物中心合作，推出别墅项目的购房套餐等。
四、执行报告本章将分析别墅项目营销策略的执行情况，并总结效果。
别墅营销方案
别墅营销方案别墅营销方案一、市场概况：目前，别墅市场需求不断增加，消费者对于高品质生活的追求也进一步激发了别墅的受欢迎程度。
在这一市场背景下，制定针对性的别墅营销方案显得尤为重要。
二、目标客户群体分析：1. 高净值人群：寻求奢华生活体验的高净值人群是别墅市场的主要客户群体。
2. 年轻家庭：有稳定收入的年轻家庭对宽敞舒适、便利配套的别墅更有兴趣。
三、营销策略：1. 定位高端品质：通过市场调研，了解消费者对于高端品质的需求，并将该需求融入到别墅的设计和装修中，使其成为目标客户的首选。
2. 强化品牌形象：建立一个与高品质、高端生活相关的品牌形象，通过广告、宣传等手段提升品牌的知名度和美誉度。
3. 网络营销：通过社交媒体、网站等网络渠道进行推广，提供高清图片和详细信息，吸引潜在客户的关注和咨询。
4. 参加展览会：参加房地产展览会等相关展览活动，展示别墅的特色和优势，吸引潜在客户。
5. 提供增值服务：为客户提供贷款、装修、租赁等增值服务，提高客户体验，增强客户忠诚度。
四、营销手段：1. 媒体营销：通过电视、报纸、杂志等媒体进行广告投放和宣传报道，提升产品的曝光率和知名度。
2. 效果营销：与知名设计师合作，打造别墅样板间，展示产品的高品质和独特风格。
3. 联合营销：与知名家具品牌、装修公司等进行合作，为客户提供套餐服务，增加产品的附加值。
4. 体验营销：举办别墅开放日活动，邀请客户参观、体验别墅的舒适环境和豪华设施。
5. 口碑营销：通过客户口碑、好评等方式传播产品的优点，提高产品的信誉度和口碑效应。
五、营销推广活动：1. 新品发布会：举办一个别墅新品发布会，邀请媒体和潜在客户参加，展示别墅的各项特点和优势。
2. 营销活动：开展预售活动、抽奖活动等，吸引客户关注，增加购买的欲望。
3. 线上营销：举办别墅图片展比赛、别墅美食分享等线上活动，与客户互动，提高品牌和产品的关注度。
六、其他推广渠道：1. 与地产经纪合作：与知名地产经纪公司合作，将别墅纳入他们的销售渠道，扩大销售范围和覆盖面。
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地形基本为长方形，地形地貌平坦，内有高压线市政设施。地块北侧为顺平 路，南侧为现状滨河路，东南为潮白河。距离潮白河200米左右。作为高档 别墅区，内因质素地形、水景需特色营造，
西北毗邻顺平路使地块具备投资属性，私密居住品质成本增加，改观现有平 坦地形是打造顶级别墅的先决条件；地块自然条件缺乏顶级别墅的特殊优势， 并且存在主路噪声污染，需要投入资金进一步打造。 产品消费族有一定影响；而每栋上千平米/总价数千万的统一户型，有利于形 成纯粹生活方式，跨地域客群散化特征明显，购买倾向不确定性增加。 别墅创新是产品力的灵魂，顶级别墅对应的顶级富豪生活方式的创新更显弥 足珍贵，别墅产品升级阶段，针对地块私家庭院与建筑单体的空间及功能创 新是制胜关键。谁能把握机会创新，谁就是主庄赢家。
第二部分
市场定位
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一、基本市场战略 1、区域价值及市场分析启示
2、核心市场战略 基于国外、上海、香港、广州、北京等可类比顶级别墅的全面深入市场调研 分析，结合潜在客群、可类比项目客群研究及地块价值分析，在淡化第一/二 居所理念前提下，本案市场战略为：
专为中国（身价5亿以上）新锐富豪 全程（星级）定做的顶级别墅
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在价格制订过程中，我们遵循的是“总价原则”，从总价的角度分析竞争项目 及目标客群需求。
可类比项目主力户型总价：（万元）
从可类比项目总价分析可以看出，北京高端别墅的总价在400-2000万元不 等，在此范围内定价将面临严峻的市场竞争。相反，2000-4000万元的总价 竞争环境比较宽松，且有上海等地的可类比项目作为参考。 竞争力比较 通过关于主力户型、总价、单价的市场分析可以看出（见55页图表），主 力户型在1600-2000平米，单价在3000-3500美金/平米，总价在2000-4000 万元的产品价格定位，在北京高端别墅市场还没有主力竞争对手，市场竞 争环境相对宽松，对项目销售进度有极为有利的作用。 性价比原则 在价格相对较高的情况下，我们提供的是北京甚至中国都不曾见到的高价 值附加值的产品，客户买到的不仅仅是居所，而是一种地位和生活方式。
800-2000万元左右
400-850万左右
总销售额
11亿左右
12亿
11亿
月销售
2套
3套
5套
销售周期
15个月
18个月
30个月
月销售额
7300万
6600万
3600万
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2．定价目标 建议均价3000-3500美金/平米（赠送前后私家庭院/赠送全套世界名牌家电/赠 送全套世界顶级精装修/赠送车位车库/赠送成树/赠送地下室/赠送阁楼或夹层 面积、挑空面积、内庭等） 建议总价2000万-4000万左右。如以1600平米（可售面积1000平米左右）的户 型建议本项目的总价控制在2000万。最低折扣客控制在98折。 户型指数：建议本案主力户型面积在1600-2000平米（包括地下面积和室内赠 送面积）
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全程星级定做支持点： 1）顶级富豪居住环境喜好千差万别，新锐富豪生活更是讲究创新。越是高 层次，在追求风格、环境、档次上越是有着自己的个性，有着与众不同 的生活情调。 2）调研中发现许多富绅根据个人十分个性的喜好，来选择中国适合自己的 顶级别墅，否则宁愿暂时不买。其中并无太多的城际限制。如专为提供 饲养马厩场所或养马场而购买等。
技术指标
A.占地面积： 210000平米 B.顶级别墅建筑面积： 1600平米 C.顶级别墅一层占地面积700平米（地下一层400平米，地上二层500平米） 假设以35栋为开发目标
A．35栋建筑一层占地总面积=建筑一层占地面积×35栋=700平米×35栋=24500平米 B．本项目剩余面积=210000平米-24500平米=185500平米 C．分摊到35栋后每户私家绿地=185500平米/35栋=5300平米 D．每栋地面占地面积=每户一层占地面积+私家绿地面积=700平米+5300平米 =6000平米=78米×78米
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E．每户一层占地面积=700平米=26.5米×26.5米 F．每栋之间楼间距为51.5米 G．35栋开发量每栋建筑面积1600平米容积率为1200平米×35栋 =42000平米/210000平米=0.2
分析结论
A.35栋开发量每栋绿地面积5300平米，楼间距51.5米，容积率约 0.2，通过有效的规划 容积率可控制在0.19-0.18。 B.此分析结论未考虑道路面积、公共绿地、公建面积。 C.如以建筑面积每栋1600平方米测算其结果得出在项目占地方面约7亩其占地面积、私 家花园面积与国内可类比项目有着非常强劲的竞争力。
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四、目标客群定位 行业分布：涉及金融、地产、IT业、零售、制造业等。如食品集团公司总裁、 汽车经营商，第三产业为主 职业职位：国内商界大企业低调领袖或大陆富豪为主、国外驻京机构、国际 投资基金、跨国公司首脑及外籍高级管理人员为辅；私营企业主 （公司总裁、股东、董事、上市公司主席等）兼顾港澳台在京投 资企业的CEO、职业投资者及海归侨商、海外基金买家等。 文化年龄：多数大专以上文化背景，多数拥有二次再造以上学历年龄阶段主 要为35-50岁，往上少量浮动至60岁 收入水平：身价5亿元以上至个人资产总值三十亿左右 购房目的：多半自住为主，兼顾投资 消费特性：注重同阶层消费，讲究个性功能享受 购房情况：三次及多次以上置业者居多；家族购房三成按揭为主，洗钱人士 一次性付款。购房周期一般为三个月；用作投资置业决策人存在 亲属朋友连带关系 区域分布：中国大陆南方城市富商为主，其他各省份较为散化 居住结构：家族体系较为庞大，在京从商的外地人士基本为两代之家；纯粹 外地购房者更多用作夫妻双方度假及招待宾朋。
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二、现有规划方案建议 S+3M设计公司规划设计初步方案中，从规划上看，尚未能充分体现“顶级豪 宅”的特殊性和“量身订做”的尊贵感，地块内环境资源需进一步挖掘和整合； 根据别墅发展趋势，庭院应作为重点进行个性化设计，在规划上应有体现， “引水入户”的做法比较普遍，关键是如何创新；应充分考虑周边环境对地块 的影响，提高地块价值的均衡性。通过必要的手段和投入对地块进行进一步 改造，提升地块价值。方案建议如下：
注重物业管理公司、家装设计公司、规划设计公司超强强联手品牌运营服 务——前期介入，后续成本滚动结算；
在整合综合前期开发成本的基础上，结合成本价12000元/平米，主要参评 国际国内北京可类比项目销售面积/均价/总价及目标客群/潜在客群，更多 以总价指数进行市场定价。
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主要定价参数：总投资6-7亿元，取最高为7亿元；以上北京顶级别墅项目平 均价约18000元，平均总价1500万元左右；以上全国可类比别墅平均总价: 2500万元左右，以上全球范围可类比顶级别墅总价3000万元以上；建筑面积： 2000平米左右（含地下） 以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段，卖总价不卖 单价 市场需求走势 根据有关北京高端别墅市场的分析可以看出，第一代高端别墅市场的销售 趋缓，北京缺乏专为顶尖阶层度造的更为纯粹的顶级别墅区。分析原因在 于市场需求促使顶级别墅面临全面升级，市场期待满足中国新锐富豪家居 需求的个性产品。价格不是影响高端（身价5亿）客户购买的主要因素，真 正高附加值的新一代高端产品能快速击败对手成为市场领先者。 总价原则
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六、销售计划 销售顺序：一期规划10套，以西北侧临街栋数为一期，中开中走,以确保推 广品质的统一性；东北10栋为二期，朝南10栋为三期。 销售周期：一年半销售周期规划，一期销售周期半年。 销售计划：平均每月2套，一期共销售10-12套左右。
七、价格定位 强调私家庭院预留个性功能空间的满足，强调相对应的套内功能空间丰富 创新——转移客群成交成本投入视线；
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3、入市时机： 豪宅忌讳同时开售，互相抢客，楼价明显受压；2004年第一季度低调入市积 累前期客户，5月份正式开始预售，8月一期现房正式开盘。
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第三部分 项目地块分析
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一、项目地块分析 占地326亩/21万平米，地处北京第一高档别墅区内，周边居住环境，市政配 套设施相对完善。该地块与顶级别墅所应拥有的山水资源有一定差距，但土 地价格较低为每平米11万元人民币，具较强区域市场竞争力。
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价格与销售状况参数
主力户型 1600-2000平米 700-1000 400-600
容积率
0.18-0.2
0.3左右
0.4左右
总建面
4.2万平米
6万平米
8万平米
户数
30户左右
70户左右
150户左右
均价美金/平 米 总价
3000-3500
2000-3000
1500-2000
2000-4000万元
3）作为数量十分有限的项目总占地，客户个性十足的功能需求不可能设想 周全，设计周全，在充分研究这一簇群的生活方式基础上，营销推广将 提供数十种创新别墅功能，将潜在客群吸引至现场后，可根据客群局部 改造需要每期均拿出相当比例按需定做。
4）全程星级定做的内容及理念—— 全球高档别墅俱乐部会员制连锁消费； 每栋按需提供24小时六星级酒店式服务； 每栋提供vip规划设计师/精装修设计包括家具全套设计； 每户提供景观规划设计师/景观物业管理服务公司；
本案技术分析论证结果
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第四部分 产品定位
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一、产品定位方向 项目建成将成为北京乃至国内无可比性的创新型顶级别墅项目。
ห้องสมุดไป่ตู้
产品创新性核心定位
根据顶级富豪的生活排序：游艇/赛马/古董/字画/玩车/豪宅研究，结合一期 10套销售策划安排，如5套结合潜在客群定做单体功能，另5套定做私家庭 院，并遵循市场核心理念“一栋一种生活方式”，在同质化顶级富豪阶层消费 取向的前提下，特提出“一栋一种产品定位”之以下系列性创新产品定位。 创新独栋定位方案一：可移动的别墅 创新独栋定位方案二：四合院密室 创新独栋定位方案三：树屋 创新独栋定位方案四：迷宫 创新独栋定位方案五：双子座 创新独栋定位方案六：禅院 创新独栋定位方案八：谷地罕岛 创新独栋定位方案九：山水仙墅