北京西部顶级别墅豪宅研究_51页
北京某顶级豪宅别墅市场定位策略
北京某顶级豪宅别墅市场定位策略在北京这样一个繁忙的大都市，豪宅别墅市场一直都是备受关注的焦点。
针对这个市场，某顶级豪宅别墅开发商可以采用以下定位策略：1. 高端定位：将别墅定位为高端豪华住宅，致力于提供尊贵、奢华的生活体验。
通过精心设计和建造，打造出独一无二、令人叹为观止的建筑风格和内部装潢，追求至臻完美和无与伦比的品质。
2. 独特性：与其他豪宅别墅有所区别，注重个性化设计和细节，使每个别墅都有其独特之处。
例如，可以提供大面积的私人花园、游泳池、室内娱乐设施等设施，让豪宅别墅成为别具一格的艺术品。
3. 生态环保：市场上有越来越多的买家对环保和可持续发展的意识增强。
因此，该豪宅别墅可以注重生态环保，如采用绿色建筑和能源节约技术，为业主提供健康、环保的居住环境，满足他们对可持续发展的需求。
4. 个性化服务：为满足高端买家的特殊需求，提供高质量的个性化服务是必不可少的。
例如，为每个业主提供专属的管家服务，协助解决一切居住需求；定期组织高品质的社交活动，加强业主之间的交流与互动。
5. 地理位置优势：选择地理位置优越的地段进行开发，如靠近知名的商业中心、高档社区和优质教育资源丰富的地区。
这样不仅可以提供便利的交通和配套设施，还可以增加该豪宅别墅的价值和吸引力。
6. 市场营销策略：对于顶级豪宅别墅市场，营销策略至关重要。
该开发商可以采取差异化营销的策略，通过线上线下媒体宣传、展览会和精准营销活动来吸引目标客户群体。
同时，与知名品牌和顶级豪车制造商合作，加强品牌形象和市场认可度。
总的来说，顶级豪宅别墅市场的定位策略可以通过高端定位、独特性、生态环保、个性化服务、地理位置优势和市场营销策略的综合运用来实现。
这样的定位策略将帮助该开发商建立起自己的品牌形象，吸引目标客户群体，从而在竞争激烈的市场中脱颖而出。
在继续探讨顶级豪宅别墅市场定位策略的相关内容之前，让我们更深入地了解北京这个特殊市场。
作为中国的首都和政治、经济、文化中心，北京是一个拥有庞大人口和强大购买力的城市。
北京市顶级豪宅贡院六号项目案例解构
中国古代的哲学高深精妙.老子《道德经》第四十章:「天下万物生于有,有生于无.」 "天下万物生於有" 很容易理解,天下万物皆有形,有状,有起始,有终结,也就是说物质 的存在,只有存在才能被感知. 当 "真正的豪宅" 终极指向为 "人文" 类的虚无层面而不可触摸之时,可能一时难以被人所 理解与接受.那么,不如就此理性回归于对事物本质的认知与解读,从真正存在且能被具 体感知的细节层面入手, "细节"便是"人文".以人为本,从细节处处呈现一种终极的人性 关怀.细致入微与匠心独运,有些东西并非遥不可及! 有与无.实与虚.难与易.无限的价值财富总是生发于有限的细节之中.
谨呈:江西博能投资发展有限公司
构 解构 例 解 案 例 案
顶级豪宅"贡院六号"项目 案例解构
产 品 .
贡院6号,建国门旁紧临东长安街五 幢深色小楼(三幢豪华公寓,一幢写 字楼,一座电信博物馆),三幢豪华 公寓总建筑面积为4.5万平方米,共 有150套房.
1.1
产品溯源
"贡院",历史由来已久,它不仅仅是一种符号象征, 更是一扇回望历史的窗口.
本报告是严格保密的.
1.13
哲学思辨
"贡院六号" 从一栋建筑的优雅贵气感受久违的隆重,体会淋漓尽致挥洒人生之后归复宁静 的极致追求,玩味所有精雕细琢的环节对个体崇高生命存活于世的无限尊重.寻遍京城, 无出其右. 这,就是"贡院六号".
优雅贵气的久违感受. 回归宁静的极致追求. 精雕细琢的别致环节. 生命存在的无限尊重. 这,就是运用哲学思辨对"贡院六号"成功的最好解读与价值的最佳体现.
【图文】北京十大顶级豪宅,这才是真正的“壕”!
【图文】北京十大顶级豪宅，这才是真正的“壕”！苏州豪宅前段时间，苏州一套标价10亿的顶级中式园林大宅引发轰动，有网友赞叹：这才是真正的壕！但小编认为，一座院子的壕，不仅仅体现在它的标价上，更多的则体现在它的文化和历史底蕴上。
像下面这十座豪宅才是“壕”气冲天！一、恭王府恭王府是清代最大的一座王府，历经了清王朝由鼎盛而至衰亡的历史进程，承载了极其丰富的历史文化信息，故有“一座恭王府，半部清代史”的说法，恭王府前半部是富丽堂皇的府邸，后半部为幽深秀丽的古典园林，总占地面积将近6万平方米。
豪点1：府邸主人非富即贵乾隆四十年前后，和珅相中了这块四周萦水、遥接西山又离皇宫不远的风水宝地，遂以高价买下了这里的多处房产，建造了大名鼎鼎的“和第”。
和珅因罪被赐死之后，嘉庆皇帝将这座宅第赐给了他“爱豪宅不爱江山”的胞弟庆僖亲王永璘。
于此同时，嫁给和珅之子的乾隆之女和孝公主仍居住在半座宅第中。
咸丰元年，身兼议政王、军机领班大臣等要职的恭亲王奕?成为这所宅子的第三代主人，他大筑邸园，并改名恭王府，恭王府之名由此沿用至今。
豪点2：藏宝楼富可敌国恭王府府邸最深处有一座两层的后罩楼，后面的墙共开了88扇窗户，里面有108间房，据说这里是和珅的“藏宝楼”，当年放满了珍宝，富可敌国。
嘉庆四年，嘉庆皇帝抄了和珅的家，搜出来的财富共约白银八亿两，相当于当时清政府十五年的财政收入。
豪点3：9999只蝙蝠和珅特别中意“福”字,蝙蝠就是取“福”字的意思了。
据不完全统计，恭王府内有9999只蝙蝠样式的雕刻和装饰，建于石山上的福厅更像一只展翅的蝙蝠。
豪点4：恭王府“三绝”恭王府中有三绝，分别是花园中的西洋门、康熙御笔“福”字碑和室内大戏楼。
西洋门康熙御笔“福”字碑大戏楼二、雍亲王府雍亲王府是康熙皇帝在此建造的府邸，赐予四子爱新觉罗胤禛，称雍亲王府。
现在为藏传佛教寺庙，称雍和宫。
豪点1：出过两位皇帝的龙潜福地雍正十三年雍正皇帝驾崩之后，曾在此停放灵柩，因此雍和宫主要殿堂原绿色琉璃瓦均被改为了黄色琉璃瓦。
国内顶级豪宅亮点研究
产品打造：传统豪宅布局，户型尺度做到极致
411平米 四室二厅四卫 ：
私家电梯入户，全私属电梯间； 超大客厅尺度，9.8米开间； 公共空间与私属空间过度，中间 设珍宝陈列室； 超豪华主卧； 奢华书房与会客厅设计； 超大尺度宴会餐厅设计； 全套间设计； 层高3.4米； 270度瞰景； 南向看湖；
项目亮点1：地段——帝都中心，繁华与生态并举
周边配套：
中国首席涉外区域：美国、挪威等13个国家的大使馆； 紧邻北京的中央公园：朝阳公园 、丽都花鸟园、太阳宫公园； 商务：连接CBD、燕莎、国展、亚奥商圈、丽都商圈； 酒店：凯宾斯基五星级饭店、希尔顿酒店、昆仑饭店、亮马河 大厦、京信大厦、东方大厦、21世纪饭店； 教育资源：丽都国际小学、北京首家由外国政府独立建设的学 校（德国学校）。
入户：一二三层均有入户花园，强调私家属性
户户有景观，层次明显，空间错落有致
外立面：欧式风格，化繁为简，追求神似
电子化和智能系统应用
华润外滩九里
城市中心精装大平层官邸，海内外精英人士争相购买
销售情况：2009年10月31日开盘，首推80套，当日售
罄；2010年5月初续推100余套，至月底仅剩10套，月
建筑的整体轮廓构筑为“山”形，与南侧的玉渊潭 的“水”相得益彰，隐喻山水相映，符合中式传统 理想的人居观念。
不同楼座起伏的高低关系配合建筑坡屋面的顶层轮 廓设计，为公共环境勾勒出优美灵动的城市天际线。
产品打造：红砖、原铜、石材的外立面，凸显庄重质朴的传统感
红砖：采用95万块经传统工艺烧制的红砖，通过现代
全套房设计； 270度瞰景； 平层别墅格局；
产品打造：顶层遵循纯传统，打造1000平奢侈空中四合院
布局沿用了传统四合院的建筑特点，北房、南座、东厢、西厢，格局非常规整； 遵循了传统的居住风水理论：比如：北京四合院的方位多为坐北朝南，即所谓“坐坎朝离”。“空
北京顶级别墅
北京顶级别墅北京顶级别墅是指位于北京市区范围内，拥有独立私密空间、豪华装修设计以及全方位服务设施的高档住宅。
这种高端别墅通常由著名建筑师设计，采用先进的建筑技术和豪华装修材料，以满足高端富裕人群对舒适和奢华生活的需求。
北京作为中国的政治、经济和文化中心，吸引了大量的富豪和高净值人士。
这些成功人士对于居住环境的要求往往非常高，他们希望拥有宽敞的居住空间、私密的生活环境以及丰富的娱乐和休闲设施。
北京顶级别墅的出现正是满足了这些人的需求。
在北京，顶级别墅主要集中在海淀、朝阳和石景山等区域。
这些区域有得天独厚的自然环境和人文景观，同时也靠近市中心的商业与文化中心。
顶级别墅往往建在风景如画的山脚下或者靠近湖泊，享受着一流的自然景观和空气质量。
北京顶级别墅的设计和装修非常注重细节和个性化。
建筑师们充分考虑了居住者的需求和喜好，结合当地的地理元素和文化背景，打造了独具一格的别墅。
从外观来看，别墅常常采用现代、欧式或中式风格，外墙采用高级建筑材料装饰，配以别具一格的园林设计和水景装置。
内部布局则更注重居住者的生活需求，采用开放式设计、大面积的落地窗和高挑的天花板，增加了居住空间的采光和视野。
顶级别墅内部的装修更是讲究奢华和精细。
从室内装修材料到家具配置，每一个细节都经过精心挑选。
大理石地板、实木家具、精致的装饰品、高级家电等，每一样物品都彰显着品位和质量。
别墅内还设有私人影音室、健身房、游泳池、花园等设施，以满足居住者的娱乐和休闲需求。
除了豪华的居住条件，顶级别墅还提供全方位的服务设施。
居住者可以享受到专业的保安、管家和家政服务，确保居住环境的安全和整洁。
同时，别墅区还设有健康保健中心、私人医疗机构、高级餐厅等，为居住者提供一系列的便利服务。
北京顶级别墅的价格通常非常昂贵，仅只是富裕人士才能够负担得起。
然而，这种别墅无疑是一种奢华和舒适的象征，代表着成功和尊贵。
在这些别墅之中，人们可以远离喧嚣的城市，尽情享受生活的美好。
北京、上海及广州等三地顶级别墅资料
交通
总占地面积 总建筑面积 总户数 容积率 绿化率 物业费
纳帕溪谷位于北京市著名的温 泉休闲度假区温榆河上游，东 至沙沟河，西邻4000亩苗圃， 北至葫芦河，南接华能培训中 心。
售价 面积 装修 开盘日期
竣工日期
万平米，总户数600余户，容积率0.3，绿化率64%，送 全套精装修。户型描述：320—600平米，赠送400—1000平米花园。 项目建筑风格为低密度独栋花园式高档别墅，总体规划由美国著名的F+A设计公司规划设 计，以法兰西、意大利、西班牙等欧洲最具代表性的设计风格为主。 一点二万平米的超大型会所，也采用了与别墅风格相近的建筑风格设计，地下一层，地 上一层（局部2—3层）。 小区中央有一个面积约8000平米的人工湖及休闲公园、水上公园、儿童乐园等六个主题 公园，在小区的若干位臵还点缀了一些小型水域，以及各种草坪、树木，使社区内景观 自然、清爽宜人。 庭院是纳帕溪谷最大的特色，每个户型都包括前花园、后花园、中庭花园、下沉式花园 等4个花园。
总户数 容积率 绿化率 物业费
王府２套，四合院８套，别墅42 0.18 80%
王府８千万－1.1亿； 售价 四合院2300万／套 别墅1000-2800万／套 面积 装修 开盘日期 竣工日期 389-3223m2 精装修 2008年 2008年
第一城 府〃苑〃邸项目介绍： 1.府(王府) 亲王府和郡王府位于外城西侧。亲王府建筑面积3223.62㎡，占地10518.99㎡。郡王府建 筑面积2279.13㎡，占地面积：8699.8㎡。郡王府售价8000万元人民币，亲王府售价1.1亿 元人民币。 2.苑(四合院) 第一城外城西区有八套独立四合院，按照南北位臵不同，分两种户型：南区4套，每套建 筑面积757.63㎡，占地面积1367.93㎡；北区4套，每套建筑面积776.80㎡，占地面积 1207.29㎡；总建筑面积6137.72㎡。除北1和北2以外其余6套均可销售。售价大概在2300 万元/套。 3.邸(果岭别墅) 第一城内城果岭别墅共计42套，现已全部投入使用。除27号别墅已售出外，其余41套均可 销售，建筑面积从389.87到1030平方米，总建筑面积24891.21㎡。每套售价从1000万到 2800万人民币不等。
北京最贵的房子
北京最贵的房子北京最贵的房都在这了，50万一平您见过么？房价，一直是咱北京人最关心的话题。
您知道北京最贵的房在哪儿吗？今天，小编就带您看看北京的“天价”房，我连半个厕所都买不起！钓鱼台七号院均价：18万/平方米。
地址：海淀区玉渊潭北岸，位于国家中央政务区核心地带。
特色：周边银行、学校、医院、商场，十分便利。
碧海方舟均价：17万/平方米。
地址：朝阳区姜庄88号。
特色：每户拥有独立的入口大堂和电梯厅，主人与工人入口分开使用，强调了豪宅的重要属性—私密性。
上国阙均价：15万/平方米。
地址：西单时代广场中组部南300米路东特色：周边为西单商业区、繁华便利。
霞公府均价：14万/平方米。
地址：东城王府井大街与东长安街交汇处西北角。
特色：室内配备红酒储藏间、专用视听室等休闲设计。
长安太和均价：15万/平方米。
地址：北京二环内、长安街畔、故宫东侧。
特色：周边国家机关、国家文化中心林立。
中轴国际均价：13万/平方米。
地址：东城区安定门外西滨河路19号。
特色：地理位置优越，位于北京中轴线之上。
四季世家均价：15万/平方米。
地址：朝阳亮马桥路48号。
特色：周边临近使馆区。
看了以上的房价，您可能会想，这价格在北京也不算贵呀！但是！以上的房子很少有小户型，户型基本都是300平米起！也就是说，一套房子下来就是几千万！当然，以上那些不算什么，因为接下来小编要带您看看北京最贵的豪宅。
每平米50万！！！快看看这北京最贵豪宅长什么样子吧：空中四合院分为上下二层。
二楼俯视中庭。
主卧。
客卧。
餐厅。
书房。
既然说到了房子，咱们再看看“国民公公”王健林在伦敦买的房子。
7.7亿！当地人都震惊了！话不多说，直接上图：豪宅外观：豪宅内景：不过再看看王健林1小时的收入，买这么贵的房子也就合情合理了。
当然，最后压轴出场的还要数咱北京的学区房！11平米，530万!真是让人不忍直视！这些天价房子或建筑漂亮，或风景美丽，或地理位置优势！即便咱们买不起，也作欣赏饱饱眼福吧！北京范儿、国际范，时尚范，网罗北京最前沿咨询。
【广告策划】北京豪宅专题研究
创新案例
豪宅市场
天鹅湾 ：活性空间论的倡导者
创新案例
国际活性空间 活性空间规划论：点式布局、短薄板 后别墅式户型：三叠式、高厅、LOFT 活性空间园林：坡地、曲径、水
天鹅湾
豪宅市场
一家之言
未来的
不是对以上产品的颠覆，也不是某一方面的突破，应该是早期的 综合，是全面的提升以及对过去的总结。
不是凭借对楼盘某一方面的判断，而是对楼盘整体综合素质考量 的结果。
北京豪宅专题研究
二零零六年七月
承载着光荣和梦想的终极饕餮
豪宅定义
西方的
东西方的认识
置地，一定是远离城市喧嚣的被大自然眷顾的原始之地。 建筑，在作品上反映其当时当地的心境，不一定只是炫耀财富和身份，
在讲究个性的同时特别注重跟场地环境的协调。 环境，特别注意和周围环境的和谐相处，强调尊重自然，既突出个性，
对于亮点和个性的追求更胜于均好性，如果有某一点或某 几点能深切地触动他们心理那根敏感的神经的话，他们就 会毫不犹豫地去拥有它，因为他们完全不用担心这种冲动 的后果
典型案例客群统计
项目名 购买动机分析 称 （投资客比例）
客户来源分析
职业特征分析
成交卖点分析
星河湾
两栋酒店式公寓， 出卖返租，8% 年回报，共50 套，投资比例 低于10%。
外籍客人中以韩日人 较多，山西上海香 港台湾等地客户较 多
商贸、IT等行业老 板。上地科技 园的CEO，月 入在5-20万
环境，品牌，精 装
天鹅湾
国贸白领，中央电
自住客户比例较大， 投资客比例不 10%外籍，5—9%海归， 足10%
视台工作人员， 演艺界名人， 生意人。高管 比例大于生意
人比例。
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• 紫御府总共就150套房，因此不需要更多的认同感 ，小众的风格可以吸引来均质化程度高的客群。 这样同样会导致日后的小区缺乏人气、缺乏社区 感。
• 因此，紫御府更像是一个没落的贵族居住的地方 。
• 同样品质的巧克力，很有可能会因为一个漂亮的 包装去买一个更贵的。
缘溪堂
缘溪堂 ——外敛内奢，景观豪宅
项目基本数据
• 总价：起价1500万元/套 最高价6000万元/套
• 一期最小340平米，已经卖完了，去年已交房入住。 • 二期产品包括平层官邸和圆厅别墅。平层官邸面积为380-
420平方米，圆厅别墅地上面积约为740平方米、地下面积 约为300平方米。二期单价3.5万至4万，平层官邸总价在 1400万-2000万/套之间，别墅约6000万一套。 • 90%是三层的平层公寓，一个单元6户，一梯两户，电梯 双开门。
北京西部顶级豪宅研究
御园
御园
项目基本数据
• 开盘时间：一期2007年5月19日开盘 二期预计2009年6月开盘
• 入住时间：一期2008年4月15日 • 周围交通：西侧与玉泉山相邻，东侧与颐和园、
万寿山相望 • 物业：高力国际 • 物业费：8元/平方米·月 • 建筑面积：340500平方米 • 占地面积：452000平方米 • 绿化率：45% • 容积率：0.68 • 暖气：地板供热
宾馆式装修 ——卧室
宾馆式装修 ——书房
御园的பைடு நூலகம்点
• 外部大环境。 • 被香山、玉泉山、颐和园所环抱
，在阳台上就可眺望玉泉山等名 胜美景，风景如画，景观优势难 以被复制。
御园的尴尬 ——买御园不如去买别墅
• 容积率0.67，如果不做别墅就是浪费土地。 • 如果换做别墅， • 第一价格没法定； • 第二，一栋楼就会变成三栋，地方不够用； • 第三，园林面积会大大缩小，无法做出现有的宫
缘溪堂交通图
缘溪堂——门的哲学
• 缘溪堂以门的理念，彰显东方传 统处世哲学“入世、出世”的境界 。作品由三栋80米高的南北向纯 板建筑构成，其寓意为城市之门 。放眼城市之门：出，则面对城 市寓意入世；退，则出世，享受 千年皇家园林后花园般的宁静意 境。
项目主要客群
• 项目附近部队大院中高干及其子 女大部分客户行为比较内敛，不 爱张扬，这个项目内在的贵气加 上外部的含蓄刚好满足他们的需 求。
• 设计感很强，与龙湖成熟坡地园林形成的野趣是 两种截然不同的风格。
项目客群
• 紫御府同样是以风格上的差异化 来定位产品客群。它的主要客群 定位在45岁以上，偏爱中式风格 的高端客户，也包括金融街的投 行高管，以及外地客户。其中， 外地客户中有30%到40%是非常 认可紫御府风格、以及对精装石 材有偏爱的河南客户。
廷园林的大气和仪式感。
紫御府
紫御府 ——中式大宅，夕阳贵邸
项目基本数据
• 开发商：北京金梦圆房地产开发 有限公司
• 位置：海淀区西外太平庄村54号 • 占地面积：17200平米 • 建筑面积：66000平米 • 入住时间：2009年12月15日 • 物业费：8元/月/平方米
项目基本数据
• 建筑面积：6.6万平方米 • 占地面积：1.72万平方米 • 绿化率：30% • 容积率：2.9 • 暖气：地板采暖 • 供水系统：24小时生活冷热水及
之装饰工艺；
门框采用金木纹石材 室内木饰采用酸枝木
古朴典雅的主卧
• 墙面：进口品牌壁纸； • 厨房：进口品牌厨柜及厨用电器；
• 卫生间：进口品牌洁具； • 采暖、制冷：分户式全新风中央空调、地板采暖； • 养生：取自地下3400米深温泉水入户
5000平米园林面积
• 委婉含蓄的中式林园之美，力邀檀馨女士倾心理 治。
项目基本数据
• 开发商：首创置业股份有限公司 • 位置：海淀玉渊潭南路北，中华世纪坛
西侧 • 占地面积：18000平米 • 建筑面积：150000平米 • 容积率：2.86 • 价格：均价35000元/平方米 ，总价一
般都在千万以上。 • 物业公司：第一太平洋戴维斯物业管理
公司 • 物业费：6.8元/平米/月
项目基本数据
• 销售状况：2005年10月开始销售 ，2006年3月开盘。共300套，目 前还剩70套。
• 户型面积：主力户型380-550平米 ；顶层跃层1000平米，共三套， 未定价，销售路径不明。
• 户型特点：以玉渊潭公园为户型 设计的主轴线，主卧和客厅均朝 北，超过15米的大尺度面宽观景 房。
• 据现场销售介绍，项目业主基本 上没有第一次置业的，而且有很 大一部分比例并非常住在这里， 更多是把缘溪堂当做一个收藏品 。
项目优势
• 地理位置极佳，景观优势明显。 • 在周边完全没有可售的商品房，销售
人员在介绍沙盘时即强调了这一点。 • 北面直接就是玉渊潭公园，北向一直
到航天桥基本都没有其它高层建筑物， 配合大尺度面宽的观景阳台，可看到 大片的绿色成树景观和宽广的湖面水景， 视野非常开阔。 • 配套十分齐全，南边即是公主坟商圈， 生活方便。
温泉入户 • 停车位：1:1.3 • 宽带：宽带入户
项目销售状况
• 开盘时间：1号楼2008年6月28日 2号楼2008年9月6日
• 08年9月6日首推出2号楼，户型面 积330-390平米和600平方米，主 力户型330平米，均价38000元/平 方米，总价1500万/套起，据现场 销售介绍 ，公司关系户一般可拿 到9折到8.8折的折扣。
紧邻北五环，10分钟可上四环， 交通便利
园林设计
• 硬景多、绿量大，整齐有规划， 设计感做到了极致，体现宫廷式 的礼仪感。园林景观的成本不低 于龙湖。
• 比极度的设计感更高的境界是回 归自然的理念，这正是龙湖园林 不断探寻的方向。
园林效果图
藤蔓植物形成 的绿色长廊，
尽显尊贵和仪 式感
硬景多，绿量大
• 销售进度：共148套可售，目前仅 余9套。
区位交通
• 动物园交通枢纽。
周边配套
• 西二环城市核心区，周边配套齐全。
外围环境——93万平米绿化景观
建筑布局——四面维和
• 外立面：三层以下为大理石石材 三层以上为仿砂岩。
外立面远观实景图
亮点一 室内精装修
迎宾花厅
• 层高3.35米，全套精装修； • 地面：高档石材及实木复合木地板搭配水刀拼花